Pochopenie povinností prenajímateľa | Law & More
Nájomná zmluva má rôzne aspekty. Dôležitým aspektom je prenajímateľ a povinnosti, ktoré má voči nájomcovi. Východiskom z hľadiska povinností prenajímateľa je „užívanie, ktoré môže nájomca očakávať na základe nájomnej zmluvy“. S právami nájomcu totiž úzko súvisia aj povinnosti prenajímateľa.
Konkrétne toto východisko znamená pre prenajímateľa dve dôležité povinnosti. Po prvé, povinnosť podľa článku 7: 203 BW sprístupniť vec nájomcovi. Okrem toho sa na prenajímateľa vzťahuje vyživovacia povinnosť, alebo inými slovami úprava vád v článku 7: 204 holandského občianskeho zákonníka. Čo presne obe povinnosti prenajímateľa znamenajú, si rozoberieme postupne v tomto blogu.
Sprístupnenie prenajatej nehnuteľnosti
Pokiaľ ide o prvú primárnu povinnosť prenajímateľa, článok 7: 203 holandského občianskeho zákonníka stanovuje, že prenajímateľ je povinný dať nájomcovi k dispozícii nehnuteľnosť a prenechať ju v rozsahu potrebnom na dohodnuté použitie. Dohodnuté použitie sa týka napríklad prenájmu:
- (nezávislý alebo nezávislý) životný priestor;
- obchodný priestor v zmysle maloobchodného priestoru;
- ďalšie obchodné priestory a kancelárie podľa popisu v článku 7: 203a BW
V nájomnej zmluve je dôležité jasne popísať, na akom použití sa zmluvné strany dohodli. Odpoveď na otázku, či si prenajímateľ splnil svoju povinnosť, totiž bude závisieť od toho, čo si zmluvné strany popísali v nájomnej zmluve ohľadom určenia prenajímanej nehnuteľnosti. Dôležité je teda v nájomnej zmluve nielen uviesť miesto určenia, alebo aspoň využitie, ale aj bližšie popísať, čo na základe nej môže nájomca očakávať.
V tejto súvislosti ide napríklad o základné vybavenie, ktoré je potrebné na konkrétne využitie prenajatej nehnuteľnosti. Napríklad pri využívaní budovy ako obchodného priestoru si môže nájomca dohodnúť aj dostupnosť pultu, pevných políc alebo deliacich stien a úplne iné požiadavky na prenajatý priestor napríklad určený na uskladnenie zberového papiera alebo kovového šrotu. možno nastaviť v tomto kontexte.
Vyživovacia povinnosť (štandardné vyrovnanie)
V kontexte druhej hlavnej povinnosti prenajímateľa článok 7: 206 holandského občianskeho zákonníka stanovuje, že prenajímateľ je povinný opraviť chyby. Čo sa rozumie pod vadou, je bližšie rozvedené v článku 7: 204 Občianskeho zákonníka: vada je stav alebo vlastnosť nehnuteľnosti, v dôsledku ktorej nehnuteľnosť nemôže poskytnúť nájomcovi taký pôžitok, ktorý môže očakávať na nehnuteľnosti. na základe nájomnej zmluvy.
Podľa Najvyššieho súdu totiž užívanie zahŕňa viac ako len stav prenajatej nehnuteľnosti alebo jej materiálne vlastnosti. Iné okolnosti obmedzujúce užívanie môžu tiež predstavovať chybu v zmysle článku 7: 204 BW. V tejto súvislosti zvážte napríklad predpokladanú bezbariérovosť, bezbariérovosť a vzhľad prenajímanej nehnuteľnosti.
Hoci ide o široký pojem zahŕňajúci všetky okolnosti, ktoré obmedzujú nájomcove pôžitky, očakávania nájomcu by nemali prekročiť očakávania priemerného nájomcu. Inými slovami to znamená, že nájomca nemôže očakávať viac ako len dobre udržiavanú nehnuteľnosť. Okrem toho rôzne kategórie prenajímaných objektov vzbudia v závislosti od prípadu každý svoje vlastné očakávania zákon.
V žiadnom prípade nejde o vadu, ak predmet nájmu neposkytuje nájomcovi očakávané užívanie v dôsledku:
- okolnosť, ktorú možno pripísať nájomcovi na základe zavinenia alebo rizika. Napríklad drobné vady na prenajatom majetku z hľadiska rozdelenia právnych rizík sú na účet nájomcu.
