Rok 2021 je rokom, v ktorom sa zmení niekoľko vecí v oblasti legislatívy a predpisov. Platí to aj v prípade dane z prevodu nehnuteľností. Snemovňa reprezentantov 12. novembra 2020 schválila návrh zákona o úprave dane z prevodu nehnuteľností. Cieľom tohto návrhu zákona je zlepšiť postavenie začínajúcich podnikateľov na trhu s bývaním vo vzťahu k investorom, pretože investori často príliš ponáhľajú s kúpou domu, najmä vo (väčších) mestách. To začínajúcim podnikateľom čoraz viac sťažuje kúpu domu . V tomto blogu si môžete prečítať, ktoré zmeny sa od 1. januára 2021 budú vzťahovať na obe kategórie a na čo by ste si mali v dôsledku toho dať pozor.
Tieto dve opatrenia
Na dosiahnutie vyššie opísaného cieľa návrhu zákona sa od roku 2021 zavedú dve zmeny alebo prinajmenšom opatrenia v oblasti dane z prevodu. Očakáva sa, že to zvýši počet transakcií s nehnuteľnosťami zo strany začínajúcich kupujúcich a znížiť transakcie s bývaním investorov.
Prvé opatrenie sa v tejto súvislosti vzťahuje na začínajúcich podnikateľov a v skratke znamená oslobodenie od dane z prevodu. Inými slovami, začiatočníci už od 1. januára 2021 nemusia platiť daň z prevodu, takže kúpa bývania sa pre nich výrazne zlacní. V dôsledku oslobodenia sa celkové náklady spojené s kúpou domu v závislosti od zvýšenia hodnoty domov skutočne znížia.
Upozornenie: oslobodenie je jednorazové a cena nehnuteľnosti nesmie od 1. apríla 2021 presiahnuť 400 000 EUR. Okrem toho sa oslobodenie uplatňuje iba vtedy, ak sa prevod nehnuteľnosti u notára občianskeho práva uskutoční 1. januára 2021 alebo neskôr a okamih podpísania kúpnej zmluvy nie je rozhodujúci.
Ďalšie opatrenie sa týka investorov a znamená, že ich akvizície budú od 1. januára 2021 zdaňované vyššou všeobecnou sadzbou. Táto sadzba sa k uvedenému dátumu zvýši zo 6 % na 8 %. Na rozdiel od začiatočníkov sa tak pre investorov predraží kúpa bývania. Pre nich sa celkové náklady spojené s kúpou bývania zvýšia v dôsledku zvýšenia sadzby dane z obratu.
Touto sadzbou sa mimochodom nezdaňuje len obstaranie nebytových priestorov vrátane priestorov na podnikanie, ale aj obstaranie bytov, ktoré sa nebudú užívať alebo len prechodne užívať ako hlavné bývanie. V tejto súvislosti podľa dôvodovej správy k návrhu zákona o úprave dane z prevodu a prechodu považujú napríklad rekreačný dom, dom, ktorý kupujú rodičia pre svoje dieťa a domy, ktoré nekupujú fyzické osoby, ale právnické osoby. osoby, ako sú bytové spoločnosti.
Štartér alebo investor?
Aké opatrenie by ste však mali mať na pamäti? Inými slovami, ste začiatočník alebo investor? To, či niekto skutočne vstupuje na trh s vlastníckym bývaním po prvý raz a ešte nikdy nezískal domov, by mohlo byť východiskom pre odpoveď na túto otázku.
Kto má nárok na štartovacie oslobodenie a na koho sa vzťahuje zvýšenie sadzby dane z obratu, sa však na základe tohto kritéria neurčuje. Pre oslobodenie nezáleží od toho, či ste ako kupujúci už vlastnili dom. Inými slovami, dom nemusí byť vaším prvým vlastníkom obývaným domom, aby sa naň vzťahovala výnimka.
