Erfpacht: vysvetlenie dlhodobého prenájmu pozemkov v Holandsku pre kupujúcich

Ak ste kúpa domu v Holandsku, a najmä v Amsterdam, podrobnosti môžu uvádzať, že nehnuteľnosť je na úsviteV takom prípade nekupujete pozemok, ale obmedzené vecné právo k pozemku niekoho iného za podmienok, ktoré tento vlastník pôdy napísal, niekedy pred storočím. Tieto podmienky rozhodujú o tom, koľko platíte, na ako dlho a či vám banka vôbec poskytne pôžičku.

Čo je erfpacht v holandskom vlastníckom práve

Erfpacht je obmedzené vecné právo ( beperkt recht ), ktoré oprávňuje svojho držiteľa, vlastníka pozemku (erfpachter ), držať a užívať nehnuteľný majetok patriaci inej osobe (článok 5:85 BW). Vlastník pozemku zostáva vlastníkom pozemku. Právo vlastníka pozemku je vecné právo, nie zmluvné: je zapísané v katastri nehnuteľností (Kadaster), možno ho predať, založiť a dediť a pretrváva aj po predaji pozemku.

Listina môže zaviazať vlastníka pozemku (erfpachter) platiť pravidelnú sumu, kánon alebo pozemkový nájom (článok 5:85 BW). Kánon nie je zo zákona povinný, ale takmer všetky obytné erfpachty ho majú. Inak má vlastník pozemku v podstate rovnaké užívacie právo, aké by mal vlastník (článok 5:89 BW), vrátane výnosov z nehnuteľnosti a práva ju prenajímať a opravy prináležia na neho. Nesmie však meniť účel nehnuteľnosti ani vykonávať práce, ktorých podmienky si vyhradzujú súhlasu vlastníka.

Úplné vlastníctvo ( volle eigendom ) je trvalé, jeho udržanie nestojí nič a riadi sa iba všeobecným právom. Erfpacht sa uplatňuje na pozemku iného vlastníka, riadi sa podmienkami tohto vlastníka a môže byť revidované alebo môže skončiť. Byt na erfpachte s prebiehajúcim kánonom má zvyčajne nižšiu hodnotu ako rovnaký byt v úplnom vlastníctve a rozdiel nie je vždy viditeľný v požadovanej cene.

Erfpacht, opstal a nájomná zmluva na budovu

• Erfpacht dáva právo držať a užívať pozemok iného človeka (článok 5:85 BW). Stavby na pozemku vo všeobecnosti tvoria súčasť práva erfpacht.
• Opstal, právo stavby (článok 5:101 BW), dáva právo vlastniť alebo nadobúdať budovy, stavby alebo výsadby na, na alebo nad pozemkom iného, ​​čím porušuje pravidlo, že budova patrí vlastníkovi pôdy. Môže byť spojená s platbou nazývanou odplataa často sa udeľuje ako závislé právo popri erfpacht alebo nájomnej zmluve – na kábel, solárne panely – hoci môže existovať aj samostatne. Zákonné pravidlá týkajúce sa erfpacht sa primerane vzťahujú na právo stavby (článok 5:104 BW).
• Prenájom, nájom budovy alebo obydlia, je zmluva, nie vecné právo: neexistuje žiadny registrovateľný záujem, žiadna hypotéka a platia pravidlá nájmu podľa Knihy 7 BW. Nájomca platí nájomné za bývanie; erfpachter platí kanonika za vlastnícke právo, ktoré vlastní a môže predať.

Listina a všeobecné podmienky

Notárskym zápisom sa zriaďuje právo na odškodnenie a zapisuje sa do verejných registrov. Zápisnica stanovuje jednotlivé podmienky – zápletku, dobu trvania, počiatočný kánon, povolené použitie – a potom takmer vždy vyhlasuje súbor uplatniteľných všeobecných podmienok . Tieto všeobecné podmienky tvoria podstatu dohody: mechanizmus revízie, pravidlá odkúpenia, požiadavky na súhlas, režim kompenzácie, právomoci na ukončenie zmluvy.

