Ochrana prenájmu

Pri prenájme ubytovania v Holandsku máte automaticky nárok na ochranu pri prenájme. To isté platí pre vašich podnájomníkov a podnájomníkov. Ochrana nájmu v zásade obsahuje dva aspekty: ochranu ceny nájmu a ochranu nájmu pred ukončením nájomnej zmluvy v tom zmysle, že prenajímateľ nemôže nájomnú zmluvu jednoducho ukončiť. Aj keď sa na nájomcov sociálneho bývania vzťahujú oba aspekty ochrany nájomného, ​​pre nájomcov bývania vo voľnom sektore to neplatí. O tom, o ktorú ochranu prenájmu ide, kedy a čo konkrétne zahŕňa ochrana ceny nájmu alebo ochrana nájmu v súvislosti s ukončením nájmu, sa venujeme v tomto blogu. Najprv však tento blog pojednáva o podmienke pomenovanej obytný priestor pre celkovú aplikáciu ochrany nájmu.

obytná plocha

Na uplatnenie právnych ustanovení týkajúcich sa ochrany nájomného musí ísť najskôr o otázku životného priestoru. Podľa článku 7: 233 holandského občianskeho zákonníka sa obytným priestorom musí rozumieť vybudovaná nehnuteľná nehnuteľnosť, pokiaľ sa prenajíma ako samostatný alebo samostatný dom, karavan alebo stánok určený na trvalé bydlisko. Preto sa už na účely ochrany nájmu nerozlišuje medzi nájomcami samostatného alebo samostatného ubytovania.

Pojem obytný priestor zahŕňa aj nehnuteľný majetok, inými slovami zariadenia, ktoré sú svojou povahou neoddeliteľne spojené s domovom, karavanom alebo ihriskom alebo sú jeho súčasťou na základe nájomnej zmluvy. V komplexe obydlí to môžu byť napríklad schodisko, galérie a chodby, ako aj centrálne inštalácie, ak sú zmluvne určené ako priestory, ktoré nemajú verejný charakter.

Neexistuje však žiadny životný priestor v zmysle oddielu 7: 233 holandského občianskeho zákonníka, ak sa týka:

• krátkodobé využitie životného priestoru; či je to tak, sa určuje na základe povahy použitia, napríklad ako rekreačný dom alebo výmenný dom. V tomto zmysle sa teda krátke trvanie vzťahuje na použitie, a nie na dohodnutý čas;
• závislý životný priestor; to je prípad, ak je dom prenajatý spolu s obchodným priestorom; v takom prípade je domov súčasťou prenajatého obchodného priestoru, takže na domov sa nevzťahujú podmienky bývania, ale ustanovenia týkajúce sa obchodného priestoru;
• hausbót; toto je jav, ktorý nezodpovedá zákonnej definícii článku 7: 233 holandského občianskeho zákonníka. Takýto dom nemožno obvykle považovať za nehnuteľný majetok, pretože neexistuje trvalé spojenie s pôdou alebo brehom.

Ochrana ceny prenájmu

Ak bude splnená vyššie popísaná podmienka obytného priestoru, bude nájomca v prvom rade požívať ochranu ceny nájmu. V takom prípade sa uplatňujú tieto východiskové body:

• pomer medzi kvalitou vrátane umiestnenia prenajatého ubytovania a medzi nájmom, ktorý sa zaň musí platiť, musí byť primeraný;
• nájomca má kedykoľvek možnosť nechať si prenajímacou komisiou vyhodnotiť pôvodnú cenu nájmu; je to možné iba do 6 mesiacov od začiatku nájmu; rozhodnutie Výboru pre nájom je záväzné, ale stále ho možno predložiť na preskúmanie okresnému súdu;
• prenajímateľ nemôže pokračovať v neobmedzenom zvyšovaní nájomného; Na zvýšenie nájomného sa vzťahujú konkrétne zákonné limity, napríklad maximálne percento zvýšenia nájomného určené ministrom;
• zákonné ustanovenia týkajúce sa ochrany nájomného sú kogentné, tj prenajímateľ sa od nich nemôže v nájomnej zmluve odchýliť v neprospech nájomcu.

Uvedené zásady sa mimochodom vzťahujú iba na nájomcu sociálneho bývania. Toto je životný priestor, ktorý spadá do regulovaného nájomného sektoru, a preto ho treba odlišovať od životného priestoru, ktorý patrí do liberalizovaného alebo bezplatného nájomného sektoru. V prípade liberalizovaného alebo bezplatného bývania je nájomné také vysoké, že nájomca už nemá nárok na dotáciu na nájomné, a preto nespadá pod ochranu zákona. Hranica medzi liberalizovaným a sociálnym bývaním je približne za cenu nájmu približne 752 eur mesačne. Ak dohodnutá cena nájmu presiahne túto sumu, nájomca sa už nemôže spoliehať na princípy popísané vyššie, pretože to sa potom týka nájmu liberalizovaného bývania.

