Lehota na skryté vady: reklamácia a premlčanie podľa holandského práva

Lehota pre skryté vady v holandskom vlastníckom práve pozostáva z dvoch lehôt. Podľa článku 7:23(1) holandského Občianskeho zákonníka (BW) musíte predávajúcemu oznámiť túto skutočnosť v primeranej lehote (bekwame tijd) po tom, čo ste zistili alebo ste mali dôvodne zistiť, že nehnuteľnosť nie je v súlade so zmluvou; podľa článku 7:23(2) BW sa vaša pohľadávka premlčí dva roky po tomto oznámení, pokiaľ lehotu neprerušíte. Hlavná výnimka: ak predávajúci sľúbil vlastnosť, ktorú nehnuteľnosť nemá, alebo zamlčal skutočnosti, o ktorých vedel alebo mal vedieť, lehota na oznámenie začína plynúť až od skutočného zistenia.

Obe hodiny sa spúšťajú objavením a oznámením, nie prevodom nehnuteľnosti. Táto stránka vysvetľuje, čo sa považuje za skrytú vadu (verborgen gebrek), ako fungujú lehoty, ako sa povinnosť kupujúceho prešetriť vzťahuje k povinnosti predávajúceho oznámiť vadu a čo platí pre novostavby.

Čo sa považuje za skrytú chybu?

Holandské právo nepoužíva pojem „skrytá vada“ ako zákonný pojem. Pravidlom je súlad: podľa článku 7:17 BW musí mať nehnuteľnosť vlastnosti, ktoré kupujúci mohol očakávať na základe zmluvy, vrátane vlastností potrebných na bežné používanie.

Vo vzorovej kúpnej zmluve používanej pri väčšine predajov domov v Holandsku predávajúci tiež zaručuje, že nehnuteľnosť má vlastnosti potrebné na bežné používanie ako bývanie. Vada je „skrytá“, ak existovala pri prevode, nebola viditeľná pri primeranej kontrole a je dostatočne závažná, aby bránila tomuto bežnému používaniu.

Pokles základov skrytý za novou omietkou, hniloba konštrukcie, nebezpečná elektroinštalácia, vážna kontaminácia pôdy alebo prístavba postavená bez potrebného povolenia sa môžu kvalifikovať. Vŕzgajúca podlahová doska, kvapkajúci kohútik alebo zastaraná dekorácia sa kvalifikovať nedajú, pretože nebránia bežnému používaniu. Vada, ktorej oprava je drahá, nie je automaticky chybou, ktorá bráni bežnému používaniu.

Kedy je reklamácia úspešná?

Súčasne musia byť splnené štyri podmienky. Vada bola prítomná pri prevode; kupujúci ju nemohol rozumne zistiť pri riadnom predkúpnom prešetrení; bráni bežnému používaniu alebo sa odchyľuje od toho, čo bolo zmluvne sľúbené; a kupujúci neprevzal riziko, napríklad prostredníctvom vekovej doložky alebo kúpou s vedomím o probléme.

Aké sú tie dva termíny?

Najprv musíte podať sťažnosť predávajúcemu v primeranej lehote od zistenia (článok 7:23(1) BW). Potom musíte podať žalobu alebo prerušiť premlčaciu lehotu do dvoch rokov od podania sťažnosti (článok 7:23(2) BW).

Ako rýchlo sa musíte sťažovať?

Pre predaj domu nie je stanovená žiadna pevná zákonná lehota. Dvojmesačná bezpečná lehota v článku 7:23(1) BW sa vzťahuje na spotrebiteľský nákup (consumentenkoop), ktorý sa podľa článku 7:5(1) BW týka hnuteľného majetku, takže sa priamo nevzťahuje na dom.

To, čo je primerané, závisí od povahy a závažnosti vady, od vyšetrovania potrebného na zistenie, čo je chybné, od odborných znalostí strán a od toho, či omeškanie poškodilo predávajúceho, napríklad tým, že sťažilo preukázanie príčiny. Ak nehnuteľnosť nemá kvalitu, ktorú predávajúci uviedol, alebo sa vada týka skutočností, ktoré predávajúci vedel alebo mal vedieť, ale nezverejnil ich, lehota plynie až od jej skutočného objavenia, nie od okamihu, keď ste ju mali objaviť (článok 7:23(1) BW, druhá veta).

V praxi to oznámte hneď, ako budete mať jasnú predstavu. Ak čakáte na znalecký posudok, oznámte to hneď písomne, a nie čakajte naň.

Čo musí oznámenie obsahovať?

Oznámenie musí byť konkrétne. Opíšte vadu, uveďte, kedy a ako ste ju zistili, odvolajte sa na nesúlad a požadujte zodpovednosť predávajúceho. Pošlite ho doporučene alebo e-mailom s potvrdením o doručení, pretože musíte byť schopní preukázať, že ste oznámenie vykonali včas.

