Zákon o dostupnom nájomnom (Wet betaalbare huur)

Od 1. júla 2024 Holandsko regulovalo oveľa viac svojho trhu s prenájmom ako predtým. Zákon o dostupnom prenájme – Zákon o dostupnom nájme — rozšírila kontrolu nájomného zo sociálneho bývania na segment stredného trhu, stanovila bodový systém ako záväzný a nie len ako meradlo a preniesla jeho vymáhanie na obce. Ak si prenajímate v Amsterdam or Eindhovenalebo tam prenajímate nehnuteľnosť, nižšie uvedené pravidlá určujú, aká môže byť vaša nájomná výška.

Čo robí zákon o dostupnom nájomnom

Zákon nie je samostatný zákonník, ale pozmeňujúci zákon, ktorý prepisuje časti knihy 7 holandského občianskeho zákonníka, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte a Wet goed verhuurderschap. Do platnosti vstúpila 1. júla 2024. Najdôležitejšie sú tri zmeny.

• Regulácia bola predĺžená do polovice roka. Pred júlom 2024 boli regulované nájomné iba pre domy s hodnotením do 143 bodov; všetko nad túto hranicu bolo „liberalizované“ a mohlo sa prenajímať za akúkoľvek trhovú cenu. Zákon vytvoril regulované pásmo stredného trhu od 144 do 186 bodov.
• Bodový systém sa stal záväzným. Predtým mohol prenajímateľ požadovať viac, ako bol maximálny počet bodov, a nájomné zostalo v platnosti, pokiaľ ho nájomca včas nenamietol. Teraz je maximum záväzným zákonom: účtovanie vyššej sumy je samo o sebe nezákonné, či už sa nájomca sťažuje alebo nie.
• Bodový systém bol modernizovaný. Zložka WOZ bola obmedzená, energetické štítky dostali oveľa väčšiu váhu, vonkajší priestor bol lepšie odmeňovaný a boli zavedené príplatky pre novostavby a pamiatkovo chránené budovy.

Vláda v tom čase odhadovala, že približne v 300 000 domoch sa nájomné nakoniec zníži v priemere o 190 eur mesačne, z toho v približne 157 000 domoch strednej triedy v priemere o 240 eur. Išlo o vopred vypracované prognózy, nie o namerané výsledky.

Systém oceňovania bývania (woningwaarderingsstelsel)

Winingwaarderingsstelsel, alebo WWS, hodnotí byt na základe merateľných vlastností a prevádza celkovú sumu na maximálne mesačné základné nájomné ( kale huur , bez servisných poplatkov). Nachádza sa v článku 5 Besluit huurprijzen woonruimte s bodovacími tabuľkami v prílohách.

Samostatné domy

Za samostatné obydlie – také s vlastnými vchodovými dverami, kuchyňou a kúpeľňou – sa body udeľujú za:

• plocha každej miestnosti a akéhokoľvek úložného priestoru;
• kuchynské a sanitárne vybavenie vrátane dĺžky pracovnej dosky a druhej toalety alebo vane;
• energetický štítok, ktorý má od modernizácie oveľa väčšiu váhu – dobrý štítok pridáva veľa bodov, zatiaľ čo štítky E, F a G majú nárok na odpočet;
• vonkajší priestor, ako je záhrada, balkón alebo strešná terasa, s odpočítateľnou sumou, ak nie je stanovená žiadna odpočítateľná suma;
• hodnota WOZ (ocenenie obecného majetku) s určitým stropom, aby lokalita nemohla dominovať skóre v oblastiach s vysokou hodnotou;
• pamiatkovo chránená budova, zariadenia starostlivosti a menšie predmety.

Každý bod zodpovedá sume v zverejnenej tabuľke, takže 143 a 186 bodov sa premieta do presnej sumy v eurách. Tieto čísla sa indexujú k 1. januáru každého roka podľa článku 12 zákona o daňových priznaniach (Besluit huurprijzen woonruimte) podľa metódy uvedenej v článku 27 zákona o daňových priznaniach (Wet op de huurtoeslag). Akákoľvek suma, ktorú si prečítate, je preto platná iba pre uvedený rok.

