Predbežná kúpna zmluva v Holandsku: k čomu vás zaväzuje

Predbežná kúpna zmluva (voorlopige koopovereenkomst) pre holandskú nehnuteľnosť je záväzná hneď po jej podpísaní kupujúcim a predávajúcim. Hlavná výnimka: spotrebiteľ kupujúci nehnuteľnosť môže odstúpiť od kúpy bez udania dôvodu do troch dní od doručenia podpísanej zmluvy (článok 7:2 holandského Občianskeho zákonníka, BW). Potom je možné odstúpiť len na základe dohodnutej podmienky, súhlasu druhej strany alebo zákonného dôvodu na odstúpenie.

Čo je to voorlopige koopovereenkomst?

Dohoda sa nazýva „predbežná“ len preto, že predchádza notárskej zápisnici o prevode. Podľa článku 3:89 BW vlastníctvo nehnuteľností prechádza iba prostredníctvom notárskej zápisnice zapísanej vo verejných registroch katastra nehnuteľností (Kadaster). Medzi podpisom a prevodom, zvyčajne jeden až tri mesiace, sú strany viazané, ale majetok ešte nezmenil majiteľa.

Obe povinnosti sú skutočné. Predávajúci musí dodať nehnuteľnosť v dohodnutom stave a bez nezverejnených ťarch; kupujúci musí zaplatiť cenu a dostaviť sa k notárovi v dohodnutom termíne. Nedodržanie tejto povinnosti je porušením zmluvy a štandardné vzorové zmluvy s ním spájajú sankciu.

Čo by mala zmluva obsahovať?

Kúpa nastáva, keď sa strany dohodnú na nehnuteľnosti a cene. Funkčná dohoda zaznamenáva oveľa viac: celé mená strán, katastrálny popis, cenu, dátum prevodu, hnuteľné veci zahrnuté v zmluve a stav, v akom je nehnuteľnosť dodaná.

Taktiež rozdeľuje riziko: aké podmienky platia a do akého dátumu, či sa vyžaduje záloha alebo banková záruka a čo predávajúci vyhlásil o kontaminácii pôdy, podzemnej nádrži, azbeste, pamiatkovom stave alebo spore so susedom. Väčšina sporov po prevode sa týka bodu, ktorý nebol nikdy spísaný.

Ako funguje trojdňová lehota na rozmyslenie?

Článok 7:2 BW sa uplatňuje, keď fyzická osoba kupuje nehnuteľnosť mimo výkonu povolania alebo podnikania. Kúpa musí byť potom písomná a kupujúci ju môže zrušiť do troch dní od podpísanej zmluvy alebo odovzdania jej kópie bez udania dôvodu a bez nákladov.

Podľa článku 2 Zákona o všeobecných lehotách (Algemene termijnenwet) sa lehota predlžuje tak, aby obsahovala aspoň dva dni, ktoré nie sú sobotou, nedeľou alebo štátnym sviatkom. Predávajúci nemá lehotu na rozmyslenie, ani spoločnosť, ktorá je kupujúca. Ak tie isté strany uzatvoria novú kúpu tej istej nehnuteľnosti do šiestich mesiacov od uplatnenia tohto práva kupujúcim, nová lehota na rozmyslenie sa nevzťahuje. Toto pravidlo nemožno zmeniť v neprospech kupujúceho.

Ako fungujú podmienky (voorbehouden)?

Podmienka (voorbehoud) je hlavným východiskom kupujúceho po uplynutí lehoty na rozmyslenie. Najznámejšia je finančná podmienka (financieringsvoorbehoud): kupujúci môže odstúpiť od zmluvy, ak nezíska hypotéku. Existuje iba vtedy, ak je uvedená v zmluve a trvá iba do dátumu, ktorý je v nej uvedený.

