Takmer každá komerčná nájomná zmluva v Holandsku je podpísaná na základe modelu ROZ: krátka zmluva s rozsiahlym súborom všeobecných ustanovení, prezentovaných ako trhový štandard. Nie je neutrálna. Je to dokument prenajímateľa a oveľa viac z neho je možné vyjednávať, než si nájomníci myslia. Táto príručka vysvetľuje zákon, ktorý je pod ňou založený, a klauzuly, o ktorých sa oplatí rokovať.
Prvá otázka v každej nájomnej zmluve: aký zákonný režim sa uplatňuje?
Holandské právo o nájme má dva režimy pre komerčné nehnuteľnosti a tie nie sú rovnocenné. Ktorý z nich sa uplatní, určuje zákon, nie to, čo strany napíšu na titulnú stranu. Nesprávna klasifikácia je najčastejším zdrojom drahých prekvapení a zvyčajne prvým problémom v spore.
Obchodné a stravovacie priestory: článok 7:290 BW
Chránený režim sa vzťahuje na to, čo holandskí právnici nazývajú 290-miestny priestor. Článok 7:290 BW sa vzťahuje na postavené priestory prenajaté na maloobchodné podniky, reštaurácie alebo kaviarne, podniky poskytujúce jedlo so sebou alebo donášku, remeselné podniky, hotely alebo kempingy, kde je priestor prístupný verejnosti na priame dodávanie hnuteľného tovaru alebo služieb. Rovnaký režim sa vzťahuje aj na závislé bývanie a pozemky prenajaté s ním.
Dva prvky zohrávajú úlohu: verejná dostupnosť a priame dodávky zákazníkom na mieste. Showroom otvorený len na základe dohodnutej objednávky, centrála alebo expedičný sklad sa na túto podmienku nekvalifikujú; vlajková predajňa, centrum zážitkov so značkou alebo hotel áno.
Kancelárie, priemyselné priestory a všetko ostatné: článok 7:230a BW
Všetko postavené a prenajaté na obchodné účely, a to ani s 290 priestormi, ani na bývanie, spadá pod článok 7:230a BW: kancelárie, laboratóriá, čisté priestory, výrobné haly, distribučné centrá a sklady. Väčšina medzinárodných nájomcov v Eindhoven a Brainport sú nájomníkmi s nehnuteľnosťou 230a, či si to uvedomujú alebo nie.
Zmiešané použitie a otázka klasifikácie
Mnohé budovy slúžia na oboje: ako výrobná hala s predajňou, tak aj kancelária s verejným pultom. V prípade zmiešaného prenájmu sa režim určuje podľa účelu, na ktorý sa priestor prevažne využíva. Hoge Raad 6. marca 2026 potvrdil (ECLI:NL:HR:2026:356), že sa to odvíja od skutočného využitia a nie od názvu, ktorý strany dali svojej dohode, takže záhlavie, v ktorom sa uvádza, že zmluva je podľa článku 7:290 BW, nemá žiadnu samostatnú váhu. Relevantné sú všetky okolnosti prípadu: využitie, ktoré mali strany na mysli pri uzatváraní zmluvy, súčasné využitie priestorov a spôsob, akým sú priestory vybavené vo vzťahu k tomuto využitiu. Dôležité je, kde leží ťažisko využitia, a činnosť, z ktorej nájomca dosahuje väčšinu svojho obratu, sa môže zvážiť. Prenajímateľ sa preto nemôže vyhnúť článku 7:290 BW tým, že vám predloží model 230a. Zmluvné strany však môžu vyhlásiť režim 290 (odsek 7.4.6 BW) za zmluvne uplatniteľný na nájomnú zmluvu, ktorá nespadá pod článok 7:290 BW svojou vlastnou účinnosťou.
Článok 7:301 BW odpovedá na inú otázku a nemal by sa zamieňať s testom užívania. Týka sa trvania užívania: nájomná zmluva na dva roky alebo menej nespadá pod články 7:291 až 7:300 BW, bez ohľadu na to, na aký účel sa priestory používajú.
