Holandský notár a právny prevod nehnuteľnosti: sprievodca pre medzinárodných kupcov

Ak kupujete dom v Holandsku , notárovi sa nevyhnete . Holandské právo neumožňuje súkromnú zmenu vlastníctva nehnuteľnosti: prevod musí vykonať holandský notár a zaregistrovať ho vo verejných registroch. Pre kupujúcich z krajín, kde si každá strana predaja poveruje vlastného právnika, je to najmenej známa časť procesu a miesto, kde vznikajú najnákladnejšie nedorozumenia.

Čo je holandský notár občianskeho práva

Holandský notár nie je vedúci právnik s pečiatkou. Jeho úrad je verejný: notár je menovaný kráľovským dekrétom, ktorý tiež stanovuje miesto jeho sídla (článok 3 Wna, Wet op het notarisambt), a má právomoc vyhotovovať overené listiny, ak to vyžaduje zákon alebo ak o to požiada strana (článok 2 Wna). Takáto listina má osobitné dôkazné postavenie a často ju možno vykonať bez súdneho rozhodnutia.

Dôležité sú dva dôsledky:

• Notár má povinnosť konať. Notár musí vykonať prácu, ktorú mu ukladá zákon alebo ktorú si strana vyžiada, s výhradou obmedzených výnimiek (článok 21 Wna).
• Notár nie je na strane nikoho. Notár vykonáva svoju funkciu nezávisle a slúži záujmom všetko strany právneho úkonu, nestranne a s najväčšou možnou starostlivosťou (článok 17 Wna).

Aký je rozdiel medzi notárom a právnikom vo vašej krajine?

V Anglicku, Írsku, Spojených štátoch a mnohých ďalších krajinách si každá strana pri prevode zmluvy poveruje svojho vlastného právnika. Holandský notár je opakom: je to jediný, neutrálny verejný činiteľ, ktorý vykonáva transakciu, a nie jedna zo strán. Zahraničný „notár“, ktorý v mnohých krajinách iba overuje podpisy, zastáva oveľa užší úrad a nie je užitočným porovnaním.

Notár preverí vlastníctvo, pripraví a vysvetlí listiny, uschová peniaze a zaregistruje prevod – ale nebude vyjednávať o cene, poradiť vám, či je obchod v poriadku, ani vás nebude zastupovať v spore.

Informačná povinnosť a jej hranice

Nestrannosť podľa článku 17 Wna je spojená s povinnosťou informovať: notár sa musí pred podpísaním uistiť, že každá strana rozumie obsahu listiny a aké sú riziká – táto povinnosť je v nemecko-holandskej tradícii známa ako Belehrungspflicht . Ak je strana slabšia, menej skúsená alebo neovláda daný jazyk, táto povinnosť sa stáva náročnejšou a notár, ktorý podpisuje s vedomím, že kupujúci nepochopil podstatnú vec, riskuje disciplinárne opatrenia a zodpovednosť.

Informovanie oboch strán však nie je obhajoba. Ak sa kupujúci a predávajúci skutočne stretnú v konflikte – kvôli chybám zisteným pred dokončením, tlaku na posunutie dátumu alebo významu podmienky – notár zostáva uprostred. Presne vtedy kupujúci potrebuje niekoho, koho jedinou povinnosťou je voči kupujúcemu.

Kedy poveriť aj vlastného právnika

• Zmluva je neštandardná alebo predávajúci je developer či investor, ktorý používa vlastné podmienky.
• Kupujete na aukcii, od pozostalosti alebo spoločnosti, alebo od predajcu vo finančných ťažkostiach.
• Nehnuteľnosť je viazaná na nájomnú zmluvu o pozemku (erfpacht), zapísanie na zoznam pamiatok alebo nezvyčajné vecné bremeno.
• Existuje spor ohľadom vád, záloh, pokút alebo dátumov, alebo ich vyhliadky.
• Kúpa sa týka vášho pobytového statusu, rozvodu, majetkového režimu manželov alebo cezhraničného dedenia.

Tieto dve veci sa dopĺňajú: notár vykoná prevod a váš právnik sa uistí, že dohoda je taká, akú by ste mali uzatvárať.

Dve fázy: záväzok a prevod

Toto je najdôležitejší štrukturálny bod v holandskom vlastníckom práve : oddeľuje povinnosť prevodu od samotného prevodu . Platný prevod vyžaduje platný titul, osobu oprávnenú nakladať s majetkom a platný akt odovzdania (článok 3:84 BW). V prípade nehnuteľného majetku je týmto odovzdaním listina vyhotovená pred holandským notárom, po ktorej nasleduje registrácia tejto listiny vo verejných registroch (článok 3:89 BW).

