Kúpa domu v Holandsku ako cudzinec

Kúpa domu v Holandsku má pevnú právnu formu: ponuka, písomná kúpna zmluva, zákonná lehota na rozmyslenie, odkladacie podmienky, záloha a notárska listina o prevode nehnuteľnosti registrovaná na katastri nehnuteľností. Väčšina usmernení pre zahraničných klientov pochádza od realitných kancelárií a zameriava sa na cenu. Tento článok namiesto toho uvádza právne kroky – čo vás zaväzuje a kedy a od čoho sa stále môžete odkloniť. Ide o právne poradenstvo, nie finančné poradenstvo.

Môže si cudzinec kúpiť dom v Holandsku?

Áno. Vlastníctvo holandských obytných nehnuteľností nie je obmedzené štátnou príslušnosťou. Na to, aby ste sa stali registrovaným vlastníkom, nemusíte byť holandským občanom, občanom EÚ ani mať trvalý pobyt v Holandsku. Neexistuje žiadne povolenie ani minimálna doba pobytu. Kataster nehnuteľností (Kadaster) zaznamenáva vlastníka každej parcely bez ohľadu na cestovný pas vlastníka.

Dva body sa často zamieňajú so zákazom, ktorý neexistuje. Po prvé, vlastníctvo nie je imigračný status: kúpa vám nedáva právo na pobyt a neexistujúci status vám nebráni vlastniť nehnuteľnosť. Po druhé, niektoré obce obmedzujú kúpu nehnuteľnosti na prenájom, nie cudzincov. V rámci systému s názvom opkoopbescherming , ktorý platí od 1. januára 2022, môže obec určiť štvrte, v ktorých sa lacnejší alebo stredne drahý dom nesmie prenajímať po určitú dobu po kúpe bez povolenia. Záleží na tom, čo s domom robíte, nie na tom, kým ste.

Čo potrebujete mať pripravené pred podaním ponuky

Číslo občianskej služby (BSN)

Číslo BSN sa vydáva automaticky každému, kto je registrovaný v holandskej databáze osobných záznamov; nerezidenti sa namiesto toho môžu zapísať do databázy záznamov nerezidentov a týmto spôsobom ho získať. Vlastníctvo nezávisí od držania BSN, ale od daňového priznania k prevodu nehnuteľnosti, ktoré podáva notár, a banky si ho od nich vyžiadajú.

Holandský bankový účet

Žiadny zákon ho nevyžaduje, ale budete ho chcieť. Cena a náklady sa uhrádzajú na klientsky účet notára ( derdengeldenrekening ) a platby zo zahraničného účtu sú pomalšie a častejšie ich zdržiavajú šeky proti praniu špinavých peňazí. Finančné prostriedky, ktoré neboli pripísané ráno v deň prevodu, ho zastavia.

Čo bude hypotekárny veriteľ vyžadovať z právneho hľadiska

• Holandská hypotéka je vecné právo vytvorené samostatnou notárskou zápisnicou, vyhotovenou v rovnakom čase ako prevod a zapísanou v tých istých registroch.
• Veriteľ záväzná písomná ponuka na čo by sa mala vzťahovať vaša finančná podmienka. Predbežný odhad nie je ponuka a spoliehanie sa naň je najbežnejší spôsob, akým kupujúci strácajú zálohu.
• Ak ste zosobášení alebo v registrovanom partnerstve, váš manželský partner zvyčajne musí byť stranou alebo dať súhlas. Cudzie majetkové režimy manželov to komplikujú, preto je potrebné to včas prediskutovať s notárom.

Realitní makléri: kto koná za koho

Tu sa zahraniční kupujúci najčastejšie stretnú s chybami. Predávajúcim je poverený a platený maklér ( verkoopmakelaar ), ktorý vám ukáže dom, odpovie na vaše otázky a vypracuje kúpnu zmluvu. Na tom nič, čo sa povie pri obhliadke, nemení. Nie je neutrálny, nie je vaším poradcom a nemá žiadnu povinnosť vyjednávať o cene nadol ani vám radiť o podmienkach, na ktorých by ste mali trvať.