Izby a iné nesamostatné ubytovanie

Izby a iné ubytovanie, kde zdieľate kuchyňu alebo kúpeľňu, sa oceňujú podľa samostatného systému – WWSO – ktorý bol tiež modernizovaný a záväzný od 1. júla 2024. Praktickým bodom pre študentov a mladých profesionálov je, že neexistuje žiadny bezplatný sektor pre izby : bez ohľadu na to, aké vysoké je skóre, izba má maximálny nájom.

Príplatky: novostavba, pamiatky a energie

Článok 8a Besluit huurprijzen woonruimte umožňuje niekoľko zvýšení maximálneho nájomného:

• Príplatok za novostavbu vo výške 10 % pre obydlia strednej triedy, ktorých výstavba sa začala pred 1. januárom 2028, pričom sa uplatňuje dvadsať rokov od prvého nasťahovania, aby sa zachovala životaschopnosť rozvoja obydlí strednej triedy.
• Národná pamiatka (rijksmonument)príplatok 35 %.
• Provinčná alebo mestská pamiatkapríplatok 15 %.
• Chránená mestská krajina: príplatok 5 % pre obydlia postavené pred rokom 1965 v chránenej mestskej krajine, ktoré samy osebe nie sú pamiatkovo chránené.

Pamiatkovo chránené budovy sú tiež chránené pred odpočítaním z energetického štítku: namiesto straty bodov za zlý štítok pamiatka za túto položku získa nulu. Neexistuje žiadna samostatná výnimka pre renováciu; renovácia prebieha bežnou cestou, takže prenajímateľ, ktorý skutočne zlepší nehnuteľnosť – najmä jej energetický štítok – zvýši zákonný maximálny nájom.

Tri segmenty

Hranice sú vyjadrené v bodoch. Každé z dvoch hraničných skóre sa prepočíta na maximálnu sumu základného východiskového nájomného v eurách na začiatku nového nájmu bez poplatkov za služby. Tieto sumy v eurách sa indexujú každého 1. januára podľa článku 12 zákona o nájomných cenách a zverejňujú ich Rijksoverheid a Huurcommissie , takže sa použije suma za rok, v ktorom sa nájom začína.

Rozhodujúce je bodové hodnotenie, nie požadované nájomné: dom so 160 bodmi je domom strednej triedy, aj keď je inzerovaný za 1 600 eur, a prekročenie tejto ceny je nezákonné.

Existujúce zmluvy: prechodný režim

Zákon sa v plnom rozsahu vzťahuje na každú nájomnú zmluvu uzavretú 1. júla 2024 alebo neskôr. Pre zmluvy podpísané pred týmto dátumom sa prechodné pravidlá líšia podľa bodového hodnotenia:

• Do 143 bodov, maximálne pod prahom liberalizácie na začiatku. Už regulované; modernizovaný systém WWS a nové maximum platia od 1. júla 2024.
• Do 143 bodov, ale pri začatí konania nad hranicou liberalizácie — „liberalizovaná“ zmluva na dom, ktorá v skutočnosti má nízke hodnotenie. Zákon ich zachytil z 1 júla 2025, po ročnom prechodnom období, ktoré prenajímateľom umožňuje dobrovoľné prispôsobenie sa. Od tohto dátumu môže súčasný nájomca požadovať zníženie nájomného na maximálnu hodnotu bodov.
• 144 až 186 bodov. Existujúce zmluvy sú nie ovplyvnené. Stredne veľká maximálna cena sa prejaví iba pri zmene nájomníka, keď sa nehnuteľnosť opäť prenajíma.
• 187 bodov a viac. Mimo režimu; žiadne maximálne počiatočné nájomné.

Toto je najviac nepochopená časť zákona. Mnoho nájomníkov si myslí, že regulácia strednej trhovej triedy sa na nich vzťahuje okamžite; pre väčšinu súčasných nájomníkov strednej trhovej triedy sa to netýka. Stále sa však oplatí nechať si započítané body: byt, ktorý vyzerá ako stredne trhový, môže mať skóre pod 143, ak sa zohľadní zlý energetický štítok a obmedzená hodnota WOZ – a tento byt je krytý.