Podľa štandardných modelov musí kupujúci požiadať o predĺženie lehoty písomne ​​pred týmto dátumom, zvyčajne s dôkazom, ako je napríklad odmietnutie zo strany veriteľa. Kupujúci, ktorý zmešká dátum, zostáva viazaný kúpou, ktorú nemusí byť schopný financovať. Ak váš hypotekárny poradca potrebuje viac času, požiadajte predávajúceho o predĺženie a zaznamenajte to písomne. Ďalšie bežné podmienky sa týkajú stavebného prieskumu, predaja vlastného domu kupujúceho alebo povolenia.

Čo je to záloha a zmluvná pokuta?

Vzorové zmluvy holandských združení realitných kancelárií vyžadujú, aby kupujúci zaplatil notárovi zálohu alebo poskytol bankovú záruku, zvyčajne 10 % z kúpnej ceny. Tie isté modely stanovujú pokutu za neplnenie, zvyčajne tiež na 10 % z ceny.

Pokuta nie je splatná automaticky. Podľa článku 6:82 BW musí strana, ktorá je v omeškaní, najprv dostať písomné oznámenie o omeškaní (ingebrekestelling) s poskytnutím primeranej lehoty na plnenie; štandardné modely túto lehotu špecifikujú. Druhá strana potom môže požadovať plnenie alebo zrušiť zmluvu a uplatniť si pokutu. Podľa článku 6:94 BW môže súd znížiť pokutu, len ak si to jednoznačne vyžaduje spravodlivosť, čo je prísne kritériá.

Ako chráni registrácia (Vormerkung) kupujúceho?

Až do prevodu má kupujúci voči predávajúcemu iba osobný nárok. Podľa článku 7:3 BW môže byť kúpa zaregistrovaná vo verejných registroch prostredníctvom notára. Po registrácii nemožno voči kupujúcemu uplatniť neskorší predaj alebo hypotéku predávajúceho, neskorší nájom, zabavenie majetku ani konkurz predávajúceho.

Ochrana spätne zaniká, ak sa nehnuteľnosť neprevedie do šiestich mesiacov od registrácie, a tú istú kúpu nemožno potom opätovne zaregistrovať počas šiestich mesiacov. Počas lehoty na rozmyslenie je registrácia možná iba vtedy, ak bola zmluva vyhotovená a spolupodpísaná notárom so sídlom v Holandsku. Registrácia sa odporúča, ak je pred prevodom dlhá pauza alebo ak existujú pochybnosti o financiách predávajúceho.

Môžete ukončiť rokovania pred podpísaním?

Spravidla áno: každá strana môže prerušiť rokovania. Táto sloboda končí tam, kde by prerušenie bolo neprijateľné, pretože druhá strana by sa mohla oprávnene spoliehať na uzavretie zmluvy alebo z iných dôvodov. Najvyšší súd (Hoge Raad) stanovil tento test 12. augusta 2005 vo veci CBB/JPO ( ECLI:NL:HR:2005:AT7337 ) a uplatňuje ho striktne.

Listy o zámere pri akvizíciách podnikov

Pri predaji podniku alebo akcií je dokumentom pred uzavretím obchodu list o zámere (intieverklaring). Väčšina listov o zámere necháva obchodné podmienky nezáväzné, ale niektoré ustanovenia sú záväzné: mlčanlivosť, exkluzivita na stanovené obdobie, náklady na due diligence, rozhodné právo a súd. Ak by k žiadnej dohode nemalo dôjsť, kým nebude podpísaná zmluva o kúpe akcií, uveďte to v jednej jasnej vete.

Kto nesie riziko vád?

Holandské právo vyvažuje povinnosť predávajúceho oznámiť nedostatky a povinnosť kupujúceho vykonať prešetrenie. Predávajúci musí oznámiť známe nedostatky, ktoré bránia bežnému užívaniu, a to aj bez toho, aby bol o to požiadaný. Kupujúci musí vykonať prešetrenie tak, ako by to urobil opatrný kupujúci, čo v prípade staršej nehnuteľnosti zvyčajne znamená štrukturálne preskúmanie.

