Kúpa nového domu počas rozvodu: je to povolené a aké sú dôsledky?

úvod

Kúpa nového domu počas rozvodu je v Holandsku možná za určitých podmienok. Či si môžete kúpiť dom samostatne a aké sú finančné dôsledky, závisí výlučne od vášho majetkového režimu a od okamihu, kedy podáte žiadosť o rozvod na súd.

Tento článok je určený pre rozvádzajúcich sa jednotlivcov, ktorí zvažujú kúpu nového domu počas rozvodového konania. Či už chcete vedieť, či potrebujete súhlas svojho bývalého partnera, čo sa stane s majetkovými právami alebo ako sa na vašu situáciu pozerá hypotekárny veriteľ, odpovede nájdete tu. Nezaoberáme sa obdobím po konečnom zápise do matriky, pretože vtedy platia pravidlá pre slobodné osoby.

Priama odpoveď: Áno, počas rozvodového konania si môžete kúpiť nový dom, ale dôsledky sa veľmi líšia. Ak kúpite pred podaním návrhu na rozvod, nehnuteľnosť sa bude považovať za spoločný majetok a váš bývalý partner sa automaticky stane spoluvlastníkom. Ak kúpite po podaní návrhu, nehnuteľnosť bude v zásade úplne vaša.

Tento článok sa zaoberá nasledujúcimi kľúčovými bodmi:

• Ako váš majetkový režim v manželstve určuje, či sa váš bývalý partner stane spoluvlastníkom
• Prečo je načasovanie podania žiadosti o rozvod také dôležité
• Aký súhlas je potrebný na kúpu a hypotéku
• Finančné dôsledky pre výživné, náklady na bývanie a dane
• Praktické kroky na získanie hypotéky počas rozvodu

Pochopenie majetkového režimu manželov

Režim majetkových pomerov manželov určuje, kto sa stane vlastníkom nehnuteľnosti, ktorú si kúpite počas rozvodového konania. Toto je základ pre všetky ďalšie otázky týkajúce sa súhlasu, hypoték a rozdelenia majetku. Bez toho, aby ste vedeli, v akom režime ste zosobášení, nemôžete posúdiť dôsledky kúpy nehnuteľnosti.

V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa majetok a dlhy automaticky delia. V prípade predmanželskej zmluvy to môže byť upravené úplne inak. V tomto ohľade je rozhodujúce presné znenie vašej manželskej zmluvy.

Úplné spoločné vlastníctvo majetku

V manželstve s bezpodielovým spoluvlastníctvom v zásade všetko, čo nakúpite počas manželstva, patrí do bezpodielového spoluvlastníctva. To platí pre manželstvá uzavreté pred 1. januárom 2018, ale aj pre neskoršie manželstvá bez predmanželskej zmluvy, kde všetko nahromadené počas manželstva patrí do bezpodielového spoluvlastníctva.

Dôsledky pre kúpu domu:

• Nový dom, ktorý si kúpite pred zrušením spoločného majetku, sa automaticky stáva spoločným majetkom.
• Váš bývalý partner sa stane spoluvlastníkom, aj keď je na kúpnej zmluve uvedené iba vaše meno.
• Hypotéka tiež patrí komunite.
• Tento nový domov musí byť zahrnutý v rozvodovej zmluve pri jeho rozdelení.

Na prvý pohľad sa môže zdať múdre kúpiť si dom rýchlo, ale tým vzniká ďalší majetok, ktorý je potrebné rozdeliť. To komplikuje rozvodové konanie.

Oddelenie majetku

Predmanželská zmluva s úplným oddelením majetku vám dáva podstatne väčšiu slobodu. Ak sú nehnuteľnosti výslovne vylúčené zo spoločného vlastníctva, môžete si nehnuteľnosť kúpiť nezávisle bez toho, aby sa váš bývalý partner stal spoluvlastníkom.

