Pri kúpe existujúcej nehnuteľnosti v Holandsku platíte daň z prevodu nehnuteľnosti (overdrachtsbelasting) vo výške 2 %, ak v nej budete bývať sami, 8 %, ak v nej nebudete bývať, a 10.4 % pri nebytových nehnuteľnostiach. Hlavná výnimka: kupujúci vo veku 18 až 34 rokov, ktorý kupuje nehnuteľnosť prvýkrát a bude v nej bývať, neplatí nič, ak jej hodnota v roku 2026 nepresiahne 555 000 EUR.
Takmer každý existujúci dom sa predáva za náklady kupujúceho (kosten koper), takže tieto náklady sa pripočítavajú k cene. Táto stránka uvádza sadzby, oslobodenie od dane pre kupujúceho, náklady ostatných kupujúcich a čo je odpočítateľné. Ide o právne informácie, nie daňové poradenstvo k vašej vlastnej kúpe.
Obsah
Aký je rozdiel medzi kosten koper a vrij op naam?
Pri cene nehnuteľnosti „kosten koper“ (kk) platíte náklady na prevod nad rámec ceny; pri cene „vrij op naam“ (von) sú už zahrnuté. Existujúce domy sa zvyčajne predávajú kk, novostavby od developera von, pretože na novostavby sa vzťahuje 21 % DPH namiesto dane z prevodu.
Pri dani z prevodu nehnuteľnosti (kosten koper) zvyčajne platíte daň z prevodu nehnuteľnosti, poplatok notára za prevodnú listinu (leveringsakte) a poplatok katastra nehnuteľností (Kadaster) za jej registráciu. Pri hypotéke platíte aj za hypotekárnu listinu a jej registráciu, a to aj pri kúpe nehnuteľnosti. Predávajúci platí realitného makléra a zrušenie svojej starej hypotéky.
Ktorá sadzba dane z prevodu nehnuteľností sa na vás vzťahuje?
Sadzba závisí od toho, čo si kúpite a či v tom budete bývať. Sadzby sú stanovené v článku 14 zákona o dani z právnych úkonov (Wet op belastingen van rechtsverkeer, WBR).
| Čo získate | Sadzba v roku 2026 |
|---|---|
| Dom, v ktorom budete bývať dlhšie obdobie, ako hlavné bydlisko | 2% |
| Dom, ktorý nebudete obývať: dom na prenájom, rekreačný dom, dom pre dieťa | 8% |
| Nebytová nehnuteľnosť: obchodné priestory, stavebný pozemok, samostatne kúpená garáž alebo záhrada | 10.4% |
| Kvalifikovaný prvokupujúci pod prahovou hodnotou | 0% |
Sadzba 8 % pre domy, ktoré nebudete obývať, platí od 1. januára 2026; predtým tieto domy spadali pod 10.4 %. Staršie súhrny, ktoré stále uvádzajú 10.4 % pre nehnuteľnosť na prenájom, sú zastarané. Ak prenajímate časť svojho domu, Belastingdienst uplatňuje na túto časť 8 %, pokiaľ neprenajímate maximálne 10 % a bývate vo zvyšku; potom sa na celok uplatňujú 2 %.
Máte nárok na štartovaciu výnimku?
Daň z prevodu nehnuteľnosti neplatíte, ak spĺňate všetky štyri podmienky oslobodenia od dane pre začínajúcich nehnuteľností (startersvrijstelling) podľa článku 15 WBR. Belastingdienst ich overuje v momente podpísania notárskej zápisnice o prevode.
- Máte 18 alebo viac rokov a menej ako 35 rokov.
- Ešte ste nevyužili oslobodenie od dane z nehnuteľnosti. Predchádzajúce vlastníctvo nehnuteľnosti nie je dôležité.
- V dome budete bývať dlhšie, ako vo svojom hlavnom bydlisku.
- Trhová hodnota domu vrátane záhrady, kôlne alebo garáže nepresahuje 555 000 EUR (2026). Pri dlhodobom prenájme (erfpacht) sa započítava aj kapitalizované nájomné z pozemku.
Hraničná hodnota (woningwaardegrens) je na hranici útesu. Pri sume 560 000 EUR nie je žiadne oslobodenie a ak tam budete bývať, platíte 2 % z celkovej hodnoty. Hraničná hodnota sa indexuje každý 1. január, takže dátum vydania listiny môže rozhodnúť o výsledku.
V prípade dvoch kupujúcich sa prahová hodnota vzťahuje na hodnotu celej nehnuteľnosti. Ak spĺňa podmienky iba jeden z vás, jeho podiel je oslobodený a druhý platí 2 % zo svojho podielu. Môžete si tiež zvoliť 2 % teraz a oslobodenie si ponechať pre neskoršiu kúpu nehnuteľnosti, ak vtedy stále spĺňate podmienky.
Aké vyhlásenie musíte podpísať?