V prípade, že sa tieto dve kritériá stretnú, vo všeobecnosti prevláda povinnosť predávajúceho oznámiť vadu: mlčanie o známej vade nie je ospravedlnené z dôvodu, že kupujúci si ju neprešetril. Štandardné zmluvy obsahujú klauzuly, ktoré túto hranicu posúvajú, ako napríklad klauzula o veku (ouderdomsclausule) pre staršie budovy, klauzula o neobývaní (niet-zelfbewoningsclausule) pre predávajúcich, ktorí v nehnuteľnosti nikdy nebývali, a akceptovanie menovanej vady kupujúcim. Každá z týchto klauzulí zužuje neskoršie nároky kupujúceho a každá je dohodnuteľná.

Podľa článku 7:23(1) BW musí kupujúci oznámiť predávajúcemu vadu v primeranej lehote od jej zistenia. Pevná dvojmesačná lehota pre spotrebiteľské nákupy sa vzťahuje len na hnuteľný tovar, nie na dom. Reklamácia založená na chybe sa premlčí dva roky po tomto oznámení (článok 7:23(2) BW).

Čo by ste si mali ako kupujúci overiť?

• Porovnajte popis nehnuteľnosti s výpisom z katastra a plánmi, nie s brožúrou.
• Skontrolujte, či je v zmluve uvedená každá podmienka, na ktorú sa spoliehate, vrátane dátumu a postupu.
• Skontrolujte dátum prevodu oproti dátumu skončenia platnosti vašej hypotekárnej ponuky a predaju vášho súčasného domu.
• Skontrolujte, čo predávajúci deklaroval a ktoré vady alebo ustanovenia akceptujete.
• Ak je prevod vzdialený viac ako niekoľko týždňov, zvážte registráciu nákupu podľa článku 7:3 BW.

Čo by ste si mali ako predajca overiť?

• Všetky známe nedostatky, kontamináciu, povolenia a spory uveďte písomne ​​v zmluve.
• Skontrolujte, či sa na vašu situáciu vzťahuje klauzula o veku alebo klauzula o neobsadenosti.
• Skontrolujte, či je záloha alebo banková záruka poskytnutá do dohodnutého dátumu.
• Zaznamenajte si dátum ukončenia finančnej podmienky kupujúceho a skontrolujte, ako sa musí uplatniť.
• Pred uplatnením pokuty pošlite písomné oznámenie o omeškaní.

Čo pre vás môžeme urobiť s kúpnou zmluvou?

Naši právnici v oblasti nehnuteľností a zmluvní právnici zastupujú kupujúcich a predávajúcich v holandčine a angličtine.

• Kúpnu zmluvu prehodnotíme počas trojdňovej lehoty na rozmyslenie.
• Vypracujeme a vyjednáme podmienky, klauzuly o zverejňovaní informácií a dátum prevodu.
• Kontrolujeme, či bola finančná podmienka uplatnená správne a včas.
• Vypracujeme oznámenie o omeškaní a návrh na zaplatenie pokuty.
• Posudzujeme reklamácie skrytých vád a zasielame oznámenie predávajúcemu.

zhrnutie

• Podpísaná voorlopige koopovereenkomst je záväzná zmluva, nie vyhlásenie o úmysle.
• Spotrebiteľ kupujúci nehnuteľnosť má podľa článku 7:2 BW trojdňovú lehotu na rozmyslenie, pričom najmenej dva pracovné dni sú potrebné.
• Potom vám rozpustenie umožňujú iba dohodnuté podmienky, súhlas alebo právny dôvod.
• Pokuta, zvyčajne 10 % z ceny, je splatná až po písomnom oznámení o omeškaní.
• Registrácia podľa článku 7:3 BW chráni kupujúceho šesť mesiacov pred neskorším predajom, hypotékou, zabavením alebo bankrotom.

Často kladené otázky