Ako koronakríza ovplyvňuje prenájmy obchodných priestorov?
Celý svet v súčasnosti prežíva krízu v nepredstaviteľnom rozsahu. To znamená, že vlády musia tiež prijať mimoriadne opatrenia. Škody, ktoré táto situácia spôsobila a bude naďalej spôsobovať, môžu byť obrovské. Faktom je, že v súčasnosti nie je nikto schopný posúdiť rozsah krízy ani to, ako dlho bude trvať. Bez ohľadu na situáciu je prenájom obchodných priestorov stále v platnosti. To vyvoláva niekoľko otázok. V tomto článku by sme chceli odpovedať na niekoľko otázok, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s nájomcami alebo prenajímateľmi obchodných priestorov.
Úhrada nájomného
Stále musíte platiť nájomné? Odpoveď na túto otázku závisí od okolností prípadu. V každom prípade je potrebné rozlišovať dve situácie. Po prvé, obchodné priestory, ktoré sa už nemôžu používať na obchodné účely, ako sú reštaurácie a kaviarne. Po druhé, existujú obchody, ktoré môžu byť stále otvorené, ale ktoré sa rozhodnú sami zatvoriť svoje dvere.
Nájomca je povinný platiť nájomné na základe nájomnej zmluvy. Ak sa tak nestane, ide o porušenie zmluvy. Teraz vyvstáva otázka, či môže ísť o vyššiu moc? Možno v nájomnej zmluve existujú dohody o okolnostiach, za ktorých sa môže vyššia moc uplatniť. Ak nie, uplatňuje sa zákon . Zákon uvádza, že o vyššiu moc ide, ak nájomca nemôže byť zodpovedný za neplnenie povinností; inými slovami, nie je to chyba nájomcu, že nemôže platiť nájomné.
Nie je jasné, či nesplnenie povinností v dôsledku koronavírusu má za následok zásah vyššej moci. Keďže na to neexistuje precedens, je ťažké posúdiť, aký bude výsledok v tomto prípade. Čo však zohráva úlohu, je pri tomto type nájomného vzťahu často používaná zmluva ROZ (Real Estate Council). V tejto zmluve je štandardne vylúčený nárok na zníženie nájomného. Otázkou je, či prenajímateľ môže v súčasnej situácii rozumne zachovať tento názor.
Ak sa nájomca rozhodne zatvoriť svoj obchod, situácia bude iná. V súčasnosti však neexistuje žiadna povinnosť, skutočnosťou je, že je menej návštevníkov, a teda menší zisk. Otázkou je, či by táto okolnosť mala byť výlučne na náklady nájomcu. Na túto otázku nie je možné dať jasnú odpoveď, pretože každá situácia je iná. Toto sa musí vyhodnotiť od prípadu k prípadu.
Neočakávané okolnosti
Nájomca aj prenajímateľ sa môžu odvolávať na nepredvídané okolnosti. Vo všeobecnosti je hospodárska kríza zodpovedná v mene podnikateľa, hoci vo väčšine prípadov to môže byť v dôsledku koronakrízy iné. Do úvahy je možné vziať aj opatrenia prijaté vládou. Nárok založený na nepredvídaných okolnostiach dáva možnosť súdu zmeniť alebo zrušiť nájomnú zmluvu.
To je možné v prípade, že nájomcu už nemožno dôvodne požadovať, aby pokračoval v zmluve. Podľa parlamentnej histórie musí sudca v tejto veci konať zdržanlivo. Teraz sme tiež v situácii, že sú zatvorené aj súdy: preto nebude ľahké rýchlo dosiahnuť rozsudok.
Nedostatok prenajatého majetku
Nájomca môže v prípade nedostatku požadovať zníženie nájomného alebo náhradu. Nedostatok v stave nehnuteľnosti alebo akýkoľvek iný stav vedie k tomu, že nájomca nemá nárok na nájomné na začiatku nájomnej zmluvy. Nedostatkom môžu byť napríklad: konštrukčné chyby, zatekajúca strecha, plesne a nemožnosť získať povolenie na ťažbu z dôvodu absencie núdzového východu.
Súdy vo všeobecnosti nie sú ochotné posúdiť, že existuje okolnosť, ktorá musí byť na účet prenajímateľa. V každom prípade zlé podnikanie z dôvodu absencie verejnosti nie je okolnosťou, ktorá by mala byť účtovaná prenajímateľovi. Je to súčasť podnikateľského rizika. Svoju úlohu zohráva aj to, že v mnohých prípadoch je možné prenajatú nehnuteľnosť stále využívať. Preto viac reštaurácií doručuje alebo si dáva jedlo ako alternatívu.
