Nájomná zmluva má rôzne aspekty. Dôležitým aspektom je prenajímateľ a povinnosti, ktoré má voči nájomcovi. Východiskom, pokiaľ ide o povinnosti prenajímateľa, je „požitok, ktorý môže nájomca očakávať na základe nájomnej zmluvy“. Koniec koncov, povinnosti prenajímateľa úzko súvisia s právami nájomcu. Konkrétne tento východiskový bod znamená pre prenajímateľa dve dôležité povinnosti. Najskôr povinnosť článku 7: 203 BW sprístupniť vec nájomcovi. Ďalej sa na prenajímateľa vzťahuje vyživovacia povinnosť, alebo inak povedané, úprava vád v článku 7: 204 holandského občianskeho zákonníka. Čo presne znamenajú obe povinnosti prenajímateľa, bude sa o nich postupne diskutovať v tomto blogu.
Sprístupnenie prenajatej nehnuteľnosti
Pokiaľ ide o prvú primárnu povinnosť prenajímateľa, článok 7: 203 holandského občianskeho zákonníka stanovuje, že prenajímateľ je povinný dať nájomcovi k dispozícii nehnuteľnosť a prenechať ju v rozsahu potrebnom na dohodnuté použitie. Dohodnuté použitie sa týka napríklad prenájmu:
- (nezávislý alebo nezávislý) životný priestor;
- obchodný priestor v zmysle maloobchodného priestoru;
- ďalšie obchodné priestory a kancelárie podľa popisu v článku 7: 203a BW
V nájomnej zmluve je dôležité jasne opísať, na akom použití sa strany dohodli. Koniec koncov, odpoveď na otázku, či si prenajímateľ splnil svoju povinnosť, bude závisieť od toho, čo strany v nájomnej zmluve opísali, pokiaľ ide o miesto určenia prenajatej nehnuteľnosti. Je preto dôležité v nájomnej zmluve uviesť nielen cieľové miesto alebo prinajmenšom použitie, ale aj podrobnejšie opísať, čo môže nájomca na jeho základe očakávať. V tejto súvislosti ide napríklad o základné vybavenie potrebné na konkrétne využitie prenajatej nehnuteľnosti. Napríklad pre použitie budovy ako obchodného priestoru môže nájomca tiež ustanoviť dostupnosť pultu, pevných políc alebo priečok a úplne odlišné požiadavky na prenajatý priestor určený napríklad na skladovanie odpadového papiera alebo kovového šrotu. možno v tejto súvislosti nastaviť.
Vyživovacia povinnosť (štandardné vyrovnanie)
V súvislosti s druhou hlavnou povinnosťou prenajímateľa článok 7: 206 holandského občianskeho zákonníka stanovuje, že prenajímateľ je povinný opraviť chyby. Čo treba rozumieť pod vadou, je ďalej rozpracované v článku 7: 204 Občianskeho zákonníka: vadou je stav alebo vlastnosť nehnuteľnosti, v dôsledku ktorej nehnuteľnosť nemôže poskytnúť nájomcovi pôžitok, ktorý môže od neho očakávať na základe nájomnej zmluvy. Podľa najvyššieho súdu teda požitky nezahŕňajú iba stav prenajatej nehnuteľnosti alebo jej hmotné vlastnosti. Vadu v zmysle článku 7: 204 BW môžu predstavovať aj ďalšie okolnosti obmedzujúce požívanie. V tejto súvislosti zvážte napríklad očakávanú dostupnosť, prístupnosť a vzhľad prenajatej nehnuteľnosti.
Aj keď ide o široký pojem zahŕňajúci všetky okolnosti, ktoré obmedzujú pôžitok nájomcu, očakávania nájomcu by nemali presahovať očakávania priemerného nájomcu. Inými slovami to znamená, že nájomca nemôže očakávať viac ako udržiavaný majetok. Rôzne kategórie predmetov prenájmu navyše podľa judikatúry vyvolajú vlastné očakávania.
V žiadnom prípade nejde o vadu, ak predmet nájmu neposkytuje nájomcovi očakávané užívanie v dôsledku:
- okolnosť, ktorú možno pripísať nájomcovi na základe zavinenia alebo rizika. Napríklad drobné vady na prenajatom majetku z hľadiska rozdelenia právnych rizík sú na účet nájomcu.
