Kúpa domu spolu v Holandsku: vlastníctvo, hypotéka a ukončenie obchodovania

Keď si v Holandsku kúpite dom spolu, notárska zápisnica určí, kto vlastní ktorý podiel, ale každý z vás je voči banke zodpovedný za celú hypotéku, bez ohľadu na to, na čom sa medzi sebou dohodnete. Hlavnou výnimkou z rovnakého zaobchádzania je to, čo uvediete na papieri: nerovnaké príspevky, rodičovské dary a to, čo sa stane v prípade rozchodu alebo úmrtia, je chránené iba vtedy, ak sú zaznamenané pred dokončením.

Nezosobášení partneri po sebe nič nededia bez závetu a dlhoročné spoločné bývanie nevytvára žiadne majetkové práva. Tento článok sa zaoberá spoluvlastníctvom, rámcom vášho vzťahu, nerovnými príspevkami, hypotékou, úmrtím a rozchodom v poradí, v akom boli rozhodnutia prijaté.

Čo znamená spoluvlastníctvo podľa holandského práva?

Dvaja alebo viacerí ľudia, ktorí si spoločne kúpia dom, ho vlastnia v spoločenstve (gemeenschap) podľa Knihy 3 holandského Občianskeho zákonníka (BW). Každý z nich vlastní nerozdelený podiel, ako je uvedené v listine o prevode; vlastníctvo prechádza zápisom notárskej zápisnice do verejných registrov katastra nehnuteľností (Kadaster).

Každý spoluvlastník môže kedykoľvek požadovať rozdelenie podľa článku 3:178 BW. Môžete sa dohodnúť na vylúčení tohto práva, ale iba na obmedzené obdobie, maximálne päť rokov. Ak sa na rozdelení nedohodnete, súd rozhodne podľa článku 3:185 BW, napríklad pridelením domu jednému z vás za odplatu alebo nariadením predaja.

Bežnú údržbu môže vykonávať ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov, ale predaj alebo hypotéka na dom vyžaduje všetkých spoluvlastníkov. To platí rovnako pre partnerov, priateľov, súrodencov alebo rodiča s dieťaťom, ktorí kupujú nehnuteľnosť spoločne.

Záleží na tom, či ste ženatý/vydatá alebo žijete vo vzájomnej spoločnosti?

Áno. V prípade manželstiev a registrovaných partnerstiev uzavretých od 1. januára 2018 je štandardne stanovené obmedzené bezpodielové spoluvlastníctvo: majetok, ktorý ste mali predtým, ako aj dary a dedičstvo zostávajú osobné, zatiaľ čo dom kúpený spoločne počas manželstva prechádza do bezpodielového spoluvlastníctva. Prečítajte si náš článok o obmedzenom bezpodielovom spoluvlastníctve ; predmanželské zmluvy ho môžu zmeniť.

Podľa článku 1:88 BW potrebuje manžel/manželka súhlas druhého manžela/manželky na predaj alebo založenie rodinného domu, a to aj v prípade, že iba jeden z nich je registrovaným vlastníkom. Bez súhlasu môže druhý manžel/manželka transakciu zrušiť.

Nezosobášené páry potrebujú na úpravu porovnateľných záležitostí notársky overenú zmluvu o spolužití (samenlevingscontract). Môže zaznamenať podiely, rozdeliť náklady, upraviť odlúčenie a obsahovať doložku o rozdeľovaní (verblijvingsbeding), podľa ktorej pozostalý preberá podiel zosnulého partnera na dome. Nemôže založiť dedičské práva k inému majetku ani právo na výživné partnera; pozri naše porovnanie zmluvy o spolužití a manželstva.

Ako chránite nerovnomerné príspevky?

Ak jeden z vás prispeje viac a v listine je uvedené fifty-fifty bez akéhokoľvek iného písomného dokladu, polovica dodatočného vkladu v zásade pripadne druhému. Tomu bránia tri dokumenty, ktoré musia uvádzať to isté.