Sadzba 2 % a oslobodenie od dane pre začínajúcich majiteľov nehnuteľností sa uplatňujú iba v prípade, že písomne vyhlásite, že budete nehnuteľnosť obývať ako svoje hlavné bydlisko. Podpísané vyhlásenie musí byť pred prevodom v rukách notára alebo musí byť súčasťou listiny o vlastníctve nehnuteľnosti.
Vyhlásenie sa týka vášho skutočného zámeru v čase nadobudnutia nehnuteľnosti. Belastingdienst akceptuje 2 % v špecifických prípadoch, keď sa nemôžete nasťahovať, napríklad kvôli nepredvídaným okolnostiam medzi kúpou a prevodom alebo rekonštrukcii pred nasťahovaním. Nepravdivé vyhlásenie môže viesť k dodatočnému zdaneniu (naheffingsaanslag) s úrokmi a pokutou.
Kto platí daň a ako?
Daň z prevodu je povinný zaplatiť kupujúci, nie predávajúci. Pri bežnom nákupe podá notár daňové priznanie a zaplatí daň z prostriedkov, ktoré pred dokončením prevediete na notárov účet tretej strany.
Daň sa vzťahuje aj na nadobudnutie práv k nehnuteľnostiam, ako je dlhodobý nájom (erfpacht) a stavebné právo (opstal). Ak si uplatníte oslobodenie, je stále potrebné podať daňové priznanie; zvyčajne to robí notár.
Ktoré oslobodenia a úľavy sú v praxi dôležité?
Niekoľko situácií je oslobodených od dane alebo zdaňovaných z nižšieho základu. Najbežnejšie sú uvedené v článkoch 13 a 15 WBR.
Kúpa nehnuteľnosti, ktorá bola predaná v priebehu posledných šiestich mesiacov
Ak tú istú nehnuteľnosť nadobudol niekto iný do šiestich mesiacov pred vašou kúpou, článok 13 zákona WBR znižuje váš základ dane o hodnotu, z ktorej predchádzajúci kupujúci zaplatil daň z prevodu nehnuteľnosti alebo neodpočítateľnú DPH. Daň potom platíte iba zo zvýšenia hodnoty. Spýtajte sa notára, kedy predávajúci nadobudol nehnuteľnosť.
Novostavba: DPH namiesto dane z prevodu nehnuteľnosti
Novostavba dodaná pred prvým nasťahovaním alebo do dvoch rokov od neho, ako aj stavebný pozemok, podliehajú 21 % DPH. Oslobodenie od dane v článku 15 WBR potom neuplatňuje daň z prevodu nehnuteľností, takže neplatíte žiadne 2 % ani 8 % navyše. Preto sa novostavba uvádza ako „vrij op naam“. Ak sa daň z prevodu nehnuteľností na stavebný pozemok vzťahuje, sadzba je 10.4 %.
Rozvod, dedičstvo a prevody majetku v rodine
Nadobudnutie nehnuteľnosti dedením alebo rozdelením spoločného majetku manželov pri rozvode nevedie k dani z prevodu nehnuteľnosti; namiesto toho sa môže na dedičstvo vzťahovať dedičská daň. Predaj z rodiča na dieťa nie je oslobodený: dieťa platí 2 %, 8 % alebo nič ako počiatočný poplatok z trhovej hodnoty, aj keď je dohodnutá cena nižšia.
Aké ďalšie náklady by ste mali zahrnúť do rozpočtu?
Okrem dane z prevodu nehnuteľnosti platíte notárovi a katastrálnemu úradu. Notárske poplatky nie sú zákonom stanovené, preto si vyžiadajte cenovú ponuku od dvoch alebo troch notárov; poplatok katastrálneho úradu je fixná sadzba, ktorú notár prenáša ďalej ako náklady.
| Náklady | Odpočítateľné na dani z príjmu? |
|---|---|
| Daň z prevodu | Nie |
| Notár a kataster: prevodná listina | Nie |
| Notár a kataster: záložná listina | Áno, náklady na financovanie |
| Hypotekárne poradenstvo, oceňovanie (taxatie), poplatok za záruku NHG | Áno, náklady na financovanie |
| Nákupný agent, štrukturálny prieskum (bouwkundige keuring) | Nie |
Podľa článku 3.120 zákona o dani z príjmov z roku 2001 (Wet IB 2001) sú jednorazové náklady na financovanie vlastného bývania odpočítateľné v roku, v ktorom vzniknú. Náklady na samotné nadobudnutie bývania nie sú.
Holandskí veritelia zvyčajne financujú maximálne hodnotu nehnuteľnosti, takže náklady na nehnuteľnosť platíte z úspor. Len ako približný návod, vlastník-obyvateľ, ktorý platí 2 %, zvyčajne potrebuje navyše približne 4 % až 6 % z ceny; oprávnený začínajúci nehnuteľnosť podstatne menej.
Čo by ste si mali ako kupujúci overiť?
Ako kupujúci dlhujete daň, preto si pred podpísaním kúpnej zmluvy overte tieto body.
- Budete v dome bývať sami ako vo svojom hlavnom bydlisku, takže sa na vás bude vzťahovať 2 % alebo oslobodenie namiesto 8 %?
