Vady v novostavbách v Holandsku: zodpovednosť, lehoty a nápravné opatrenia

V novostavbe holandského domu zodpovedá za stavebné chyby dodávateľ stavby, nie predávajúci pozemku, a od 1. januára 2024 sa táto zodpovednosť vzťahuje aj na chyby, ktoré ste si nevšimli pri dodaní, pokiaľ dodávateľ nepreukáže, že mu ich nemožno pripísať. O vašom postavení v praxi rozhoduje protokol o dodaní, ako rýchlo podáte písomnú reklamáciu a či je dom krytý záručným systémom, ako napríklad Woningborg alebo SWK. Článok 7:761 holandského občianskeho zákonníka stanovuje krajné hranice: reklamácia premlčaná dva roky po podaní reklamácie a v prípade budovy v každom prípade dvadsať rokov po dodaní.

Tento článok popisuje, ako je zodpovednosť za vady novostavieb upravená podľa holandského stavebného práva , aké lehoty plynú, čo zmenil zákon Wet kvaliteitsborging voor het bouwen a čo by ste mali robiť, keď sa objaví vada.

Ako sa pripravuje kúpa novostavby

Novostavba domu sa takmer vždy kupuje na základe koop-en aannemingsovereenkomst: jedného dokumentu obsahujúceho dve rôzne zmluvy. Kúpa pozemku je predajom nehnuteľného majetku, ktorý sa neskôr prevedie notárskou zápisnicou, a výstavba domu je zmluvou o dielo, ktorá sa riadi článkami 7:750 a nasl. holandského Občianskeho zákonníka. Toto rozdelenie je dôležité, pretože obe polovice majú odlišné pravidlá a odlišné protistrany. Otázky týkajúce sa pozemku, vlastníctva a hraníc patria predávajúcemu a právu o nehnuteľnostiach ; otázky týkajúce sa samotného domu patria stavebnej firme.

Keďže sa polovica predaja týka nehnuteľnosti kúpenej spotrebiteľom, musí byť vykonaná písomne ​​a článok 7:2 holandského Občianskeho zákonníka poskytuje kupujúcemu zákonnú lehotu na rozmyslenie tri dni po doručení kópie podpísanej zmluvy. Väčšina vzorových zmlúv používaných pre novostavby túto lehotu predlžuje. Využite ju: po uplynutí lehoty na rozmyslenie sa stanoví technický popis, výkresy a splátkový kalendár, ktoré sú kritériom, podľa ktorého sa posudzuje každá neskoršia reklamácia. Preskúmanie pred podpisom má oveľa väčšiu hodnotu ako neskoršia sporová situácia.

Jedno upozornenie ohľadom papierovania. Klauzuly, ktoré patria k predaju existujúceho domu, ako napríklad klauzula o ochrane pred vekom obmedzujúca zodpovednosť za opotrebovanie alebo klauzula o nehnuteľnosti používaná predávajúcim, ktorý v nehnuteľnosti nikdy nebýval, nemajú miesto v zmluve o novostavbe a nemali by sa do nej kopírovať. Ak sa s nimi stretnete v predbežnej kúpnej zmluve na dom, ktorý ešte nebol postavený, opýtajte sa, prečo sa tam nachádzajú.

Čo sa považuje za chybu v novostavbe domu

Vada je akýkoľvek aspekt, v ktorom dodaná práca nespĺňa to, čo ste mohli očakávať podľa zmluvy, vykladanej v rozpore s platnými stavebnými predpismi. Pre novostavby neexistuje samostatný zákonný katalóg vád; kritériom je samotná zmluva, najmä technický popis a výkresy, doplnené o verejnoprávne stavebné požiadavky. Tieto požiadavky sú teraz stanovené v Besluit bouwwerken leefomgeving, ktorý nahradil Bouwbesluit 2012 1. januára 2024, keď nadobudol účinnosť Omgevingswet. Dom, ktorý spĺňa výkresy, ale nie stavebné predpisy, je stále chybný.