Výhody tohto systému:

• Nová nehnuteľnosť je výlučne vaším súkromným vlastníctvom
• Na samotný nákup si nemusíte pýtať povolenie
• Druhý partner sa nepodieľa na žiadnej prebytkovej ani deficitnej hodnote
• Rozvodová dohoda sa stáva oveľa jednoduchšou

Upozornenie: Mnoho ľudí si myslí, že majú úplne oddelený majetok, aj keď ich manželská zmluva môže obsahovať obmedzené spoločné vlastníctvo majetku alebo ustanovenia o vysporiadaní. Vždy si skontrolujte presné znenie vašej predmanželskej zmluvy. Ak nie sú domy výslovne vylúčené, platia rovnaké pravidlá ako pre spoločné vlastníctvo majetku.

Otázka, ktorý systém sa uplatňuje, určuje východiskovú pozíciu. Ale aj pri spoločnom majetku existuje kľúčový moment, keď sa situácia mení: podanie návrhu na rozvod.

Načasovanie žiadosti o rozvod

Okamih, keď vy alebo váš bývalý partner podáte na súd žiadosť o rozvod, určuje vlastníctvo nového domu. Od roku 2012 je to zákonný referenčný dátum: v tento deň sa spoločné vlastníctvo nehnuteľností zruší. Toto má spätnú účinnosť na všetky nákupy uskutočnené po tomto dátume.

Pred podaním petície

Pokiaľ nebola podaná žiadosť o rozvod, ste z hľadiska majetkového práva plne zaviazaní svojmu partnerovi . Kúpa nehnuteľnosti v tejto fáze má ďalekosiahle následky.

Čo sa stane:

• Nová nehnuteľnosť sa automaticky stáva súčasťou spoločného majetku.
• Váš bývalý partner sa stane spoluvlastníkom bez ohľadu na to, kto podpíše kúpnu zmluvu
• Pôžička tiež patrí do bezpodielového spoluvlastníctva a v zásade za ňu ručia obaja partneri.
• Pri následnom rozdelení sa musí určiť, kto tento majetok dostane, alebo či sa predá.

riziká:

• Vytvoríte ďalší majetok, ktorý je potrebné rozdeliť
• Druhý partner si môže nárokovať polovicu akejkoľvek budúcej nadhodnoty
• Veritelia vášho bývalého partnera môžu tiež vymáhať svoje pohľadávky z tohto majetku prostredníctvom spoločného majetku.
• Konflikt ohľadom distribúcie sa môže vyhrotiť

V praxi je preto zriedka rozumné kúpiť si dom pred podaním žiadosti o rozvod. Koniec koncov, zhromažďujete majetok, o ktorý sa možno budete musieť deliť.

Po podaní petície

Od okamihu, keď súd dostane návrh na rozvod, sa spoločné vlastníctvo majetku zruší. To zásadne mení situáciu.

Dôsledky pre vlastníctvo:

• Nový dom, ktorý si kúpite, teraz patrí do vášho súkromného majetku
• Váš bývalý partner sa nestane spoluvlastníkom
• Dlh je tiež súkromný; druhý partner nie je zodpovedný
• Tento majetok nemusí byť zahrnutý do rozdelenia spoločného majetku manželov.

Dôležitý detail pre hypotéku: Aj keď si môžete kúpiť dom samostatne, na získanie hypotéky možno budete potrebovať súhlas svojho bývalého partnera. Pokiaľ rozvod nie je oficiálne zaregistrovaný v matrike obyvateľstva, niektorí veritelia vás budú stále považovať za zosobášeného. Ak váš partner odmietne, môžete požiadať súd o povolenie.

výnimky

Existujú výnimky, kedy môže nehnuteľnosť zostať mimo komunity aj pred podaním žiadosti.

Reinvestovanie vlastných prostriedkov: Ak financujete nehnuteľnosť výlučne zo súkromného majetku – napríklad darom s doložkou o vylúčení alebo dedičstvom – nehnuteľnosť môže spadať mimo režimu bezpodielového spoluvlastníctva. Platia prísne podmienky:

• Najmenej 50 % kúpnej ceny musí pochádzať z preukázateľných osobných zdrojov.
• Toto musí byť zaznamenané v notárskej zápisnici
• Pôvod finančných prostriedkov musí byť overiteľný

Túto výnimku je v praxi ťažké uplatniť, ak potrebujete aj pôžičku. V tomto prípade si vždy vyhľadajte právnu pomoc.

