Mnoho prenajímateľov sa stretáva s rovnakou otázkou. Príjmy z prenájmu klesajú, zatiaľ čo náklady na údržbu, dane a ďalšie výdavky neustále rastú. Je preto prirodzené zvážiť, či by sa nehnuteľnosť mohla lepšie prenajímať v súkromnom sektore. Kedy je to však skutočne povolené? A je možné jednoducho previesť regulovanú prenajímanú nehnuteľnosť do súkromného sektora?
Stručná odpoveď: nie, zvyčajne nie počas trvajúceho nájmu. Vaše možnosti sú obmedzené, pokiaľ v nehnuteľnosti býva súčasný nájomca. Existujú však cesty, ktoré môžu časom viesť od regulovaného nájomného k súkromnému sektoru. Tento blog vysvetľuje, aké sú pravidlá, kde sa nachádzajú príležitosti a kde prenajímatelia často robia chyby.
Najprv základy: kedy je nehnuteľnosť regulovaná a kedy nie?
To, či nehnuteľnosť spadá pod regulované nájomné alebo do súkromného sektora, závisí od systému oceňovania rezidenčných nehnuteľností, v holandčine známeho ako woningwaarderingsstelsel (WWS). Tento bodový systém hodnotí kvalitu nehnuteľnosti na základe faktorov, ako je podlahová plocha, vybavenie, ako je kuchyňa a kúpeľňa, hodnota obecného majetku (WOZ), energetický štítok a stav nehnuteľnosti.
Prenájom v súkromnom sektore je možný až vtedy, keď nehnuteľnosť v danom okamihu dosiahne dostatočný počet bodov. To znamená, že nezáleží len na nájomnom, ktoré si chcete účtovať – predovšetkým na právnej klasifikácii nehnuteľnosti v čase začiatku nájmu.
Toto je kľúčový bod: existujúcu zmluvu o regulovanom nájme nemôžete neskôr previesť do súkromného sektora len preto, že sa zmenil trh alebo hodnota nehnuteľnosti vzrástla.
Počas prebiehajúceho nájmu: takmer žiadny priestor na manévrovanie
Ak nájomca býva v nehnuteľnosti na základe regulovanej zmluvy, nemôžete jednostranne zvýšiť nájomné na úroveň súkromného sektora. Nájomca má istotu držby aj ochranu ceny nájomného. To je presne podstata regulovaného nájmu.
Mnohí prenajímatelia sa domnievajú, že zmena nájmu je možná po zvýšení trhovej hodnoty nehnuteľnosti, zvýšení hodnoty obecného majetku alebo po zlepšení nehnuteľnosti. Tieto okolnosti však samy osebe takmer nikdy nestačia na to, aby sa existujúci regulovaný nájom zmenil na zmluvu v súkromnom sektore.
Dohody s nájomcom: menej priamočiare, ako sa zdá
Niekedy sa predpokladá, že prenajímateľ a nájomca sa môžu jednoducho dohodnúť, že nehnuteľnosť odteraz pripadne súkromnému sektoru. Teoreticky je to možné, ale v praxi je to zriedkakedy právne bezpečná cesta. Zákon o nájme bytov obsahuje množstvo povinných predpisov určených na ochranu nájomcov.
To znamená, že nie každá dohoda je automaticky platná, aj keď sa zdá, že obe strany s ňou súhlasia. Ak dohoda v skutočnosti vedie k tomu, že nájomca stratí ochranu, na ktorú má nárok, možno ju neskôr zrušiť. Pre prenajímateľov to preto vo všeobecnosti nie je rozumná cesta bez predchádzajúceho riadneho právneho preskúmania.
Najrealistickejšia cesta: opätovný prenájom po odchode nájomníka
Pre väčšinu prenajímateľov sa skutočná príležitosť naskytne až vtedy, keď sa nehnuteľnosť uvoľní. Keď nájomca odíde, môžete pri opätovnom prenájme prehodnotiť, do ktorého segmentu nehnuteľnosť patrí. V tom momente sú relevantné otázky: koľko bodov má nehnuteľnosť v súčasnosti, zaraďuje ju to do regulovaného nájomného, segmentu stredného trhu alebo súkromného sektora a aké východiskové nájomné sa s ním môžete právne dohodnúť?
Pre mnohých prenajímateľov je to prirodzený bod zlomu. Nie počas existujúceho nájmu, ale v momente, keď sa objaví nový nájomník.
Žiadať si vyšší nájom nie je riešenie
Toto je bežná chyba. Niektorí prenajímatelia jednoducho do zmluvy zahrnú vyššie nájomné a predpokladajú, že nehnuteľnosť preto patrí do súkromného sektora. Ak však nehnuteľnosť nespĺňa podmienky na prenájom v súkromnom sektore podľa bodového systému, nájomca môže neskôr nájomné napadnúť. Následne sa zníži na regulovanú úroveň, prípadne s povinnosťou splácať.