Ochrana nájmu pred vypovedaním nájomnej zmluvy

Pokiaľ však ide o uplatnenie iného aspektu ochrany nájomného, ​​nerozlišuje sa medzi nájomcami sociálneho a liberalizovaného bývania. Inými slovami to znamená, že každý nájomca bytového priestoru je z veľkej časti a automaticky chránený pred vypovedaním nájomnej zmluvy v tom zmysle, že prenajímateľ nemôže nájomnú zmluvu jednoducho zrušiť. V tejto súvislosti je nájomca osobitne chránený, pretože:

• výpoveď prenajímateľom nezaniká nájomnou zmluvou v súlade s článkom 7: 272 holandského občianskeho zákonníka; v zásade je na prenajímateľovi, aby sa najskôr pokúsil uskutočniť ukončenie nájomnej zmluvy po vzájomnej dohode. Ak to nefunguje a nájomca s výpoveďou nesúhlasí, výpoveď prenajímateľa skutočne nezruší nájomnú zmluvu. To znamená, že nájomná zmluva pokračuje ako obvykle a prenajímateľ musí podať právny nárok na ukončenie nájomnej zmluvy na okresnom súde. V takom prípade sa nájomná zmluva neskončí, kým súd neodvolateľne nerozhodne o žalobe prenajímateľa.
• vzhľadom na článok 7: 271 holandského občianskeho zákonníka musí prenajímateľ uviesť dôvod ukončenia; ak sa prenajímateľ chystá vypovedať nájomnú zmluvu, musí dodržať formálne náležitosti uvedeného článku Občianskeho zákonníka. Okrem výpovednej lehoty je v tejto súvislosti dôležitou formalitou výpovedná lehota. Prenajímateľ teda musí vo svojom oznámení o ukončení zmluvy uviesť jeden z dôvodov ukončenia, ako sa uvádza v článku 7: 274 ods. 1 holandského občianskeho zákonníka:

1. nájomca sa nesprával ako dobrý nájomca
2. týka sa to nájomného na dobu určitú
3. prenajímateľ urgentne potrebuje prenajaté pre svoju potrebu
4. nájomca nesúhlasí s primeranou ponukou na uzavretie novej nájomnej zmluvy
5. prenajímateľ chce na prenajatom realizovať využitie pozemku podľa platného územného plánu
6. záujmy prenajímateľa pri ukončení nájmu prevažujú nad záujmami nájomcu v pokračovaní nájmu (v prípade prenájmu prenajímateľa)

• nájom môže ukončiť iba sudca z dôvodov uvedených v článku 7: 274 ods. 1 holandského občianskeho zákonníka; Vyššie uvedené dôvody sú vyčerpávajúce: to znamená, že ak dôjde k súdnemu konaniu, ukončenie nájomnej zmluvy z iných dôvodov nie je možné. Ak dôjde k jednému z vyššie uvedených dôvodov, súd musí vyhovieť aj žiadosti nájomcu o ukončenie. V takom prípade teda nie je priestor na (ďalšie) zváženie záujmov. Na tento bod sa však vzťahuje výnimka, pokiaľ ide o dôvod ukončenia naliehavej osobnej potreby. Ak je nárok povolený, súd určí aj čas vysťahovania. Ak však bude žiadosť o ukončenie zmluvy prenajímateľovi zamietnutá, príslušný nájom môže byť vypovedaný znova až po troch rokoch.

Zákon o pohybe na trhu s prenájmom

Predtým bola ochrana nájmu v praxi predmetom veľkej kritiky: ochrana nájmu by zašla príliš ďaleko a je viac majiteľov domov, ktorí by si chceli prenajať dom, ak by ochrana nájmu nebola taká prísna. Zákonodarca sa ukázal ako citlivý na túto kritiku. Z tohto dôvodu sa zákonodarca rozhodol zaviesť tento zákon od 1. júla 2016, zákona o prevode na trhu s nehnuteľnosťami. Týmto novým zákonom sa ochrana nájomcu stala menej prísnou. V kontexte tohto zákona sú to najdôležitejšie zmeny:

• v prípade nájomných zmlúv týkajúcich sa nezávislého obytného priestoru do dvoch rokov a v prípade nájomných zmlúv týkajúcich sa nesamostatného obytného priestoru v trvaní najviac päť rokov bolo umožnené prenajímateľovi prenajímať ho bez ochrany nájomného. To znamená, že nájomná zmluva končí platnosťou zákona po dohodnutom termíne a nemusí byť ukončená zo strany prenajímateľa ako doteraz.
• zavedením zmlúv o cieľovej skupine sa prenajímateľovi tiež uľahčilo ukončenie nájomnej zmluvy týkajúcej sa bývania určeného pre konkrétnu cieľovú skupinu, ako sú študenti. Ak nájomca už nepatrí do konkrétnej cieľovej skupiny a napríklad ho už nemožno považovať za študenta, bude môcť prenajímateľ ľahšie a rýchlejšie pokračovať v ukončení z dôvodu naliehavého osobného použitia.

Ste nájomca a chcete vedieť, na ktorú ochranu prenájmu máte nárok? Ste prenajímateľom, ktorý chce vypovedať nájomnú zmluvu? Alebo máte ďalšie otázky týkajúce sa tohto blogu? Potom kontaktujte Law & More. Naši právnici sú odborníci v oblasti nájomného práva a radi vám poskytnú rady. Môžu vám tiež legálne pomôcť, ak by váš spor o prenájom viedol k súdnemu konaniu.