Praktické dôsledky a postup

Právna možnosť kúpiť si dom je jedna vec; praktická uskutočniteľnosť je úplne iná. Poskytovatelia hypoték sú v situáciách rozvodu opatrní a finančné dôsledky presahujú samotnú kúpnu cenu.

Žiadosť o hypotéku počas rozvodu

Získanie hypotéky počas rozvodového konania je možné, ale vyžaduje si dôkladnú prípravu. Banky chcú mať istotu ohľadom vašej finančnej situácie po rozvode.

Kroky pri žiadosti o hypotéku:

1. Zhodnoťte svoju finančnú situáciu – Zmapujte si svoje príjmy, dlhy, náklady na bývanie a akékoľvek povinnosti týkajúce sa výživného
2. Získajte (návrh) rozvodovej dohody – Obsahuje dohody o spoločnom bývaní, rozdelení prebytočnej hodnoty alebo zostatkového dlhu a výživnom
3. Získajte jasno ohľadom starého domu – Banka chce vedieť, či predávate spoločný dom, alebo či v ňom jeden z vás bude naďalej bývať.
4. Vyžiadajte si predbežnú konzultáciu s hypotekárnym poradcom – Vypočítajte si maximálnu úverovú kapacitu s výživným a bez výživného

Požadované dokumenty:

• Podpísaná alebo návrh rozvodovej dohody
• Dohody o rozdelení súčasného vlastníckeho domu
• Doklad o príjme a prípadné výživné
• Prehľad existujúcich nákladov na hypotéku a ďalších záväzkov

Rozvodová dohoda je kľúčová. Bez riadnych dohôd o starom dome a výživnom hypotekárny veriteľ často nevydá záväznú ponuku. Banka chce zohľadniť všetky budúce výdavky.

Porovnanie finančných dôsledkov

Výklad: Najlepším východiskovým bodom je kúpiť nehnuteľnosť po podaní žiadosti s podpísanou zmluvou obsahujúcou jasné dojednania o vašom vlastnom bývaní, výživnom pre manžela/manželku a rozdelení majetku. To dáva hypotekárnemu veriteľovi istotu a zabraňuje tomu, aby sa druhý partner neočakávane stal spoluvlastníkom.

Voľba dátumu kúpy má aj daňové dôsledky. Systém dodatočných úverov znamená, že musíte vložiť vlastné imanie zo starého domu do nového domu, aby ste si zachovali plnú úľavu na úrokoch z hypotéky. V prípade zložitého rozdelenia môže byť toto ťažké vypočítať.

Bežné problémy a riešenia

Prax ukazuje, že kúpa domu počas rozvodu len zriedka prebehne hladko. Toto sú najčastejšie problémy.

Bývalý partner odmieta súhlasiť

Niekedy odchádzajúci partner alebo zostávajúci partner odmietne spolupracovať pri hypotéke, či už z neochoty alebo z dôvodu vytvorenia pákového efektu.

Riešenie: Môžete požiadať súd o povolenie nahradiť súhlas vášho partnera. Sudca zváži príslušné záujmy: je kúpa primeraná? Potrebujete nehnuteľnosť na bývanie (napr. pre deti)? Podstupuje druhý partner neprimerané riziko?

V prípade primeranej kúpy nehnuteľnosti a jasného finančného odôvodnenia súd zvyčajne udelí povolenie. To si však vyžaduje čas a je spojené s právnymi nákladmi.

Poskytovateľ hypotéky ukladá dodatočné požiadavky

Banky sú prísne. Bez konečnej dohody o rozvode alebo ak existuje neistota ohľadom starého domu, môže byť financovanie zablokované.

Riešenie:

• Čo najskôr sa s bývalým partnerom jasne dohodnite o spoločnom bývaní.
• V zmluve výslovne uveďte, že obaja partneri si navzájom dávajú súhlas na kúpu ďalšieho domu.
• Ak konanie trvá príliš dlho, zvážte dočasný prenájom
• Opýtajte sa hypotekárneho veriteľa, aké dodatočné zabezpečenie akceptuje (napr. dodatočné osobné finančné prostriedky, záruky alebo nižšiu výšku úveru).

Niektoré banky používajú „predbežnú ponuku“ podmienenú určitými podmienkami, ktorá sa stáva konečnou po podpísaní zmluvy.

