Aké sú vaše práva ako nájomcu?

Aké sú vaše práva ako nájomcu?

Každý nájomca má právo na dve dôležité práva: právo na bývanie a právo na ochranu nájomného. Kde sme diskutovali o prvom práve nájomcu v súvislosti s povinnosti prenajímateľa, druhé právo nájomcu vyšlo v samostatnom blogu o ochrana nájmu. Preto sa v tomto blogu bude diskutovať o ďalšej zaujímavej otázke: aké ďalšie práva má nájomca? Právo na bývanie a právo na ochranu nájomného nie sú jedinými právami, ktoré má nájomca voči prenajímateľovi. Napríklad nájomca má tiež nárok na niekoľko práv v súvislosti s prevodom majetku, ktorý neprekračuje nájomné a podnájom. Obe práva sú v tomto blogu diskutované postupne.

Prevod nehnuteľnosti sa neprenáša na nájomné

Článok 1: 7 ods. 226 holandského občianskeho zákonníka, ktorý sa vzťahuje na nájomcov bytových a komerčných priestorov, stanovuje:

"Prevodom nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahuje nájomná zmluva (...), prenesie prenajímateľ prevod práv a povinností prenajímateľa zo zmluvy o nájme na nadobúdateľa. "

Pre nájomcu tento článok v prvom rade znamená, že prevodom vlastníctva k prenajatej nehnuteľnosti, napríklad predajom prenajímateľa inému, zmluva o nájme nekončí. Okrem toho môže nájomca uplatňovať nároky voči právnemu nástupcovi prenajímateľa, keď tento právny nástupca preberá práva a povinnosti prenajímateľa. Pri otázke, aké nároky má potom nájomca, je dôležité najskôr určiť, ktoré práva a povinnosti prenajímateľa prechádzajú na jeho právneho nástupcu. Podľa článku 3: 7 ods. 226 Občianskeho zákonníka ide najmä o práva a povinnosti prenajímateľa, ktoré priamo súvisia s používaním prenajatej nehnuteľnosti za protihodnotu, ktorú má zaplatiť nájomca, tj. S nájomným. To znamená, že nároky, ktoré môže nájomca vzniesť proti právnemu nástupcovi prenajímateľa, sa v zásade týkajú jeho dvoch najdôležitejších práv: práva na bývanie a práva na nájomné.

Nájomca a prenajímateľ však často uzatvárajú v nájomnej zmluve aj ďalšie dohody, pokiaľ ide o iný obsah, a zaznamenávajú ich do doložiek. Bežným príkladom je doložka o predkupnom práve nájomcu. Aj keď neoprávňuje nájomcu na dodanie, znamená to povinnosť prenajímateľa ponúknuť: prenajímateľ bude musieť najskôr ponúknuť prenajatú nehnuteľnosť na predaj nájomcovi, aby mohla byť predaná inému právnemu nástupcovi. Bude budúci prenajímateľ tiež viazaný touto klauzulou voči nájomcovi? Z hľadiska judikatúry to tak nie je. Toto ustanovuje, že predkupné právo nájomcu priamo nesúvisí s nájomným, takže ustanovenie týkajúce sa práva na kúpu prenajatej nehnuteľnosti neprechádza na právneho nástupcu prenajímateľa. Toto sa líši iba v prípade, že sa jedná o opciu na kúpu od nájomcu, a suma, ktorá sa má pravidelne platiť prenajímateľovi, obsahuje aj prvok kompenzácie za konečné nadobudnutie.

Podnájom

Ďalej článok 7: 227 občianskeho zákonníka stanovuje, pokiaľ ide o práva nájomcu, toto:

„Nájomca je oprávnený dať prenajatú nehnuteľnosť, ktorá je v užívaní, úplne alebo sčasti, niekomu inému, pokiaľ nemusí predpokladať, že prenajímateľ bude mať proti použitiu inej osoby primerané námietky.“

Všeobecne z tohto článku vyplýva, že nájomca má právo prenajať celú prenajatú nehnuteľnosť alebo jej časť na inú osobu. Vzhľadom na druhú časť článku 7: 227 Občianskeho zákonníka však nájomca nemôže pokračovať v podnájme, ak má dôvodné podozrenie, že to prenajímateľ namieta. V niektorých prípadoch je námietka prenajímateľa zrejmá, napríklad ak je v nájomnej zmluve zahrnutý zákaz podnájmu. V takom prípade nie je podnájom nájomcom povolený. Ak to nájomca aj tak urobí, môže byť za to pokuta. Táto pokuta musí potom súvisieť so zákazom podnájmu v nájomnej zmluve a musí byť stanovená v maximálnej výške. Napríklad podnájom miestnosti od spoločnosti Air B&B môže byť týmto spôsobom zakázaný v prenájme, čo sa často ukáže.