Výpis bodov, ktorý vám musí prenajímateľ poskytnúť

Prenajímateľ, ktorý prenajíma regulovaný alebo stredne drahý dom, musí na začiatku nájmu priznať nájomcovi bodový systém podľa zákona o cenovo dostupnom nájomnom (WWS) alebo zákona o cenovo dostupnom nájomnom (WWSO) spolu s príslušným maximálnym nájomným. Táto povinnosť sa vzťahuje na nové nájomné zmluvy od 1. júla 2024, kedy nadobudol účinnosť zákon o dostupnom nájomnom; právomoci a nástroje presadzovania práva Huurcommissie boli plne funkčné od 1. januára 2025. Je to jedno zo všeobecných pravidiel dobrého prenajímateľa uvedených v článku 2 zákona o nehnuteľnostiach (Wet goed verhuurderschap), takže obec ho môže vymáhať. Je to najlepší východiskový bod pre nájomcu: požiadať oň písomne ​​a ak žiadna nepríde, je to samo o sebe porušenie, ktoré treba nahlásiť.

Vymáhanie: od iniciatívy nájomcu až po iniciatívu obce

Pred týmto zákonom bolo nadmerné nájomné problémom nájomcu: nájomca musel podať žiadosť na Huurcommissie do šiestich mesiacov od začiatku nájmu a nájomca s dočasnou zmluvou, ktorý sa obával neobnovenia, často neurobil nič. Zákon zakotvil maximálne nájomné vo všeobecných pravidlách dobrého prenajímateľa a od 1. januára 2025 môžu obce tieto pravidlá presadzovať z vlastnej iniciatívy pomocou eskalačného rebríčka Wet goed verhuurderschap:

• varovanie;
• príkaz na základe administratívneho nátlaku (posledný objednávkový termín) alebo pokutový rozkaz (posledný onder dwangsom);
• administratívna pokuta (najpredávanejšie boxy), ktorý sa pri opakovaní zvyšuje;
• v najzávažnejších prípadoch opakovaného porušenia, prevzatie manažmentu (beheerovername) zverenie nehnuteľnosti do správy tretej strany.

Maximálna výška administratívnej pokuty sa stanovuje na základe zákonných kategórií pokút podľa článku 23 holandského trestného zákonníka a zvyšuje sa, ak ten istý prenajímateľ opäť poruší pravidlá v lehote stanovenej v zákone (článok 19 zákona o nehnuteľnostiach). Výška týchto kategórií sa upravuje každé dva roky, takže sa počíta strop platný v čase porušenia; obce v ňom zverejňujú vlastné tabuľky pokút. Každá obec musí tiež prevádzkovať oznamovacie miesto ( meldpunt ), kde môžu nájomníci nahlásiť zlé praktiky pri prenájme, ak si to želajú, anonymne.

Vymáhanie práva zo strany obce nenahrádza vlastné nápravné opatrenia nájomcu; funguje súbežne s nimi.

• Do šiestich mesiacov od začiatku nájmu môže nájomca požiadať komisiu pre bývanie o overenie počiatočného nájomného podľa článku 7:249 holandského občianskeho zákonníka. Príliš vysoké nájomné sa potom zníži so spätnou platnosťou k dátumu začiatku nájmu.
• Po uplynutí tejto lehoty môže nájomca regulovaného alebo stredne drahého domu navrhnúť prenajímateľovi zníženie ceny a v prípade zamietnutia môže predložiť návrh na prenajímateľskú komisiu podľa článku 7:254 holandského občianskeho zákonníka. Takéto zníženie vo všeobecnosti nadobúda účinnosť len do budúcnosti.
• Rozhodnutia súdnej komisie sú pre strany záväzné s výhradou postúpenia sporu okresnému súdu v zákonnej lehote.

O koľko sa môže nájomné každý rok zvýšiť?

Zvyšovanie nájomného je obmedzené oddelene od počiatočného nájomného a stropy sa každoročne prehodnocujú.

• Regulované domy (do 143 bodov). Od 1. júla každého roka platí percentuálny strop s pevne stanoveným maximom v eurách, ak je základné nájomné veľmi nízke. Rovnaký strop platí pre izby, karavany a miesta na parkovanie.
• Domy strednej triedy (144 – 186 bodov). Platí samostatný, mierne vyšší percentuálny strop. Ak samotná zmluva uvádza nižšie percento, má prednosť zmluvná suma; ak uvádza vyššie percento, prenajímateľ ho nesmie uplatniť.

