Vysťahovanie v Holandsku: postup od predvolania k súdnemu exekútorovi

Vysťahovanie v Holandsku je proces kontrolovaný súdom. Prenajímateľ ho nemôže ukončiť sám a nájomca je zriedkakedy vysťahovaný zo dňa na deň. Medzi prvou nezaplatenou platbou a sťahovacou dodávkou sa nachádza výzva na vysťahovanie, predvolanie, pojednávanie, rozsudok a oznámenie súdneho exekútora. Tento článok stanovuje postupnosť, načasovanie, náklady a priestor na konanie každej strany.

Základné pravidlo: žiadne vysťahovanie bez súdneho príkazu

Prenajímateľ nikdy nesmie vykonať vysťahovanie z vlastnej iniciatívy. Ukončenie nájmu a vypratanie nehnuteľnosti sú samostatné rozhodnutia a obe patria do pôsobnosti súdu. Kým sudca nevydá príkaz na vysťahovanie a súdny zriadenec ho nevykoná, nájomca môže zostať bez ohľadu na výšku nedoplatkov a bez ohľadu na zmluvu.

Nesmie:

• vymeniť zámky alebo namontovať reťaz;
• odpojiť vodu, plyn, elektrinu alebo kúrenie s cieľom vynútiť si vysťahovanie nájomníka;
• odstrániť, uskladniť alebo zlikvidovať veci nájomcu;
• vstúpiť do obydlia bez jeho súhlasu, bez ohľadu na to, či je jeho vlastníkom alebo nie.

Holandské právo to nazýva svojpomocným núteným opatrením a je to nezákonné. Nájomca môže podať návrh na predbežné opatrenie ( kort geding ) a zvyčajne sa vráti do niekoľkých dní, pričom prenajímateľovi je nariadené obnoviť prístup pod hrozbou dennej penále a je zodpovedný za spôsobenú škodu. Vstup do obydlia proti vôli nájomcu môže tiež predstavovať trestný čin huisvredebreuk ( článok 138 Sr). Prenajímateľ, ktorý vymení zámky, zmení prípad, ktorý by pravdepodobne vyhral, ​​na prípad, ktorý určite prehrá.

Dve cesty: opzegging a ontbinding

Ukončenie výpoveďou (opzegging)

Opzegging je ukončenie nájmu obydlia písomným oznámením zaslaným doporučene z jedného z uzavretého zoznamu zákonných dôvodov. Tieto dôvody sú uvedené v článkoch o ukončení nájmu v knihe 7, hlave 4, oddiele 5 BW (články 271 až 282 BW): nájomca sa nesprával ako dobrý nájomca, prenajímateľ naliehavo potrebuje nehnuteľnosť pre vlastné použitie ( dringend eigen gebruik ), nájomca odmieta primeranú ponuku novej zmluvy a nehnuteľnosť je potrebné zbúrať alebo prestavať.

Výpovedné lehoty začínajú na troch mesiacoch pri nájme kratšom ako jeden rok a každý ďalší rok sa predlžujú o jeden mesiac, maximálne však na šesť mesiacov. Samotná výpovedná lehota nič nekončí: pokiaľ nájomca písomne ​​nesúhlasí, nájomný vzťah pokračuje zo zákona, kým súd nerozhodne inak, a prenajímateľ musí podať žalobu. Zmluvy na dobu určitú pre obydlia boli tiež obmedzené zákonom Wet vaste huurcontracten, platným od 1. júla 2024, ktorý obnovil nájom na dobu neurčitú ako hlavné pravidlo, takže prenajímateľ, ktorý predpokladal, že jeho zmluva vyprší, môže mať nájomnú zmluvu na dobu neurčitú.

Zrušenie z dôvodu porušenia (záväzné)

Článok 6:265 BW stanovuje, že každé neplnenie dáva druhej strane právomoc zrušiť zmluvu, pokiaľ toto neplnenie vzhľadom na svoju osobitnú povahu alebo malý význam neodôvodňuje zrušenie. V prípade obydlí sa táto právomoc nevykonáva písomne: článok 7:231 BW vyhradzuje zrušenie nájmu zastavaných priestorov súdu. Výnimkou je administratívne uzavretie nehnuteľnosti podľa článku 13b zákona o ópiu alebo článku 174a zákona o obciach, kde prenajímateľ môže zrušiť zmluvu bez toho, aby sa obrátil na súd.

