Čo zákon nazýva nekvalitnou prácou
Rozlíšenie malej chyby od vážnej
Nie každá nedokonalosť má rovnaké následky. Rozdiel nie je medzi kozmetickou a štrukturálnou chybou; ide o to, či je nedostatok dostatočne významný na to, aby odôvodnil nápravu, ktorú chcete použiť.- Drobné nedostatky: stekanie farby, nesprávne zarovnaná dlaždica, zle upravená hrana. Tieto opravy dávajú právo na opravu a na pomerné zníženie ceny, ak sa oprava nevykoná, ale nie na zrušenie celej zmluvy.
- Vážne nedostatky: zatekajúca strecha, elektrické inštalácie, ktoré nespĺňajú platné normy, nenosná podlaha, konštrukcia, ktorá nie je v súlade so stavebnými predpismi. Tieto skutočnosti môžu byť dôvodom na zrušenie zmluvy, výmenu dodávateľa a nárok na náhradu následnej škody.
Kto je zodpovedný, ak sa na tom podieľalo viacero strán?
Väčšie projekty zahŕňajú architekta, statika, subdodávateľov a dodávateľov a inštinkt stíhať toho, kto problém spôsobil, je zvyčajne nesprávny. Vaša zmluva je s hlavným dodávateľom a podľa článku 6:76 Občianskeho zákonníka strana, ktorá využíva iných na plnenie svojich povinností, zodpovedá za ich konanie ako za svoje vlastné. Dodávateľ preto nemôže poukázať na svojho subdodávateľa alebo na dodávateľa chybného materiálu; to je vec medzi nimi. Výnimkou je prípad, keď ste uzavreli zmluvu samostatne s projektantom alebo s dodávateľom. Projektant má povinnosť odbornej starostlivosti a chyba v návrhu je iný nárok s vlastnou premlčacou lehotou. Ak chybný výrobok spôsobil fyzické poškodenie, výrobca môže byť zodpovedný sám za seba. Na začiatku si ujasnite, s kým máte zmluvu, pretože to rozhoduje o tom, komu budete písať a koho budete žalovať.Doručenie je moment, ktorý zmení všetko
Čo pokrýva a čo nie Wkb
Verejnoprávna časť zákona Wkb sa od 1. januára 2024 uplatňuje na novostavby v triede následkov 1, čo je najnižšia kategória rizika, ktorá zahŕňa záležitosti ako rodinné domy a malé komerčné budovy. Pri týchto projektoch kontroluje práce počas výstavby nezávislý kontrolór kvality (kwaliteitsborger) namiesto toho, aby obec vopred posúdila plány, a pred použitím budovy sa musí obci podať oznámenie o dokončení. Jeho rozšírenie na renovačné práce bolo odložené a nemá pevný dátum. Vyššie opísané zmeny súkromného práva sa však vzťahujú na zmluvy o dielo vo všeobecnosti, nielen na projekty, ktoré spadajú pod nový systém dohľadu.Včasné sťažovanie: lehoty, ktoré skutočne platia
Existuje pretrvávajúci mýtus, že holandské právo poskytuje päťročnú záruku na skryté vady. Nedáva to tak a spoliehanie sa na túto myšlienku je dôvodom, prečo sa strácajú oprávnené nároky. Časové obmedzenia upravujú dve pravidlá. Prvým je povinnosť podať sťažnosť. Článok 6:89 Občianskeho zákonníka vyžaduje, aby ste podali sťažnosť v primeranej lehote po tom, čo ste vadu objavili, alebo ste ju rozumne mali objaviť. To, čo je rozumné, závisí od okolností, ale bezpečný postup je jednoduchý: napíšte zhotoviteľovi hneď, ako si niečo všimnete, opíšte, čo ste videli, a datujte to. Klient, ktorý čaká v nádeji, že sa problém vyrieši, riskuje stratu práva na sťažnosť vôbec. Druhým je premlčacia lehota. Podľa článku 7:761 Občianskeho zákonníka sa nárok na sťažnosť týkajúca sa vady dodanej práce premlčí dva roky po tom, čo ste proti nej podali sťažnosť. Je to krátka lehota a plynie od vášho vlastného listu. Prerušte ju písomne pred uplynutím lehoty alebo začnite konanie. Existujú aj vonkajšie limity, ktoré plynú od dodania bez ohľadu na to, kedy sa vada objavila: dvadsať rokov pre stavebné práce a desať rokov vo všetkých ostatných prípadoch. To sú čísla, ktoré päťročný mýtus vyvrátil. A ak vám dodávateľ povie, že chybu prešetrí alebo opraví, dvojročná lehota sa predĺži, čo je ďalší dôvod na uchovávanie korešpondencie.Čo robiť v deň, keď nájdete chybu