Dva režimy vedľa seba
| Problém | 290-miesto (čl. 7:290 BW) | 230a-medzera (článok 7:230a BW) |
|---|---|---|
| Typické priestory | Obchody, reštaurácie, kaviarne, hotely, kempy | Kancelárie, laboratóriá, továrne, sklady |
| Štruktúra termínov | Päť rokov, zákonom predĺžených na desať | Podľa dohody; žiadne zákonné minimum |
| Výpovedná lehota prenajímateľa | Jeden rok, predpísaný formulár, uvedené dôvody | Ako bolo dohodnuté v nájomnej zmluve |
| Dôvody na ukončenie | Obmedzené zákonné dôvody, článok 7:296 BW | Nie je potrebné; zmluva sa riadi |
| Účinok oznámenia | Zo zákona pokračuje, kým súd nestanoví dátum ukončenia | Koniec nájmu; iba vypudenie môže byť odložené |
| Zabezpečenie držby | Ochrana samotného nájmu | Iba ochrana pred vysťahovaním, do troch rokov |
| Prehľad nájomného | Zákonné preskúmanie, čl. 7:303 BW | Iba ak to zmluva ustanovuje |
| Prevod podniku | Súdne nariadené striedanie, článok 7:307 BW | Žiadne zákonné právo; potrebný súhlas |
| Odchýlenie sa od pravidiel | Iba so súhlasom okresného súdu | Väčšinou zadarmo; zmluva je kráľ |
Čo znamená ochrana pre nájomníka s nehnuteľnosťou 290
Nájomná zmluva na 290 miest je uzatvorená na päť rokov; kratšia doba trvania je upravená zákonom a dlhšia doba trvania kratšia ako desať rokov trvá, kým neuplynie desať rokov. Preto je to známe „dva plus tri plus päť“: dvojročná nájomná zmluva, ktorá sa, ak sa jej dovolí pokračovať, stane päťročnou a potom sa predlžuje o ďalších päť rokov. Nájomná zmluva, ktorá je skutočne určená na trvanie dva roky alebo menej, je mimo väčšiny ochranných pravidiel, a preto prenajímatelia navrhujú nájomnú zmluvu.
Prenajímateľ musí dať oznámenie najmenej rok vopred, a to súdnym príkazom alebo doporučeným listom s uvedením dôvodov; oznámenie bez dôvodu je neplatné. Samotné oznámenie neukončuje nájomnú zmluvu: pokiaľ s tým nájomca písomne nesúhlasí, nájomná zmluva zo zákona pokračuje, kým okresný súd nerozhodne o nároku prenajímateľa na stanovenie dátumu ukončenia nájmu podľa § 7:295 BW. Nájomca zostáva na mieste a platí nájomné, niekedy aj roky.
Na konci prvého päťročného obdobia môže prenajímateľ uspieť iba z dvoch dôvodov podľa § 7:296 BW: nájomca sa nesprával ako dobrý nájomca alebo prenajímateľ naliehavo potrebuje priestory pre vlastné použitie, vrátane prestavby, ktorá nie je možná bez ukončenia nájmu. Po desiatich rokoch súd tiež zváži záujmy strán vo všeobecnosti a v prípade, že sa nájomca musí vysťahovať, môže priznať príspevok na náklady na sťahovanie.
Čo znamená ochrana pre nájomníka s 230a: veľmi málo
Nájomná zmluva podľa § 230a končí dátumom, kedy je uvedená v zmluve: bez zákonných dôvodov, bez predpísanej výpovednej lehoty, bez súdneho povolenia. Jediným zákonným opravným prostriedkom nájomcu je ochrana pred vysťahovaním. Po podaní žiadosti o vysťahovanie môže nájomca do dvoch mesiacov požiadať okresný súd o predĺženie lehoty na vysťahovanie; súd zváži záujmy oboch strán a môže udeliť predĺženie lehoty na vysťahovanie až na jeden rok, maximálne však na tri.
To je len oddych, nie nájomná zmluva: neexistuje právo na novú nájomnú zmluvu a prenajímateľ môže po skončení predĺženia prenajať nehnuteľnosť niekomu inému. Investície do vybavenia alebo čistých priestorov nie sú podľa článku 7:230a BW vymáhateľné; musia byť zabezpečené zmluvne, prostredníctvom dĺžky doby trvania, možností predĺženia a práv na prerušenie zmluvy.
Model ROZ: kto ho píše a prečo je rok dôležitý
ROZ je Raad voor Onroerende Zaken, holandský zastrešujúci orgán vlastníkov nehnuteľností, investorov a agentov. Od 90. rokov 20. storočia sa jeho vzorové nájomné zmluvy stali de facto trhovými dokumentmi. Žiadny zákon ich nevyžaduje, žiadny regulačný orgán ich neschvaľuje, žiadna organizácia nájomcov ich nepodpisuje. Sú vypracované prenajímateľom a pre prenajímateľa a takto aj znejú.