Kúpny maklér ( aankoopmakelaar ) je poverený vami: oceňovaním, podávaním ponúk, kontrolou združenia vlastníkov a prieskumu a pomáhaním vám pri plnení vašej povinnosti vyšetrovania. Podľa profesionálnych pravidiel hlavných združení agentov by jeden maklér nemal konať za obe strany v tej istej transakcii.

Ponuka a prečo vás ešte nezaväzuje

Požadovaná cena je výzvou na rokovanie, nie ponukou. Predávajúci môže odmietnuť najvyššiu ponuku, prijať nižšiu za lepších podmienok alebo predať inde. V prípade vysokého záujmu môže byť nehnuteľnosť predmetom uzavretej verejnej súťaže ( inschrijving ) a predávajúci si stále vyberá.

Najdôležitejší právny aspekt je tento. Ak je kupujúcim súkromná osoba, ktorá nekoná v rámci podnikateľskej činnosti alebo povolania, a nehnuteľnosť je určená na bývanie, kúpa musí byť uzavretá písomne ​​(článok 7:2 BW). Pokiaľ obe strany nepodpíšu zmluvu, predaj nie je záväzný. Ponuka prijatá telefonicky, e-mailom alebo podaním ruky vás k ničomu nezaväzuje.

Dôsledok je nepríjemný: nezaväzuje ani predávajúceho. Až do podpisu môže prijať vyššiu ponuku a vy nemáte žiadny nárok. Kupujúci, ktorí predpokladajú, že „naša ponuka bola prijatá“, znamená, že dom je ich, a preto sú vystavení riziku sťahovania kníh. Rýchlo sa dožadujte písomnej zmluvy.

kúpna zmluva (koopovereenkomst)

Takmer každý existujúci dom sa predáva na základe štandardného vzoru kúpnej zmluvy, ktorý spoločne vypracúvajú združenia realitných kancelárií a spotrebiteľské organizácie. Jeho používanie nie je povinné, ale odchýlky si zaslúžia pozornosť: model je zámerne vyvážený, takže klauzula pridaná navrch zvyčajne zvýhodňuje predávajúceho. Skontrolujte aspoň:

• Katastrálny popis a informácia o tom, či je pozemok vo voľnom vlastníctve alebo na základe nájmu.
• Zoznam hnuteľných predmetov a príslušenstva – sporom o kuchyne a podlahy sa dá vyhnúť.
• Dátum preloženia a dátum nástupu do zamestnania, ktoré sa môžu líšiť.
• Odkladacie podmienky, ich lehoty a spôsob ich uplatnenia.
• Záloha alebo banková záruka a kedy sa musí poskytnúť.
• Pridané doložky: doložka o veku, doložka o stave „ako je“, doložka o azbeste alebo doložka o tom, že predávajúci tam nikdy nebýval.
• Ťarchy: vecné bremená, kvalitatívne záväzky a obecné obmedzenia.

Pred podpisom si nechajte listinu skontrolovať: po uplynutí lehoty na rozmyslenie a strate podmienok sú jej podmienky jednoducho vašou zmluvou.

Zákonná lehota na rozmyslenie

Súkromný kupujúci nehnuteľnosti má zákonnú trojdňovú lehotu na zrušenie kúpy (článok 7:2 BW).

• Začína to dňom nasledujúcim po odovzdaní podpísanej listiny alebo jej kópie. Požiadajte o datované potvrdenie.
• Aspoň dva z týchto troch dní nesmú byť sobota, nedeľa alebo uznaný štátny sviatok; inak sa pridá ďalší deň.
• Nie je potrebné uviesť dôvod a nevypláca sa žiadna kompenzácia. Chráni iba kupujúceho; predávajúci nemá žiadne ekvivalentné právo.
• Zrušiť písomne ​​a zabezpečiť oznámenie siahne predávajúci alebo predajný zástupca v stanovenej lehote – odoslané v posledný deň, ale doručené neskôr je už neskoro.