| Krok | akčná | Prečo je to dôležité |
|---|---|---|
| 1. Nahrajte to | Odfotografujte a natočte defekt z niekoľkých uhlov, pričom záber zachyťte v mierke, a napíšte datovaný zoznam s presným popisom každého bodu. | Dôkazy zhromaždené v tom čase majú oveľa väčšiu váhu ako rekonštrukcia. Vada opísaná ako kvapky farby na sokle v obývačke je preukázateľná; zlý náter nie. |
| 2. Prečítajte si zmluvu | Skontrolujte špecifikáciu, dohodnuté štandardy, platobný harmonogram a všetky všeobecné podmienky, ako napríklad dodatočnú úľavu od straty alebo bezpilotné lietadlo, ktoré boli vyhlásené za uplatniteľné. | Všeobecné podmienky často obsahujú vlastné lehoty na reklamácie, záručné systémy a rozhodcovskú doložku, ktorá určuje, kde sa bude spor prejednávať. |
| 3. Písomný protest | Pošlite datovaný list alebo e-mail s popisom vád a uvedením, že práca nie je v súlade so zmluvou. | Toto spĺňa článok 6:89 Občianskeho zákonníka a dvojročná lehota podľa článku 7:761 začína plynúť od dátumu, ktorý viete preukázať. |
| 4. Oznámenie o omeškaní | Požadujte opravu a stanovte na ňu primeraný termín v samostatnom a jasne formulovanom oznámení. | Bez predvoleného nastavenia väčšina ostatných nápravných opatrení nie je k dispozícii. Toto je krok, ktorý ich odomkne. |
Oznámenie o neplnení a prečo je dôležité
Vaše možnosti, keď dodávateľ nevykoná opravu
Pozastavenie platby
Ak dodávateľ neplní svoje povinnosti, môžete pozastaviť svoju vlastnú platobnú povinnosť podľa článkov 6:52 a 6:262 Občianskeho zákonníka. Požiadavkou je proporcionalita. Ak náklady na odstránenie vád predstavujú malý zlomok zmluvnej sumy, nemôžete zadržať celú poslednú splátku; časť, ktorú si ponecháte, musí byť v primeranom pomere k hodnote toho, čo je pokazené. Ak pozastavíte príliš veľa, stanete sa stranou porušujúcou zmluvu, čo vás vystavuje úrokom, nákladom na vymáhanie a vlastnému nároku. Povedzte, čo robíte a prečo. Platba, ktorá sa jednoducho zastaví bez vysvetlenia, vyzerá skôr ako spor o platbu než spor o kvalitu a rozdiel je dôležitý, keď si sudca alebo rozhodca prečíta spis o rok neskôr.Nechať prácu urobiť niekým iným
Toto je najčastejšie nepochopený opravný prostriedok. Spravidla nemôžete jednoducho poveriť inú firmu a poslať faktúru prvej. Holandské právo ponúka dve možnosti. Môžete požiadať súd o povolenie na odstránenie vady na náklady dlžníka podľa článku 3:299 Občianskeho zákonníka, čo je čisté riešenie, ak je čas. Alebo môžete nechať prácu vykonať, keď je dodávateľ v omeškaní, a uplatniť si primerané dodatočné náklady ako náhradu škody podľa článku 6:74 Občianskeho zákonníka, čím sa nárok na plnenie zmení na nárok na náhradu škody podľa článku 6:87. Bez ohľadu na to, ktorú možnosť zvolíte, udržujte náklady obhájiteľné. Získajte viac ako jednu cenovú ponuku, zvoľte si primerané riešenie namiesto vylepšenia a zdokumentujte stav práce predtým, ako začne druhý dodávateľ. Prvý dodávateľ je zodpovedný za náklady na nápravu, nie za náklady na lepší výsledok, ako ste si objednali.Zníženie ceny alebo zrušenie zmluvy