Pre každý režim existujú samostatné modely a nesmú sa miešať: jeden pre maloobchodné a stravovacie priestory podľa článku 7:290 BW, jeden pre kancelárske a iné obchodné priestory podľa článku 7:230a BW, jeden pre obytné priestory a doplnkové modely pre parkovanie. Každý z nich má rok a vlastné všeobecné ustanovenia. Aktuálne vydania sú model 290 z roku 2022 pre maloobchodné a stravovacie priestory, model 230a z roku 2015 revidovaný v roku 2023 pre kancelárske a iné obchodné priestory a rezidenčný model z roku 2017.
Rok je dôležitý. Vydania sa podstatne líšia, po sebe nasledujúce verzie presúvajú viac údržby, rizika a nákladov na nájomcu a všeobecné ustanovenia fungujú iba s modelom z toho istého roku: nájomná zmluva z roku 2015 s ustanoveniami z roku 2003 vytvára rozpory, ktoré nikto nechce riešiť súdnym sporom. Agenti niekedy pripoja staršiu sadu alebo takú, ktorú prenajímateľ potichu zmenil. Porovnajte uvedený rok s tým, čo je priložené.
Kde leží riziko: všeobecné ustanovenia
Samotná nájomná zmluva je krátka: strany, priestory, užívanie, doba trvania, nájomné, zabezpečenie, zástupca. Všeobecné ustanovenia pozostávajú z desiatok článkov a obsahujú takmer všetko, čo je dôležité: rozdelenie výživného, vylúčenie započítania, pokuty, odškodnenie. Sú rovnako predmetom rokovaní: zmeny sa uvádzajú v nájomnej zmluve alebo v dodatku, ktorý potom má prednosť, a poradie predností by malo byť výslovne uvedené.
Klauzuly, ktoré by mal medzinárodný nájomca vždy vyjednávať
Prenajatá plocha a jej meranie
V modeli sa uvádza podlahová plocha; všeobecné ustanovenia zvyčajne dodávajú, že je len orientačná a že odchýlka neoprávňuje na úpravu nájomného, započítanie ani zrušenie zmluvy. Pre nájomcu platiaceho za meter štvorcový ide o jednostranné rozdelenie merateľného rizika. Požadujte meranie podľa NEN 2580, získajte certifikát pred podpisom a dohodnite úpravu nad rámec dohodnutej tolerancie.
Dodacie podmienky a povinnosť vrátenia
Priestory musia byť vrátené v stave zaznamenanom v prevzatom protokole. Ak takýto protokol neexistuje, článok 7:224 BW predpokladá, že nájomca ich prevzal v stave, v akom ich musí vrátiť, čo je po rokoch ťažké vyvrátiť. Trvajte na datovanej, odfotografovanej protokole podpísanej oboma stranami a s odkazom naň definujte štandard vrátenia.
Údržba: notoricky známy rozkol
Podľa zákonnej podmienky opravy závady prenajímateľ opravuje vady a nájomca vykonáva iba menšiu dennú údržbu. Všeobecné ustanovenia ROZ z toho veľa opakujú: prenajímateľ si ponecháva konštrukciu, vonkajšie steny, strechu a základy; nájomca si berie takmer všetko ostatné vrátane inštalácií, kúrenia a chladenia, servisu, skla a vnútorných povrchových úprav, čo v prípade laboratória alebo čistej miestnosti predstavuje značný opakujúci sa náklad. Vyrokujte si zoznam vymedzení pozemku, strop pre výmenu zo strany nájomcu a potvrdenie, že výmena zostáva u prenajímateľa.
Banková záruka
Zabezpečenie je zvyčajne bezpodmienečná banková záruka splatná na prvú žiadosť, ktorá pokrýva nájomné, poplatky za služby, DPH, úroky a náklady. Modely ROZ stanovujú štandardný vklad alebo bankovú záruku na trojmesačnú hrubú výšku nájomného vrátane poplatkov za služby a DPH; za novú holandskú dcérsku spoločnosť sa požaduje viac. Stanovte si hornú hranicu, dohodnite zníženie po včasnej platbe a odolajte záruke materskej spoločnosti navrchu.
