Poškodenie strechy v Holandsku: kto platí za zatekanie a padajúce škridly?

Vlastník budovy je vo východiskovom bode zodpovedný za škodu spôsobenú zatekajúcou strechou alebo padajúcou strešnou škridlou. Podľa článku 6:174 holandského občianskeho zákonníka (BW) je vlastník stavby zodpovedný bez preukázania zavinenia, ak strecha nespĺňa očakávané normy a táto vada spôsobí škodu; ak sa budova používa na podnikanie, zodpovednosť sa presúva na osobu, ktorá túto činnosť prevádzkuje (článok 6:181 BW).

To, či náklady v konečnom dôsledku znáša vlastník, závisí od stavu strechy, nájomnej zmluvy alebo listiny o rozdelení, práce akéhokoľvek dodávateľa a poistných zmlúv. Tento článok vysvetľuje každú vrstvu, dôkazy, ktoré rozhodujú o výsledku, a lehoty, ktoré ukončujú nárok.

Kedy je majiteľ zodpovedný za poškodenie strechy?

Vlastník zodpovedá, ak strecha nespĺňala požiadavky, ktoré na ňu môžu byť stanovené, ak vytvorila nebezpečenstvo pre osoby alebo majetok a toto nebezpečenstvo sa skutočne stalo. Zavinenie sa nevyžaduje.

Štandard sa posudzuje objektívne, berúc do úvahy vek a funkciu budovy, pravdepodobnosť nebezpečenstva, závažnosť možných následkov a náklady na preventívne opatrenia. Zodpovednosť nesie vlastník (bezitter), zvyčajne registrovaný vlastník. V prípade komerčného prenájmu môže článok 6:181 BW stanoviť zodpovednosť za zraneného okoloidúceho skôr na prevádzkovom nájomcovi ako na investorovi-vlastníkovi.

Zákonná možnosť úniku je úzka. Vlastník nie je zodpovedný, ak by nebol zodpovedný za priestupok, keby vedel o nebezpečenstve v čase jeho vzniku (článok 6:174(1) BW). V praxi to funguje len vtedy, keď bola vada skutočne nezistiteľná a vlastník môže predložiť datované správy o kontrole, faktúry za opravu a plán údržby.

Záleží na stavebnom štandarde Bbl?

Áno, ako dôkaz. Od 1. januára 2024 sú technické požiadavky na budovy uvedené vo vyhláške o budovách (obytné prostredie) (Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl) v rámci zákona o životnom prostredí a plánovaní (Omgevingswet), ktorá nahrádza vyhlášku Bouwbesluit 2012.

Zákon Bbl obsahuje normy pre nové budovy a nižšie kritériá pre existujúce budovy vrátane povinnosti nenechať stavbu ohroziť nikoho. Porušenie automaticky nezakladá zodpovednosť podľa súkromného práva, ale silne naznačuje, že strecha bola chybná. Správa z inšpekcie obce je často najsilnejším dokumentom v spise, preto sa opýtajte obce, či nejaká existuje.

Chráni búrka majiteľa pred zodpovednosťou?

Zriedkavo. Holandská strecha musí odolávať vetru, ktorý možno v Holandsku očakávať, a búrky sú predvídateľné; ochrana funguje iba vtedy, ak zaťaženie vetrom skutočne prekročilo to, čomu strecha mohla rozumne odolať, a strecha bola inak v dobrom stave.

Vlastník musí predložiť dôkazy: nedávne kontroly, faktúry za údržbu a potvrdenie, že strecha spĺňa stavebné normy. Údaje o počasí z Kráľovského holandského meteorologického inštitútu (KNMI) pre danú lokalitu a hodinu ukazujú, čo vietor v skutočnosti spôsobil. V prípadoch, kde už boli škridly uvoľnené alebo bolo oplechovanie krehké, súdy rozhodujú, že bežná údržba by zabránila škodám.

A čo odložená údržba, sneh a upchaté odtoky?

Poškodená strecha je viditeľná vďaka popadaným škridlám, rastlinám v odkvapoch, zhnitému oplechovaniu, zhnitým latkám a záznamu o kontrole, ktorý bol zastavený pred rokmi. Počasie, ktoré to spôsobilo, sa potom stáva do značnej miery irelevantným.