V prípadoch nedoplatkov na nájomnom je takmer vždy najlepšou cestou predvolanie. Najprv neplynie žiadna výpovedná lehota, skutočnosti nemusia zodpovedať uzavretému zoznamu a prenajímateľ môže spojiť pohľadávku, rozvod a vysťahovanie do jednej predvolania. Rovnaký prístup slúži aj v prípade obťažovania, neoprávneného podnájmu a pestovania kanabisu.

Koľko je dosť? Prah tolerancie

Hlavnou obhajobou nájomcu sú slová „pokiaľ porušenie, vzhľadom na jeho osobitnú povahu alebo menší význam, neodôvodňuje rozvod“. Vo svojom predsudkovom rozhodnutí z 28. septembra 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) Hoge Raad potvrdil, ako test funguje. Ide o hlavné pravidlo s výnimkou: akékoľvek porušenie v zásade dáva právo na rozvod; prenajímateľ preukáže porušenie a nájomca musí preukázať výnimku. Výnimka sa neobmedzuje na faktory uvedené v zákone – možno zvážiť všetky okolnosti vrátane záujmu nájomcu na ponechaní si domu a súd ich musí zvážiť aj v prípade nečinnosti.

Takže jedna oneskorená platba alebo malý zostatok nevedú k vydaniu rozhodnutia o vysťahovaní. Neexistuje však ani prahová hodnota v mesiacoch, po ktorej nasleduje rozvod: žiadny zákon ani žiadne národné usmernenie súdov ju nestanovujú. Niekoľkomesačné nedoplatky sú v praxi bodom, kedy prenajímatelia podajú žalobu a kedy má nárok reálnu šancu, no toto číslo samo o sebe nič nerozhoduje – súd musí stále zvážiť porušenie oproti všetkému, čo od neho vyžaduje Hoge Raad, a môže rozvod zamietnuť pri väčších nedoplatkoch alebo ho povoliť pri menších nedoplatkoch.

Hraničné prípady sa rovnako zameriavajú na správanie ako na aritmetiku: či nájomca odpovedal na list s požiadavkou, či mu bola ponúknutá dohoda a či bola zrušená a či sa žiadalo o pomoc s dlhmi.

Bežný postup, krok za krokom

Spory týkajúce sa nájmu sa riešia na okresnom súde ( kantonrechter ) bez ohľadu na výšku sporu a začínajú sa predvolaním súdneho exekútora ( dagvaarding ). Účasť právnika nie je povinná, hoci na strane prenajímateľa je zvyčajne prítomná a na strane nájomcu je často rozhodujúca.

Nevyriešený prípad nedoplatkov zvyčajne trvá tri až päť mesiacov. Túto skutočnosť a každý interval v tabuľke považujte skôr za prax ako za nárok: okrem minimálnej lehoty na samotné vysťahovanie nie je žiadna z týchto lehôt stanovená zákonom. Súd stanoví dátum vysťahovania vo svojom rozsudku a čas do pojednávania a rozsudku sa riadi procesnými pravidlami pre prípady okresného súdu a pracovným zaťažením konkrétneho súdu, o ktorých Rechtspraak informuje vo svojich zverejnených údajoch o priebehu konania. Nevyriešený prípad alebo prípad, v ktorom nájomca dodrží dohodu, trvá dlhšie a často končí bez vysťahovania.

Predbežná vykonateľnosť a odvolanie

Rozsudok o vysťahovaní sa zvyčajne vyhlási za predbežne vykonateľný ( uitvoerbaar bij voorraad ) podľa článku 233 Rv. Toto je bod, ktorý nájomníci najčastejšie nepochopia: odvolanie, ktoré sa riadi článkami o hoger beroep vrátane článku 350 Rv, samo o sebe nepozastavuje výkon rozhodnutia. Prenajímateľ môže vykonať vysťahovanie, kým je rozhodnutie prejednávané.