• Prevodná listina: podiely nemusia byť rovnaké. Nerovnaké podiely tiež rozdeľujú budúce zvýšenia a zníženia hodnoty v tomto pomere.
• Dohoda o vnútornej zodpovednosti (draagplichtovereenkomst): zaznamenáva, kto znáša ktorú časť hypotéky a nákladov medzi vami a čo sa komu splatí pred rozdelením zostávajúceho vlastného imania. Banka ňou nie je viazaná.
• Dokumentácia o rodinných peniazoch: rodičovský príspevok je dar alebo pôžička. Pôžička vyžaduje písomné podmienky týkajúce sa výšky, úroku, splácania a priority pri predaji. Dar môže obsahovať klauzulu o vylúčení (uitsluitingsclausule), ktorá ho vylučuje z akéhokoľvek spoločného majetku.

Daňové spracovanie darov a pôžičiek je záležitosťou daňového poradcu; my sa zaoberáme občianskoprávnymi dokumentmi a koordinujeme s vaším poradcom.

Čo znamená spoločná zodpovednosť za hypotéku?

Ak obaja podpíšete hypotekárnu zmluvu, banka si môže vymáhať celý dlh od ktoréhokoľvek z vás. Ak zaplatíte viac, ako je váš interný podiel, máte voči svojmu partnerovi právo na postih, ale toto právo má hodnotu len toho, čo váš partner dokáže zaplatiť.

Sťahovanie, rozvodové vyrovnanie alebo dohoda medzi vami nekončí váš záväzok voči banke. Iba banka môže dlžníka prepustiť, zvyčajne po posúdení, či zostávajúci vlastník dokáže úver splácať sám. Dovtedy zostáva dlh registrovaný na vaše meno v holandskom úrade pre registráciu úverov (BKR).

Klauzula o odstúpení preto musí obsahovať metódu oceňovania a termín. Mala by uvádzať, ako sa hodnota určuje, ako dlho má jeden partner na získanie súhlasu banky a odkúpenie druhého, kto medzitým platí hypotéku a náklady a že dom sa po uplynutí termínu predá.

Čo sa stane, ak jeden z vás zomrie?

Manžel/ka alebo registrovaný partner/partnerka dedí na základe zákonného rozdelenia majetku; partner/partnerka žijúci v spoločnej domácnosti nededí nič bez závetu. Bez dojednania prechádza podiel zosnulého partnera/partnerky na pokrvných príbuzných a môžete byť spoluvlastníkom vášho domu s rodičmi alebo deťmi vášho zosnulého partnera/partnerky.

Tento problém rieši doložka o prírastkovom podiele v zmluve o spolužití a závet. Ak sú deti, musí sa zohľadniť ich povinný podiel (legitieme portie); pozri náš článok o holandskom dedičskom práve . Pozostalý zostáva zodpovedný aj za celú hypotéku, preto si overte, či poistenie pre prípad smrti zodpovedá dlhu a či je určenie beneficienta aktuálne.

Čo by ste si mali skontrolovať ohľadom domu a jeho kúpy?

Dokumenty o spoluvlastníctve neopravujú zlú kúpu. Podľa článku 7:17 BW musí mať dom vlastnosti, ktoré ste mali nárok očakávať, a musíte predávajúceho informovať o chybe v primeranej lehote od jej zistenia (článok 7:23 BW); pozrite si nášho sprievodcu kúpou domu so skrytými chybami.

Ako súkromní kupujúci máte po doručení podpísanej kúpnej zmluvy trojdňovú lehotu na rozmyslenie (článok 7:2 BW). Potom vaša ochrana spočíva v podmienkach financovania, štrukturálnej prehliadke a prípadne v Národnej hypotekárnej záruke (NHG). Každá podmienka má lehotu a musí byť uplatnená písomne; pozri odstúpenie od kúpy nehnuteľnosti v Holandsku.

Vzorová kúpna zmluva vyžaduje zálohu alebo bankovú záruku, zvyčajne 10 % z ceny. Zaznamenajte si, kto ju financuje, pretože sama o sebe ide o príspevok. V prípade bytu si vyžiadajte zápisnicu, účtovnú závierku, rezervný fond a plán údržby spoločenstva vlastníkov (VvE); pozri práva a povinnosti VvE . V prípade nájomnej zmluvy na pozemok si najskôr prečítajte podmienky erfpacht .