Spätný tok vody z vpustu na plochej streche zablokovaného listami je takmer vždy spôsobený zlyhaním údržby. Poškodenie spôsobené váhou snehu môže byť vonkajšou príčinou, ale iba ak bola strecha navrhnutá a udržiavaná tak, aby uniesla zaťaženie, ktoré sa dalo rozumne očakávať. Poškodenie krytiny mrazom na konci jej životnosti sa považuje za opotrebenie.

Kto platí strechu bytového domu?

V bytovom dome sú strecha, odkvapy a nosná konštrukcia takmer vždy spoločnými časťami, ktoré spravuje združenie vlastníkov (Vereniging van Eigenaars, VvE). Reklamácie týkajúce sa chybnej strechy sa preto adresujú VvE a uhrádzajú sa prostredníctvom poplatkov za služby.

Zmluva o rozdelení (akte van splitsing) a jej predpisy určujú, ktoré časti sú spoločné. Jednotlivý vlastník je zodpovedný iba v prípade, že mu listina prideľuje časť strechy, napríklad strešnú terasu patriacu k penthouse. Pozrite si náš článok o právach na byt a VvE v Holandsku.

V prípade bytového domu musí VvE každoročne vyčleniť aspoň 0.5 % z hodnoty uvedenia do pôvodného stavu, pokiaľ nestanoví svoj príspevok na základe plánu údržby, ktorý nie je starší ako päť rokov (článok 5:126 BW). Ak valné zhromaždenie zablokuje neodkladné opravy, vlastník bytu môže požiadať okresný súd (kantonrechter) o náhradné povolenie (článok 5:121 BW); v prípade pretrvávajúceho úniku môže súbežne prebiehať aj skrátené konanie (kort geding) o núdzových opatreniach. Pozrite sa, čo robiť, keď spoločenstvo vlastníkov bytov nesplní svoje povinnosti.

Kto opravuje a kto platí medzi prenajímateľom a nájomcom?

Zatekajúca strecha je chyba (gebrek), ktorú musí prenajímateľ opraviť na žiadosť nájomcu (články 7:204 a 7:206 BW). Voči tretím stranám zostáva vlastník zodpovedný podľa článku 6:174 BW.

Ak je prenajímateľ v omeškaní po oznámení, nájomca môže vykonať opravu a v prípade potreby získať späť primerané náklady odpočítaním z nájomného (článok 7:206(3) BW). Nájomca môže tiež požadovať pomerné zníženie nájomného odo dňa, keď bol prenajímateľ riadne upozornený (článok 7:207 BW). Prenajímateľ je povinný nahradiť následnú škodu, ak vada vznikla po začatí nájmu a je mu pripísateľná, alebo existovala na začiatku a vedel alebo mal o nej vedieť (článok 7:208 BW). Pozri povinnosti prenajímateľa.

Nájomca musí vykonávať drobné opravy na vlastné náklady (článok 7:217 BW). V prípade bývania zahŕňa vyhláška o drobných opravách (Besluit kleine herstellingen) pravidelné čistenie odkvapov a dažďových zvodov, ku ktorým má nájomca prístup. Výmena strešných škridiel a všetkých konštrukčných prvkov zostáva zodpovednosťou prenajímateľa.

Kedy je nájomca zodpovedný za poškodenie strechy?

Nájomca zodpovedá za škodu na prenajatom majetku spôsobenú jeho vlastným porušením nájomnej zmluvy (článok 7:218 BW). Zákon predpokladá, že škodu spôsobil nájomca, s výnimkou škôd spôsobených požiarom a škôd na vonkajšej strane budovy.

V prípade strechy preto musí prenajímateľ, ktorý obviňuje nájomníka, dokázať svoju vinu. Typickými prípadmi, kedy je takýto dôkaz k dispozícii, sú vŕtanie pre satelitnú anténu, skladovanie ťažkého materiálu na plochej streche alebo odstraňovanie škridiel kvôli inštalácii. Ak poisťovňa vlastníka zaplatí, prevezme nárok vlastníka voči nájomcovi, ktorý zavinil škodu (subrogácia, článok 7:962 BW); nájomník nepatrí medzi osoby chránené pred týmto postihom.