Nájomca môže požiadať odvolací súd o pozastavenie výkonu rozhodnutia na základe obmedzeného testu, ktorý vo všeobecnosti vyžaduje právnu alebo skutkovú chybu alebo núdzovú situáciu, ktorú prvý sudca nemohol zvážiť. Prípadne môže podať návrh na začatie konania o výkone rozhodnutia ( executiegeschil ) sudcovi pre predbežné opatrenia podľa článku 438 Rv s argumentom, že výkon rozsudku teraz je zneužitím práva. Ani jeden z nich nie je opätovným konaním v prípade. Obidva predpokladajú včasné podanie odvolania a lehota je krátka: tri mesiace odo dňa vydania rozsudku v bežnom prípade, ale iba štyri týždne od rozsudku v kort geding (článok 339 Rv).

Cesta predbežného súdneho príkazu (kort ginging)

Kort geding je skrátené konanie pred sudcom pre predbežné opatrenia ( voorzieningenrechter ) podľa článkov začínajúcich článkom 254 Rv. Vydáva predbežné rozhodnutie, zvyčajne do niekoľkých týždňov, ale nemôže zrušiť zmluvu. To je kľúčové obmedzenie: prenajímateľ nemôže v kort geding dosiahnuť záväzné rozhodnutie, iba príkaz na vypratanie.

Prenajímateľ má túto možnosť iba v prípade naliehavej potreby a výsledku bežného konania nie sú vážne pochybnosti – závažné obťažovanie, trestné využívanie nehnuteľnosti, pokračovanie v obývaní po zjavnom skončení nájmu alebo obývanie bez titulu. Jednoduchý prípad nedoplatkov sa zriedka kvalifikuje: záujem nájomcu o jeho dom prevažuje nad záujmom prenajímateľa o rýchlosť.

Pre nájomníkov je to prinajmenšom rovnako užitočné: je to nástroj proti prenajímateľovi, ktorý vymenil zámky, a na zastavenie ohláseného vysťahovania, ak sa okolnosti zásadne zmenili.

Squatteri, obchodné priestory a užívatelia bez titulu

Squatteri

Squatting je trestný čin a existujú dve možnosti: občianskoprávna žaloba vlastníka alebo povolenie od verejného zástupcu. Vo svojom rozsudku z 28. októbra 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) Hoge Raad rozhodol, že vysťahovanie v trestnoprávnej rovine je takým závažným zásahom do práva na rešpektovanie obydlia podľa článku 8 EDĽP, že si vyžaduje predchádzajúce súdne preskúmanie: orgány ho musia písomne ​​oznámiť, poskytnúť aspoň sedemdňovú lehotu na podanie návrhu a počkať na rozhodnutie sudcu, s výnimkou výnimočných okolností, ako je napríklad ohrozenie verejnej bezpečnosti.

Obchodné priestory

Nájomníci obchodných a pohostinských priestorov podľa článkov 290 a nasledujúcich BW majú svoj vlastný režim podmienok a dôvodov ukončenia. Nájomníci iných obchodných priestorov, najmä kancelárií a priemyselných priestorov, spadajú pod článok 7:230a BW; toto rozlíšenie je uvedené v našom článku o komerčných nájmoch podľa článkov 290 a 230a : po skončení nájmu a doručení oznámenia o vysťahovaní môže nájomca požiadať okresný súd o predĺženie lehoty na vysťahovanie a vysťahovanie sa pozastavuje, kým sa táto žiadosť nerozhoduje. Žiadosť musí byť podaná do dvoch mesiacov od oznámeného dátumu vysťahovania a súd môže udeliť najviac tri predĺženia, každé o jeden rok.

Nájemníci bez titulu

Niekto v nehnuteľnosti bez zmluvy – bývalý nájomník, ktorý zostal v nehnuteľnosti, hosť, ktorý sa nechce odsťahovať, nájomník s neplatnou anti-squatovou dohodou – nemá istotu držby a toto sú najzreteľnejšie prípady kort gedingu. Upozornenie je, že dohoda označená ako anti-squatová sa niekedy na základe faktov považuje za nájom s ochranou, ktorú prináša.