Vo vyúčtovaní úpravy dane z prevodu sa používa úplne iné východisko. To, či vás možno klasifikovať ako štartéra, a teda máte šancu na štartovnú výnimku, závisí od troch kumulatívnych kritérií. Kritériá sú tieto:
- Vek nadobúdateľa. Aby ste boli považovaní za začiatočníka, musíte mať od 18 do 35 rokov. V návrhu zákona sa používa horná hranica 35, pretože vyšetrovanie AFM ukázalo, že v priemere je ťažšie znášať náklady kupujúceho v nižšom veku ako 35 rokov. Okrem toho pre uplatnenie výnimky s dolnou hranicou 18 rokov platí podmienka plnoletosti.
- Účelom tejto spodnej hranice je zabrániť nesprávnemu využívaniu štartovacej výnimky: zákonní zástupcovia nemôžu využiť výnimku pri kúpe domu na meno maloletého dieťaťa. Okrem toho sa vekové hranice musia uplatňovať na každého nadobúdateľa, a to aj v prípade, že jeden dom nadobúdajú viacerí nadobúdatelia spoločne. Ak je jeden z nadobúdateľov starší ako 15 rokov, pre tohto nadobúdateľa platí: žiadne oslobodenie z vlastnej strany.
- Nadobúdateľ predtým neuplatňoval túto výnimku. Ako už bolo uvedené, štartovaciu výnimku možno využiť len raz. Aby ste zabezpečili, že toto pravidlo nebude porušené, musíte jasne, rozhodne a bez výhrad písomne prehlásiť, že ste predtým neuplatňovali výnimku na spustenie prevádzky. Toto písomné vyhlásenie je potom potrebné predložiť občianskoprávnemu notárovi, aby bolo možné uplatniť oslobodenie od dane z prevodu.
- Občianskoprávny notár sa v zásade môže oprieť o toto písomné vyhlásenie, pokiaľ nevedel, že toto vyhlásenie bolo vydané nesprávne. Ak sa neskôr ukáže, že ste si ako nadobúdateľ uplatnili výnimku aj napriek vydanému potvrdeniu skôr, aj tak sa vykoná dodatočné posúdenie.
- Iné ako dočasné použitie domu ako hlavného bydliska nadobúdateľom. Inými slovami, rozsah štartovacej výnimky je obmedzený na nadobúdateľov, ktorí budú skutočne bývať v dome. S ohľadom na túto podmienku je tiež potrebné, aby ste ako nadobúdateľ jasne, rázne a bez výhrad písomne prehlásili, že dom sa bude užívať inak ako prechodne a na bydlisko, ako aj toto písomné vyhlásenie odovzdať občianskoprávny notár pred nadobudnutím, ak nadobudnutie prebieha cez neho.
- Dočasným užívaním sa rozumie napríklad prenájom domu alebo jeho využitie ako rekreačného domu. Zatiaľ čo hlavné bydlisko zahŕňa registráciu v zbore a budovanie života v ňom (vrátane športových aktivít, školy, miesta bohoslužieb, starostlivosti o deti, priateľov, rodiny). Ak ako nadobúdateľ nebudete od 1. januára 2021 nový dom využívať ako hlavné bydlisko alebo len dočasne, stále budete zdaňovaní všeobecnou sadzbou 8 %.
Posúdenie týchto kritérií, a teda odpoveď na otázku, či spĺňate podmienky na uplatnenie výnimky, sa uskutoční pri nadobudnutí domu. Konkrétnejšie ide o okamih, keď je kúpna zmluva vyhotovená u notára. Bezprostredne pred vykonaním notárskej zápisnice musí byť notárovi predložené aj písomné vyhlásenie týkajúce sa druhej a tretej podmienky. Okamžik podpísania kúpnej zmluvy nie je relevantný pre vydanie písomného vyhlásenia, rovnako ako pre získanie výnimky pre začiatočníkov.
Kúpa domu je dôležitým krokom pre začínajúceho investora aj investora. Chcete vedieť, do ktorej kategórie patríte a aké opatrenia musíte zohľadniť od roku 2021? Alebo potrebujete pomoc s vyhotovením vyhlásenia potrebného na oslobodenie od dane? Potom kontaktujte Law & More. Naši právnici sú odborníkmi na právo nehnuteľností a zmluvné právo a radi vám poskytnú pomoc a poradenstvo. Naši právnici vám tiež radi pomôžu v následnom procese, napríklad pri vypracovaní alebo kontrole kúpnej zmluvy.