Kto je zodpovedný za zatekanie v novej alebo nedávno rekonštruovanej streche?

Zhotoviteľ, ak vada spočíva v diele. Zmluva o pokrývačských prácach je zmluvou o dielo (aanneming van werk, článok 7:750 BW) a v prípade stavebných prác zhotoviteľ zostáva po dodaní zodpovedný za vady, ktoré neboli zistené pri dodaní, pokiaľ mu ich nemožno pripísať (článok 7:758(4) BW).

Toto pravidlo bolo zavedené zákonom o zabezpečení kvality stavieb (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) 1. januára 2024. Pred podpísaním dodacej správy je potrebné skontrolovať strechu a písomne ​​uviesť výhrady. Zhotoviteľ musí tiež upozorniť klienta na chyby v zadaní a na vady materiálov alebo plánov, o ktorých vedel alebo mal vedieť (článok 7:754 BW).

Reklamácia vady dodanej práce sa premlčí dva roky po podaní reklamácie klientom a v každom prípade dvadsať rokov po dodaní budovy (článok 7:761 BW). Reklamáciu musíte podať aj v primeranej lehote od zistenia vady. Mnohé novostavby majú záručný systém, ktorého podmienky stanovujú, ako dlho je vodotesnosť krytá; najskôr si prečítajte certifikát. Pozrite si stavebné vady a zodpovednosť a vady v novostavbách.

Sused alebo okoloidúci môže uplatniť nárok od vlastníka podľa článku 6:174 BW bez toho, aby sa zaoberal stavebnou zmluvou, alebo od zjavne nedbanlivého dodávateľa v rámci občianskoprávneho deliktu (článok 6:162 BW). Článok 6:171 BW môže tiež uvaliť na podnik zodpovednosť za prácu nepodriadeného dodávateľa, ktorý preň pracuje. Vlastník potom uplatňuje nárok od dodávateľa. V prípade vady v kúpenom dome pozri zodpovednosť predávajúceho za skryté vady.

Ktorá poisťovňa platí ako prvá?

Poistenie je zvyčajne najrýchlejším zdrojom peňazí. Poistenie budovy (opstalverzekering) kryje strechu pred náhlymi udalosťami, ako je búrka, krupobitie a padajúce predmety; poistenie majetku (inboedelverzekering) kryje majetok obyvateľov.

Poistky definujú búrku podľa rýchlosti vetra v poistných podmienkach, nie podľa výstrah pred počasím KNMI. Postupné opotrebovanie, oneskorená údržba a známe stavebné chyby sú takmer všade vylúčené. Aj keď je samotná škoda vylúčená, poisťovateľ zvyčajne prepláca primerané náklady na predchádzanie ďalším škodám (bereddingskosten). Nároky tretích strán idú do poistenia zodpovednosti za škodu (aansprakelijkheidsverzekering).

Ak rovnakú stratu kryje viacero poistiek, môžete si uplatniť nárok u ktorejkoľvek z poisťovní, ktoré sa potom medzi sebou vyrovnajú (článok 7:961 BW). Stratu nahláste čo najskôr, ako je to primerane možné (článok 7:941 BW); poisťovňa, ktorá bola poškodená oneskoreným nahlásením, môže platbu znížiť alebo odmietnuť.

Ako preukážete nárok a vypočítate stratu?

Žiadateľ musí preukázať vadu a dôkazy zmiznú do niekoľkých dní. Pred akoukoľvek trvalou opravou zaznamenajte príčinu.

Odfotografujte strechu, vstupný bod, vnútorné zafarbenie a poškodené predmety s viditeľným dátumom. Získajte meteorologické údaje KNMI pre danú lokalitu a čas. Požiadajte pokrývača o písomnú diagnózu príčiny, nielen o cenovú ponuku, a pokiaľ je to možné, uschovajte si odstránené materiály. Uschovajte si doklady o núdzových opatreniach.

