Celý svet v súčasnosti prežíva krízu v nepredstaviteľnom rozsahu. To znamená, že vlády musia tiež prijať mimoriadne opatrenia. Škody, ktoré táto situácia spôsobila a bude naďalej spôsobovať, môžu byť obrovské. Faktom je, že v súčasnosti nie je nikto schopný posúdiť rozsah krízy ani to, ako dlho bude trvať. Bez ohľadu na situáciu je prenájom obchodných priestorov stále v platnosti. To vyvoláva niekoľko otázok. V tomto článku by sme chceli odpovedať na niekoľko otázok, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s nájomcami alebo prenajímateľmi obchodných priestorov.
Úhrada nájomného
Stále musíte platiť nájomné? Odpoveď na túto otázku závisí od okolností prípadu. V každom prípade je potrebné rozlišovať dve situácie. Po prvé, obchodné priestory, ktoré sa už nemôžu používať na obchodné účely, ako sú reštaurácie a kaviarne. Po druhé, existujú obchody, ktoré môžu byť stále otvorené, ale ktoré sa rozhodnú sami zatvoriť svoje dvere.
Nájomca je povinný platiť nájom na základe nájomnej zmluvy. Pokiaľ sa tak nestane, jedná sa o porušenie zmluvy. Teraz sa naskytá otázka, môže nastať vyššia moc? Možno sú v nájomnej zmluve dohody o okolnostiach, za ktorých sa môže uplatniť vyššia moc. Ak nie, platí zákon. Zákon hovorí, že existuje vyššia moc, ak nájomca nemôže byť zodpovedný za jeho nedodržanie; inými slovami, nie je vinou nájomcu, že nemôže platiť nájomné. Nie je jasné, či neplnenie povinností v dôsledku koronavírusu vedie k vyššej moci. Pretože k tomu neexistuje precedens, je ťažké posúdiť, aký bude výsledok v tomto prípade. Čo však zohráva úlohu, je často používaný kontrakt ROZ (Realitná rada) v tomto type nájomného vzťahu. V tejto zmluve je štandardne vylúčený nárok na zníženie nájomného. Otázkou je, či si prenajímateľ dokáže v súčasnej situácii tento názor primerane udržať.
Ak sa nájomca rozhodne zatvoriť svoj obchod, situácia bude iná. V súčasnosti však neexistuje žiadna povinnosť, skutočnosťou je, že je menej návštevníkov, a teda menší zisk. Otázkou je, či by táto okolnosť mala byť výlučne na náklady nájomcu. Na túto otázku nie je možné dať jasnú odpoveď, pretože každá situácia je iná. Toto sa musí vyhodnotiť od prípadu k prípadu.
Neočakávané okolnosti
Nájomca aj prenajímateľ sa môžu dovolávať nepredvídaných okolností. Hospodárska kríza je vo všeobecnosti zodpovedná v mene podnikateľa, hoci vo väčšine prípadov sa to môže líšiť v dôsledku korónovej krízy. Do úvahy sa môžu vziať aj opatrenia vlády. Nárok založený na nepredvídaných okolnostiach poskytuje možnosť zmeny alebo zrušenia nájomného súdom. Je to možné v prípade, že nájomca už nie je možné primerane považovať za pokračovanie dohody. Podľa parlamentnej histórie musí sudca v tejto veci konať zdržanlivo. Teraz sme tiež v situácii, keď sú súdy tiež uzavreté: preto nebude ľahké rýchlo získať rozsudok.
Nedostatok prenajatého majetku
Nájomca môže v prípade nedostatku požiadať o zníženie nájomného alebo náhrady. Nedostatok v stave nehnuteľnosti alebo akákoľvek iná podmienka vedie k tomu, že nájomca nemal nárok na nájomné právo na začiatku nájomnej zmluvy. Nedostatkom môže byť napríklad: konštrukčné chyby, presakujúca strecha, pleseň a neschopnosť získať povolenie na ťažbu z dôvodu neexistencie núdzového východu. Súdy vo všeobecnosti netrpezlivo usudzujú, že existujú okolnosti, ktoré musia zodpovedať majiteľovi domu. V každom prípade zlé podnikanie z dôvodu neprítomnosti verejnosti nie je okolnosťou, ktorá by sa mala účtovať prenajímateľovi. Je to súčasť podnikateľského rizika. Úlohu zohráva aj to, že v mnohých prípadoch je možné prenajatý majetok stále používať. Preto viac reštaurácií dodáva, alebo si necháva jedlo vyzdvihnúť ako alternatívu.
Povinnosť využívať
Väčšina prenájmov obchodných priestorov obsahuje prevádzkovú povinnosť. To znamená, že nájomca musí využívať prenajaté obchodné priestory. Za zvláštnych okolností môže povinnosť vykorisťovania vyplývať zo zákona, ale nie je to tak vždy. Modely ROZ využívajú takmer všetci prenajímatelia obchodných a kancelárskych priestorov. Všeobecné ustanovenia spojené s modelmi ROZ stanovujú, že nájomca bude prenajatý priestor využívať „efektívne, úplne, správne a osobne“. To znamená, že na nájomcu sa vzťahuje prevádzková povinnosť.