Čiastočné zrušenie zmluvy vedie k zníženiu ceny a často je najpraktickejším výsledkom v prípade, že vada je skutočná, ale oprava je neprimeraná. Úplné zrušenie podľa článku 6:265 Občianskeho zákonníka oslobodzuje obe strany od ich budúcich záväzkov a vytvára povinnosť vrátiť späť to, čo bolo vykonané; keďže stavebné práce nemožno vrátiť, zvyčajne sa to vyrieši peňažným vyrovnaním už prijatej hodnoty. Zrušenie je možné iba vtedy, ak to nedostatok odôvodňuje. Ak je práca z veľkej časti v poriadku, očakávajte, že súd alebo rozhodca zníži cenu, a nie zruší celú zmluvu, a dôkladne preskúma, či ste zhotoviteľovi poskytli skutočnú príležitosť na opravu.Nárok na náhradu škody
Popri ktorejkoľvek z vyššie uvedených škod si môžete uplatniť nárok na náhradu škody podľa článku 6:74 Občianskeho zákonníka za škodu skutočne spôsobenú poruchou: náklady na opravu, následné škody, ako napríklad poškodenie podlahy vodou, náklady na dočasné ubytovanie alebo skladovanie a primerané náklady na preukázanie zodpovednosti a získanie znaleckého posudku. Zákonný úrok plynie od okamihu omeškania. Strata musí byť preukázaná, preto si uschovajte faktúry a cenové ponuky a v prípade sporu o technickú príčinu si včas objednajte nezávislý znalecký posudok. V stavebných sporoch zvyčajne rozhoduje znalecký posudok.Ochrana spotrebiteľa, ktorej by ste sa nemali vzdať
Súkromní klienti, ktorí si objednajú stavbu domu, majú dodatočnú ochranu a je ľahké ju podpísať bez toho, aby si to všimli. Článok 7:768 Občianskeho zákonníka dáva spotrebiteľovi, ktorý si nechá postaviť dom, právo ponechať si päť percent zo zmluvnej ceny a zložiť ich u notára občianskeho práva namiesto toho, aby ich zaplatil zhotoviteľovi. Peniaze zostávajú v úschove tri mesiace po dodaní a zhotoviteľ nemôže požadovať ich uvoľnenie bez vášho súhlasu v tejto lehote. Od 1. januára 2024 vás musí zhotoviteľ písomne informovať jeden až dva mesiace po dodaní, že zadržaná suma je zadržaná a že si ju môžete ponechať. Je to najúčinnejší nástroj páky, ktorý spotrebiteľ má, a funguje iba vtedy, ak bol dohodnutý pred zaplatením peňazí. Článok 7:765a Občianskeho zákonníka, tiež nový z roku 2024, vyžaduje, aby zhotoviteľ, ktorý stavia dom pre spotrebiteľa, písomne informoval klienta, či a ako si zabezpečil krytie rizika platobnej neschopnosti a zodpovednosti za vady. Pred podpisom si prečítajte toto vyhlásenie. Záručný list od uznanej záručnej inštitúcie má podstatne vyššiu hodnotu ako prísľub od spoločnosti bez majetku a samotná absencia akéhokoľvek krytia je informáciou. Nakoniec si overte, ktoré všeobecné podmienky platia. Spotrebiteľské stavebné zmluvy sa často uzatvárajú na základe podmienok AVA, väčšie občianske a komerčné projekty na UAV alebo UAV-GC. Tieto stanovujú vlastné lehoty na reklamácie a záručné lehoty a zvyčajne obsahujú rozhodcovskú doložku. Podmienky, ktoré vám neboli nikdy odovzdané pred podpísaním zmluvy, je niekedy možné zrušiť, ale nespoliehajte sa na to.Kde sa spor rozhoduje