Ako funguje dvojročná premlčacia lehota?

Podľa článku 7:23(2) BW sa nároky a námietky založené na nesúlade so zmluvou premlčujú dva roky po oznámení. Lehota neplynie, pokiaľ kupujúci nemôže uplatniť svoje práva z dôvodu úmyslu predávajúceho (článok 7:23(3) BW).

Dva roky často uplynú ešte počas prebiehajúcich rokovaní. Podľa článku 3:317(1) BW môžete lehotu prerušiť písomným oznámením, v ktorom si jednoznačne vyhradzujete právo na plnenie; potom začína plynúť nová dvojročná lehota. Takýto list o prerušení (stuitingsbrief) zašlite v dostatočnom predstihu pred každým dátumom uplynutia lehoty a uschovajte si o ňom dôkaz. Pozrite si aj nášho sprievodcu premlčaním pohľadávok podľa holandského práva.

Ako spolu súvisia vyšetrovacia povinnosť a zverejňovacia povinnosť?

Zodpovednosť sa určuje zvážením povinnosti kupujúceho vykonať prešetrenie (onderzoeksplicht) oproti povinnosti predávajúceho oznámiť (mededelingsplicht). V prípade, že sa tieto dve povinnosti stretnú, vo všeobecnosti prevažuje povinnosť predávajúceho oznámiť to, čo skutočne vedel.

Rozumný kupujúci domu si objedná technický prieskum (bouwtechnische keuring), zvyčajne pred uplynutím trojdňovej lehoty na rozmyslenie podľa článku 7:2 BW alebo pred uplynutím rozväzovacej podmienky. Vady v správe už nie sú skryté. Ak správa odporúča ďalšie preskúmanie strechy alebo základov a vy neurobíte nič, bude pre vás veľmi ťažké neskôr tvrdiť, že výsledná vada bola nezistiteľná.

Predávajúci, ktorý vie o záplavách v pivnici každú zimu, sa nemôže brániť tvrdením, že kupujúci si mal všimnúť vodné stopy. Toto platí obzvlášť vtedy, ak predávajúci odpovedal na otázku v štandardnom informačnom zozname (vragenlijst) nepresne. Kupujúci však musí dokázať, čo vedel: dôkazmi, ktoré v týchto prípadoch rozhodujú, sú staré cenové ponuky na opravy, poistné udalosti, vyhlásenia susedov a znalca, ktorý vie datovať škodu.

Ako zmluvné doložky menia riziko?

Konkrétna záruka presúva riziko na predávajúceho; klauzula o veku alebo klauzula „ako je“ ho presúva na kupujúceho. Žiadna z týchto klauzúl nechráni predávajúceho, ktorý zatajil vadu, o ktorej vedel.

Ak predávajúci písomne ​​zaručí, že strecha bola v danom roku vymenená a nezateká, neskoršie zatekanie je priamym porušením tejto záruky. Klauzula o veku (ouderdomsclausule), bežná pre staršie domy, zaznamenáva, že konštrukcia, inštalácie a materiály nemusia spĺňať súčasné normy; zvyšuje vašu povinnosť prešetriť a veľmi sťažuje reklamácie bežného opotrebenia, ako je napríklad zastarané rozvody.

Klauzula „tak, ako je“ (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) presúva riziko vád, o ktorých žiadna zo strán nevedela. Predávajúci, ktorý úmyselne zamlčal známu, závažnú vadu, sa na ňu nemôže odvolávať. Ak profesionálny predávajúci použije takúto klauzulu vo všeobecných podmienkach voči spotrebiteľovi, možno ju tiež napadnúť ako neprimerane zaťažujúcu.

Čo platí pre novostavby domov?

Kupujúci novostavby jedná s dodávateľom a uplatňujú sa pravidlá pre stavebné zmluvy. Odkedy 1. januára 2024 nadobudol účinnosť zákon o zabezpečení kvality v stavebníctve (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb), článok 7:758(4) BW zaväzuje dodávateľa zodpovedať za vady, ktoré neboli zistené pri dodaní, pokiaľ ich nemožno pripísať dodávateľovi.

Pred týmto dátumom bol zhotoviteľ v zásade pri dodaní zbavený zodpovednosti za vady, ktoré mal klient v tom čase rozumne objaviť (článok 7:758(3) BW), a klient musel preukázať, že neskoršia vada bola pripísateľná zhotoviteľovi. Nový odsek presúva toto bremeno na zhotoviteľa. Článok 7:758(4) BW nemožno zrušiť na úkor klienta, ktorý je spotrebiteľom, a voči iným klientom iba výslovnou doložkou v zmluve. Pozri tiež zodpovednosť za stavebné vady.

