Spoločný domov a bývalý partner, ktorý ho odmieta predať: čo môžete robiť?

Ak váš bývalý partner odmietne predať dom, ktorý vlastníte spolu, môžete požiadať súd o nariadenie rozdelenia domu. To môže znamenať predaj tretej strane, verejnú dražbu alebo pridelenie domu jednému z vás za odplatu. Podľa článku 3:178 holandského Občianskeho zákonníka (BW) nemožno žiadneho spoluvlastníka nútiť zostať v spoluvlastníctve na dobu neurčitú; hlavnou výnimkou je, že súd môže rozdelenie zablokovať až na tri roky v čase, keď by okamžité rozdelenie vážne poškodilo záujmy jednej zo strán.

Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, článok 3:185 BW umožňuje súdu, aby sám rozhodol o rozdelení: pridelením domu jednému z vás za zaplatenie podielu druhého, nariadením predaja a rozdelením čistého výťažku alebo iným spôsobom. Podľa článku 3:300 BW môže súd tiež rozhodnúť, že jeho rozhodnutie nahrádza spoluprácu, ktorú váš bývalý partner odmieta poskytnúť.

S právnou otázkou súvisia dva praktické problémy. Prvým je hypotéka: spoluvlastník, ktorý sa chce zbaviť spoločnej a nerozdielnej zodpovednosti, potrebuje súhlas veriteľa a veriteľ ho udelí iba vtedy, ak partner, ktorý zostáva, môže znášať hypotéku zo svojho vlastného príjmu. Druhým je prechodné obdobie: úroky z hypotéky, miestne dane a prípadne kompenzácia za výhradné užívanie naďalej narastajú a vysporiadajú sa pri rozdelení.

Prečo bývalý partner odmieta spolupracovať pri predaji?

Zvyčajne kvôli emocionálnej väzbe, finančným starostiam alebo taktike v širšom odlúčení. Pochopenie dôvodu vám pomôže vybrať si prístup, ktorý bude s najväčšou pravdepodobnosťou fungovať.

Patová situácia je viac než len emocionálne vypätie. Pokiaľ existujúca hypotéka prekračuje vašu úverovú schopnosť, banka vám zvyčajne neposkytne novú hypotéku, takže si nemôžete kúpiť nový dom. V našej praxi je zamietnutie zvyčajne spôsobené jedným z týchto dôvodov:

• Emocionálna pripútanosť: Opustiť dom sa cíti ako definitívne priznanie, že vzťah je ukončený.
• Finančné starosti: Váš bývalý partner sa obáva, že si nemôže dovoliť nový domov sám a odkladá riešenie tejto situácie.
• Strategická nezhoda: spory o požadovanú cenu, realitného makléra alebo načasovanie použité ako páka pri rozvode alebo rozdelení iného majetku.
• Spory o údržbu: odmietnutie prispievať na opravy potrebné pred predajom, čo ovplyvňuje hodnotu.

Aké sú vaše zákonné práva ako spoluvlastníka?

Vo všetkých prípadoch môžete požadovať rozdelenie podľa článku 3:178 BW. Spôsob rozdelenia domu závisí od toho, ako ste ho vlastnili: prostredníctvom bezpodielového spoluvlastníctva v manželstve alebo registrovanom partnerstve, na základe predmanželskej zmluvy alebo zmluvy o spolužití alebo jednoducho ako spoluvlastníci na liste vlastníctva.

Právo požadovať rozdelenie majetku možno vylúčiť len dohodou, maximálne na päť rokov (článok 3:178(5) BW). Patová situácia preto nikdy nie je konečným riešením: ak sa nedohodnete, rozhodne súd. Viac informácií nájdete v našom článku o rozdelení majetku v manželstve a po ňom.

Ako váš vzťahový stav určuje vaše práva?

Manželstvá uzavreté od 1. januára 2018 bez predmanželskej zmluvy patria do obmedzeného bezpodielového spoluvlastníctva; staršie manželstvá v zásade do úplného bezpodielového spoluvlastníctva. Tabuľka ukazuje, ako to typicky ovplyvňuje dom.

Ako môžu rokovania a mediácia prekonať patovú situáciu?

Začnite konkrétnym písomným návrhom a ak to nefunguje, mediáciou. Obe sú rýchlejšie a lacnejšie ako konania, ktoré môžu trvať mesiace, a dohoda môže byť záväzná v dohode o urovnaní ( vaststellingsovereenkomst , článok 7:900 BW).

Svoj návrh pošlite doporučeným listom ( aangetekende brief ) alebo e-mailom, aby ste neskôr mohli súdu preukázať, že ste vynaložili primerané úsilie. Pokojne uveďte, že chcete ukončiť spoluvlastníctvo, a uveďte:

• navrhovaný realitný maklér alebo spravodlivý spôsob spoločného výberu;
• požadovaná cena na základe ocenenia nezávislým, registrovaným znalcom;
• časový harmonogram uvedenia domu na trh, napríklad do štyroch týždňov;
• alternatíva: váš bývalý partner prevezme dom s termínom na vydanie finančného výpisu z banky.

