Každý nájomca má právo na dve dôležité práva: právo na bývanie a právo na ochranu nájomného. Kde sme diskutovali o prvom práve nájomcu v súvislosti s povinnosti prenajímateľa, druhé právo nájomcu vyšlo v samostatnom blogu o ochrana nájmu. Preto sa v tomto blogu bude diskutovať o ďalšej zaujímavej otázke: aké ďalšie práva má nájomca? Právo na bývanie a právo na ochranu nájomného nie sú jedinými právami, ktoré má nájomca voči prenajímateľovi. Napríklad nájomca má tiež nárok na niekoľko práv v súvislosti s prevodom majetku, ktorý neprekračuje nájomné a podnájom. Obe práva sú v tomto blogu diskutované postupne.
Prevod nehnuteľnosti sa neprenáša na nájomné
Článok 1: 7 ods. 226 holandského občianskeho zákonníka, ktorý sa vzťahuje na nájomcov bytových a komerčných priestorov, stanovuje:
"Prevodom nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahuje nájomná zmluva (...), prenesie prenajímateľ prevod práv a povinností prenajímateľa zo zmluvy o nájme na nadobúdateľa. "
Pre nájomcu tento článok v prvom rade znamená, že prevodom vlastníctva k prenajatej nehnuteľnosti, napríklad predajom prenajímateľa inému, zmluva o nájme nekončí. Okrem toho môže nájomca uplatňovať nároky voči právnemu nástupcovi prenajímateľa, keď tento právny nástupca preberá práva a povinnosti prenajímateľa. Pri otázke, aké nároky má potom nájomca, je dôležité najskôr určiť, ktoré práva a povinnosti prenajímateľa prechádzajú na jeho právneho nástupcu. Podľa článku 3: 7 ods. 226 Občianskeho zákonníka ide najmä o práva a povinnosti prenajímateľa, ktoré priamo súvisia s používaním prenajatej nehnuteľnosti za protihodnotu, ktorú má zaplatiť nájomca, tj. S nájomným. To znamená, že nároky, ktoré môže nájomca vzniesť proti právnemu nástupcovi prenajímateľa, sa v zásade týkajú jeho dvoch najdôležitejších práv: práva na bývanie a práva na nájomné.
Nájomca a prenajímateľ však často uzatvárajú v nájomnej zmluve aj ďalšie dohody, pokiaľ ide o iný obsah, a zaznamenávajú ich do doložiek. Bežným príkladom je doložka o predkupnom práve nájomcu. Aj keď neoprávňuje nájomcu na dodanie, znamená to povinnosť prenajímateľa ponúknuť: prenajímateľ bude musieť najskôr ponúknuť prenajatú nehnuteľnosť na predaj nájomcovi, aby mohla byť predaná inému právnemu nástupcovi. Bude budúci prenajímateľ tiež viazaný touto klauzulou voči nájomcovi? Z hľadiska judikatúry to tak nie je. Toto ustanovuje, že predkupné právo nájomcu priamo nesúvisí s nájomným, takže ustanovenie týkajúce sa práva na kúpu prenajatej nehnuteľnosti neprechádza na právneho nástupcu prenajímateľa. Toto sa líši iba v prípade, že sa jedná o opciu na kúpu od nájomcu, a suma, ktorá sa má pravidelne platiť prenajímateľovi, obsahuje aj prvok kompenzácie za konečné nadobudnutie.
Podnájom
Ďalej článok 7: 227 občianskeho zákonníka stanovuje, pokiaľ ide o práva nájomcu, toto:
„Nájomca je oprávnený dať prenajatú nehnuteľnosť, ktorá je v užívaní, úplne alebo sčasti, niekomu inému, pokiaľ nemusí predpokladať, že prenajímateľ bude mať proti použitiu inej osoby primerané námietky.“
Všeobecne z tohto článku vyplýva, že nájomca má právo prenajať celú prenajatú nehnuteľnosť alebo jej časť na inú osobu. Vzhľadom na druhú časť článku 7: 227 Občianskeho zákonníka však nájomca nemôže pokračovať v podnájme, ak má dôvodné podozrenie, že to prenajímateľ namieta. V niektorých prípadoch je námietka prenajímateľa zrejmá, napríklad ak je v nájomnej zmluve zahrnutý zákaz podnájmu. V takom prípade nie je podnájom nájomcom povolený. Ak to nájomca aj tak urobí, môže byť za to pokuta. Táto pokuta musí potom súvisieť so zákazom podnájmu v nájomnej zmluve a musí byť stanovená v maximálnej výške. Napríklad podnájom miestnosti od spoločnosti Air B&B môže byť týmto spôsobom zakázaný v prenájme, čo sa často ukáže.