Notár občianskeho práva vyhotoví prevodnú listinu a záložnú listinu a skontroluje registre. Notár je nestranný a neposkytuje rady žiadnemu z vás, ako rozdeliť vlastníctvo; preto si dokumenty o spoluvlastníctve vyžadujú samostatnú pozornosť.

Ako sa rozdelí dom pri odlúčení?

Existujú tri východiská: jeden z vás prevezme dom, predá sa alebo súd rozhodne podľa článku 3:185 BW. Prevzatie si vyžaduje novú notársku zápisnicu a prepustenie odchádzajúceho partnera bankou. Predaj znamená rozdelenie čistého výnosu po splatení hypotéky a vyrovnaní zdokumentovaných príspevkov v dohodnutom poradí.

Vopred sa dohodnite, ako sa hodnota stanoví, napríklad nezávislým znalcom alebo priemerom dvoch ocenení, a ako dlho zostáva ocenenie platné. Ak sa vôbec nedohodnete, súd môže dom prideliť alebo nariadiť predaj, čo je zvyčajne finančne horšie ako dohodnutý výsledok.

Pre manželov je dom súčasťou širšieho vyrovnania pri rozvode. Pre osoby žijúce v spoločnej domácnosti stanovuje pravidlá dohoda o spolužití; pozri rozluka so dohodou o spolužití . Až do ukončenia rozdelenia zostávate obaja vlastníkmi a zodpovednými, preto si písomne ​​zaznamenajte, kto v dome býva a kto koľko platí odo dňa, keď sa jeden z vás odsťahuje.

Čo by si mal každý spolukupujúci skontrolovať?

Každý z vás má svoje vlastné záujmy, aj keď kupujete ako pár. Pred notárskym stretnutím si overte tieto body.

• Zhodujú sa podiely v návrhu zmluvy s tým, čo každý z vás prispieva, alebo existuje dohoda o zodpovednosti, ktorá ich opravuje?
• Je každý rodičovský príspevok zdokumentovaný ako dar, s doložkou o vylúčení alebo bez nej, alebo ako pôžička s písomnými podmienkami?
• Ak nie ste zosobášení, existuje notársky overená zmluva o spolužití s ​​doložkou o prírastkovom náraste a má každý z vás závet?
• Obsahuje výstupná klauzula metódu oceňovania, termín odkúpenia a záložný predaj?
• Je životné poistenie v súlade s hypotékou a sú oprávnení užívatelia správni?

Čo by si mal skontrolovať partner, ktorý odchádza?

Ak sa odsťahujete, vaša zodpovednosť nekončí vaším odchodom. Skontrolujte si tieto body.

• Zrušila vám banka hypotéku písomne?
• Bol váš podiel prevedený notárskou zápisnicou a bola zaplatená cena?
• Boli vaše zdokumentované príspevky splatené v dohodnutom poradí?
• Je zaznamenané, kto platí hypotéku, poistenie a príspevky VvE až do prevodu?

Čo pre vás môžeme urobiť pri spoločnej kúpe domu?

Naši právnici špecializujúci sa na nehnuteľnosti a rodinné právo pracujú na tom istom spise pre páry, priateľov a rodinných príslušníkov.

• Pred podpisom si preštudujeme kúpnu zmluvu a jej podmienky.
• Vypracujeme dohodu o vnútornej zodpovednosti a zosúladíme ju so zmluvou.
• Rodičovské dary a pôžičky dokumentujeme správnymi klauzulami.
• Zmluvu o spolužití alebo predmanželské podmienky pripravíme s notárom.
• Pripravujeme dohody o odkúpení a vykúpení a v prípade rozpadu spoluvlastníctva zasahujeme aj pri rozdelení.

zhrnutie

• Listina vlastníctva stanovuje podiely; každý spoluvlastník môže kedykoľvek požiadať o rozdelenie (článok 3:178 BW).
• Obaja dlžníci sú zodpovední za celú hypotéku, kým banka jedného z nich neprepustí.
• Nerovnomerné príspevky a rodinné peniaze sú chránené iba vtedy, ak sú zdokumentované pred dokončením.
• Nezosobášení partneri po sebe nič nededia bez závetu a doložky o prírastkovom dedičstve.
• Výstupná klauzula vyžaduje metódu oceňovania a konečný termín.

Často kladené otázky