Riadia sa podmienky roku vydania

Toto je bod, ktorý sa najčastejšie prehliada a je rozhodujúci. Obec nemá jeden súbor podmienok, ale sériu vydaných v rôznych rokoch, pričom každá upravuje pozemky pridelené na jej základe. AmsterdamSú identifikované podľa roku – medzi nimi sú AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 a 2016, z ktorých AB 1994, AB 2000 a AB 2016 sú dnes najčastejšie vyskytujúce sa série. Rozdiely nie sú kozmetické: staršie sady môžu majiteľovi poskytnúť širokú právomoc pri revízii a zúžiť práva na kompenzáciu.

Otázka nikdy neznie „aké sú podmienky erfpachtu v tomto meste?“, ale „ktorý súbor sa vzťahuje na tento pozemok?“. Odpoveď nájdete v Kadastri: listina o založení a akékoľvek neskoršie zmeny a doplnenia uvádzajú podmienky podľa roku. Požiadajte notára , aby získal listinu a úplné znenie týchto podmienok a prečítal si ich – nie zhrnutie, nie odsek agenta.

Pozemkový nájom (kánon)

Kánon je pravidelná platba za užívanie pozemku. Obvyklá štruktúra je kánonický percentuálny podiel uplatňovaný na odhadovanú hodnotu pozemku, odvodený zostatkovo, z pomeru hodnoty nehnuteľnosti alebo zo sadzby. V Amsterdam Týmto faktorom je buurtstraatquote, ktorá vyjadruje hodnotu pozemku ako podiel hodnoty nehnuteľnosti na príslušnej ulici.

Medzi revíziami väčšina moderných podmienok každoročne indexuje kánon podľa indexu spotrebiteľských cien. Indexácia nie je revízia: sleduje infláciu a je predvídateľná, zatiaľ čo revízia obnovuje základnú hodnotu pozemku a môže kánon znásobiť. Neplatenie môže v konečnom dôsledku stáť nájomcu samotné právo.

Tri typy erfpachtu

Slová „voortdurend “ a „eeuwigdurend “ sa v anglických špecifikách prekladajú ako „perpetual“. Nie sú to to isté a rozdiel má veľkú hodnotu. Právo perpetual v trvaní môže mať tiež kánon odkúpený iba na určité obdobie: trvanie a odkúpenie sú samostatné otázky.

Revízia na konci obdobia: najväčšie finančné riziko

V prípade pokračujúceho erfpachtu je koniec obdobia momentom, kedy môže vlastník pôdy obnoviť kánon na súčasnú hodnotu pozemku. Keďže obdobia trvajú desaťročia a hodnoty holandských mestských pozemkov prudko vzrástli, nový kánon môže byť veľkým násobkom starého.

• Nie je to postupné. K nárastu dochádza jednorazovo, k dátumu stanovenému o desaťročia skôr.
• Mechanizmus sedí v starých podmienkach. V niektorých starších súpravách má vlastník širokú právomoc a napadnutie je obmedzené na postup oceňovania, a nie na súd.
• Veritelia sa pozerajú dopredu. Blížiaci sa dátum revízie ovplyvňuje váš úver aj trh s ďalším úverom, s ktorým sa stretnete.

Pred podpisom si stanovte dátum konca aktuálneho obdobia, mechanizmus revízie a – ak sú zverejnené orientačné údaje – aký by bol kánon, ak by sa revidoval dnes. Ak revízia prebieha, je potrebné si prečítať ponuku a prípadný termín na podanie námietok.

Výkup nehnuteľnosti z nájmu (afkoop)

Namiesto zaplatenia poistného plnenia môže byť poisťovateľ schopný poistné plnenie odkúpiť za určitú sumu. Poistné plnenia na určité obdobie predplácajú poistné plnenia na zvyšok aktuálneho obdobia; po skončení tohto obdobia sa záväzok obnovuje za revidovaných podmienok, takže majetok inzerovaný ako „odkúpený poistný plnenia“ môže byť krytý iba do dátumu, ktorý je teraz pomerne blízky. Poistné plnenia na dobu neurčitú rušia poistné plnenia ( Eeuwigdurende afkoop ) rušia poistné plnenia natrvalo bez možnosti budúcej revízie.

