Zmena dane z prevodu: začiatočníci a investori dávajú pozor!

Rok 2021 je rokom, v ktorom sa v oblasti legislatívy a predpisov zmení niekoľko vecí. To je prípad aj dane z prevodu. Snemovňa reprezentantov 12. novembra 2020 schválila návrh zákona o úprave dane z prevodu. Cieľom tohto návrhu zákona je zlepšiť pozíciu štartujúcich na trhu s bývaním vo vzťahu k investorom, pretože investori sú často pri kúpe domu príliš rýchli, najmä vo (väčších) mestách. Pre začiatočníkov je čoraz ťažšie kúpiť si dom. V tomto blogu sa dočítate, ktoré zmeny sa od 1. januára 2021 budú vzťahovať na obe kategórie a na čo by ste si preto mali dať pozor.

Zmena dane z prevodu: štartéri a investori dávajú pozor! Obrázok

Tieto dve opatrenia

Na dosiahnutie vyššie opísaného cieľa návrhu zákona sa od roku 2021 zavedú dve zmeny alebo prinajmenšom opatrenia v oblasti dane z prevodu. Očakáva sa, že to zvýši počet transakcií s nehnuteľnosťami zo strany začínajúcich kupujúcich a znížiť transakcie s bývaním investorov.

Prvé opatrenie sa v tejto súvislosti vzťahuje na začiatočníkov a v skratke znamená oslobodenie od dane z prevodu. Inými slovami, začiatočníci už nemusia platiť daň z prevodu od 1. januára 2021, aby im kúpa domu výrazne zlacnela. Výsledkom výnimky budú celkové náklady spojené s kúpou domu, v závislosti od zvýšenia hodnoty domov, skutočne znížené. Upozorňujeme: výnimka je jednorazová a cena domu nesmie presiahnuť 400,000 1 EUR od 2021. apríla 1. Výnimka sa navyše uplatňuje, iba ak sa prevod nehnuteľnosti uskutoční u notára podľa občianskeho práva 2021. januára alebo neskôr Január XNUMX a okamih podpísania kúpnej zmluvy nie je rozhodujúci.

Druhé opatrenie sa týka investorov a znamená, že ich akvizície budú od 1. januára 2021 zdaňované vyššou všeobecnou sadzbou. K uvedenému dátumu sa táto sadzba zvýši zo 6% na 8%. Na rozdiel od začiatočníkov sa tak investorom kúpa domu predraží. Pre nich sa celkové náklady spojené s kúpou domu zvýšia v dôsledku zvýšenia sadzby dane z predaja. Mimochodom, táto sadzba nezdaňuje iba nadobudnutie nebytových priestorov vrátane obchodných priestorov, ale aj nadobudnutie obydlí, ktoré sa nebudú využívať alebo sa budú dočasne využívať iba ako hlavné bydlisko. V tejto súvislosti treba podľa dôvodovej správy k návrhu zákona o úprave dane z prevodu považovať napríklad rekreačný dom, dom, ktorý rodičia kupujú pre svoje dieťa, a domy, ktoré nekúpia fyzické osoby, ale právnické osoby. osoby ako napríklad bytové spoločnosti.

Štartér alebo investor?

Aké opatrenie by ste však mali mať na pamäti? Inými slovami, ste začiatočník alebo investor? Ako východiskový bod pre odpoveď na túto otázku by mohlo byť to, či niekto skutočne vstupuje na trh bývania obývaného vlastníkmi po prvýkrát a nikdy si nezískal domov. Kto však má nárok na štartovacie oslobodenie a na koho sa vzťahuje zvýšenie sadzby dane z obratu, nie je na základe tohto kritéria určený. Pre výnimku nezáleží na tom, či ste ako kupujúci už predtým vlastnili dom. Inými slovami, dom nemusí byť vaším prvým domovom obývaným vlastníkmi, aby mohol mať výnimku.