Ak priame rokovanie zlyhá, mediátor vás oboch môže nasmerovať k riešeniu. Mediácia je dôverná a umožňuje otvorenejšiu konverzáciu o skutočných prekážkach, ako sú finančné starosti. Prineste si výpisy z hypotéky, ocenenia a doklad o nákladoch, ktoré ste si sami zaplatili. Prečítajte si viac o našich profesionálnych mediačných službách . Ak sa rozvádzate, dohody môžu byť zahrnuté aj do dohody o urovnaní rozvodu ( echtscheidingsconvenant ), ktorú môže súd priložiť k svojmu rozhodnutiu.

Aké právne kroky môžete podniknúť, ak váš bývalý partner nebude spolupracovať?

Môžete požiadať súd o nariadenie rozdelenia domu podľa článku 3:185 BW a o rozhodnutie, že jeho rozsudok nahrádza spoluprácu vášho bývalého partnera. V naliehavých prípadoch je niekedy možné skrátené konanie ( kort geding ).

Ako funguje konanie o rozdelení?

Žiadate súd, aby určil spôsob rozdelenia domu: pridelenie jednému z vás za vyplatenie podielu druhého, predaj s rozdelením čistého výťažku alebo iný spôsob (článok 3:185(2) BW). Súd zvažuje záujmy oboch strán a verejný záujem.

Ak sa rozvádzate, môžete požiadať súd, aby o rozdelení majetku rozhodol v rámci rozvodového konania alebo v samostatnom konaní neskôr. Ak ste neboli zosobášení, začnete samostatné konanie na okresnom súde ( rechtbank ) s právnikom. Ak jeden z vás chce prevziať dom, súd posúdi, či je táto osoba schopná ho financovať a vyplatiť tomu druhému; ak nie, výsledkom je zvyčajne predaj.

Môže rozsudok súdu nahradiť podpis vášho bývalého partnera/partnerky?

Áno. Podľa článku 3:300 BW môže súd rozhodnúť, že jeho rozhodnutie nahradí podpis vášho bývalého partnera na kúpnej zmluve alebo prevodnej listine a môže vás oprávniť, aby ste poverili realitného makléra a sami podpísali dokumenty.

Sudca to ľahkovážne neudelí. Musíte preukázať, že ste vynaložili primerané úsilie na dosiahnutie dohody, napríklad svojimi písomnými návrhmi a hodnotiacou správou, a že odmietnutie nie je odôvodnené.

Kedy je možné skrátené konanie?

Iba v prípade skutočnej naliehavosti. Predbežný sudca ( voorzieningenrechter ) môže nariadiť vášmu bývalému partnerovi, aby spolupracoval pri predaji do niekoľkých týždňov, ale je opatrný, pretože predaj sa nedá vrátiť späť.

Naliehavosť existuje napríklad vtedy, keď už nie je možné splácať hypotéku a banka sa chystá predať dom v dražbe, alebo keď váš bývalý partner odmietne podpísať kúpnu zmluvu s kupcom, ktorého ste už našli. Bez takejto naliehavosti vás sudca odkáže na bežné konanie o rozdelení nehnuteľnosti.

Môže súd stanoviť podmienky predaja?

Áno. Aby ste zabránili tomu, aby váš bývalý partner blokoval každý krok, môžete požiadať súd, aby určil:

• realitný maklér alebo znalec kto sa stará o predaj;
• požadovaná cena a minimálna cena, zvyčajne na základe nezávislého ohodnotenia;
• cestovný poriadok za uvedenie domu na trh a prijímanie ponúk;
• spolupráca s obhliadkamis penále (pokuta) za každé porušenie, ak váš bývalý partner býva v dome.

Čo by ste si mali overiť, ak chcete predať dom?

Vaše postavenie na súde závisí od dobre zdokumentovaného spisu. Skontrolujte, či máte:

• list vlastníctva a akákoľvek predmanželská zmluva alebo zmluva o spolužití, ktorá preukazuje vlastnícke podiely;
• nedávne ohodnotenie nezávislým znalcom alebo niekoľko odhadov od realitných kancelárií;
• výpisy z hypotéky a doklad o tom, kto zaplatil hypotéku, miestne dane a poistenie;
• kópie vašich písomných návrhov a odpovedí vášho bývalého partnera/partnerky;
• či si môžete nárokovať kompenzáciu za užívanie, ak váš bývalý partner býva v dome sám.

Čo by ste mali skontrolovať, ak si chcete dom ponechať?