Sú doložky o uplynutí platnosti v štandardných stavebných podmienkach platné?

Štandardné stavebné podmienky často obsahujú zmluvné lehoty na uplynutie platnosti (vervaltermijnen), napríklad päť rokov po dodaní, po ktorých práva klienta zanikajú bez ohľadu na to, kedy sa vada objaví. Či je takáto klauzula pre spotrebiteľa neprimerane zaťažujúca, je sporné a súdy a rozhodcovia dospeli k rôznym záverom.

Nespoliehajte sa na argument, že klauzula je neprimeraná. Sťažnosť podajte písomne ​​hneď, ako sa objaví vada, a včas začnite konanie alebo prerušte lehotu.

Čo robiť, keď objavíte skrytú chybu?

Zaznamenajte dôkazy, neopravujte, nechajte to prešetriť odborníkom a ihneď písomne ​​​​upozornite predajcu. Objednávka je dôležitá, pretože prvé kroky chránia dôkazy a oznámenie chráni lehotu.

1. Odfotografujte a natočte závadu, zaznamenajte si dátum jej zistenia a uschovajte si správu z obhliadky, kúpnu zmluvu, informačný zoznam a údaje realitného makléra.
2. Nezačínajte opravy okrem núdzových opatrení a tie najskôr zdokumentujte. Opravy ničia dôkazy o príčine a veku poškodenia.
3. Poverte nezávislého odborníka identifikáciou závady, jej príčiny, času jej vzniku a nákladov na opravu.
4. Upozorniť predávajúceho písomne ​​v primeranej lehote bez čakania na znalecký posudok a stanoviť predávajúcemu primeranú lehotu, ak mu musí byť poskytnutá možnosť na nápravu.
5. Zaznamenajte si dvojročný premlčací dátum do kalendára a ak rokovania budú pokračovať, písomne ​​ich prerušte.

Čo by ste si mali ako kupujúci overiť?

• Spomenul sa v správe o prieskume daný problém alebo sa odporučilo ďalšie preskúmanie danej časti?
• Obsahuje kúpna zmluva doložku o veku, doložku o stave tovaru alebo osobitnú záruku, ktorá sa vzťahuje na vadu?
• Odpovedal predávajúci v tomto bode správne na zoznam informácií?
• Upozornili ste predajcu písomne ​​s dokladom o prevzatí?
• Kedy sa končí dvojročná lehota od vášho oznámenia a prerušili ste ju?

Čo by ste si mali ako predajca overiť?

• Kedy kupujúci zistil vadu a bolo oznámenie doručené v primeranej lehote?
• Vedeli ste o chybe a je to preukázané nejakými dokumentmi, cenovými ponukami alebo poistnými udalosťami?
• Bola chyba viditeľná alebo uvedená v správe o obhliadke kupujúceho?
• Vzťahuje sa naň klauzula o veku alebo klauzula o stave, v akom je, a zverejnili ste všetko, čo ste vedeli?
• Uplynula dvojročná premlčacia lehota bez platného prerušenia?

Čo pre vás môžeme urobiť so skrytými chybami?

Naši právnici v oblasti nehnuteľností radia kupujúcim a predávajúcim holandských nehnuteľností v súvislosti s reklamáciami týkajúcimi sa nesúladu so zmluvou.

• Posudzujeme, či chyba spĺňa prahové hodnoty bežného používania, a to na základe zmluvy, prieskumu a zoznamu informácií.
• Vypracujeme oznámenie a oznámenie o omeškaní a listy o prerušení, ktoré udržiavajú pohľadávku pri živote.
• Poveríme znalca a preskúmame alebo spochybníme znalecké posudky.
• Vypočítame si nárok na náhradu nákladov na opravu, zníženie ceny alebo náhradu škody.
• Rokujeme s predávajúcim, dodávateľom alebo poisťovateľom a v prípade potreby vedieme konanie.

zhrnutie

• Písomne ​​informovať predávajúceho v primeranej lehote od zistenia (článok 7:23(1) BW); pre domy nie je stanovená žiadna pevná dvojmesačná lehota.
• Vaša pohľadávka sa premlčí dva roky po oznámení, pokiaľ ju písomne ​​neprerušíte (články 7:23(2) a 3:317 BW).
• Povinnosť predávajúceho zverejniť to, čo vedel, má vo všeobecnosti prednosť pred vašou povinnosťou prešetriť.
• Klauzuly o veku a stave „ako je“ prenášajú riziko na kupujúceho, ale nikdy nechránia predávajúceho, ktorý zakryl známu vadu.
• V prípade zmlúv o novostavbách od 1. januára 2024 zodpovedá dodávateľ za vady, ktoré neboli zistené pri dodaní, pokiaľ mu ich nemožno pripísať (článok 7:758(4) BW).

Často kladené otázky