Prenájom obchodných priestorov počas korónovej krízy

Celý svet v súčasnosti prežíva krízu v nepredstaviteľnom rozsahu. To znamená, že vlády musia tiež prijať mimoriadne opatrenia. Škody, ktoré táto situácia spôsobila a bude naďalej spôsobovať, môžu byť obrovské. Faktom je, že v súčasnosti nie je nikto schopný posúdiť rozsah krízy ani to, ako dlho bude trvať. Bez ohľadu na situáciu je prenájom obchodných priestorov stále v platnosti. To vyvoláva niekoľko otázok. V tomto článku by sme chceli odpovedať na niekoľko otázok, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s nájomcami alebo prenajímateľmi obchodných priestorov.

Úhrada nájomného

Stále musíte platiť nájomné? Odpoveď na túto otázku závisí od okolností prípadu. V každom prípade je potrebné rozlišovať dve situácie. Po prvé, obchodné priestory, ktoré sa už nemôžu používať na obchodné účely, ako sú reštaurácie a kaviarne. Po druhé, existujú obchody, ktoré môžu byť stále otvorené, ale ktoré sa rozhodnú sami zatvoriť svoje dvere.

Prenájom obchodných priestorov počas korónovej krízy

Nájomca je povinný platiť nájomné na základe nájomnej zmluvy. Ak sa tak nestane, ide o porušenie zmluvy. Teraz vyvstáva otázka, môže nastať vyššia moc? Možno v dohode o prenájme existujú dohody o okolnostiach, za ktorých sa môže uplatniť vyššia moc. Ak nie, uplatňuje sa zákon. Zákon uvádza, že existuje vyššia moc, ak nájomca nemôže byť zodpovedný za nesúlad; inými slovami, nájomca nemôže zaplatiť nájomné. Nie je jasné, či nesplnenie povinností v dôsledku koronavírusu vedie k vyššej moci. Keďže v tomto prípade neexistuje precedens, je ťažké posúdiť, aký bude výsledok v tomto prípade. Pri tomto druhu nájomného vzťahu však zohráva dôležitú úlohu často používaná zmluva ROZ (Rada nehnuteľností). V tejto zmluve je štandardne vylúčený nárok na zníženie nájomného. Otázkou je, či prenajímateľ dokáže v súčasnej situácii primerane udržať tento názor.

Ak sa nájomca rozhodne zatvoriť svoj obchod, situácia bude iná. V súčasnosti však neexistuje žiadna povinnosť, skutočnosťou je, že je menej návštevníkov, a teda menší zisk. Otázkou je, či by táto okolnosť mala byť výlučne na náklady nájomcu. Na túto otázku nie je možné dať jasnú odpoveď, pretože každá situácia je iná. Toto sa musí vyhodnotiť od prípadu k prípadu.

Neočakávané okolnosti

Nájomca aj prenajímateľ sa môžu dovolávať nepredvídaných okolností. Hospodárska kríza je vo všeobecnosti zodpovedná v mene podnikateľa, hoci vo väčšine prípadov sa to môže líšiť v dôsledku korónovej krízy. Do úvahy sa môžu vziať aj opatrenia vlády. Nárok založený na nepredvídaných okolnostiach poskytuje možnosť zmeny alebo zrušenia nájomného súdom. Je to možné v prípade, že nájomca už nie je možné primerane považovať za pokračovanie dohody. Podľa parlamentnej histórie musí sudca v tejto veci konať zdržanlivo. Teraz sme tiež v situácii, keď sú súdy tiež uzavreté: preto nebude ľahké rýchlo získať rozsudok.

Nedostatok prenajatého majetku

Nájomca môže v prípade nedostatku požiadať o zníženie nájomného alebo náhrady. Nedostatok v stave nehnuteľnosti alebo akákoľvek iná podmienka vedie k tomu, že nájomca nemal nárok na nájomné právo na začiatku nájomnej zmluvy. Nedostatkom môže byť napríklad: konštrukčné chyby, presakujúca strecha, pleseň a neschopnosť získať povolenie na ťažbu z dôvodu neexistencie núdzového východu. Súdy vo všeobecnosti netrpezlivo usudzujú, že existujú okolnosti, ktoré musia zodpovedať majiteľovi domu. V každom prípade zlé podnikanie z dôvodu neprítomnosti verejnosti nie je okolnosťou, ktorá by sa mala účtovať prenajímateľovi. Je to súčasť podnikateľského rizika. Úlohu zohráva aj to, že v mnohých prípadoch je možné prenajatý majetok stále používať. Preto viac reštaurácií dodáva, alebo si necháva jedlo vyzdvihnúť ako alternatívu.

Povinnosť využívať

Väčšina nájmov obchodných priestorov zahŕňa prevádzkovú povinnosť. To znamená, že nájomca musí používať prenajaté obchodné priestory. Za osobitných okolností môže povinnosť vykorisťovania vyplývať zo zákona, nie je to však vždy tak. Takmer všetci majitelia obchodných a kancelárskych priestorov využívajú modely ROZ. Vo všeobecných ustanoveniach týkajúcich sa modelov ROZ sa uvádza, že nájomca bude prenajímaný priestor využívať „efektívne, úplne, správne a osobne“. To znamená, že nájomca podlieha prevádzkovej povinnosti.