Oba stropy sa riadia rovnakým zákonným vzorcom: nižšia z hodnôt inflácie a kolektívne dohodnutého vývoja miezd plus jeden percentuálny bod. Každý rok ich oznamuje minister bývania a územného plánovania a zverejňuje ich na rijksoverheid.nl predtým, ako nadobudnú účinnosť, takže vezmite si údaj za rok zvýšenia a nie ten, ktorý ste si prečítali minulý rok. Nájomca, ktorý považuje zvýšenie za nadmerné, môže predložiť návrh Huurcommissie, ale iba v lehote, ktorú Huurcommissie zverejní pre daný rok, čo v prípade zvýšenia s účinnosťou od 1. júla pripadá na nasledujúcu jeseň. Ak ho nedodržíte, zvýšenie zostáva v platnosti. Náš sprievodca ročným zvýšením nájomného stanovuje kroky, ktoré treba vykonať.

Ako zákon zapadá do zvyšku holandského práva v oblasti prenájmu

Zákon o dobrom hospodárení (Wet goed verhuurderschap)

Zákon o nehnuteľnostiach (Wet goed verhuurderschap), platný od 1. júla 2023, stanovuje národné pravidlá správania pre prenajímateľov a realitných kancelárií: zákaz diskriminácie pri výbere, zákaz zastrašovania, záloha nepresahujúca dvojnásobok základného nájomného, ​​písomná nájomná zmluva, písomné informácie pre nájomcu, zákaz dvojitých poplatkov agentúre a povolené iba servisné poplatky. Zákon o dostupnom nájomnom pridal do tohto zoznamu maximálne nájomné a maximálne zvýšenie, takže spor o nájomné je teraz občianskoprávnou aj regulačnou záležitosťou.

Dočasné zmluvy po Wet vaste huurcontracten

Zákon o zmluvách o nájme na dobu určitú nadobudol účinnosť 1. júla 2024, v ten istý deň ako zákon o dostupnom nájme, a tieto dva zákony je najlepšie čítať spoločne. Podľa článku 7:271 holandského Občianskeho zákonníka nový nájomník samostatného domu teraz spravidla dostáva zmluvu na dobu neurčitú. Dočasné zmluvy zostávajú možné len pre vymedzené kategórie stanovené v delegovaných právnych predpisoch – medzi nimi sú niektorí študenti, ľudia prenajímajúci si vlastný dom počas dočasnej práce v zahraničí, dočasní prenájmi, kým je nájomca dočasne nahradený, a ľudia v naliehavej núdzi o bývanie, ako sú držitelia statusu a prenájmy druhej šance – a pre nesamostatné ubytovanie. Tieto kategórie sú stanovené v Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), ktorý nadobudol účinnosť 1. júla 2024. Pre zahraničných občanov je to dôležité: stará dvojročná zmluva, ktorá predstavovala riziko napadnutia nadmerného nájomného, ​​už nie je štandardnou podmienkou.

Poplatky za službu

Poplatky za služby sú mimo maximálnej výšky poplatku WWS a sú častou cestou k vymáhaniu poplatkov, ktoré bodový systém neumožňuje. Prenášať je možné iba povolené položky, ktoré môže vymerať stavebná komisia. Nové pravidlá pre poplatky za služby platia od 1. januára 2027.

Čo zákon znamená pre prenajímateľov a čo sa odvtedy stalo

Pre investora zákon zmenil aritmetiku tromi spôsobmi. Strop príjmu pre stredne drahú nehnuteľnosť je teraz funkciou merateľných charakteristík budovy, a nie miestneho dopytu, takže dobre situovaný, ale energeticky slabý byt môže mať na prenájom výrazne nižšiu hodnotu. Indexácia maxima je obmedzená, takže rast príjmu je obmedzený. A možnosť odchodu je atraktívna: predaj vlastníkovi-obyvateľovi má často väčšiu hodnotu ako pokračovanie v prenájme.