Koopovereenkomst , často nazývaná „predbežná“ kúpna zmluva, preto vytvára záväzný záväzok k kúpe a predaju. Nerobí z vás vlastníka. „Predbežný“ pojem je zavádzajúci: po uplynutí lehoty na rozmyslenie vás zaväzuje úplne. Vlastníctvo prechádza až po registrácii prevodnej listiny.

Od ponuky po registráciu

Požiadavka na písomné podanie a lehota na rozmyslenie

Ak je kupujúcim fyzická osoba, ktorá nekoná v rámci výkonu povolania alebo podnikania, a nehnuteľnosť je určená na bývanie, kúpa musí byť uzavretá písomne ​​(článok 7:2 BW). Podanie ruky, e-mail alebo výmena správ cez WhatsApp nie sú pre kupujúceho spotrebiteľa záväzné.

To isté ustanovenie poskytuje spotrebiteľovi, ktorý kupuje nehnuteľnosť, trojdňovú lehotu na rozmyslenie. Začína sa dňom po doručení podpísanej zmluvy, nie je potrebné uviesť dôvod a nevypláca sa žiadna kompenzácia. Musí zahŕňať aspoň dva dni, ktoré nie sú sobotou, nedeľou alebo štátnym sviatkom; ak nie, predlžuje sa. Právo patrí iba kupujúcemu a lehota beží od prevzatia – preto si uschovajte dôkaz o tom, kedy vám zmluva dorazila.

Záloha alebo banková záruka

Štandardná vzorová kúpna zmluva vyžaduje, aby kupujúci poskytol zábezpeku: buď peňažný vklad ( waarborgsom ) uhradený na účet notára u tretej strany, alebo bankovú záruku ( bankgarantie ) od banky so sídlom v Holandsku. Vo vzorovej kúpnej zmluve spoločností NVM, VBO, VastgoedPRO a Vereniging Eigen Huis je suma pevne stanovená na 10 % z kúpnej ceny, splatná niekoľko týždňov pred dokončením. Vzorová zmluva obsahuje aj zmluvu o pokute: kupujúci, ktorý nedokončí kúpu, zvyčajne dlhuje sumu rovnajúcu sa zálohe. Prispôsobte akékoľvek finančné podmienky vášmu hypotekárnemu harmonogramu.

Prešetrovanie vlastníctva a prehliadky v Kadastri

Kadaster vedie verejné registre zaznamenávajúce skutočnosti relevantné pre právny stav registrovaného majetku (článok 3:16 BW) a úkony ovplyvňujúce tento stav sú registrovateľné (článok 3:17 BW). Vďaka tomu sú holandské prevody nehnuteľností bezpečné: registrovateľná skutočnosť, ktorá nebola zaregistrovaná v čase registrácie vášho nadobudnutia, sa vo všeobecnosti nemôže použiť proti vám, pokiaľ ste o nej nevedeli (článok 3:24 BW).

Notár zvyčajne overí:

• titul predávajúceho a reťazec skorších listín;
• existujúce hypotéky, ktoré musia byť splatené a uvoľnené po dokončení;
• zaistenia a zabavenia (obliehať) voči predávajúcemu alebo nehnuteľnosti;
• vecné bremená, iné vecné práva a kvalitatívne alebo reťazové záväzky;
• prenájom pozemku (erfpacht): nájomné za pozemok, dátumy kontroly a koniec obdobia;
• verejnoprávne obmedzenia, ako napríklad status pamiatky alebo rozhodnutia o presadzovaní práva obcí;
• listina o rozdelení nehnuteľnosti a spoločenstvo vlastníkov, ak je nehnuteľnosťou byt;
• totožnosť, spôsobilosť a manželský stav oboch strán.

Rovnako dôležité je, čo notár nekontroluje : ani stav budovy, jej plochu, vlhkosť, azbest alebo základy, ani to, či bola povolená prístavba, pokiaľ sa neuvádza v registroch, ani jej hodnotu. Stav a súlad s plánovacími predpismi sú vašou zodpovednosťou a musia byť vyriešené pred podpísaním zmluvy alebo jej pokrytím podmienkou.

Účet tretej strany a spôsob, akým sa peniaze pohybujú

Notár musí viesť jeden alebo viac osobitných účtov na svoje meno s uvedením tejto funkcie, ktoré sú určené výlučne na peniaze držané pre iných (článok 25 Wna). Ide o tzv. derdengeldenrekening (ochranný účet ). Peniaze sú chránené: nepatria notárovi a sú mimo dosahu notárových veriteľov. Preto je holandské dokončenie bezpečné bez úschovných agentov alebo záväzkov medzi protichodnými právnikmi.