V tejto súvislosti je pre podnájom bytového priestoru dôležitý aj článok 7: 244 Občianskeho zákonníka, ktorý hovorí, že nájomcovi bytového priestoru nie je dovolené prenajímať celý bytový priestor. To neplatí pre časť bytového priestoru, napríklad izbu. Inými slovami, nájomca má v zásade slobodu čiastočne prenajať obytný priestor inému. Podnájomník má v zásade tiež právo zostať v prenajatej nehnuteľnosti. To platí aj v prípade, že musí nájomca vypratať prenajatý majetok sám. Článok 7: 269 holandského občianskeho zákonníka koniec koncov stanovuje, že prenajímateľ bude pokračovať v podnájme zo zákona, aj keď už skončila hlavná nájomná zmluva. Na účely tohto článku však musia byť splnené nasledujúce podmienky:
- Nezávislý životný priestor. Inými slovami, obytný priestor s vlastným prístupom a vlastným základným vybavením, ako je kuchyňa a kúpeľňa. Iba izba sa preto nepovažuje za samostatný obytný priestor.
- Podnájomná zmluva. Ide o dohodu medzi nájomcom a podnájomníkom, ktorá spĺňa podmienky nájomnej zmluvy podľa článku 7: 201 občianskeho zákonníka.
- Nájomná zmluva sa týka nájmu obytného priestoru. Inými slovami, hlavná nájomná zmluva medzi nájomcom a prenajímateľom sa musí vzťahovať na nájom a prenájom priestorov, na ktoré sa vzťahujú zákonné ustanovenia o životnom priestore.
Pokiaľ nebudú dodržané vyššie uvedené ustanovenia, podnájomník stále nemá právo ani nárok domáhať sa od prenajímateľa práva zostať v prenajatej nehnuteľnosti po ukončení hlavnej nájomnej zmluvy medzi nájomcom a prenajímateľom, takže dôjde tiež k vysťahovaniu nevyhnutné pre neho. Ak podnájomca skutočne spĺňa podmienky, musí vziať do úvahy skutočnosť, že prenajímateľ môže proti podnájomníkovi začať konanie po šiestich mesiacoch s cieľom dosiahnuť ukončenie podnájmu a evakuáciu nájmu.
Rovnako ako obytný priestor, aj nájomca môže prenajať komerčný priestor. Ako však v tomto prípade súvisí podnájomník s prenajímateľom, ak k tomu nájomca nemal oprávnenie alebo musí vypratať prenajatý majetok? Pre rok 2003 existoval jasný rozdiel: prenajímateľ nemal nič spoločné s podnájomníkom, pretože podnájomca mal s nájomcom iba právny vzťah. Výsledkom bolo, že podnájomník tiež nemal žiadne práva, a teda nárok voči prenajímateľovi. Odvtedy sa zákon v tomto bode zmenil a stanovuje, že ak sa skončí hlavná nájomná zmluva medzi nájomcom a prenajímateľom, musí sa nájomca postarať o záujmy a postavenie podnájomníka napríklad tak, že sa k podnájomcovi pripojí v konaní s Hostinský. Pokiaľ ale bude hlavná nájomná zmluva po ukončení konania aj naďalej ukončená, zaniknú aj práva podnájomníka.
Ste nájomca a máte nejaké otázky týkajúce sa tohto blogu? Potom kontaktujte Law & More. Naši právnici sú odborníkmi v oblasti nájomného práva a radi vám poskytnú poradenstvo. Môžu vám tiež legálne pomôcť, ak by váš spor o prenájom vyústil do súdneho konania.