- Máte v deň vyhotovenia listiny menej ako 35 rokov a je trhová hodnota 555 000 EUR alebo nižšia?
- Ak kupujete spolu, spĺňa každý z vás podmienky štartéra?
- Nadobudol predávajúci nehnuteľnosť pred menej ako šiestimi mesiacmi, takže článok 13 zákona WBR môže znížiť základ dane?
- Ide o novostavbu s DPH alebo o existujúci dom s daňou z prevodu nehnuteľnosti?
- Požiadali ste notára o cenovú ponuku, ktorá oddeľuje obstarávacie náklady od nákladov na financovanie?
Čo by ste si mali ako predajca overiť?
Ako predávajúci neplatíte daň z prevodu nehnuteľnosti, ale cenová štruktúra ovplyvňuje kupujúceho a načasovanie.
- Je dom inzerovaný ako kosten koper alebo vrij op naam a je to uvedené v kúpnej zmluve?
- Máte v rozpočte zahrnutú províziu realitnému maklérovi a zrušenie hypotéky?
- Ovplyvňuje plánovaný dátum prevodu tesne po 1. januári kupujúceho, ktorý je začínajúcim vlastníkom, kvôli indexovanému limitu?
- Používa sa nejaká časť nehnuteľnosti na podnikanie, takže kupujúci môže zaplatiť 10.4 % z tejto časti?
Čo pre vás môžeme urobiť s daňou z prevodu nehnuteľnosti a nákladmi kupujúceho?
Naši právnici špecializujúci sa na nehnuteľnosti pomáhajú kupujúcim a predávajúcim s právnou stránkou kúpy; pozrite si aj nášho sprievodcu kúpou domu v Holandsku.
- Pred podpisom kúpnu zmluvu skontrolujeme, vrátane doložky kk alebo von.
- Overíme si s vami, či sa na váš nákup vzťahuje 2 % sadzba alebo oslobodenie od dane pre začínajúcich zákazníkov.
- Preskúmame návrh notárskej listiny a vyhlásenie o dokončení.
- Pri spoločnej kúpe vám poradíme s dohodami o spoluvlastníctve.
- Pomáhame, keď Belastingdienst po kúpe vydá dodatočný výmer.
zhrnutie
- Daň z prevodu nehnuteľnosti je 2 % pre nehnuteľnosť, ktorú budete obývať, 8 % pre nehnuteľnosť, ktorú nebudete obývať, a 10.4 % pre nehnuteľnosť určenú na bývanie.
- Kupujúci vo veku 18 až 34 rokov, ktorý bude bývať v dome v hodnote do 555 000 EUR (2026), neplatí žiadnu daň z prevodu nehnuteľnosti, a to len raz za život.
- 2% sadzba a oslobodenie vyžadujú podpísané vyhlásenie, ktoré sa doručí notárovi pred prevodom.
- Novostavba sa bežne predáva vrij op naam s 21 % DPH namiesto dane z prevodu.
- Iba náklady na financovanie hypotéky sú odpočítateľné od dane z príjmu.
Často kladené otázky
Môže si cudzinec kúpiť nehnuteľnosť v Holandsku a stojí to viac?
Áno. Neexistuje žiadne obmedzenie týkajúce sa štátnej príslušnosti ani pobytu a žiadny príplatok pre zahraničných kupcov. Záleží na tom, či budete v dome bývať: ako nájomník platíte 2 %, ako investor 8 %.
Mám 34 rokov a hodnota nehnuteľnosti je tesne nad prahovou hodnotou. Dostanem oslobodenie od dane?
Nie. Ak trhová hodnota presiahne 555 000 EUR (2026), oslobodenie od dane pre začínajúcich nehnuteľností úplne zaniká. Ak tam budete bývať a podpíšete vyhlásenie, potom zaplatíte 2 % z plnej hodnoty.
Platí predávajúci nejakú časť nákladov na tovar (kosten kuper)?
Nie. Podľa dane z prevodu nehnuteľnosti platí kupujúci daň z prevodu nehnuteľnosti, zmluvu o prevode nehnuteľnosti a jej registráciu. Predávajúci platí realitnej kancelárii a zrušenie hypotéky.
Je daň z prevodu nehnuteľnosti splatná, ak je môj partner uvedený v listine nehnuteľnosti?
Záleží na tom, ako. Nehnuteľnosť, ktorá spadá do spoločného majetku manželov, nie je zdaniteľným nadobudnutím. Prevod podielu na nezosobášeného partnera je bežné nadobudnutie, zdaňované z hodnoty tohto podielu sadzbou 2 %, ak v ňom bývajú, alebo 8 %, ak v ňom nebývajú.
Ktoré náklady na nákup si môžem odpočítať od dane z príjmu?
Iba jednorazové náklady na financovanie vašej hypotéky, ako napríklad hypotekárna zmluva a jej registrácia, hypotekárne poradenstvo, ocenenie a poplatok NHG (článok 3.120 Wet IB 2001). Daň z prevodu nehnuteľnosti a náklady na zmluvu o prevode nie sú odpočítateľné.
