Dôkladná due diligence nehnuteľnosti zahŕňa: prešetrenie v katastri nehnuteľností (vlastníctvo, hypotéky, prílohy), kontrolu územného plánu, stavebný stav a históriu povolení, certifikáty o kontaminácii pôdy, dokumenty VvE (pre byty), nájomné zmluvy a poplatky za služby a správy o životnom prostredí a azbeste. V prípade komerčných nehnuteľností sú relevantné aj príjmy z prenájmu, riziká neobsadenosti a trhová hodnota. Law & More koordinuje celý proces due diligence.

Keď si spotrebiteľ kúpi nehnuteľnosť, zákon poskytuje trojdňovú lehotu na rozmyslenie po doručení podpísanej kúpnej zmluvy. Počas tejto lehoty môže kupujúci odstúpiť od kúpy bez udania dôvodu a bez pokuty. Lehota na rozmyslenie musí trvať najmenej dva pracovné dni. Po jej uplynutí sa zmluva stáva záväznou, s výhradou akýchkoľvek dohodnutých odkladacích podmienok.

Nájomníci obytných priestorov požívajú rozsiahlu ochranu pred ukončením nájmu. Prenajímateľ môže ukončiť nájomnú zmluvu iba zo zákonných dôvodov, ako je napríklad naliehavé osobné užívanie, a musí dodržať správnu výpovednú lehotu. Ak nájomca s ukončením nesúhlasí, nájomná zmluva pokračuje, kým o nej nerozhodne súd. Situácia sa líši v prípade komerčných priestorov v závislosti od typu.

Budova sa rozdelí na byty notárskou zápisnicou o rozdelení, ktorá sa zapíše do katastra nehnuteľností. Zápisnica opisuje súkromné ​​časti a spoločné časti a obsahuje pravidlá rozdelenia. Pri rozdelení vzniká zo zákona spoločenstvo vlastníkov bytov (VvE), ktorého členom je každý vlastník bytu.

Ak dodaná nehnuteľnosť nemá vlastnosti, ktoré kupujúci oprávnene očakával, ide o nesúlad so zmluvou. Kupujúci musí vadu nahlásiť predávajúcemu v primeranej lehote. V závislosti od okolností môže kupujúci požadovať opravu, zníženie ceny, kompenzáciu alebo odstúpenie od zmluvy. Zodpovednosť predávajúceho závisí čiastočne od dohodnutých ustanovení a povinnosti kupujúceho vykonať prešetrenie.

Kúpna zmluva zaznamenáva dohody medzi kupujúcim a predávajúcim a je záväzná po jej podpísaní oboma stranami (s výhradou lehoty na rozmyslenie a prípadných odkladacích podmienok). Vlastníctvo však prechádza až prostredníctvom notárskej zápisnice o prevode, ktorú spíše notár a následne zapíše do verejných registrov katastra nehnuteľností. Medzi kúpou a prevodom zvyčajne uplynie niekoľko týždňov až mesiacov.

Ide o klauzulu v kúpnej zmluve, ktorá kupujúcemu umožňuje bezplatne odstúpiť od kúpy, ak si nemôže zabezpečiť hypotéku v dohodnutej lehote. Kupujúci sa musí tejto podmienky dovolávať včas a písomne, zvyčajne s jedným alebo viacerými odmietnutiami od veriteľa. Ak lehota uplynie, ochrana zaniká a môže byť splatná pokuta zvyčajne vo výške 10 %.

Okrem kúpnej ceny kupujúci zvyčajne platí daň z prevodu nehnuteľnosti (alebo DPH v prípade novostavieb), notárske poplatky za prevodnú listinu a záložnú listinu a náklady na registráciu v katastri nehnuteľností. Províziu realitnej kancelárie vo všeobecnosti hradí strana, ktorá si realitného makléra najme. Presné rozdelenie je uvedené v kúpnej zmluve.

Nájomníci obytných priestorov požívajú rozsiahlu zákonnú ochranu vrátane ochrany pred ukončením zmluvy a zvýšením nájomného. V prípade komerčných priestorov zákon rozlišuje medzi „maloobchodnými obchodnými priestormi“ (ako sú obchody a pohostinstvo s vlastnými pravidlami pre dobu trvania a ukončenie zmluvy) a „inými obchodnými priestormi“ (ako sú kancelárie s podstatne menšou ochranou). Uplatniteľný režim silne určuje postavenie každej strany.