Klasické rozlíšenie je medzi viditeľnými a skrytými chybami a rozlišuje skôr okamih dodania než závažnosť problému. Prasknutá dlaždica, zle zavesené dvere, škrabanec v ráme okna: to sú veci, ktoré môže rozumne pozorný kupujúci vidieť pri prechádzke domom. Chybné rozvody za sadrokartónom, netesné potrubie v podlahovom potere, nedostatočná výstuž v základoch: to sú skryté chyby, ktoré sa prejavia až neskôr, niekedy až o niekoľko rokov. Kde sa v danom prípade nachádza hranica, je otázkou faktu a do značnej miery to závisí od toho, čo je zaznamenané v dodacej správe.

Nie každá nedokonalosť je chybou, ktorá vám dáva nárok na nápravu. Práca musí byť vhodná na bežné používanie ako bývanie a musí zodpovedať dohode, ale drobné odchýlky, ktoré neovplyvňujú používanie, hodnotu alebo bezpečnosť, zriedkakedy ospravedlnia viac ako len opravu. Na druhej strane stupnice sú vážne chyby : poklesy a pohyby základov, nosné prvky, ktoré nespĺňajú požiadavky, ohrozené strešné konštrukcie, prenikanie vody cez poškodené detaily alebo membrány a nebezpečné inštalácie. V týchto prípadoch sú dôležité dlhé prestávky a záručné schémy.

Pre samotný pozemok je testom zhody: článok 7:17 holandského občianskeho zákonníka vyžaduje, aby dodaná nehnuteľnosť mala vlastnosti, ktoré mal kupujúci právo očakávať. Toto je riešenie v prípade problémov, ako je kontaminovaná pôda alebo obmedzenie vlastníctva, nie v prípade zatekajúcej strechy. Upozorňujeme, že dvojmesačné pravidlo o reklamácii podľa článku 7:23 holandského občianskeho zákonníka sa vzťahuje na spotrebiteľské nákupy hnuteľného majetku, a nie na kúpu domu; v prípade domu platí štandard, že reklamáciu musíte podať v primeranej lehote.

Čo zmenil Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Zákon o kvalite novostavieb (Wet kvaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) nadobudol účinnosť 1. januára 2024 a predstavuje najdôležitejšiu zmenu pre kupujúcich novostavieb za posledné roky. Má verejnoprávnu a súkromnoprávnu polovicu a majú odlišné rozsahy pôsobnosti.

Verejnoprávna časť zaviedla nezávislé zabezpečenie kvality. Pre budovy v triede následkov 1, ktorá zahŕňa bežné rodinné domy a menšie komerčné priestory, bolo technické posúdenie budov od mestskej samosprávy nahradené nezávislým kvalitátorom, ktorý kontroluje počas výstavby a po dokončení vydáva stanovisko. Rozšírenie tohto režimu na renovačné práce bolo odložené a nebol stanovený žiadny dátum; hodnotenie systému je plánované na rok 2027. Dovtedy renovácia pokračuje podľa predchádzajúceho mestského režimu.

Súkromnoprávna časť je tá časť, ktorá mení vaše práva, a vzťahuje sa na stavebné zmluvy vo všeobecnosti, nielen na 1. triedu následkov. Pre kupujúceho sú dôležité štyri zmeny.

• Zodpovednosť za vady, ktoré neboli zistené pri dodaní. Podľa článku 7:758 odseku 4 holandského Občianskeho zákonníka zostáva zhotoviteľ zodpovedný aj po dodaní za vady, ktoré neboli v danom okamihu zistené, pokiaľ mu tieto vady nemožno pripísať. Zodpovednosť teda nesie zhotoviteľ a pre spotrebiteľa je toto pravidlo záväzné: nemožno ho zmluvne zrušiť.
• Odovzdávací súbor. Článok 7:757a zaväzuje zhotoviteľa poskytnúť klientovi po dokončení práce dokumentáciu preukazujúcu, že dielo spĺňa dohodnuté požiadavky, vrátane výkresov, výpočtov a informácií o materiáloch a inštaláciách.
• Povinnosť písomného varovania. Článok 7:757b vyžaduje, aby zhotoviteľ písomne, jednoznačne a včas upozornil na nepresnosti v zadaní a poukázal na dôsledky.
• Informácie o bezpečnosti. Článok 7:765a vyžaduje, aby zhotoviteľ písomne ​​informoval spotrebiteľa, či a ako je dielo poistené alebo inak zabezpečené proti chybám a platobnej neschopnosti.