Odkladacie podmienky (ontbindende voorwaarden)

Predbežnými podmienkami sú dohodnuté únikové cesty v listine – najcennejšia ochrana kupujúceho a prvá vec, ktorú obetuje na konkurenčnom trhu. Vzdaním sa ich s cieľom vyhrať súťaž v ponuke sa nefinancovaný nákup premení na osobný záväzok vo výške približne desiatich percent z ceny.

Podmienka financovania

• Stanovte si realistický termín. Bežný je štyri až šesť týždňov; veriteľ, ktorý sa zaoberá príjmami zo zahraničia alebo zamestnaním v skúšobnej dobe, môže potrebovať dlhší termín.
• Uveďte sumu a ak je to možné, podmienky, za ktorých musia byť financie k dispozícii.
• Vzorová listina zvyčajne vyžaduje, aby sa odvolanie zdokumentovanéVčasné písomné oznámenie podložené písomnými odmietnutiami veriteľa. Nepodložené vyhlásenie o zlyhaní financovania sa bežne odmieta.
• Ak sa lehota zmešká, požiadajte o jej predĺženie písomne pred jeho platnosť vyprší a získajte písomný súhlas predávajúceho. Mlčanie nie je predĺženie.

Stav štrukturálneho prieskumu

To vám umožňuje zrušiť alebo znovu prerokovať, ak prieskum odhalí náklady na opravu presahujúce dohodnutý limit. Musia byť správne dve veci: limit a to, ktoré náklady sa doň započítavajú – podmienka počítajúca iba „bezodkladne potrebné“ opravy je oveľa užšia ako podmienka počítajúca všetky zistené chyby.

Podmienka národnej hypotekárnej záruky

Národná hypotekárna záruka ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) znižuje riziko veriteľa a zvyčajne aj úrokovú sadzbu a chráni dlžníka pred zostatkovým dlhom za definovaných okolností. Maximálnu výšku úveru, ktorý možno zaručiť, vyšší strop, ktorý sa uplatňuje v prípade financovania opatrení na úsporu energie, a jednorazový poplatok stanovuje každoročne Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen a zverejňuje ich na svojej vlastnej webovej stránke; požiadajte svojho veriteľa o údaje aktuálne k dátumu podania žiadosti. Keďže NHG sa viaže k úveru, a nie k domu, kupujúci, ktorý sa na ňu spolieha, by mal kúpu podmieniť získaním financovania od NHG, nielen získaním financovania.

Nech je podmienka akákoľvek, pravidlo je rovnaké: uplatnite ju včas, písomne, vo forme predpísanej zmluvou. Podmienka uplatnená zle nemá žiadnu hodnotu.

Záloha alebo banková záruka

V listine sa od vás zvyčajne vyžaduje, aby ste v stanovenej lehote po uplynutí podmienok zaplatili zálohu na klientsky účet notára alebo poskytli bankovú záruku. Vzorová kúpna zmluva spoločností NVM, VBO, VastgoedPRO a Vereniging Eigen Huis stanovuje sumu na 10 % z kúpnej ceny . Záruku vydáva vaša banka za poplatok a zabraňuje viazaniu hotovosti; zálohu drží notár a pri prevode sa započítava do ceny. Obe tieto podmienky zabezpečujú pokutu, ktorú by ste dlhovali v prípade nesplnenia zmluvy. Jej zmeškanie je samo o sebe porušením zmluvy a je to termín, ktorý kupujúci financujúci zo zahraničia najčastejšie premeškajú.