- Okolnosť týkajúca sa osobne nájomcu. To by mohlo zahŕňať napríklad veľmi nízku tolerančnú hranicu, pokiaľ ide o zvuky bežného života od ostatných nájomcov.
- Skutočné rušenie tretími stranami, napríklad hluk z dopravy alebo rušenie hlukom z terasy vedľa prenajatej nehnuteľnosti.
- Tvrdenie bez skutočného narušenia, ktoré predstavuje situáciu, v ktorej napríklad sused nájomcu tvrdí, že má prednosť cez záhradu nájomcu, iba ak ju skutočne nevyužíva.
Sankcie v prípade porušenia hlavných povinností prenajímateľom
Ak prenajímateľ nie je schopný nájomcovi včas, úplne alebo vôbec sprístupniť prenajatú nehnuteľnosť, nastáva nedostatok na strane prenajímateľa. To isté platí aj v prípade poruchy. V obidvoch prípadoch nedostatok vedie k sankciám pre prenajímateľa a dáva nájomcovi v tejto súvislosti niekoľko právomocí, napríklad:
- dodržiavanie. Nájomca môže potom požadovať od prenajímateľa, aby prenajatý majetok sprístupnil včas, úplne alebo vôbec, alebo aby odstránil nedostatok. Pokiaľ však nájomca nevyžaduje opravu u prenajímateľa, prenajímateľ nemusí vadu odstrániť. Ak je však náprava nemožná alebo neprimeraná, prenajímateľ tak nemusí urobiť. Ak prenajímateľ naopak opravu odmietne alebo ju neurobí včas, môže si nájomca vadu sám napraviť a náklady na ňu si odpočítať od nájomného.
- Zníženie nájomného. Toto je alternatíva pre nájomcu, ak prenajímateľ nie je prenajímateľovi k dispozícii včas alebo v plnom rozsahu, alebo ak má vadu. O zníženie nájomného je potrebné požiadať súd alebo výbor pre hodnotenie nájomného. Reklamáciu je potrebné uplatniť do 6 mesiacov po tom, čo nájomca nahlásil vadu prenajímateľovi. Od tohto okamihu začne platiť aj zníženie nájomného. Ak však nájomca nechá uplynúť toto obdobie, jeho nárok na zníženie nájomného sa síce zníži, ale nezanikne.
- Ukončenie nájomnej zmluvy, ak nedostatok nájmu úplne znemožňuje užívanie. Ak vada, ktorú prenajímateľ nemusí odstrániť, napríklad z dôvodu, že náprava je nemožná alebo vyžaduje výdavky, ktoré sa za daných okolností od neho nedajú primerane očakávať, ale znemožňuje, aby nájomca mohol očakávať, že nájomca môže prenajímateľ nájomnú zmluvu zruší. V obidvoch prípadoch je to možné dosiahnuť prostredníctvom mimosúdneho vyhlásenia. Často však nie všetky strany súhlasia s rozpustením, takže je potrebné ešte pokračovať v právnych konaniach.
- Kompenzácia. Táto reklamácia patrí nájomcovi, iba ak je možné nedostatok, napríklad prítomnosť vady, pripísať prenajímateľovi. Ide napríklad o prípad, ak vada vznikla po vstupe do nájmu a je možné ju pripísať prenajímateľovi, pretože napríklad na prenajatom majetku nevykonal dostatočnú údržbu. Ale tiež, ak už pri uzatváraní nájomnej zmluvy existovala určitá vada a prenajímateľ o tom v tom čase vedel, mal to vedieť alebo informovať nájomcu, že vada nemá prenajatý majetok.
Ste ako nájomca alebo prenajímateľ zapojený do sporu o to, či prenajímateľ spĺňa podmienky alebo nie? Alebo chcete vedieť viac napríklad o uvalení sankcií na prenajímateľa? Potom kontaktujte Law & More. Náš právnici v oblasti nehnuteľností sú odborníci v oblasti nájomného práva a radi vám poskytnú právnu pomoc alebo radu. Či už ste nájomníkom alebo prenajímateľom, na adrese Law & More zaujímame osobný prístup a spolu s vami preveríme vašu situáciu a určíme (následnú) stratégiu.