Odkúpenie nie je kúpa pozemku: vlastnícky majetok zostáva vlastníkovi, končí sa iba platobná povinnosť a podmienky stále upravujú užívanie a súhlas. Či sa musí odkúpenie ponúknuť, ako sa vypočíta a či sa môže uskutočniť v polovici obdobia, sú záležitosti podmienok, nie všeobecného práva. Vykoná sa notárskou zápisnicou a zaregistruje sa. Daňové zaobchádzanie sa riadi rovnakým rozlišovaním a nie je rovnaké pre periodický kánon ako pre kapitálový odkúpenie, preto si pred rozhodnutím o kúpe nechajte u daňového poradcu potvrdiť dôsledky zvoleného postupu.

Amsterdamod pokračujúceho k večnému erfpachtu

Amsterdam Preto je táto téma dôležitá pre väčšinu medzinárodných kupcov: veľká časť bytového fondu mesta stojí na mestských pozemkoch, ktoré sú v prenájme, pričom historicky ide o pokračujúci erfpacht s pravidelnou revíziou.

Od roku 2016 začala obec vydávať trvalé erfpachty na nové granty podľa nového súboru všeobecných podmienok a spustila systém, ktorý umožňuje existujúcim nájomcom zmeniť nájom ( overstappen ). Nájomca požiada o ponuku s uvedením trvalej sumy alebo trvalej odkupnej sumy vypočítanej z hodnoty pozemku v referenčnom čase; prijatie vedie k zmene zmluvy, ktorá sa zapisuje do katastra.

Finančne významným bodom je referenčný dátum a zľava. Žiadosti podané pred 8. januárom 2020 boli vypočítané za výhodnejších podmienok ako žiadosti podané neskôr: tento dátum je referenčným dátumom, ktorý upravuje nárok na zvýhodnenú prémiu za prechod a zľavu z hodnoty pozemku, pričom samotná hodnota pozemku sa odvodzuje od hodnoty nehnuteľnosti prostredníctvom buurtstraatquote. Odvtedy nasledovali opatrenia na poskytnutie druhej šance pre tých, ktorí tento dátum zmeškali, každé za vlastných podmienok a s vlastným dátumom uzávierky, ktoré stanovuje samotná obec, a nie zákon. Či je pre konkrétnu nehnuteľnosť otvorené okno a na základe akého výpočtu, je preto potrebné zistiť z vlastnej zverejnenej schémy obce predtým, ako sa zaviažete: požiadajte predávajúceho o akúkoľvek už vydanú ponuku a aktuálny termín si overte priamo u obce. Rozdiel medzi jedným výpočtovým základom a druhým sa pohybuje v desiatkach tisíc eur.

Z toho vyplývajú tri praktické body:

• Zistite, čo má predávajúci k dispozícii. Pokračujúci erfpacht; pokračujúci erfpacht s požiadaným, ale nedokončeným prechodom; trvalý erfpacht s indexovaným kánonom; a trvalý erfpacht odkúpený na dobu neurčitú sú štyri rôzne aktíva za štyri ceny.
• Ponuka nie je výmena. Kým sa dodatok k zmluve nevyhotoví a nezaregistruje, nehnuteľnosť zostáva v starom režime. Či môže kupujúci prevziať nesplatenú ponuku a dokedy, je vecou podmienok schémy.
• Mestské schémy sa menia. AmsterdamPolitika spoločnosti erfpacht je sporná a opakovane sa menila; termíny, zľavy, faktory hodnoty pozemkov a kánonické percentá sa z roka na rok líšia. Nič z toho neznamená, že ide o situáciu v deň nákupu.