Vo vyúčtovaní úpravy dane z prevodu sa používa úplne iné východisko. To, či vás možno klasifikovať ako štartéra, a teda máte šancu na štartovnú výnimku, závisí od troch kumulatívnych kritérií. Kritériá sú tieto:

  • Vek nadobúdateľa. Aby ste mohli byť považovaní za štartéra, musíte mať minimálne 18 až 35 rokov. Horná hranica 35 je použitá v návrhu zákona, pretože vyšetrovanie AFM ukázalo, že je v priemere ťažšie znášať náklady na kupujúceho vo veku nižšom ako 35 rokov. Okrem toho sa na uplatnenie výnimky so spodnou hranicou 18 rokov uplatňuje požiadavka, aby ste dosiahli vek. Účelom tejto dolnej hranice je zabrániť nesprávnemu použitiu výnimky pre začiatočníkov: pre zákonných zástupcov nie je možné použiť túto výnimku pri kúpe domu na meno maloletého dieťaťa. Ďalej sa musia na nadobúdateľa vzťahovať vekové hranice, a to aj v prípade, že jeden domov získa spoločne niekoľko nadobúdateľov. Ak je jeden z nadobúdateľov starší ako 15 rokov, pre tohto kupujúceho platí toto: žiadne oslobodenie od dane z vlastnej strany.
  • Nadobúdateľ predtým neuplatňoval túto výnimku. Ako už bolo spomenuté, výnimka pre štartujúcich sa môže použiť iba raz. Aby ste zabezpečili, že toto pravidlo nebude porušené, musíte jasne, pevne a bez výhrad písomne ​​vyhlásiť, že ste predtým neuplatnili výnimku na uvedenie do prevádzky. Toto písomné vyhlásenie je potom potrebné predložiť občianskoprávnemu notárovi, aby sa využilo oslobodenie od dane z prevodu. Na toto písomné vyhlásenie sa v zásade môže občianskoprávny notár spoľahnúť, pokiaľ nevedel, že toto vyhlásenie bolo vydané nesprávne. Ak sa neskôr ukáže, že ste ako nadobúdateľ uplatnili výnimku skôr napriek vydanému vyhláseniu, bude sa vykonať ďalšie posúdenie.
  • Iné ako dočasné použitie domu ako hlavného bydliska nadobúdateľom. Inými slovami, rozsah výnimky pre začiatočníkov je obmedzený na nadobúdateľov, ktorí budú skutočne žiť v domácnosti. Pokiaľ ide o túto podmienku, je tiež potrebné, aby ste ako nadobúdateľ zreteľne, pevne a bez výhrad písomne ​​vyhlásili, že dom bude využívaný inak ako dočasne a ako hlavné bydlisko, a predložili toto písomné vyhlásenie občianskoprávneho notára pred nadobudnutím, ak nadobudnutie prechádza ním. Dočasným využitím sa rozumie napríklad prenájom domu alebo jeho využitie ako rekreačného domu. Zatiaľ čo hlavné bydlisko zahŕňa registráciu v zbore a budovanie života (vrátane športových aktivít, školy, bohoslužieb, starostlivosti o deti, priateľov, rodiny). Ak ako nadobúdateľ nebudete od 1. januára 2021 využívať nový domov ako svoje hlavné bydlisko alebo iba dočasne, bude sa vám naďalej zdaňovať všeobecná sadzba 8%.

Posúdenie týchto kritérií, a teda odpoveď na otázku, či spĺňate podmienky na uplatnenie výnimky, sa uskutoční pri nadobudnutí domu. Konkrétnejšie ide o okamih, keď je kúpna zmluva vyhotovená u notára. Bezprostredne pred vykonaním notárskej zápisnice musí byť notárovi predložené aj písomné vyhlásenie týkajúce sa druhej a tretej podmienky. Okamžik podpísania kúpnej zmluvy nie je relevantný pre vydanie písomného vyhlásenia, rovnako ako pre získanie výnimky pre začiatočníkov.

Kúpa domu je dôležitým krokom pre začiatočníka aj pre investora. Chcete vedieť, do ktorej kategórie patríte a ktoré opatrenia musíte brať do úvahy od roku 2021? Alebo potrebujete pomoc s vykonaním vyhlásenia požadovaného pre výnimku? Potom kontaktujte Law & More. Naši právnici sú odborníkmi v oblasti nehnuteľností a zmluvného práva a radi vám poskytnú pomoc a radu. Naši právnici vám tiež radi pomôžu v následnom procese, napríklad pri príprave alebo kontrole kúpnej zmluvy.

zdieľam