Priama škoda predstavuje náklady na obnovu samotného majetku. Následná škoda zahŕňa zničený majetok, náhradné ubytovanie, stratu obratu a primerané náklady na zistenie škody (článok 6:96 BW). Tovar sa oceňuje v čase škody, preto sa uplatňuje odpisovanie. Náhrada nemajetkovej škody je možná len v obmedzených prípadoch. Ak je sporná iba jej výška, môže nasledovať samostatné konanie o posúdení škody.

Ktoré lehoty platia?

Nárok na náhradu škody sa premlčuje päť rokov po dni nasledujúcom po dni, keď ste sa dozvedeli o škode aj o zodpovednej strane, a v každom prípade dvadsať rokov po udalosti (článok 3:310 BW). Písomná výhrada práv túto lehotu prerušuje (článok 3:317 BW).

Poistka môže stanoviť vlastnú lehotu, preto si overte podmienky. Žaloby do 25 000 EUR a všetky prípady prenájmu prejednáva okresný súd (článok 93 Občianskeho súdneho poriadku, Rv), kde nepotrebujete právnika; väčšie žaloby idú na okresný súd (rechtbank), kde je právnik povinný. Pozrite si, ako uplatniť nárok na náhradu škody v Holandsku.

Čo by ste si mali skontrolovať ako vlastník alebo prenajímateľ?

• Skontrolujte, či máte datované správy o kontrole a faktúry za údržbu strechy.
• Skontrolujte si poistenie budov a zodpovednosti za škodu vrátane definície búrky a výnimiek údržby.
• Overte si, či škodu spôsobil nájomca alebo dodávateľ a či to viete dokázať.
• Skontrolujte dátum, kedy vás nájomca informoval: zníženie nájomného platí od tohto dňa (článok 7:207 BW).
• Ako vlastník bytu si overte, či je strecha spoločnou časťou podľa zmluvy o rozdelení.

Čo by ste si mali ako nájomca skontrolovať?

• O úniku písomne ​​informujte prenajímateľa s fotografiami a požiadajte o potvrdenie prijatia.
• Pred vykonaním opravy svojpomocne si stanovte primeraný termín na opravu a odpočítajte si náklady (článok 7:206(3) BW).
• Požiadajte o zníženie nájomného za obdobie zníženého užívania odo dňa oznámenia.
• Čo najskôr nahláste poškodenie vášho majetku poisťovni.
• Udržiavajte čisté odkvapy a odtoky, na ktoré máte dosah; tá menšia oprava je na vás (článok 7:217 BW).

Čo pre vás môžeme urobiť s poškodením strechy?

Naši právnici špecializujúci sa na zodpovednosť a nehnuteľnosti zastupujú vlastníkov, prenajímateľov, nájomcov, vlastníkov bytov a subjekty s veľmi dobrou prácou (VVE) v prípadoch nárokov na náhradu škody.

• Zodpovednosť posudzujeme na základe dokumentov: nájomná zmluva, zmluva o rozdelení nehnuteľnosti, zmluva a poistky.
• Vypracujeme oznámenie o omeškaní alebo zodpovednosti a prerušenie obmedzenia podľa článku 3:317 BW.
• Zaoberáme sa poisťovňami budov, obsahu a zodpovednosti a odvolávame sa na článok 7:961 BW, kde na seba poukazujú.
• Začneme skrátené konanie v prípade neodkladných opráv alebo náhradného povolenia podľa článku 5:121 BW.
• Zavádzame alebo obhajujeme konania proti dodávateľom podľa článkov 7:758 a 7:761 BW.

zhrnutie

• Vlastník je objektívne zodpovedný za chybnú strechu podľa článku 6:174 BW; v prípade obchodných priestorov je to podnikateľský užívateľ (článok 6:181 BW).
• Ochrana pred búrkou funguje iba vtedy, ak bola strecha dobre udržiavaná a vietor prekročil očakávanú silu.
• V bytových domoch je VvE zodpovedný za strechu ako spoločnú časť.
• Prenajímateľ opravuje chyby strechy; nájomca čistí iba prístupné odkvapy a vpusty.
• Okamžite zabezpečte dôkazy a dodržte päťročnú premlčaciu lehotu (článok 3:310 BW).

Často kladené otázky