Súkromný erfpacht: developeri, korporácie a inštitucionálni vlastníci

Pozemky si tiež dlhodobo prenajímajú developeri, bytové spoločnosti, inštitucionálni investori, charitatívne nadácie a súkromní vlastníci pôdy. Zákon je rovnaký; podmienky často nie.

Súkromné ​​podmienky bývajú menej priaznivé zjavnými spôsobmi: kratšie alebo fixné doby bez pokračovania; revízia v kratších intervaloch, niekedy každých päť alebo desať rokov; revízia viazaná na hodnotu nehnuteľnosti, a nie na hodnotu pozemku, takže vlastné vylepšenia nájomcu prispievajú k zvýšeniu ceny; vylúčenie alebo obmedzenie kompenzácie; požiadavky na široký súhlas s prenájmom, úpravou a predajom. Niektoré schémy ponúkané kupujúcim, ktorí kupujú nehnuteľnosť prvýkrát, kde si predávajúci ponechá pozemok, aby znížil cenu, sú erfpachtové konštrukcie tohto druhu.

Obec je stála inštitúcia s politickými obmedzeniami a záujmom na fungujúcom trhu s bývaním; súkromný vlastník pôdy vlastní investíciu. Súkromný erfpacht nie je z tohto dôvodu zlý, ale nikdy nepredpokladajte, že jeho podmienky sa podobajú na podmienky obecných, o ktorých kupujúci možno čítal.

Kompenzácia na konci nájmu

Keď právo na vlastníctvo pozemku skončí, bývalý vlastník pozemku má v zásade nárok na náhradu hodnoty budov, prác a výsadby, ktoré sám postavil alebo ktoré nadobudol od svojho predchodcu za odplatu (článok 5:99 BW), a môže si majetok ponechať, kým nebude táto náhrada vyplatená (článok 5:100 BW).

Dôležité sú dve podmienky. Nárok môže byť obmedzený alebo vylúčený listinou v medziach povolených zákonom a staršie súkromné ​​zmluvy to často robia. A ide o kompenzáciu za budovy, nie za rozdiel medzi hodnotou nájmu a vlastníctva: nájomca, ktorého dočasné právo vyprší, nedostane trhovú hodnotu domu. Ak zmluvy hovoria o „hodnote budov“, o všetkom rozhoduje oceňovací základ.

Postavenie hypotekárneho veriteľa

Právo na úver (erfpacht) môže byť zastavené a väčšina holandských veriteľov poskytne pôžičku na prenajatý majetok. To, či veriteľ poskytne pôžičku na váš majetok, závisí takmer výlučne od všeobecných podmienok. Veritelia posudzujú typ práva a, ak je dočasné, aj zostávajúcu dobu splatnosti pôžičky; či je kánon pevne stanovený, indexovaný alebo otvorený pre revíziu a kedy pripadá ďalšia revízia; či by ukončenie zmluvy mohlo zničiť zabezpečenie; či musí byť veriteľ informovaný a či musí byť umožnené napraviť omeškanie; a či kompenzácia na konci pretrváva.

Dve veci to robia funkčným. Štandardné podmienky veľkých obcí sú vo všeobecnosti akceptované hlavnými veriteľmi, takže kúpa na ich základe zriedkakedy vyvoláva otázku financovania. Súkromný erfpacht je ťažším prípadom, pretože podmienky sú také, aké stanovil vlastník pozemku. V tomto prípade sa musí prijateľnosť stavby preukázať pre daný konkrétny súbor podmienok s veriteľom a, ak je zapojený, s ručiteľom hypotéky. Ak sa žiada o národnú hypotekárnu záruku (NHG), stanovisko sa zverejní. Podmienky a normy NHG, ktoré sa každý rok znovu zverejňujú, akceptujú tradičný erfpacht, ale stanovujú požiadavky na zostávajúcu dobu nájmu meranú oproti dobe splatnosti úveru a tieto požiadavky sú prísnejšie pre práva vytvorené pred 1. januárom 1992, kedy nadobudol účinnosť zákonný nárok na kompenzáciu za budovy. Stavba, ktorá nie je tradičná, a akákoľvek forma podpory kupujúceho ( koperssteun ) musí byť akceptovaná samotným NHG a NHG zverejňuje zoznam stavieb, ktoré akceptoval. Stavba, ktorá nie je na tomto zozname, nebude financovaná z NHG.