Praktické ponaučenie je jednoduché: najprv zistite, či sa nehnuteľnosť môže voľne prenajímať, a potom stanovte nájomné.
Zlepšenie nehnuteľnosti: často najrozumnejšia príprava
Ak je vaším cieľom časom prejsť do súkromného sektora, môže byť užitočné vykonať cielené vylepšenia nehnuteľnosti. Nie každá investícia pomôže, ale niektoré zmeny môžu skutočne pridať body. Zamyslite sa nad vylepšeniami zameranými na udržateľnosť a lepším energetickým štítkom, rekonštrukciou kuchyne alebo kúpeľne, zlepšením štrukturálnej kvality alebo lepším vybavením a povrchovými úpravami.
Kozmetické úpravy zvyčajne nestačia. Vylepšenia musia byť také, ktoré sa skutočne započítavajú do bodového systému. Preto je rozumné nechať si najprv vykonať bodové hodnotenie a investovať až potom. Takto budete vedieť, či vás rekonštrukcia skutočne pretlačí cez prahovú hodnotu, alebo či by ste míňali peniaze bez akéhokoľvek právneho úžitku.
Dočasné zmluvy nie sú východiskom
Niektorí prenajímatelia dúfajú, že prostredníctvom dočasných nájomných zmlúv získajú väčšiu kontrolu nad tým, kedy sa nehnuteľnosť uvoľní. Dočasné zmluvy sú však od roku 2024 prísne obmedzené. V mnohých prípadoch je východiskovým bodom teraz, keď nájomca dostane zmluvu na dobu neurčitú. Každý, kto sa snaží vytvoriť väčšiu flexibilitu prostredníctvom dočasnej dohody, riskuje, že nájomca bude mať bez ohľadu na situáciu úplnú istotu držby. Dočasný prenájom ako stratégia prechodu z regulovaného nájomného do súkromného sektora je zriedka spoľahlivý.
Nezabudnite na segment stredného trhu
Trh s prenájmom už nepozostáva len z regulovaného nájomného a súkromného sektora. Stredný segment zohráva čoraz dôležitejšiu úlohu. Nehnuteľnosť, ktorá sa javí ako ekonomicky atraktívna pre súkromný sektor, môže stále spadať pod prísnejšie pravidlá pre nájomné zo zákona. Preto pri opätovnom prenájme nestačí len opýtať sa, či je možný prenájom v súkromnom sektore. Je tiež potrebné overiť, či nehnuteľnosť patrí do stredného segmentu trhu.
Praktický plán krok za krokom
Chcete ako prenajímateľ vedieť, či môže vaša nehnuteľnosť prejsť do súkromného sektora? Postupujte podľa nasledujúcich krokov v uvedenom poradí. Začnite zmapovaním aktuálnej situácie v oblasti prenájmu: typ zmluvy, kedy sa nájom začal, aktuálne nájomné a postavenie nájomcu. Potom si nechajte vykonať aktuálne bodové hodnotenie – nie inštinktívne, ale konkrétne a s riadnym podkladom. Ďalej posúďte, či by sa nehnuteľnosť nedala deregulovať v čase opätovného prenájmu. Následne preskúmajte, ktoré vylepšenia by pridali ďalšie body, a vykonajte analýzu nákladov a výnosov. Nájomné stanovujte až po právnom preskúmaní a zmluvy a stratégiu si vopred nechajte posúdiť špecialistom.
Čo to pre vás znamená v praxi?
Ako prenajímateľ máte počas prebiehajúceho nájmu obmedzené možnosti. Najlepšie príležitosti sa naskytnú, keď sa nehnuteľnosť uvoľní a vy ju znova prenajmete. Vtedy môžete posúdiť, či sa nehnuteľnosť na základe svojho bodového hodnotenia kvalifikuje do iného segmentu a či sa investície oplatia.
Prechod z regulovaného nájomného do súkromného sektora nie je prepínač, ktorý sa dá len tak prepnúť. Je to strategický moment, ktorý si vyžaduje dôkladné posúdenie bodov, pochopenie aktuálnych pravidiel prenájmu, realistické plánovanie a niekedy aj počiatočné investície. Prenajímatelia, ktorí sa dobre pripravia, sa vyhnú neskorším sporom a robia informovanejšie rozhodnutia o výnosoch a stratégii prenájmu.
Chcete vedieť, či by vaša nehnuteľnosť mohla byť pri ďalšom prenájme oprávnená na prenájom v súkromnom sektore? Začnite tým, že si riadne posúdite bodové hodnotenie a právnu situáciu v oblasti prenájmu. Práve na tomto mieste sa v praxi robí veľa chýb a dôkladné preskúmanie vopred môže zabrániť veľkému finančnému riziku.