Predtým, ako začnete s čímkoľvek, zistite, kam patrí váš spor. Odpoveď sa zvyčajne nachádza vo všeobecných podmienkach a nie vždy ide o súd. Mnohé stavebné zmluvy postupujú spory Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, rozhodcovskej rade pre stavebné spory, predtým známej ako Raad van Arbitrage voor de Bouw. Jej rozhodcami sú inžinieri, architekti a stavební právnici, čo je skutočná výhoda, ak ide o technický spor. Konania sú súkromné a rozhodnutie je záväzné a vykonateľné, s obmedzeným rozsahom preskúmania všeobecnými súdmi. Platná rozhodcovská doložka odoberá prípad občianskoprávnemu súdu, preto si ju pred vypracovaním návrhu prečítajte. Pre spotrebiteľov existuje lacnejšia cesta. Ak je dodávateľ pridružený k obchodnému združeniu, ktoré sa zúčastňuje na Geschillencommissie, sporová komisia pre výstavbu a rekonštrukciu môže o veci rozhodnúť za mierny poplatok, vo všeobecnosti rýchlejšie ako rozhodcovské konanie alebo súd. Predtým, ako sa rozhodnete pre inú cestu, si overte príslušnosť dodávateľa. V opačnom prípade rozhodujú občianskoprávne súdy. Nároky do zákonnej hranice prejednáva okresný súd (kantonrechter), kde sa môžete dostaviť bez právnika; Väčšie nároky idú na okresný súd, kde sa vyžaduje zastúpenie advokátom. Súdne poplatky sú stanovené zákonom a každoročne sa upravujú. Ak je dôležitá rýchlosť, napríklad pri zastavení prác alebo zabezpečení platby, konanie o predbežnom opatrení pred sudcom pre predbežné opatrenia vynesie rozhodnutie v priebehu niekoľkých týždňov namiesto mesiacov. Mediácia sa stále oplatí zvážiť, najmä ak má vzťah hodnotu a technický spor je úzky. Sama o sebe nič nerieši, ale mediované urovnanie stavebného sporu sa často dosiahne na základe nezávislého znaleckého posudku, ktorý obe strany akceptujú, a spoločné zadanie tohto posudku je často najlacnejším krokom, ktorý je k dispozícii ktorejkoľvek zo strán.Predchádzanie problémom pri ďalšom projekte
Väčšina stavebných sporov sa rieši na základe dokumentov vytvorených pred začatím prác. Väčšinu práce robia tri zvyky. Predtým, ako si najmete dodávateľa, si ho overte. Overte si registráciu a obchodnú históriu v obchodnom registri Obchodnej komory, opýtajte sa na nedávnych klientov a zavolajte im s konkrétnymi otázkami o tom, ako sa problémy riešili, overte si, či má uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu, a zistite, či sa firma zúčastňuje na záručnom systéme alebo na výbore pre riešenie sporov. Dodávateľ, ktorý nedávno zmenil právnickú osobu a zároveň si zachoval rovnaké obchodné meno, si zaslúži druhé preskúmanie. Napíšte zmluvu, ktorá vopred rozhodne o sporoch. Špecifikujte materiály podľa značky, typu a množstva, a nie podľa popisu. Viažte platby k overeným míľnikom a nikdy neplaťte vysokú sumu vopred. Uveďte štandardy, ktoré musí práca spĺňať, a odvolajte sa na príslušné technické pravidlá. Stanovte dátumy začiatku a dokončenia a dohodnite sa, čo sa stane, ak sa nedodržia. Zaznamenajte si, kto je zodpovedný za povolenia, odpad, energiu a prístup. V prípade rozsiahleho projektu si nechajte zmluvu pred podpisom skontrolovať; poplatok je zlomkom nákladov na spor, ktorému sa predíde. Riaďte dodávku. Dôkladne si prezrite, nájdite si čas, v prípade zložitej alebo drahej práce si privolajte nezávislého odborníka, písomne spíšte všetky body a nechajte si zoznam podpísať. Požiadajte o predávací dokument. A ak ste spotrebiteľ, ktorý si stavi dom, dohodnite si s notárom hneď na začiatku ponechanie piatich percent. Naše články o chyby v novostavbách domov a na stavebné chyby a kto je za ne zodpovedný hlbšie sa venovať otázkam zodpovednosti, ktoré vznikajú, keď sa niečo pokazí.Často kladené otázky
Môžem odmietnuť zaplatiť dodávateľovi za zle vykonanú prácu?