Podmienka financovania ( financieringsvoorbehoud ) nechráni nič, ak sa žiadosť s priloženými podmienkami nájmu nikdy nedostala k veriteľovi.

Predaj: súhlas a nedoplatky

Právo na vlastníctvo je prevoditeľné, ale listina môže vyžadovať súhlas vlastníka pozemku s prevodom alebo rozdelením (článok 5:91 BW); ak je súhlas odmietnutý, zákon umožňuje jeho nahradenie povolením súdu. Vo väčšine obcí je súhlas formalitou, ale nikdy ho nepredpokladajte: harmonogram musí zodpovedať dokončeniu a podmienky môžu vyžadovať, aby neexistovali žiadne nedoplatky a žiadne nevyriešené porušenia.

Nedoplatky vyplývajú z práva: nadobúdateľ a predávajúci sú spoločne a nerozdielne zodpovední za kánon, ktorý sa stal splatným v priebehu piatich rokov pred prevodom (článok 5:92 BW). Notár by mal získať písomné vyjadrenie od vlastníka pozemku o stave kánonu, nedoplatkoch, poplatkoch a údajných porušeniach.

Výpoveď zo strany vlastníka pozemku

Vlastník pozemku môže vypovedať erfpacht ( opzegging ), ak kánon nebol zaplatený dva po sebe nasledujúce roky alebo ak erfpachter závažne porušil zmluvu (článok 5:87 BW). Formality sú prísne a chránia veriteľa: výpoveď sa vykoná na základe príkazu súdneho exekútora, najneskôr jeden mesiac pred dátumom, ku ktorému bola vydaná, ak je dôvodom omeškanie, a musí byť doručená do ôsmich dní každému, kto je registrovaný ako záložný veriteľ alebo iný držiteľ obmedzeného práva, aby banka mohla zasiahnuť a vyrovnať nedoplatky (článok 5:87, článok 5:88 BW). Samostatne, po uplynutí dvadsiatich piatich rokov od vytvorenia erfpachtu môže ktorákoľvek strana požiadať súd o jeho zmenu alebo zrušenie z nepredvídaných dôvodov (článok 5:97 BW) – čo je úzka cesta, nie opravný prostriedok proti kánonu, ktorý sa stal iba drahým.

Čo si musí kupujúci overiť pred podpisom

• Registrovaná zakladacia listina a každá neskoršia zmena alebo doplnenie alebo odkúpenie.
• Ktorý súbor všeobecných podmienok sa uplatňuje podľa roka a jeho úplné znenie.
• Či je právo dočasné, trvalé alebo trvalé a presný dátum skončenia platnosti alebo ukončenia obdobia.
• Súčasný kánon, jeho indexačný základ a či je odkúpený – ak áno, dokedy.
• Dátum a mechanizmus ďalšej revízie a akýkoľvek prebiehajúci postup revízie alebo zmeny.
• Či je na prevod potrebný súhlas vlastníka pozemku a ako dlho to trvá.
• Písomné vyhlásenie vlastníka pozemku o nedoplatkoch, poplatkoch a údajných porušeniach.
• Písomné potvrdenie od veriteľa, že poskytne úver za týchto podmienok.
• V prípade bytov: ako nájomná zmluva spolupracuje so združením vlastníkov a kto platí poplatok.
• pre Amsterdam: aktuálne zverejnené stanovisko obce k zmene v deň nákupu.

Erfpacht nie je chyba. S listinami pred sebou ide o podmienenejší spôsob držby nehnuteľnosti a môže byť úplne v poriadku. Chýb robia kupujúci, ktorí berú odsek o nájme ako štandard.