Nájomné, indexácia a revízia
Nájomné sa každoročne indexuje podľa indexu spotrebiteľských cien, ktorý zverejňuje Holandský štatistický úrad, a táto klauzula je jednosmerná: nájomné nikdy neklesne pod úroveň z predchádzajúceho roka. Včas dohodnite strop, golier alebo indexačné prázdniny. Pre priestor s rozlohou 230a neexistuje žiadna zákonná revízia, takže akékoľvek prepočítanie základu nájomného pri predĺžení musí byť zmluvné.
Poplatky za službu
Model pracuje so zálohovými platbami, ročným zúčtovaním, zoznamom dodávok a služieb v prílohe a administratívnym príplatkom. Zoznam je často zostavený v širokom zmysle slova a príplatok je dohodou. Požiadajte o uzavretý zoznam, termín pre ročné vyúčtovanie, právo na audit a vylúčenie kapitálových výdavkov a nákladov na neobsadené jednotky.
Povolené použitie a prevádzková povinnosť
V modeli 290 musí nájomca skutočne prevádzkovať dohodnutú činnosť, udržiavať priestory otvorené počas bežných otváracích hodín a nenechávať ich nevyužívané, čo je podmienené sankciou: skutočným obmedzením reštrukturalizácie, zatvorenia alebo zmeny formátu. Vyrokovať klauzulu o používaní dostatočne širokú na primeraný rozvoj podnikania a úľavu na rekonštrukciu a reorganizáciu.
Podnájom, postúpenie a zmena kontroly
Všeobecné ustanovenia zakazujú podnájom alebo sprístupnenie priestorov tretím stranám bez predchádzajúceho písomného súhlasu a zakazujú postúpenie. Pre spoločnosť v skupine je to nevýhodné: prevod v rámci skupiny alebo predaj obchodnej jednotky môže vyžadovať súhlas, preto je potrebné pre spoločnosti v skupine vyjednať výnimku. Prenajímatelia čoraz častejšie pridávajú doložky o zmene kontroly, čím sa zmena podielu nájomcu stáva dôvodom na ukončenie zmluvy alebo dodatočné zabezpečenie. Nájomca podľa § 290 má záložnú možnosť: podľa § 7:307 BW môže súd nahradiť kupujúceho podniku nájomcom. Nájomca podľa § 230a žiadnu nemá.
Montáž a demontáž na konci
Zmeny vyžadujú predchádzajúci písomný súhlas a všeobecné ustanovenia zvyčajne vyžadujú odstránenie a reštaurovanie na konci nájmu. V prípade laboratória, kuchyne alebo špecializovaného výrobného priestoru je to veľmi drahé. Riešte to hneď na začiatku: získajte súhlas s úpravou a v tom istom dokumente potvrdenie, ktoré prvky môžu zostať.
Sankcie, započítanie a pozastavenie činnosti
Všeobecné ustanovenia ukladajú okamžite splatné pokuty za celý rad porušení bez preukázania straty a zvyčajne spolu s právom na náhradu škody v plnej výške. Súd môže pokutu zmierniť, ale to je súdny spor, nie plánovanie. Znížte ju rokovaním, požadujte oznámenie a lehotu na nápravu a odstráňte kumuláciu.
Model tiež vylučuje započítanie a pozastavenie nájomného, takže spory o vady, poplatky za služby alebo nezákonné práce sa stávajú povinnosťou platiť v plnej výške a neskôr žalovať. Existujú zákonné obmedzenia týkajúce sa vylúčenia nápravy vád, o ktorých prenajímateľ vedel na začiatku, ale bezpečnejšou cestou je výnimka umožňujúca započítanie nesporných pohľadávok.
Odchýlka od kogentného práva: požiadavka na schválenie súdom
Pre priestor 290 sú ochranné ustanovenia čiastočne povinné. Podľa článku 7:291 BW sa strany od nich nemôžu odchýliť na úkor nájomcu, pokiaľ okresný súd neschválil odchyľujúcu sa doložku. Schválenie nasleduje, ak doložka podstatne neovplyvňuje práva nájomcu alebo ak nájomca odôvodnene nepotrebuje ochranu.