- Okolnosť týkajúca sa osobne nájomcu. To by mohlo zahŕňať napríklad veľmi nízku tolerančnú hranicu, pokiaľ ide o zvuky bežného života od ostatných nájomcov.
- Skutočné rušenie tretími stranami, napríklad hluk z dopravy alebo rušenie hlukom z terasy vedľa prenajatej nehnuteľnosti.
- Tvrdenie bez skutočného narušenia, ktoré predstavuje situáciu, v ktorej napríklad sused nájomcu tvrdí, že má prednosť cez záhradu nájomcu, iba ak ju skutočne nevyužíva.
Sankcie v prípade porušenia hlavných povinností prenajímateľom
Ak prenajímateľ nie je schopný nájomcovi včas, úplne alebo vôbec sprístupniť prenajatú nehnuteľnosť, nastáva nedostatok na strane prenajímateľa. To isté platí aj v prípade poruchy. V obidvoch prípadoch nedostatok vedie k sankciám pre prenajímateľa a dáva nájomcovi v tejto súvislosti niekoľko právomocí, napríklad:
- dodržiavanie. Nájomca môže potom požadovať od prenajímateľa, aby prenajatý majetok sprístupnil včas, úplne alebo vôbec, alebo aby odstránil nedostatok. Pokiaľ však nájomca nevyžaduje opravu u prenajímateľa, prenajímateľ nemusí vadu odstrániť. Ak je však náprava nemožná alebo neprimeraná, prenajímateľ tak nemusí urobiť. Ak prenajímateľ naopak opravu odmietne alebo ju neurobí včas, môže si nájomca vadu sám napraviť a náklady na ňu si odpočítať od nájomného.
- Zníženie nájomného. Toto je alternatíva pre nájomcu, ak prenajímateľ nie je prenajímateľovi k dispozícii včas alebo v plnom rozsahu, alebo ak má vadu. O zníženie nájomného je potrebné požiadať súd alebo výbor pre hodnotenie nájomného. Reklamáciu je potrebné uplatniť do 6 mesiacov po tom, čo nájomca nahlásil vadu prenajímateľovi. Od tohto okamihu začne platiť aj zníženie nájomného. Ak však nájomca nechá uplynúť toto obdobie, jeho nárok na zníženie nájomného sa síce zníži, ale nezanikne.
- Ukončenie nájomnej zmluvy, ak nedostatok nájmu úplne znemožňuje užívanie. Ak vada, ktorú prenajímateľ nemusí odstrániť, napríklad z dôvodu, že náprava je nemožná alebo vyžaduje výdavky, ktoré sa za daných okolností od neho nedajú primerane očakávať, ale znemožňuje, aby nájomca mohol očakávať, že nájomca môže prenajímateľ nájomnú zmluvu zruší. V obidvoch prípadoch je to možné dosiahnuť prostredníctvom mimosúdneho vyhlásenia. Často však nie všetky strany súhlasia s rozpustením, takže je potrebné ešte pokračovať v právnych konaniach.
- Kompenzácia. Táto reklamácia patrí nájomcovi, iba ak je možné nedostatok, napríklad prítomnosť vady, pripísať prenajímateľovi. Ide napríklad o prípad, ak vada vznikla po vstupe do nájmu a je možné ju pripísať prenajímateľovi, pretože napríklad na prenajatom majetku nevykonal dostatočnú údržbu. Ale tiež, ak už pri uzatváraní nájomnej zmluvy existovala určitá vada a prenajímateľ o tom v tom čase vedel, mal to vedieť alebo informovať nájomcu, že vada nemá prenajatý majetok.
Ste ako nájomca alebo prenajímateľ zapojený do sporu o to, či prenajímateľ spĺňa podmienky alebo nie? Alebo chcete vedieť viac napríklad o uvalení sankcií na prenajímateľa? Potom kontaktujte Law & More. Náš právnici v oblasti nehnuteľností sú odborníci v oblasti nájomného práva a radi vám poskytnú právnu pomoc alebo radu. Či už ste nájomníkom alebo prenajímateľom, na adrese Law & More zaujímame osobný prístup a spolu s vami preveríme vašu situáciu a určíme (následnú) stratégiu.