Rada pre stavebné práce (Wkb) tiež sprísnila pravidlo týkajúce sa zádržného. Podľa článku 7:768 holandského občianskeho zákonníka si spotrebiteľ, ktorý stavia dom, môže ponechať posledných päť percent zmluvnej ceny v úschove u notára; zhotoviteľ musí teraz písomne ​​informovať kupujúceho, že táto suma bude uvoľnená iba v prípade, že kupujúci nebude namietať, a notár sa musí kupujúceho opýtať, čo sa s ňou má stať. Odovzdanie týchto piatich percent v deň dodania odstraňuje vašu najsilnejšiu praktickú páku, preto túto otázku berte vážne.

Dodanie: moment, ktorý určí vašu pozíciu

Dodanie, v holandskom „oplevering“, je okamih, keď zhotoviteľ vyhlási, že dielo je hotové, a klient ho prevezme. Článok 7:758 holandského Občianskeho zákonníka spája s prevzatím dva dôsledky: riziko diela prechádza na klienta a zhotoviteľ je zbavený zodpovednosti za vady, ktoré mal klient v danom okamihu rozumne zistiť. Od 1. januára 2024 sa toto zbavenie zodpovednosti už nevzťahuje na vady, ktoré neboli objavené, ale platí, že všetko, čo vidíte, je vašou zodpovednosťou zaznamenať.

Berte obhliadku vážne a nerobte ju sami. Nezávislý stavebný inšpektor, ktorý s vami prejde dom, uvidí veci, ktoré kupujúci, ktorý kupuje prvýkrát, neuvidí, a náklady na takúto obhliadku sú určené skôr trhom ako zákonom, preto sa oplatí porovnať cenové ponuky. Otestujte inštalácie, pustite kohútiky, otvorte všetky okná a dvere, skontrolujte povrchové úpravy a úrovne podľa technického popisu a všetko odfoťte. Ak dom ešte nie je dokončený, obhliadka pred uzavretím stien je oveľa informatívnejšia ako obhliadka po jej dokončení.

Každý bod, ktorý nájdete, sa zaznamená do protokolu o dodaní, proces-verbaal van oplevering, ktorý podpisujú obe strany. Tento dokument je dôkaznou základňou akéhokoľvek neskoršieho sporu: stanovuje, čo bolo viditeľné, čo bolo dohodnuté ako nedokončená práca a do kedy bude opravená. Nepodpisujte čistý protokol, pretože dodávateľ sľubuje, že veci vyrieši neformálne, a neakceptujte protokol, ktorý opisuje chyby vágne. Ak sú chyby také závažné, že dom nemožno rozumne používať, môžete úplne odmietnuť dodanie, ale toto rozhodnutie má finančné dôsledky a nemalo by sa robiť bez porady.

Podľa vzorových zmlúv používaných na holandskom trhu s novostavbami nasleduje po dodaní trojmesačná lehota na údržbu. Počas tejto doby musí dodávateľ odstrániť body uvedené v dodacej správe a všetky ďalšie zistené nedostatky. Lehota na údržbu je zmluvnou výhodou, nie premlčacou lehotou: po jej skončení vaše zákonné práva a akékoľvek záručné krytie pokračujú. Toto je tiež fáza, v ktorej sa náležitá starostlivosť vyplatí a kde dohody medzi developerom a dodávateľmi určujú, na koho by ste sa mali v skutočnosti obrátiť.

Ako dlho je dodávateľ zodpovedný

Bežia dva samostatné hodiny a ich zámena je najčastejším dôvodom zlyhania dobrého nároku.

Prvou je povinnosť podať sťažnosť. Článok 6:89 holandského Občianskeho zákonníka vyžaduje, aby ste podali sťažnosť v primeranej lehote po tom, čo ste vadu zistili alebo ste ju rozumne mali zistiť. V tomto prípade nie je stanovená žiadna pevne stanovená lehota dvoch mesiacov; to, čo je primerané, závisí od povahy vady, potrebného vyšetrovania a postavenia zhotoviteľa. Isté je, že mlčanie je fatálne: kupujúci, ktorý dva roky žije s netesnosťou predtým, ako ju nahlási, bude mať problémy bez ohľadu na jej podstatu.