Neschválenú klauzulu môže nájomca zrušiť o niekoľko rokov neskôr, takže klauzula, na ktorú sa prenajímateľ odvoláva pri ukončení, môže byť tá, ktorá nikdy nebola schválená. Žiadosti podávajte spoločne, pred alebo krátko po podpísaní. Pre priestor 230a takáto požiadavka neexistuje, a preto je v tomto prípade dôležitejšie spísať dokument.
Preskúmanie nájomného po piatich rokoch a znalecký postup
Nájomca s nájomným 290 nie je viazaný na nájomné, ktoré sa odchýlilo od trhu. Podľa článku 7:303 BW môže ktorákoľvek strana požiadať súd o jeho opätovné stanovenie, v zásade po uplynutí doby stanovenej na dobu určitú a v každom prípade vždy, keď uplynie päť rokov od posledného stanovenia nájomného. Referenčnou hodnotou je priemerné nájomné porovnateľných miestnych priestorov za predchádzajúcich päť rokov, takže sleduje priebežný priemer, nie aktuálne úrovne nájomného.
Je tu pasca. Podľa článku 7:304 BW je žaloba neprípustná, pokiaľ nie je sprevádzaná stanoviskom spoločne ustanoveného znalca alebo pokiaľ súd nevymenoval znalca na žiadosť strany; dátum tejto žiadosti určuje dátum účinnosti nového nájomného, takže omeškanie stojí peniaze. V prípade priestoru 230a existuje preskúmanie iba vtedy, ak ho zakladá nájomná zmluva.
Výpoveď, výpovedné lehoty a formulár
V prípade paragrafu 290 sa oznámenie doručuje najmenej rok vopred súdnym príkazom alebo doporučeným listom s uvedením dôvodu; formálne chyby sú fatálne. V prípade paragrafu 230a zmluva stanovuje lehotu a formu a vzor predpisuje rovnaké kanály. Stanovte si lehotu: jej zmeškanie zvyčajne spúšťa automatické predĺženie. Ak je nájomca v omeškaní, nájomnú zmluvu na zastavané priestory môže vo všeobecnosti zrušiť iba súd podľa článku 7:231 BW.
Platobná neschopnosť nájomcu alebo prenajímateľa
Ak je nájomca vyhlásený za bankrot, správca aj prenajímateľ môžu ukončiť zmluvu podľa článku 39 holandského zákona o bankrote s výpovednou lehotou stanovenou zmluvou alebo obvyklým spôsobom, ktorá nesmie presiahnuť tri mesiace. Nájomné splatné odo dňa bankrotu sa považuje za dlh voči konkurznej podstate a klauzula vyžadujúca od nájomcu náhradu nájomného strateného počas zostávajúceho obdobia nie je podľa ustálenej holandskej judikatúry vymáhateľná voči konkurznej podstate. Hlavným orgánom je Aukema qq/Uni-Invest , Najvyšší súd 14. januára 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Preto banková záruka a potreba overiť, čo kryje.
Ak sa prenajímateľ stane platobne neschopným, nájomná zmluva v zásade pokračuje a správca je ňou viazaný a pri bežnom predaji prechádza na kupujúceho podľa § 7:226 BW. Skutočné riziko spočíva inde: záložné zmluvy bežne obsahujú klauzulu o nájme a pri nútenom predaji sa na ňu môže veriteľ odvolať s povolením súdu podľa § 3:264 BW, aby zrušil nájomnú zmluvu. Opýtajte sa, či je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom a či s tým veriteľ súhlasil, a dohodnite sa na záväzku nerušenia.
Vyjednávanie v praxi
Model ROZ je úvodná pozícia, nie štandard, ktorý musí nájomca akceptovať: prenajímatelia ho upravujú vo svoj prospech a nájomca ho môže upraviť opačným spôsobom.
- Najprv potvrďte režim. Rovnováha síl závisí od toho a v Eindhoven a Brainport, väčšina technologických a logistických vlastníkov, má slabší režim.
- Požiadajte o dokumenty v angličtine aj holandčine, ale dohodnite sa, ktorá verzia má prednosť: holandský text má zvyčajne prednosť a preklady nie sú vždy presné.
- Výmena podmienok za podmienky: dlhodobejší záväzok zahŕňa obdobie bez nájmu, príspevok na vybavenie, strop údržby alebo opciu na prerušenie.