• Notár vydá výpis z účtu (poznámka k oznámeniu) pokrývajúce cenu, daň z prevodu, poplatky, registračné náklady, rozdelenie servisných poplatkov a miestnych daní a zálohu.
• Zostatok zúčtovaných prostriedkov prevediete z účtu na vaše meno, zvyčajne pracovný deň pred dokončením; váš veriteľ vyplatí pôžičku na ten istý účet. Bez zúčtovaných prostriedkov nie je zmluva podpísaná.
• Po podpísaní, registrácii a záverečnom prehľadaní notár splatí hypotéku predávajúceho, zaplatí predávajúcemu a odvedie daň z prevodu nehnuteľnosti.

Predávajúci nedostane platbu pri podpise, ale až po tom, čo notár potvrdí, že prevod je zaregistrovaný a že nebola vzatá žiadna exekúcia ani nová hypotéka. Táto medzera vás chráni.

Listiny, podpis a jazyk

Po dokončení zvyčajne podpíšete dve notárske zápisnice: listinu o prevode ( akte van levering alebo transportakte ), doručenie požadované podľa § 3:89 BW, a ak si beriete pôžičku, záložnú listinu ( hypotheekakte ), ktorá zakladá zabezpečovacie právo vášho veriteľa, ktoré je rovnako ustanovené notárskou zápisnicou (§ 3:260 BW) a nadobudne platnosť zápisom do verejných registrov (§ 3:89 BW). Stretnutie trvá až hodinu. Pred podpisom si notár prejde listiny, vysvetlí ich obsah a dôsledky a odpovie na otázky. Prineste si originály dokladov totožnosti; kópie sa neakceptujú.

Holandská notárska zápisnica sa vyhotovuje v holandčine: článok 42 Wna a článok 43 Wna vyžadujú, aby bola zápisnica vyhotovená v tomto jazyku. Ak zúčastnená strana nemá dostatočnú znalosť holandčiny, je povinná pomoc súdneho tlmočníka vybraného z registra súdnych tlmočníkov a prekladateľov (Rbtv) a preklad zápisnice a zápisnica zaznamenáva, že tak bolo urobené. V praxi kancelárie so skúsenosťami s medzinárodnými kupujúcimi poskytujú anglický preklad návrhov vopred a zabezpečujú tlmočníka. Požiadajte o návrhy niekoľko dní vopred. Rozhodujúci je holandský text.

Podpisovanie na základe plnej moci

Nemusíte byť v Holandsku. Je bežné udeliť plnú moc ( volmacht ), ktorá oprávňuje zamestnanca notárskeho úradu, aby za vás podpísal. Samotná plná moc musí byť zvyčajne podpísaná pred notárom – v Holandsku alebo v zahraničí s legalizáciou alebo apostilou, často s overeným prekladom. Zariaďte si ju týždne vopred; stále platí identifikácia podľa pravidiel o praní špinavých peňazí.

Registrácia a okamih prevodu vlastníctva

Po podpise notár predloží listinu verejnému registru vedenému Kadastrom, zvyčajne elektronicky v ten istý deň; potom sa spracuje v Basisregistratie Kadaster, čo zvyčajne trvá niekoľko pracovných dní. Kadaster si účtuje pevnú sumu za každú predloženú listinu; tieto poplatky každoročne stanovuje Kadaster vo svojom sadzobníku a zverejňuje ich v štátnom vestníku, preto si vo svojej cenovej ponuke vyžiadajte aktuálnu sumu.

Vlastníctvo prechádza registráciou, nie podpisom (článok 3:89 BW). Registrácia nadobúda účinnosť presným okamihom, keď je listina predložená Kadastrovi (článok 3:19 BW), a preto je interval medzi podpisom a registráciou krátky. Notár potom vykoná záverečnú kontrolu pred uvoľnením peňazí.

Poplatky a kto vyberá notára

Existujúce domy sa takmer vždy predávajú za cenu „náklady pre kupujúceho“: kupujúci platí daň z prevodu nehnuteľnosti a náklady na prevodnú listinu. Keďže kupujúci platí, zvyčajne si vyberá notára. Neprijímajte len návrh predávajúceho.