Druhou je premlčacia lehota. Článok 7:761 holandského občianskeho zákonníka stanovuje, že akýkoľvek nárok týkajúci sa vady dodanej práce premlčí dva roky po tom, čo klient podal námietku. Ak stanovíte zhotoviteľovi lehotu na odstránenie vady, táto dvojročná lehota začne plynúť až po uplynutí tejto lehoty alebo po tom, čo zhotoviteľ jasne oznámi, že opravu nevykoná. Okrem toho existuje dlhá premlčacia lehota: nárok v každom prípade premlčí dvadsať rokov po dodaní v prípade stavby a desať rokov po dodaní vo všetkých ostatných prípadoch. Bežiacu premlčaciu lehotu možno prerušiť písomnou žiadosťou podľa článku 3:317 holandského občianskeho zákonníka a ak existujú pochybnosti o dátume, prerušenie je lacné a strata nároku nie je.

Všimnite si, čo tieto lehoty neznamenajú. Nejde o sľub, že dodávateľ je za čokoľvek zodpovedný počas dvadsiatich rokov; iba označujú vonkajšiu hranicu, v rámci ktorej možno stále uplatniť existujúci nárok. Či nárok vôbec existuje, stále závisí od toho, či bola práca vykonaná nedostatočne a či možno vadu pripísať dodávateľovi.

Záručné schémy Woningborg a SWK

Väčšina novostavieb v Holandsku sa predáva s krytím od záručného inštitútu, v praxi Woningborg alebo SWK. Ide o zmluvnú ochranu popri zákonných pravidlách, nie ich náhradu, a nie je automatická: skontrolujte zmluvu, či je dom registrovaný, a požiadajte o osvedčenie.

Takáto schéma robí dve veci. Záruka vás chráni, ak sa dodávateľ stane platobne neschopným pred dokončením domu, a to zabezpečením dokončenia alebo kompenzáciou straty. Záruka sa vzťahuje na chyby dokončeného domu. Podľa nariadenia o novostavbách vo Woningborgu začína záruka kvality platiť tri mesiace po dodaní, po uplynutí doby údržby, a potom trvá šesť rokov pre väčšinu prvkov. V prípade závažných chýb, teda chýb, ktoré ovplyvňujú pevnosť konštrukcie alebo spôsobujú, že obydlie nie je vhodné na bývanie, záruka platí desať rokov. Krytie prechádza na ďalšieho majiteľa, ak sa dom predá v tejto lehote.

Dva praktické body. Po prvé, záruka má svoj vlastný postup oznamovania a vlastné lehoty, ktoré plynú nezávisle od zákonných lehôt, takže reklamácia v rámci systému sama o sebe nezaručuje váš nárok voči dodávateľovi a platí to aj naopak. Po druhé, systémy vylučujú veľa vecí: bežné opotrebenie, práca, ktorú ste vykonali vy alebo tretia strana sami, a následné škody sú zvyčajne mimo krytia. Prečítajte si skôr predpis, ktorý sa vzťahuje na váš certifikát, než jeho všeobecné zhrnutie.

Nahlásenie vady a uplatnenie reklamácie

Začnite písomne ​​a začnite včas. Opíšte vadu, kedy a ako sa objavila, odvolajte sa na technický popis alebo výkres, od ktorého sa líši, a stanovte konkrétnu a primeranú lehotu na opravu. List tohto druhu je oznámením o omeškaní podľa článku 6:82 holandského občianskeho zákonníka a je to to, čo zavádza zhotoviteľa do omeškania, ak lehota uplynie bez akejkoľvek akcie. Pošlite ho doporučene alebo e-mailom s potvrdením o doručení a uschovajte si celý spis: fotografie s dátumami, korešpondenciu, protokol o dodaní a odovzdávaciu dokumentáciu.

Ak dodávateľ spochybňuje príčinu, rozhodujúci je zvyčajne nezávislý znalecký posudok, pretože väčšina stavebných sporov sa skôr opiera o príčinnú súvislosť než o právne predpisy. Ak je nepravdepodobné, že by správa získaná jednou stranou bola akceptovaná, holandský postup vám umožňuje požiadať súd o predbežné znalecké posudky a ak fakty závisia od toho, čo bolo povedané alebo urobené na mieste, predbežný výsluch svedka môže zabezpečiť dôkazy pred začatím konania.

Akonáhle dôjde k omeškaniu, môžete požadovať opravu, vykonať prácu svojpomocne a uplatniť si náhradu škody podľa článku 6:74 holandského občianskeho zákonníka alebo v závažných prípadoch zrušiť zmluvu podľa článku 6:265. Môžete tiež pozastaviť platbu splátok, ktoré sú stále splatné, čo je v prípade novostavby často najúčinnejším dostupným tlakom.