Súdny exekútor, oznámenie a veci

Iba súdny exekútor ( gerechtsdeurwaarder ) môže vykonať príkaz na vysťahovanie a je verejným činiteľom, nie zamestnancom prenajímateľa. Doručí rozsudok, nariadi nájomcovi vysťahovať sa a potom oznámi vysťahovanie ďalším spôsobom. Nútené vysťahovanie sa riadi článkami o nútenom vysťahovaní, článkami 555 až 562 Rv. Článok 555 Rv stanovuje minimálnu lehotu troch dní medzi týmto príkazom a vysťahovaním; toto krátke zákonné minimum nie je dlhšia dobrovoľná lehota uvedená v rozsudku.

V daný deň môže súdny exekútor privolať políciu, aby zabezpečila prístup a udržiavala poriadok, a zámočníka. Prenajímateľ v prvom rade zabezpečí a zaplatí sťahovákov a veci, ktoré tam zostanú, sa odvezú. Čo sa s nimi stane, už nie je vecou miestnej praxe. Obec musí tovar odviezť a uskladniť na náklady strany vykonávajúcej rozsudok a na toto uskladnenie sa vzťahujú pravidlá o administratívnom výkone rozhodnutia (článok 556 Rv s odkazom na články 5:29 a 5:30 Awb). Uskladnenie trvá maximálne trinásť týždňov, po ktorých sa tovar môže predať alebo zničiť; ak sa predá, bývalý vlastník si ponecháva nárok na výťažok tri roky. Tovar, ktorý nemá pre svojho vlastníka primeranú hodnotu, a čokoľvek nebezpečné alebo rýchlo sa kaziace, môže ísť okamžite. Náklady sa nájomcovi dostanú prostredníctvom prenajímateľa, nie prostredníctvom faktúry od obce.

Vysťahovanie môže byť odložené až do poslednej chvíle. Súdni exekútori ho bežne zastavia, ak sú nedoplatky a náklady uhradené v plnej výške, alebo ak sa dohodne dohoda a prenajímateľ nariadi pozastavenie. Flexibilita však prudko klesá po obsadení sťahovákov.

Náklady a kto ich nakoniec zaplatí

Súdne poplatky ( griffierecht ) v okresných konaniach závisia od hodnoty sporu a od toho, či je žalobcom spoločnosť, jednotlivec alebo osoba s obmedzenými prostriedkami, ktorá vo väčšine skupín platí nízku paušálnu sadzbu. Skupiny a sumy sú stanovené zákonom, upravujú sa s účinnosťou od 1. januára každého roka a zverejňujú sa v tabuľke, ktorú vedie Rechtspraak; uplatňuje sa sadzba platná v čase začatia konania. Na súdny poplatok sa neúčtuje DPH.

K tomu sa pripočítajú poplatky súdneho exekútora, ktoré stanovuje Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders a indexujú sa s účinnosťou od 1. januára každého roka. Doručenie vykonateľného rozsudku je spoplatnené miernou sadzbou; samotné nútené vysťahovanie stojí jej násobok. Aktuálne sadzby sú zverejnené spolu s týmto dekrétom a súdny exekútor ich na požiadanie uvedie. Sťahovanie, uskladnenie a vlastné právne poplatky prenajímateľa sú nad rámec týchto taríf a nie sú ničím fixné, takže celková suma závisí od veľkosti nehnuteľnosti a stavu, v ktorom je ponechaná.

Prehratá strana hradí trovy víťaza, ale holandský príkaz o trovách je fixný príspevok, nie plné odškodnenie, a zvyčajne je výrazne nižší ako skutočné zákonné výdavky. Pre prenajímateľa je úspešné vysťahovanie často stále finančnou stratou, pretože príkaz a nedoplatky sa vymáhajú voči nájomcovi, ktorý zo svojej podstaty nemá žiadne peniaze. Pre nájomcu prehra znamená nedoplatky, úroky, súdne a exekútorské poplatky, sťahovanie a uskladnenie okrem nájdenia miesta na bývanie – a dlh pretrváva aj po vysťahovaní.