Všeobecne hláseným dôsledkom bolo, že súkromní prenajímatelia predali regulované aj novo regulované jednotky, že ponuka vo voľnom sektore sa sprísnila, zatiaľ čo požadované nájomné v ňom vzrástlo, a že časť výstavby v strednom segmente trhu bola odložená. Príplatok za novostavbu v článku 8a zákona o nehnuteľnostiach v nehnuteľnostiach (Besluit huurprijzen woonruimte) mal pôsobiť proti tomuto poslednému z týchto javov. Monitorovanie trhu zo strany Kadasteru, CBS a ministerstva potvrdzuje tento trend: odkedy sa bodový systém stal záväzným pre stredný segment trhu až do 186 bodov vrátane 1. júla 2024, počet bývalých nájomných domov predaných súkromnými prenajímateľmi sa zvýšil a ponuka vo voľnom sektore sa znížila.

Zákon zostáva v platnosti v prijatej podobe a Besluit huurprijzen woonruimte sa neustále mení a dopĺňa, naposledy v apríli 2026, takže pravidlá a prahové hodnoty oceňovania sú pohyblivým cieľom. Formálne monitorovacie správy o zákone každoročne zverejňuje Ministerstvo bývania a územného plánovania (VRO). Samostatný návrh zákona, Wet toekomstbestendige huurcommissie (parlamentný dokument 36791), sa zaoberá štruktúrou poplatkov Huurcommissie, spormi o poplatky za služby a časmi spracovania dát. Snemovňa reprezentantov ho prijala 21. apríla 2026; v Senáte bola druhá správa výboru vydaná 14. júla 2026 a písomná príprava stále prebieha.

Praktické vedenie

Ak ste nájomník a máte podozrenie, že nájomné je príliš vysoké

• Požiadajte prenajímateľa písomne ​​o výpis bodov a uveďte, či ste ho nikdy nedostali.
• Spočítajte si body sami pomocou kontroly ceny nájomného od Huurcommissie, pričom majte poruke svoju podlahovú plochu, energetický štítok, rozhodnutie WOZ a vonkajší priestor.
• Skontrolujte dátum svojej zmluvy v porovnaní s vyššie uvedenými prechodnými pravidlami – od toho závisí, či máte nárok teraz alebo až pri obnovení.
• Zaznamenajte si šesťmesačné okno od začiatku nájmu: v rámci neho môžete získať spätné zníženie poistného plnenia, mimo neho zvyčajne iba spätné zníženie poistného plnenia.
• Súbežne nahláste záležitosť aj na mestskom úrade. Vymáhanie vás nič nestojí a nezávisí od vašej ochoty viesť súdny spor.
• Neprestaňte platiť len časť nájomného. Znížte ho iba na základe dohody alebo rozhodnutia.

Ak ste prenajímateľ, ktorý uvádza portfólio do súladu s predpismi

• Ohodnoťte každú jednotku v rámci aktuálneho stupňa WWS alebo WWSO za jednotku, nie za budovu, a zaznamenajte výpočet.
• Skontrolujte, či sa uplatňuje príplatok – novostavba, pamiatka alebo chránená mestská krajina – pretože tieto výrazne menia strop.
• Pozorne si prezrite energetický štítok: modernizácia izolácie, zasklenia alebo kúrenia je najpriamejšia zákonná cesta k vyššiemu maximálnemu nájomnému.
• Oddeľte servisné poplatky a účtujte iba povolené položky s riadnym ročným vyúčtovaním.
• Výpis bodov priložte ku každej novej nájomnej zmluve a uschovajte si dôkaz o tom, že ste to urobili.
• Skontrolujte si klauzuly o zvýšení nájomného vo vašej štandardnej zmluve v porovnaní s ročnými stropmi; klauzula, ktorá umožňuje viac, je v tomto rozsahu nevymáhateľná.
• Ak je bytová jednotka stratová pod stropom, pred reštrukturalizáciou sa poraďte. Tímy presadzovania práva hľadajú umelé konštrukcie – falošné poplatky za služby, nesprávne označovanie bytu ako izby, údajný rekreačný prenájom.

Law & More poskytuje poradenstvo nájomcom aj prenajímateľom v oblasti holandského práva v oblasti nájmu, v angličtine, od Eindhoven a AmsterdamSpočítanie bodov a prehodnotenie dátumu zmluvy sa zvyčajne rýchlo vyriešia, ak sa na nájomnú zmluvu vzťahuje zákon o dostupnom nájme.