Prevzatie funguje iba vtedy, ak dokážete splatiť dlh bývalému partnerovi/partnerke a banka vás akceptuje ako jediného dlžníka. Skontrolujte:

• či vám banka poskytne výpis z financovania hypotéky len na základe vášho príjmu;
• hodnota domu a suma, ktorú musíte zaplatiť bývalému manželovi/bývalej manželke za jeho/jej podiel;
• či veriteľ zbaví vášho bývalého partnera spoločnej a nerozdielnej zodpovednosti;
• či vaša predmanželská zmluva alebo zmluva o spolužití obsahuje doložku o prevzatí alebo cenový vzorec;
• či dlhujete bývalému partnerovi/partnerke kompenzáciu za výhradné užívanie počas prechodného obdobia.

Aké sú finančné dôsledky počas čakania a po predaji?

Hypotéka a náklady na vlastníctvo pokračujú aj počas sporu a hodnota domu môže stúpať alebo klesať. Kto koľko zaplatil, sa vyrieši v rámci rozdelenia.

Podľa článku 3:172 BW sa náklady na vlastníctvo v zásade znášajú pomerne k vašim podielom; partner, ktorý býva v dome, platí náklady na užívanie, ako sú energie a voda. Voči banke zvyčajne zostávate obaja spoločne a nerozdielne zodpovední: ak jeden z vás prestane platiť, banka si môže od druhého vymáhať plnú sumu a nedoplatky je možné zaregistrovať v holandskom úrade pre registráciu úverov (BKR).

• Úroky z hypotéky a splátky: v zásade zdieľané; platby, ktoré uskutoční jeden z vás samostatne, vedú k nároku na vyrovnanie.
• Daň z nehnuteľností obcí (OZB) a poistenie: náklady na vlastníctvo, zdieľané s každým, kto v dome býva.
• Potrebné opravy: Napríklad zatekajúca strecha zachováva hodnotu pre vás oboch, takže náklady sa v zásade delia.

Ak má jeden z partnerov výhradné užívanie domu, druhý môže v niektorých prípadoch požadovať kompenzáciu za užívanie ( gebruiksvergoeding ). Či bude táto žiadosť úspešná, závisí od okolností a od toho, kedy ste o ňu požiadali, preto si ju nastolte včas a písomne.

Ako sa rozdeľuje výťažok?

Notár občianskeho práva ( notaris ), ktorý vybavuje prevod, najprv splatí hypotéku, potom zaplatí províziu realitnému maklérovi a ďalšie náklady na predaj a nakoniec rozdelí zostatok podľa vašich pokynov alebo rozhodnutia súdu.

Zostatok sa rozdelí podľa vašich vlastníckych podielov a prípadných nárokov na vyrovnanie nákladov, ktoré jeden z vás uhradil sám. Ak je výťažok nižší ako dlh z hypotéky, zostáva zostatkový dlh ( restschuld ), za ktorý zvyčajne ručíte voči banke obaja.

Čo pre vás môžeme urobiť so zdieľaným domom, ktorý váš bývalý partner nepredá?

Naši rodinní právnici pomáhajú bývalým manželom/manželkám a partnerom od prvého návrhu až po rozhodnutie súdu. Vieme:

• skontrolovať si list vlastníctva, predmanželskú zmluvu alebo zmluvu o spolužití a určiť svoj vlastnícky podiel;
• vypracujte písomný návrh pre bývalého partnera s ohodnotením, realitným maklérom a časovým harmonogramom;
• zaznamenať dohody v dohode o urovnaní sporu alebo v dohode o urovnaní sporu o rozvod;
• vypočítať nároky na vyrovnanie hypotekárnych splátok, nákladov a akejkoľvek kompenzácie za užívanie;
• začať konanie o rozdelení manželského zväzku podľa článku 3:185 BW a požiadať o vydanie rozsudku, ktorý nahradí podpis vášho bývalého manžela/bývalej manželky;
• posúdiť, či je možné skrátené konanie, keď hrozí nútený predaj bankou.

zhrnutie

• Nikto nemôže byť nútený zostať v spoluvlastníctve: každý spoluvlastník môže požadovať rozdelenie podľa článku 3:178 BW.
• Začnite písomným návrhom a mediáciou; dohoda môže byť zaznamenaná v záväznej dohode o urovnaní.
• Ak sa to nepodarí, súd môže nariadiť predaj alebo pridelenie majetku podľa článku 3:185 BW a rozhodnúť, že jeho rozsudok nahrádza spoluprácu vášho bývalého partnera (článok 3:300 BW).
• Prevzatie vyžaduje, aby partner, ktorý zostáva, mohol znášať hypotéku sám a aby veriteľ prepustil druhého partnera.
• Veďte záznamy o všetkých platbách: náklady, hypotéka a akékoľvek kompenzácie za užívanie sa vysporiadajú v rámci oddelenia.

Často kladené otázky