Kam spor smeruje, závisí od zmluvy. V prípade nových stavebných zmlúv sa na riešenie sporu v rámci záručného systému zvyčajne vzťahuje Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, arbitrážny orgán v stavebníctve, alebo Geschillencommissie. Spotrebiteľ nie je viazaný len takouto doložkou: článok 6:236 odsek n holandského Občianskeho zákonníka vyžaduje, aby mal spotrebiteľ aspoň jeden mesiac na výber všeobecného súdu. Ak je dôležitá rýchlosť, napríklad pri aktívnom prenikaní vody, konanie o predbežnom opatrení pred občianskoprávnym súdom zostáva k dispozícii popri akejkoľvek arbitrážnej ceste. Širší prehľad možností nájdete v našom prehľade riešenia sporov v Holandsku a v porovnaní holandského stavebného práva s medzinárodnými štandardmi.

Chyby, ktoré stoja kupujúcich ich reklamáciu

Opakujúce sa chyby sú skôr procedurálne než technické. Podpísanie čistého dodacieho protokolu na základe ústneho prísľubu je prvým krokom, pretože to dodávateľovi dáva argument, že sa nič nestalo. Uvoľnenie päťpercentného zadržania v deň dodania je druhým. Za predpokladu, že platí pravidlo dvoch mesiacov, alebo naopak, že platí dvadsaťročná bezpodmienečná ochrana, je tretím; skutočný termín je dva roky po vašom proteste.

Dve ďalšie chyby sa týkajú papierovania. Kupujúci sa bežne obracajú na developera, keď stavebná povinnosť leží na dodávateľovi, alebo naopak, a strácajú tým mesiace; koop-en aannemingsovereenkomst vám povie, ktorá je ktorá. A kupujúci, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť krátko po odovzdaní, zistia, že nájomca komplikuje prístup k opravám a že práva nájomcov obmedzujú, čo a kedy sa dá urobiť. Ak je plánom prenájom, zabezpečte odstránenie nedostatkov pred začiatkom nájmu.

Napokon, nepovažujte zmluvu za štandardný dokument. Horné limity zodpovednosti, vylúčenia následných strát a doložky o presune rizika škody spôsobenej na stave pozemku sú bežné a hoci spotrebiteľ nemôže byť zbavený povinnej ochrany v článku 7:758 odsek 4, veľa ďalších vecí je predmetom rokovaní. Pravidlá o ochrane spotrebiteľa v zmluvách a všeobecné preskúmanie zmlúv, aké je opísané v našom sprievodcovi holandským zmluvným právom, sa tu uplatňujú rovnako ako v prípade obchodných zmlúv a cielené preskúmanie zmluvy pred podpisom je oveľa lacnejšie ako súdny spor.

Čo robiť, keď sa objaví chyba

Konajte v deň, keď si závadu všimnete. Odfotografujte si závadu, zaznamenajte si dátum a pošlite dodávateľovi písomnú sťažnosť s popisom, čo je zlé a čo chcete urobiť, s primeraným termínom. Neuvoľňujte zádržné, kým je bod otvorený, a nedovoľte, aby neformálny sľub nahradil písomné potvrdenie. Ak dodávateľ spochybní príčinu, najmite si znalca skôr, ako sa súdny proces zastaví.

Situácia sa nelíši, či ste nehnuteľnosť kúpili spoločne alebo ako nováčik v Holandsku. Naše poradenstvo pri kúpe domu spoločne a pri kúpe domu v Holandsku ako expat uvádza body, ktoré kupujúcich najčastejšie lákajú, a právnik špecializujúci sa na nehnuteľnosti vám môže už počas jedného stretnutia povedať, či sa oplatí vadu riešiť a proti komu. Ak sa konanie stane nevyhnutným, právnik špecializujúci sa na nehnuteľnosti bude viesť reklamáciu od oznámenia o neplnení až po arbitráž alebo súd.

Často kladené otázky

Kupujúci novostavieb v Holandsku majú v prípade výskytu vád špecifickú zákonnú ochranu a zmluvné záruky. Nasledujúce otázky sa týkajú bodov, ktoré sa v praxi vyskytujú najčastejšie.