Nájomníci v zraniteľnej pozícii

Prítomnosť detí nedáva nájomcovi právo zostať, ale je to okolnosť posudzovaná v rámci výnimky v článku 6:265 BW a silný dôvod, prečo sudca tlačí na obe strany k dohode. Súdy často vydávajú rozsudok „poslednej šance“: nariadi sa rozvod a vysťahovanie, ale nevykoná sa, pokiaľ nájomca dodrží dohodnutý harmonogram.

Nájomca, ktorému bola udelená zákonná dohoda o reštrukturalizácii dlhu, je ešte silnejší, pretože moratórium obmedzuje možnosti jednotlivých veriteľov vymáhať ich. Podľa článku 305 zákona o bankrote nemôže prenajímateľ zrušiť nájomnú zmluvu ani vykonať vysťahovanie z dôvodu nedoplatkov na nájomnom, ktoré vznikli pred nadobudnutím účinnosti dohody o reštrukturalizácii dlhu, a vysťahovanie, ktoré už prebieha z dôvodu tohto starého dlhu, je zo zákona pozastavené. Ochrana je podmienená: nájomca musí odvtedy včas platiť každú splátku nájomného a nový nedoplatok obnovuje právomoc prenajímateľa zrušiť nájomnú zmluvu a vysťahovať. Nájomca, ktorému hrozí vysťahovanie, by mal okamžite požiadať o pomoc s mestským dlhom; prenajímateľ by si mal overiť, či už nie je podaná žiadosť o vysťahovanie.

Od 1. januára 2021 funguje v Holandsku národný systém včasného varovania. Prenajímatelia, dodávatelia energie, vodárenské spoločnosti a zdravotné poisťovne musia nahlásiť obci nedoplatky na platbách bez súhlasu nájomníka, ak ich vlastné snahy o vymáhanie dlhu zlyhajú. Podľa zákona o vymáhaní dlhov Wet gemeentelijke schuldhulpverlening musí obec odpovedať na každý signál ponukou prvého rozhovoru; články 3 a 4 uvedeného zákona to vyžadujú do štyroch týždňov alebo troch pracovných dní, ak je situácia naliehavá – štandardným príkladom je bezprostredné vysťahovanie. Bytové spoločnosti považujú oslovenie verejnosti za podmienku konania.

Praktické vedenie

Pre prenajímateľov:

• Nikdy neber veci do vlastných rúk.
• Všetko zdokumentujte: účtovnú knihu nájomného, ​​pripomienky, list s požiadavkou, ponuky na vyrovnanie, datované sťažnosti od susedov.
• Pred podaním žaloby doručte písomné oznámenie o omeškaní a nechajte nedoplatky jasne prekročiť prah tolerancie, namiesto toho, aby ste podali žalobu predčasne a prehrali na základe výnimky.
• V prípade potreby nahláste nedoplatky obci a buďte schopní ich preukázať.

Pre nájomníkov:

• Neignorujte predvolanie; obhajovaný prípad sa veľmi líši od zmeškania.
• Zúčastnite sa pojednávania alebo vopred podajte písomnú obhajobu; je to bezplatné a nevyžaduje si to právnika.
• Okamžite požiadajte o pomoc s mestským dlhom, na pojednávanie prineste dôkazy a pravidelne niečo plaťte, aj keď nemôžete zaplatiť všetko.
• Ak prenajímateľ vymenil zámky alebo odpojil energie, poraďte sa s nimi v ten istý deň.
• Uvedomte si, že odvolanie samo o sebe nezastaví vysťahovanie.

Law & More zastupuje prenajímateľov a nájomcov v konaniach o vysťahovaní pred okresným súdom a v súdnych sporoch, od žiadosti až po súdneho exekútora. Keďže obhajoba prebieha veľmi odlišne od konania o neprítomnosti a pretože odvolanie samo o sebe nezastaví vysťahovanie, kontaktujte nás hneď, ako vám dorazí predvolanie alebo oznámenie o vysťahovaní.