Prieskum, zverejnenie a vaša vlastná povinnosť vyšetrovať

Holandské právo ukladá povinnosti obom stranám. Predávajúci musí dodať nehnuteľnosť, ktorá je v súlade so zmluvou a je vhodná na bežné používanie ako bývanie (článok 7:17 BW), a musí ju previesť bez osobitných poplatkov a obmedzení okrem tých, ktoré ste výslovne akceptovali (článok 7:15 BW). Musí zverejniť, čo vie o nehnuteľnosti.

Proti tomu stojí povinnosť kupujúceho vykonať prešetrenie. Vady, ktoré ste mohli objaviť prehliadkou, opýtaním sa alebo objednaním si prieskumu, sú spravidla vaším problémom. Povinnosť oznámiť vadu je vo všeobecnosti silnejšia, ak predávajúci o chybe vedel a nič nepovedal, ale nikdy neplánuje vyhrať tento spor. Namiesto toho prešetrite: objednajte si prieskum, prečítajte si dotazník predávajúceho a plán životného prostredia a v prípade bytu aj dokumenty združenia vlastníkov.

Dve klauzuly presúvajú riziko na kupujúceho. Klauzula o veku ( ouderdomsclausule ), bežná pri starších domoch, obmedzuje zodpovednosť predávajúceho tak, že akceptujete stavebné a údržbárske štandardy z doby, v ktorej sa budova nachádzala; znenie je dôležité, pretože niektoré verzie idú nad rámec skutočne vekových vád. Klauzula „ako je“ predáva nehnuteľnosť v jej súčasnom stave s vylúčením zodpovednosti predávajúceho, pokiaľ to zákon dovoľuje, často v spojení s klauzulou, ktorá uvádza, že predávajúci v danom mieste nikdy nebýval. V prípade ktorejkoľvek z týchto podmienok prestáva byť prieskum voliteľný.

Ak sa vada objaví po prevode, je potrebné o tom okamžite písomne ​​informovať predávajúceho. Článok 7:23 BW vyžaduje, aby kupujúci podal reklamáciu v primeranej lehote ( bekwame tijd ) od zistenia vady alebo od okamihu, keď ju mal rozumne zistiť; pevne stanovená dvojmesačná lehota podľa tohto článku sa vzťahuje na spotrebiteľské nákupy hnuteľného majetku, nie na kúpu domu, takže neexistuje žiadny bezpečný počet týždňov, na ktorý by sa dalo spoľahnúť. Kupujúci, ktorý čaká, stráca nárok.

Notár, prevodná listina a okamih vlastníctva

Holandský majetok nemožno súkromne previesť. Vlastníctvo prechádza až po vyhotovení notárskej listiny o prevode notárom občianskeho práva so sídlom v Holandsku, po čom nasleduje zápis do verejných registrov vedených katastrom nehnuteľností (článok 3:89 BW). Prevod si tiež vyžaduje platný titul a predávajúceho s právomocou nakladať (článok 3:84 BW).

Práca notára je miestom, kde sa nachádza väčšina vašej ochrany:

• Prehľadáva registre s cieľom potvrdiť vlastníctvo predávajúceho a identifikovať hypotéky, záložné práva, vecné bremená a obmedzenia – tento postup opakuje v deň podpisu a po registrácii.
• Overuje vašu totožnosť a zdroj vašich finančných prostriedkov v súlade s pravidlami proti praniu špinavých peňazí.
• Vypracuje prevodnú listinu a v prípade pôžičky aj hypotekárnu listinu a vydá potvrdenie o dokončení.
• Zabezpečí splatenie existujúcich hypoték, uvoľní peniaze predávajúcemu až po potvrdení registrácie a zaplatí daň z prevodu nehnuteľnosti.