Áno, platbu môžete určite zadržať, ale musí to byť primeraná a úmerná reakcia. Nemôžete odmietnuť zaplatiť celú dlžnú sumu z dôvodu drobnej vady. Právo na pozastavenie v článkoch 6:52 a 6:262 Občianskeho zákonníka vyžaduje úmernosť, takže suma, ktorú zadržiavate, by mala byť v primeranom pomere k nákladom na odstránenie konkrétnych vád. Buďte však opatrní – zadržanie nadmernej sumy by vás mohlo viesť k porušeniu vašej vlastnej zmluvy.
Čo ak dodávateľ zmizne alebo projekt opustí?
Ak váš dodávateľ jednoducho zmizne po tom, čo ste mu poslali formálne oznámenie o neplnení zmluvy, máte jasné právne možnosti. V tom momente môžete oficiálne zrušiť zmluvu a na vykonanie práce priviesť nového dodávateľa. Potom si môžete od pôvodného dodávateľa uplatniť primerané dodatočné náklady na dokončenie práce ako náhradu škody podľa článku 6:74 Občianskeho zákonníka. Ak máte čas, požiadajte súd o povolenie podľa článku 3:299 Občianskeho zákonníka ešte pred vykonaním práce, pretože to eliminuje akékoľvek neskoršie spory o tom, či boli náklady opodstatnené. Dôležité ponaučenie: Predtým, ako podniknete akékoľvek ďalšie kroky, sa vždy uistite, že ste doporučene poslali formálne oznámenie o neplnení zmluvy. Vytvorí sa tak dôležitá právna stopa, ktorá chráni vaše práva, ak dodávateľ od projektu úplne upustí.
Ako dlho mám na uplatnenie reklamácie skrytých vád?
Holandské právo ponúka ochranu pred takzvanými skrytými vadami (verborgen gebreken). Ide o vady, ktoré ste si pri dodaní nemohli rozumne všimnúť. Holandské právo neposkytuje žiadnu päťročnú záruku. Podľa článku 7:761 Občianskeho zákonníka sa nárok na vadu dodaného diela premlčí dva roky po tom, čo ste proti nej vzniesli námietku, a v každom prípade dvadsať rokov po dodaní stavebných prác a desať rokov vo všetkých ostatných prípadoch. V prípade zmlúv uzavretých 1. januára 2024 alebo neskôr článok 7:758 odsek 4 Občianskeho zákonníka zaväzuje zhotoviteľa zodpovedať za vady, ktoré neboli zistené pri dodaní, pokiaľ vadu nemožno pripísať jej. Praktickým pravidlom je podať písomnú námietku hneď, ako zistíte problém, a uschovať si dôkazy.
Law and More poskytuje poradenstvo súkromným klientom, developerom a dodávateľom v stavebných sporoch v Holandsku: posudzovanie súladu prác so zmluvou, vypracovanie oznámení o omeškaní, bezpečné pozastavenie platieb, vymáhanie nákladov na opravy a vedenie konaní pred občianskoprávnymi súdmi, Raad van Arbitrage in bouwgeschillen alebo sporovou komisiou. Ak dodávateľ odviedol nekvalitnú prácu, kontaktujte nás skôr, ako prestanete platiť alebo poveria niekoho iného, pretože poradie, v akom konáte, určuje, čo môžete získať späť.
Hľadáte niečo iné? Náš register holandských sprievodcov právom v oblasti nehnuteľností obsahuje zoznam všetkého, čo sme na túto tému napísali, zoradeného podľa témy.