Notárske poplatky nie sú stanovené zákonom a líšia sa v závislosti od úradu, preto si vyžiadajte písomné cenové ponuky a porovnajte ich s podobnými. V cenovej ponuke by mali byť samostatne uvedené poplatky za prevodnú listinu a hypotekárnu listinu, poplatky za registráciu v katastri nehnuteľností, náklady na vyhľadávanie a akékoľvek poplatky za preklad, tlmočníka alebo splnomocnenie. Daň z prevodu nehnuteľnosti ( overdrachtsbelasting ) je samostatná a splatná daňovým úradom. Sadzby sú uvedené v daňovom registri nehnuteľností (Wet op belastingen van rechtsverkeer) a upravujú sa prostredníctvom ročného plánu Belastingplan: znížená sadzba pre kupujúceho, ktorý bude v nehnuteľnosti bývať ako hlavné bydlisko, jednorazové oslobodenie pre oprávnených mladých kupujúcich v rámci limitu hodnoty, ktorý sa každoročne indexuje, vyššia sadzba pre obydlie, ktoré kupujúci nebude obývať, a samostatná sadzba pre nebytové nehnuteľnosti. Belastingdienst zverejňuje sadzby a aktuálny limit hodnoty; skontrolujte si ich pre rok, v ktorom vypĺňate, a pozrite si náš článok o dani z prevodu nehnuteľnosti a nákladoch kupujúceho.

Ak má predávajúci finančné ťažkosti

Ak je predávajúci predlžený alebo smeruje k bankrotu, medzera medzi zmluvou a prevodom sa stáva nebezpečnou: veriteľ môže zaregistrovať zabavenie nehnuteľnosti alebo predávajúci môže byť vyhlásený za bankrotovaného ešte pred zaregistrovaním vašej listiny – čím vám zostane pohľadávka voči platobne neschopnému predávajúcemu, a nie dom.

Holandské právo poskytuje špecifickú ochranu: samotná kúpa môže byť zaregistrovaná vo verejných registroch (článok 7:3 BW), čo je krok bežne nazývaný Vormerkung . Po registrácii nemožno voči vám uplatniť určité neskoršie udalosti – vrátane zrážok a bankrotu predávajúceho – počas obmedzenej zákonnej doby, za predpokladu, že prevod nasleduje v rámci nej. Nie je to automatické: musí to zabezpečiť notár, za určitých podmienok a lehôt. Ak prehliadky odhalia zrážku alebo hypotéku presahujúcu cenu, okamžite vyhľadajte samostatnú radu.

Pravidlá, identifikácia a hlásenie prania špinavých peňazí

Toto prekvapuje zahraničných kupcov najviac. Notári spadajú pod holandskú legislatívu proti praniu špinavých peňazí, Wwft (článok 1a Wwft), a musia vykonávať povinnú starostlivosť o klienta (článok 3 Wwft): zisťovanie a overovanie vašej totožnosti, identifikácia konečného skutočného vlastníka, ak je zapojená spoločnosť, stanovenie účelu a povahy vzťahu a priebežné monitorovanie transakcií.

V praxi bude notár trvať na origináloch dokladov totožnosti a klásť otázky, ktoré môžu pôsobiť dotieravo: odkiaľ peniaze pochádzajú, ako ste ich nahromadili, prečo finančné prostriedky prichádzajú z konkrétnej krajiny alebo účtu a kto kontroluje kupujúcu spoločnosť. Očakávajte poskytnutie bankových výpisov, dôkazu o predaji inej nehnuteľnosti, darovacej zmluvy alebo pracovnej histórie. Finančné prostriedky od tretej strany, z krajín mimo EÚ alebo v nevysvetlenom vzore priťahujú pozornosť a odďaľujú dokončenie.

Notár má tiež zákonnú povinnosť hlásiť nezvyčajné transakcie holandskej finančnej spravodajskej jednotke FIU-Nederland (článok 16 Wwft). Notár vám nesmie povedať, že bolo vypracované hlásenie. Nič z toho nie je osobné ani vyjednávateľné: poskytnite notárovi zdokumentovaný prehľad o vašich finančných prostriedkoch hneď na začiatku a proces prebehne hladko.

Čo Law & More môcť urobiť

Notár vykoná prevod; my sa postaráme o vaše postavenie v ňom. Law & More Pred podpisom alebo pred uplynutím lehoty na rozmyslenie skontrolujeme kúpnu zmluvu, overíme finančné a prieskumné podmienky, zálohu a zmluvu o zmluvnej pokute a poradíme vám, kde situáciu komplikuje nájomná zmluva o pozemku, združenie vlastníkov, pamiatková listina alebo finančné ťažkosti predávajúceho. Konáme aj vtedy, keď sa z vád, omeškania alebo neúspešného dokončenia stane spor. Ak kupujete v Holandsku a chcete, aby si dokumenty prečítal právnik konajúci iba za vás, kontaktujte nás.