Nie. V prípade regulovaných obytných priestorov sa na ročné zvýšenie nájomného vzťahujú zákonné maximálne limity stanovené vládou. V súkromnom sektore majú strany väčšiu slobodu, ale často sa uplatňujú zmluvné doložky o indexácii a v posledných rokoch aj zákonné limity. Za určitých okolností môže nájomca požiadať o preskúmanie navrhovaného zvýšenia nájomným súdom alebo súdom.

Vecné bremeno je vecné bremeno na jednej nehnuteľnosti (služobnom pozemku) v prospech inej nehnuteľnosti (dominantnom pozemku), napríklad právo prechodu. Vecné bremeno vzniká zriadením prostredníctvom notárskej zápisnice a registráciou v katastri nehnuteľností alebo premlčaním. Jeho obsah a rozsah vyplývajú predovšetkým zo zriadovacej listiny.

Rozhodnutia združenia vlastníkov domov môžu byť za určitých okolností zrušené alebo neplatné, napríklad ak sú v rozpore so zmluvou o rozdelení, predpismi alebo normami primeranosti a spravodlivosti. Vlastník môže požiadať okresný súd o zrušenie rozhodnutia v krátkej zákonnej lehote. Konanie možno začať aj v súvislosti s odloženým výživným alebo správou rezervného fondu.

Nájomná zmluva o pozemku dáva právo užívať a užívať pozemok inej strany za pozemkový poplatok (kánon). Stavebné právo naopak dáva právo vlastniť budovy, stavby alebo výsadby v, na alebo nad pozemkom inej strany, oddelene od vlastníctva samotného pozemku. Obe sú nezávislé vlastnícke práva k nehnuteľnostiam, vytvorené notárskou zápisnicou, ktoré možno previesť alebo zaťažiť.

Prenajímateľ nemôže vysťahovať nájomcu z vlastnej iniciatívy; je potrebný súdny rozsudok. Konanie sa zvyčajne začína predvolaním na zrušenie nájomnej zmluvy a vysťahovanie, napríklad z dôvodu nedoplatkov na nájomnom. Ak súd žalobe vyhovie, vysťahovanie sa môže vykonať s pomocou súdneho exekútora. V naliehavých prípadoch je niekedy možné konanie o predbežnom opatrení.

Pri komerčných nehnuteľnostiach sú stávky vysoké a právne, daňové a štrukturálne aspekty sú zložité. Dôkladné preskúmanie mapuje riziká, ako sú existujúce nájomné zmluvy, vecné bremená, verejnoprávne obmedzenia, kontaminácia pôdy a obmedzenia územného plánu. Identifikáciou týchto rizík pred podpisom môže kupujúci upraviť cenu, podmienky alebo záruky, alebo sa rozhodnúť odstúpiť od transakcie.

Výbor pre investície (VvE) sa okrem iného musí stretávať každoročne, udržiavať rezervný fond na väčšiu údržbu a poistiť budovu. Od roku 2018 platí zákonný minimálny príspevok do rezervného fondu. Ak kupujete byt, vždy sa informujte o jeho finančnom stave a zápisnici zo zasadnutí VvE.

Ak predávajúci zatají vadu, o ktorej vie a ktorá bráni bežnému užívaniu nehnuteľnosti, môže byť zodpovedný aj napriek klauzule „kúpené tak, ako bolo videné“. Kupujúci môže požadovať opravu, kompenzáciu alebo v závažných prípadoch odstúpenie od kúpy. Včasné oznámenie vady je nevyhnutné.

Podnájom je zvyčajne povolený len so súhlasom prenajímateľa a nájomná zmluva ho často výslovne zakazuje. Nezákonný podnájom môže viesť k ukončeniu nájmu a povinnosti odovzdať akýkoľvek zisk. Obce tiež často ukladajú vlastné pravidlá pre krátkodobé prenájmy.

Pri nájme pozemku môžete užívať pozemok niekoho iného za platenie pravidelného poplatku (kánon), zatiaľ čo stavebné právo vás robí vlastníkom budovy alebo stavby na alebo v pozemku niekoho iného. Obe sú vlastnícke práva ustanovené pred notárom a zapísané v katastri nehnuteľností.

Súkromný kupujúci nehnuteľnosti má po doručení podpísanej kúpnej zmluvy trojdňovú zákonnú lehotu na rozmyslenie a následne môže od zmluvy odstúpiť bez udania dôvodu. Okrem toho odkladacia podmienka, napríklad pri financovaní, ponúka východisko v dohodnutej lehote.