V Holandsku zatiaľ neexistuje žiadne opatrenie vlády všeobecne, ktoré by nariaďovalo zatvorenie obchodného centra alebo kancelárskych priestorov. Vláda však oznámila, že všetky školy, stravovacie a nápojové zariadenia, športové a fitnes kluby, sauny, sexuálne kluby a kaviarne by mali zostať až do odvolania celoštátne zatvorené. Ak je nájomca na základe nariadenia vlády povinný uzavrieť prenajatý majetok, nájomca za to nenesie zodpovednosť. Toto je okolnosť, ktorá by podľa súčasnej vnútroštátnej situácie nemala byť nájomca braný na zodpovednosť. Podľa všeobecných ustanovení je nájomca tiež povinný riadiť sa vládnymi pokynmi. Ako zamestnávateľ je tiež povinný zabezpečiť bezpečné pracovné prostredie. Táto povinnosť vyplýva z nevystavenia zamestnancov riziku kontaminácie koronavírusom. Za týchto okolností prenajímateľ nemôže prinútiť nájomcu, aby pôsobil.

Z dôvodu zdravotnej starostlivosti o zamestnancov a / alebo zákazníkov vidíme, že samotní nájomníci sa tiež rozhodli dobrovoľne uzavrieť prenajatý majetok, aj keď k tomu nedostali pokyn od vlády. Za súčasných okolností sa domnievame, že prenajímatelia nebudú môcť uplatniť nárok na splnenie povinnosti, zaplatenie pokút alebo náhradu škody. Na základe racionality a spravodlivosti, ako aj povinnosti obmedziť škodu na strane nájomcu v najväčšej možnej miere, je ťažké si predstaviť, že prenajímateľ bude namietať voči (dočasnému) uzavretiu.

Rôzne použitie prenajatej nehnuteľnosti

Potraviny a nápoje sú v súčasnosti zatvorené. Stále je však dovolené zbierať a dodávať jedlo. Zmluva o prenájme však väčšinou poskytuje prísnu účelovú politiku; čo odlišuje vyzdvihnutie od reštaurácie. V dôsledku toho môže nájomca konať v rozpore s nájomnou zmluvou a - možno - stratiť pokuty.

V súčasnej situácii má každý povinnosť čo najviac obmedziť svoje škody. Prechodom na funkciu vyzdvihnutia / doručenia nájomca vyhovuje. Za týchto okolností je v každom prípade ťažké obhajovať názor, že je to v rozpore so zmluvným účelom. V skutočnosti, prenajímateľ má pravdepodobnejšie nárok na nájomcu, ak nájomca neurobí všetko, čo je v jeho silách, aby udržal svoju činnosť v prevádzke, aby mohol platiť nájomné.

záver

Inými slovami, každý je povinný čo najviac obmedziť svoje škody. Vláda už oznámila ďalekosiahle opatrenia na pomoc podnikateľom a na zníženie ich finančného tlaku. Odporúča sa využiť možnosti týchto opatrení. Ak tak nájomca odmietne, môže sa považovať za ťažké preniesť straty na prenajímateľa. To platí aj naopak. Medzitým politici tiež vyzvali prenajímateľov, aby v nadchádzajúcom období zmiernili nájomné, aby sa riziko zdieľalo.

Hoci nájomca a prenajímateľ majú medzi sebou zmluvný vzťah a zásada „dohoda je dohoda“. Odporúčame spolu hovoriť a pozerať sa na možnosti. Nájomca a prenajímateľ sa môžu v týchto výnimočných časoch stretnúť. Zatiaľ čo nájomca nemá kvôli uzavretiu žiadny príjem, výdavky prenajímateľa tiež pokračujú. Je v záujme každého, aby obe podniky prežili túto krízu a prekonali ju. Týmto spôsobom sa nájomca a prenajímateľ môžu dohodnúť, že nájomné bude dočasne zaplatené čiastočne a schodok sa bude dohnať pri opätovnom otvorení obchodných priestorov. Musíme si navzájom pomáhať, ak je to možné, a okrem toho majitelia nemajú úžitok z bankrotu nájomcov. Koniec koncov, nového nájomcu v týchto časoch nenájdete ľahko. Nech sa rozhodnete čokoľvek, nerobte unáhlené rozhodnutia a dajte nám poradiť o možnostiach.

Kontakt

Pretože súčasná situácia je taká nepredvídateľná, vieme si predstaviť, že by to pre vás mohlo priniesť veľa otázok. Sledujeme vývoj a radi vás informujeme o najnovšom stave. Ak máte akékoľvek otázky týkajúce sa tohto článku, neváhajte kontaktovať právnikov spoločnosti Law & More.

zdieľam