Vplyv na náklady na údržbu a bývanie

Nová hypotéka ovplyvňuje vašu schopnosť platiť výživné pre manžela/manželku. Súd zohľadňuje primerané náklady na bývanie; extrémne vysoké náklady z dôvodu ambicióznej kúpy nie sú plne zohľadnené.

stratégie:

• Kúpte si dom s nákladmi na bývanie, ktoré sú úmerné vášmu príjmu
• Vypočítajte si vplyv na údržbu vopred pomocou noriem Trema
• Zohľadnite dvojnásobné náklady, ak starý dom ešte nebol predaný.
• Poraďte sa s finančným poradcom pre rozvod o optimálnej rovnováhe

Výber drahého nového domu môže zvýšiť vaše povinnosti týkajúce sa údržby alebo zmenšiť váš vlastný obytný priestor. Dobre to zvážte.

Záver a ďalšie kroky

Kúpa nového domu počas rozvodu je zo zákona povolená, ale dôsledky závisia od vášho majetkového režimu v manželstve a predovšetkým od času kúpy. Ak kúpite nehnuteľnosť pred podaním žiadosti o rozvod, dom sa bude považovať za spoločný majetok a váš bývalý partner na ňom bude mať podiel. Ak kúpite nehnuteľnosť po podaní žiadosti, nehnuteľnosť je len vaša. Súhlas s hypotékou však môže byť stále potrebný za predpokladu, že rozvod ešte nebol dokončený a zaregistrovaný.

Okamžité kroky, ktoré treba podniknúť:

1. Overte si, v akom režime majetkových pomerov manželov žijete – vyžiadajte si predmanželskú zmluvu od právnika.
2. Poraďte sa s právnikom alebo mediátorom o podaní žiadosti o rozvod, aby ste dosiahli správny referenčný dátum.
3. Urobte jasné dohody o súčasnom spoločnom bývaní a zaznamenajte ich do rozvodovej zmluvy.
4. Naplánujte si stretnutie s hypotekárnym poradcom, aby ste vypočítali svoju úverovú kapacitu vrátane výživných povinností.
5. V prípade potreby podajte žiadosť o povolenie súdu, ak váš bývalý partner nespolupracuje.

Súvisiace témy, ktoré môžu byť relevantné: systém dodatočných úverov na zvýšenú hodnotu nehnuteľnosti, odpočet úrokov z hypotéky po rozvode a výpočet výživného na manžela/manželku.

Často kladené otázky

Môžem si kúpiť dom pred právoplatným rozvodom? Áno, môžete. Rozhodujúcim momentom nie je právoplatný rozvod, ale dátum podania návrhu na rozvod na súd. Od tohto momentu sa spoločné vlastníctvo majetku zruší a nový dom je v zásade mimo tohto spoluvlastníctva.

Čo sa stane, ak môj bývalý partner nedá súhlas? Na samotnú kúpu po zrušení bezpodielového spoluvlastníctva nepotrebujete súhlas. V prípade hypotéky to však môže byť iné. Ak váš partner odmietne, môžete požiadať súd o povolenie. Súd posúdi, či je kúpa primeraná a či je váš bývalý partner vystavený neprimeranému riziku.

Ovplyvní nová hypotéka moje výživné? Áno. Vaše nové náklady na bývanie budú zahrnuté do výpočtu vašej schopnosti platiť výživné pre manžela/manželku. Súd však zohľadní primerané náklady na bývanie; extrémne drahý dom nebude plne kompenzovaný.

Môžem si preniesť výhodnú úrokovú sadzbu hypotéky na nový domov? Vo väčšine prípadov nie. Hypotéku na spoločný dom musí splatiť alebo prevziať osoba, ktorá v ňom zostáva. Novú hypotéku si beriete za aktuálne sadzby. Niektoré banky ponúkajú prevoditeľnú hypotéku pri sťahovaní v rámci vlastného portfólia, ale v prípade rozvodu to nie je štandardná prax.

Čo ak si kúpim dom pred podaním žiadosti? Potom tento dom spadá do bezpodielového spoluvlastníctva a váš bývalý partner sa stane spoluvlastníkom. To platí aj v prípade, ak je na listine iba vaše meno. Dom musí byť zahrnutý do rozdelenia, čo komplikuje postup.