- Sledujte situáciu s DPH. Možnosť prenájmu s DPH je otvorená iba vtedy, ak nájomca využíva priestory úplne alebo takmer úplne na činnosti, za ktoré má nárok na odpočet DPH na vstupe podľa článku 11 zákona o dani z príjmov z roku 1968, ako je rozpracované v článku 6a zákona o dani z príjmov z roku 1968. Daňová správa interpretuje pojem „takmer úplne“ ako najmenej 90 percent využívania a akceptuje 70 percent iba pre krátky zoznam nájomcov – medzi nimi sú organizácie zamestnávateľov, realitné kancelárie, cestovné kancelárie, služby pracovného lekárstva a poštoví operátori. Model obsahuje odškodnenie: ak už nie je splnený test, nájomca musí prenajímateľovi v plnej výške nahradiť dôsledky DPH. Finančné, poisťovacie, zdravotnícke a vzdelávacie spoločnosti by si to mali overiť, pretože len zriedka dosiahnu 90 percent.
- Nechajte si skontrolovať všeobecné ustanovenia, nielen úvodnú stranu. Tam sú peniaze.
Je model ROZ v Holandsku povinný?
Nie. Žiadny zákon to nevyžaduje a žiadny úrad to neschvaľuje. Je to trhová konvencia vydaná organizáciou zastupujúcou vlastníkov nehnuteľností, investorov a agentov a každú klauzulu je možné prerokovať alebo vymazať. Väčšina prenajímateľov vychádza z tohto modelu, takže realistickým cieľom je skôr dobre prerokovaná príloha k zmluve než iná zmluva.
Ako zistím, či moje priestory spadajú pod článok 7:290 BW alebo článok 7:230a BW?
Opýtajte sa, či priestory zahŕňajú verejne prístupný priestor, kde sa tovar alebo služby dodávajú priamo zákazníkom, a či ide o typ podniku uvedený v článku 7:290 BW. Obchody, reštaurácie, kaviarne a hotely spĺňajú podmienky; kancelárie, laboratóriá a sklady nie. Pri zmiešanom využití záleží na účele, na ktorý sa priestor prevažne používa, a to na základe skutočného využitia, a nie na označení v zmluve (Hoge Raad 6. marca 2026, ECLI:NL:HR:2026:356).
Môže prenajímateľ jednoducho ukončiť nájomnú zmluvu podľa § 230A?
V podstate áno, za predpokladu, že sú splnené požiadavky zmluvnej výpovednej lehoty: nie sú potrebné žiadne zákonné dôvody ani súdne povolenie. Jediným opravným prostriedkom nájomcu je požiadať do dvoch mesiacov od žiadosti o vysťahovanie o predĺženie lehoty na vysťahovanie, ktorú súd môže udeliť až na jeden rok naraz a celkovo na tri roky. Tým sa vysťahovanie odloží, ale nájomný vzťah sa nepredĺži.
Prečo je rok verzie modelu ROZ dôležitý?
Pretože sa modely medzi vydaniami podstatne menili, čím sa vo všeobecnosti na nájomcu prenieslo viac údržby, nákladov a rizika, a pretože každý súbor všeobecných ustanovení patrí k jednému modelovému roku. Nájomná zmluva, ktorá uvádza jeden rok a zároveň pripája ustanovenia z iného roka, vytvára rozpory. Skontrolujte uvedené vydanie s tým, čo je skutočne pripojené.
Môžeme sa dohodnúť na podmienkach, ktoré sa odchyľujú od zákonných pravidiel pre maloobchodné priestory?
Len v rámci limitov. V prípade priestoru 290 si klauzuly odchyľujúce sa od ochranných ustanovení v neprospech nájomcu vyžadujú schválenie okresného súdu podľa § 7:291 BW. Bez neho môže nájomca klauzulu neskôr zrušiť, čím sa zruší výpoveď, na ktorú sa prenajímateľ odvoláva. Žiadosti treba podať spoločne a bezodkladne. V prípade priestoru 230a nie je potrebný žiadny súhlas.
Ktorá klauzula spôsobuje medzinárodným nájomcom najväčšie problémy?
Prideľovanie údržby, tesne nasledované vylúčením započítania a pozastavenia. Spoločne to znamená, že nájomca znáša náklady na inštalácie, ktoré si nevybral, a musí ich naďalej platiť v plnej výške, aj keď spochybňuje plnenie prenajímateľa. Obe sú dohodou a zoznam vymedzení, strop na výmenu a výnimka zo započítania menia ekonomiku nájmu.