V tejto súvislosti je pre podnájom bytového priestoru dôležitý aj článok 7: 244 Občianskeho zákonníka, ktorý hovorí, že nájomcovi bytového priestoru nie je dovolené prenajímať celý bytový priestor. To neplatí pre časť bytového priestoru, napríklad izbu. Inými slovami, nájomca má v zásade slobodu čiastočne prenajať obytný priestor inému. Podnájomník má v zásade tiež právo zostať v prenajatej nehnuteľnosti. To platí aj v prípade, že musí nájomca vypratať prenajatý majetok sám. Článok 7: 269 holandského občianskeho zákonníka koniec koncov stanovuje, že prenajímateľ bude pokračovať v podnájme zo zákona, aj keď už skončila hlavná nájomná zmluva. Na účely tohto článku však musia byť splnené nasledujúce podmienky:

  • Nezávislý životný priestor. Inými slovami, obytný priestor s vlastným prístupom a vlastným základným vybavením, ako je kuchyňa a kúpeľňa. Iba izba sa preto nepovažuje za samostatný obytný priestor.
  • Podnájomná zmluva. Ide o dohodu medzi nájomcom a podnájomníkom, ktorá spĺňa podmienky nájomnej zmluvy podľa článku 7: 201 občianskeho zákonníka.
  • Nájomná zmluva sa týka nájmu obytného priestoru. Inými slovami, hlavná nájomná zmluva medzi nájomcom a prenajímateľom sa musí vzťahovať na nájom a prenájom priestorov, na ktoré sa vzťahujú zákonné ustanovenia o životnom priestore.

Pokiaľ nebudú dodržané vyššie uvedené ustanovenia, podnájomník stále nemá právo ani nárok domáhať sa od prenajímateľa práva zostať v prenajatej nehnuteľnosti po ukončení hlavnej nájomnej zmluvy medzi nájomcom a prenajímateľom, takže dôjde tiež k vysťahovaniu nevyhnutné pre neho. Ak podnájomca skutočne spĺňa podmienky, musí vziať do úvahy skutočnosť, že prenajímateľ môže proti podnájomníkovi začať konanie po šiestich mesiacoch s cieľom dosiahnuť ukončenie podnájmu a evakuáciu nájmu.

Rovnako ako obytný priestor, aj nájomca môže prenajať komerčný priestor. Ako však v tomto prípade súvisí podnájomník s prenajímateľom, ak k tomu nájomca nemal oprávnenie alebo musí vypratať prenajatý majetok? Pre rok 2003 existoval jasný rozdiel: prenajímateľ nemal nič spoločné s podnájomníkom, pretože podnájomca mal s nájomcom iba právny vzťah. Výsledkom bolo, že podnájomník tiež nemal žiadne práva, a teda nárok voči prenajímateľovi. Odvtedy sa zákon v tomto bode zmenil a stanovuje, že ak sa skončí hlavná nájomná zmluva medzi nájomcom a prenajímateľom, musí sa nájomca postarať o záujmy a postavenie podnájomníka napríklad tak, že sa k podnájomcovi pripojí v konaní s Hostinský. Pokiaľ ale bude hlavná nájomná zmluva po ukončení konania aj naďalej ukončená, zaniknú aj práva podnájomníka.

Ste nájomca a máte nejaké otázky týkajúce sa tohto blogu? Potom kontaktujte Law & More. Naši právnici sú odborníkmi v oblasti nájomného práva a radi vám poskytnú poradenstvo. Môžu vám tiež legálne pomôcť, ak by váš spor o prenájom vyústil do súdneho konania.

Nastavenia ochrany osobných údajov
Používame cookies na zlepšenie vášho zážitku pri používaní našej webovej stránky. Ak používate naše Služby prostredníctvom prehliadača, môžete obmedziť, zablokovať alebo odstrániť súbory cookie prostredníctvom nastavení webového prehliadača. Používame aj obsah a skripty od tretích strán, ktoré môžu používať sledovacie technológie. Nižšie môžete selektívne poskytnúť svoj súhlas s povolením takýchto vkladov tretích strán. Úplné informácie o súboroch cookie, ktoré používame, o údajoch, ktoré zhromažďujeme a o tom, ako ich spracovávame, nájdete na našej stránke Zásady ochrany osobných údajov
Law & More B.V.