V Holandsku zatiaľ neexistuje žiadne opatrenie vlády všeobecne, ktoré by nariaďovalo zatvorenie obchodného centra alebo kancelárskych priestorov. Vláda však oznámila, že všetky školy, stravovacie a nápojové zariadenia, športové a fitnes kluby, sauny, sexuálne kluby a kaviarne by mali zostať až do odvolania celoštátne zatvorené. Ak je nájomca na základe nariadenia vlády povinný uzavrieť prenajatý majetok, nájomca za to nenesie zodpovednosť. Toto je okolnosť, ktorá by podľa súčasnej vnútroštátnej situácie nemala byť nájomca braný na zodpovednosť. Podľa všeobecných ustanovení je nájomca tiež povinný riadiť sa vládnymi pokynmi. Ako zamestnávateľ je tiež povinný zabezpečiť bezpečné pracovné prostredie. Táto povinnosť vyplýva z nevystavenia zamestnancov riziku kontaminácie koronavírusom. Za týchto okolností prenajímateľ nemôže prinútiť nájomcu, aby pôsobil.
Z dôvodu zdravotnej starostlivosti o zamestnancov a / alebo zákazníkov vidíme, že samotní nájomníci sa tiež rozhodli dobrovoľne uzavrieť prenajatý majetok, aj keď k tomu nedostali pokyn od vlády. Za súčasných okolností sa domnievame, že prenajímatelia nebudú môcť uplatniť nárok na splnenie povinnosti, zaplatenie pokút alebo náhradu škody. Na základe racionality a spravodlivosti, ako aj povinnosti obmedziť škodu na strane nájomcu v najväčšej možnej miere, je ťažké si predstaviť, že prenajímateľ bude namietať voči (dočasnému) uzavretiu.
Rôzne použitie prenajatej nehnuteľnosti
Podniky s potravinami a nápojmi sú momentálne zatvorené. Stále je však dovolené vyzdvihnúť a doniesť jedlo. Nájomná zmluva však poskytuje väčšinu času prísnu účelovú politiku; v čom je vyzdvihnutie odlišné od reštaurácie. V dôsledku toho môže nájomca konať v rozpore s nájomnou zmluvou a - prípadne - prepadnúť pokuty.
V súčasnej situácii má každý povinnosť čo najviac obmedziť svoje škody. Prechodom na funkciu vyzdvihnutia / doručenia nájomca vyhovuje. Za týchto okolností je v každom prípade ťažké obhajovať názor, že je to v rozpore so zmluvným účelom. V skutočnosti, prenajímateľ má pravdepodobnejšie nárok na nájomcu, ak nájomca neurobí všetko, čo je v jeho silách, aby udržal svoju činnosť v prevádzke, aby mohol platiť nájomné.
záver
Inými slovami, každý je povinný čo najviac obmedziť svoje škody. Vláda už oznámila ďalekosiahle opatrenia na pomoc podnikateľom a na zníženie ich finančného tlaku. Odporúča sa využiť možnosti týchto opatrení. Ak tak nájomca odmietne, môže sa považovať za ťažké preniesť straty na prenajímateľa. To platí aj naopak. Medzitým politici tiež vyzvali prenajímateľov, aby v nadchádzajúcom období zmiernili nájomné, aby sa riziko zdieľalo.
Nájomca a prenajímateľ majú medzi sebou zmluvný vzťah a zásada „obchod je obchod“. Odporúčame sa spolu porozprávať a pozrieť sa na možnosti. Nájomca a prenajímateľ sa môžu v týchto výnimočných časoch stretnúť. Zatiaľ čo nájomca nemá z dôvodu zatvorenia žiadny príjem, výdavky prenajímateľa tiež pokračujú. Je v záujme každého, aby oba podniky prežili a prekonali túto krízu. Nájomca a prenajímateľ sa tak môžu dohodnúť, že nájom sa dočasne zaplatí čiastočne a schodok sa vyrovná pri opätovnom otvorení obchodných priestorov. Musíme si pomáhať, kde je to možné, a okrem toho prenajímatelia nemajú úžitok zo skrachovaných nájomcov. Nový nájomca sa v týchto časoch napokon len tak ľahko nenájde. Nech sa už rozhodnete pre čokoľvek, nerobte unáhlené rozhodnutia a nechajte nás poradiť, aké sú možnosti.
Kontakt
Pretože súčasná situácia je taká nepredvídateľná, vieme si predstaviť, že by to pre vás mohlo priniesť veľa otázok. Sledujeme vývoj a radi vás informujeme o najnovšom stave. Ak máte akékoľvek otázky týkajúce sa tohto článku, neváhajte kontaktovať právnikov spoločnosti Law & More.