Povinnosť využívať
Väčšina prenájmov obchodných priestorov obsahuje prevádzkovú povinnosť. To znamená, že nájomca musí využívať prenajaté obchodné priestory. Za zvláštnych okolností môže povinnosť vykorisťovania vyplývať zo zákona, ale nie je to tak vždy. Modely ROZ využívajú takmer všetci prenajímatelia obchodných a kancelárskych priestorov. Všeobecné ustanovenia spojené s modelmi ROZ stanovujú, že nájomca bude prenajatý priestor využívať „efektívne, úplne, správne a osobne“. To znamená, že na nájomcu sa vzťahuje prevádzková povinnosť.
V Holandsku zatiaľ neexistuje žiadne všeobecné vládne opatrenie, ktoré by nariaďovalo zatvorenie nákupného centra alebo kancelárskych priestorov. Vláda však oznámila, že všetky školy, reštaurácie a reštaurácie, športové a fitness kluby, sauny, sexuálne kluby a kaviarne by mali zostať zatvorené až do odvolania. Ak je nájomca nariadením vlády povinný prenajatú nehnuteľnosť uzavrieť, nájomca za to neručí.
Toto je okolnosť, za ktorú by podľa súčasnej vnútroštátnej situácie nemal byť nájomca braný na zodpovednosť. Podľa všeobecných ustanovení je nájomca tiež povinný riadiť sa pokynmi vlády. Ako zamestnávateľ je povinný zabezpečiť aj bezpečné pracovné prostredie. Táto povinnosť vyplýva z nevystavovania zamestnancov riziku kontaminácie koronavírusom. Za týchto okolností prenajímateľ nemôže nútiť nájomcu k prevádzke.
Z dôvodu zdravotnej starostlivosti o zamestnancov a / alebo zákazníkov vidíme, že samotní nájomníci sa tiež rozhodli dobrovoľne uzavrieť prenajatý majetok, aj keď k tomu nedostali pokyn od vlády. Za súčasných okolností sa domnievame, že prenajímatelia nebudú môcť uplatniť nárok na splnenie povinnosti, zaplatenie pokút alebo náhradu škody. Na základe racionality a spravodlivosti, ako aj povinnosti obmedziť škodu na strane nájomcu v najväčšej možnej miere, je ťažké si predstaviť, že prenajímateľ bude namietať voči (dočasnému) uzavretiu.
Rôzne použitie prenajatej nehnuteľnosti
Podniky s potravinami a nápojmi sú momentálne zatvorené. Stále je však dovolené vyzdvihnúť a doniesť jedlo. Nájomná zmluva však poskytuje väčšinu času prísnu účelovú politiku; v čom je vyzdvihnutie odlišné od reštaurácie. V dôsledku toho môže nájomca konať v rozpore s nájomnou zmluvou a - prípadne - prepadnúť pokuty.
V súčasnej situácii má každý povinnosť čo najviac obmedziť svoje škody. Prechodom na funkciu vyzdvihnutia / doručenia nájomca vyhovuje. Za týchto okolností je v každom prípade ťažké obhajovať názor, že je to v rozpore so zmluvným účelom. V skutočnosti, prenajímateľ má pravdepodobnejšie nárok na nájomcu, ak nájomca neurobí všetko, čo je v jeho silách, aby udržal svoju činnosť v prevádzke, aby mohol platiť nájomné.
Záver
Inými slovami, každý je povinný čo najviac obmedziť svoje škody. Vláda už oznámila ďalekosiahle opatrenia na pomoc podnikateľom a na zníženie ich finančného tlaku. Odporúča sa využiť možnosti týchto opatrení. Ak tak nájomca odmietne, môže sa považovať za ťažké preniesť straty na prenajímateľa. To platí aj naopak. Medzitým politici tiež vyzvali prenajímateľov, aby v nadchádzajúcom období zmiernili nájomné, aby sa riziko zdieľalo.
Hoci nájomca a prenajímateľ majú medzi sebou zmluvný vzťah a platí zásada „dohoda je dohoda“. Odporúčame porozprávať sa a pozrieť sa na možnosti. Nájomca a prenajímateľ sa môžu v týchto výnimočných časoch stretnúť. Kým nájomca nemá z dôvodu zrušenia príjem, výdavky prenajímateľa tiež pokračujú. Je v záujme všetkých, aby oba podniky prežili a prekonali túto krízu.
Nájomca a prenajímateľ sa tak môžu dohodnúť, že nájomné bude dočasne hradené čiastočne a schodok bude dorovnaný pri opätovnom otvorení prevádzkarne. Musíme si pomáhať, kde sa dá, a navyše, prenajímatelia nemajú prospech zo skrachovaných nájomníkov. Nový nájomca sa totiž v týchto časoch len tak ľahko nenájde. Nech už sa rozhodnete akokoľvek, nerobte unáhlené rozhodnutia a nechajte si poradiť možnosti.
Kontakt
Pretože súčasná situácia je taká nepredvídateľná, vieme si predstaviť, že by to pre vás mohlo priniesť veľa otázok. Sledujeme vývoj a radi vás informujeme o najnovšom stave. Ak máte akékoľvek otázky týkajúce sa tohto článku, neváhajte kontaktovať právnikov spoločnosti Law & More.