Vlastníkom sa stanete registráciou listiny – nie podpisom a nie zaplatením. Kupujúci si tradične vyberá notára, keďže platí. Vyberte si: poplatky sa líšia a oplatí sa nájsť notára zvyknutého pracovať v angličtine.

náklady

Existujúce domy sa zvyčajne predávajú kosten koper (kk): kupujúci znáša náklady na prevod nad rámec ceny. Novostavby sa často predávajú bez DPH (vrij op naam (von)), pričom sú zahrnuté. Hlavnou položkou je daň z prevodu nehnuteľnosti ( overdrachtsbelasting ). Existujú štyri režimy vedľa seba: jednorazové oslobodenie pre kupujúceho po prvýkrát v rámci vekovej kategórie, ktorý bude v dome bývať a ktorého kúpna cena zostáva pod maximálnou hodnotou; znížená sadzba pre obydlie, ktoré budete sami obývať ako svoje hlavné bydlisko; vyššia sadzba pre obydlie, ktoré nebudete obývať, ako napríklad rekreačný dom alebo nehnuteľnosť na prenájom; a všeobecná sadzba pre iný nehnuteľný majetok. Sadzby, veková kategória a cenový strop sú uvedené v zákone o daňových úrazoch (Wet op belastingen van rechtsverkeer), upravuje ich zákonodarca v ročnom daňovom balíku a zverejňuje ich Belastingdienst (Úrad pre daňové úrazy); skontrolujte si sumu platnú v deň prevodu, a nie v deň uzavretia zmluvy, a informujte sa o nej u svojho daňového poradcu. Sadzba pre obydlia nepoužívané ako hlavné bývanie bola znížená s účinnosťou od 1. januára 2026, takže staršie súhrny uvádzajú vyššiu hodnotu.

Taktiež zahrňte do rozpočtu poplatky notára za prevodné a záložné listiny; poplatok za registráciu nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností za každú listinu, ktorý každoročne stanovuje Kadaster; ohodnotenie; prieskum; poplatok NHG; hypotekárne poradenstvo; a poplatok realitnému maklérovi.

Prenájom pozemkov a združenia vlastníkov

Prenájom pozemku (erfpacht). V častiach Amsterdam a v niektorých ďalších mestách si kupujete budovu a dlhodobý prenájom pozemku, nie samotný pozemok: právo na užívanie podliehajúce podmienkam a pozemkovému nájomnému, ktoré môže byť fixné, pravidelne revidované alebo odkúpené na dobu neurčitú. Pred podaním ponuky si prečítajte podmienky a mechanizmus revízie – revízia splatná krátko po kúpe môže byť nákladná.

Spoločenstvá vlastníkov bytov ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Kúpa bytu znamená kúpu vlastného bytu a členstvo je automatické a povinné. Pred podpisom si zaobstarajte zmluvu o rozdelení bytu, vnútorné pravidlá, posledné zápisnice, účtovnú závierku, zostatok rezervného fondu a prípadný plán údržby a skontrolujte, či boli vykonané väčšie práce, ale neboli zaplatené. Nedostatočne financované spoločenstvo je záväzok, ktorý zdedíte.

Ak predávajúci nesplní

Po uplynutí lehoty na rozmyslenie a strate podmienok je zmluva záväzná pre obe strany. Ak predávajúci odmietne previesť v dohodnutom termíne, štandardný model poskytuje štruktúrovaný opravný prostriedok: doručiť písomné oznámenie o neplnení zmluvy s povolením krátkej lehoty predpísanej zmluvou; ak stále neplní zmluvu, buď odstúpiť od zmluvy a uplatniť si pokutu, alebo požadovať plnenie a uplatniť si dennú pokutu za omeškanie. Pokuta je zvyčajne 10 % z kúpnej ceny – preto je záloha stanovená na túto sumu.

Rovnaký mechanizmus pracuje proti vám: kupujúci, ktorý nemôže dokončiť predaj bez toho, aby mohol uplatniť žiadnu podmienku, čelí tejto sankcii a notár zadržiava zálohu. Pri prvom náznaku zmeškania termínu sa poraďte.

Podrobný harmonogram