Realitný právnik v Holandsku: čo robí vastgoedadvocaat

Holandský právnik v oblasti nehnuteľností , vastgoedadvocaat, je právnik, ktorý koná za jednu stranu v majetkovej veci: kontroluje a rokuje o kúpnej zmluve, vykonáva právne prešetrenie nehnuteľnosti a vedie konanie v prípade sporu. To je odlišná funkcia od notára občianskeho práva (notaris), ktorý vyhotovuje prevodnú listinu a musí zostať nestranný medzi kupujúcim a predávajúcim, a od realitného makléra (makelaar), ktorý vyhľadáva a rokuje, ale neposkytuje žiadne právne poradenstvo. Iba právnik má voči vám výhradnú povinnosť.

Čo robí realitný advokát, čo notár a realitný maklér nie

Holandské transakcie s nehnuteľnosťami zahŕňajú troch odborníkov s naozaj odlišnými mandátmi a ich zámena je najčastejším dôvodom, prečo kupujúci objaví problém príliš neskoro. Notár je verejný činiteľ vymenovaný kráľovským dekrétom. Notár vypracuje a podpíše listinu o prevode nehnuteľnosti (akte van levering) a hypotekárnu listinu (hypotheekakte), zaregistruje ich v katastri nehnuteľností (Kadaster), skontroluje vlastníctvo a všetky registrované ťarchy a spravuje kúpnu cenu prostredníctvom účtu tretej strany. Notár je povinný informovať obe strany a nemôže sa postaviť na žiadnu stranu, čo znamená, že vám povie, čo klauzula hovorí, ale nepovie vám, či by ste ju mali akceptovať.

Realitný maklér pracuje pre toho, kto ho najal. Predávajúci maklér má povinnosti voči predávajúcemu, nie voči vám, a kupujúci maklér radí skôr ohľadom ceny, stavu a vyjednávania než o právnom riziku. Ani jeden z nich nie je oprávnený viesť konanie.

Právnik zaberá priestor medzi nimi. V holandskom vlastníckom práve to znamená preskúmanie vlastníctva a ťarch na ňom registrovaných, kontrolu plánovania a povolení, posúdenie súladu nehnuteľnosti s tým, čo bolo sľúbené, vypracovanie alebo zmenu rozhodujúcich podmienok, poradenstvo o tom, čo sa môže upustiť a s akým rizikom, a ak k tomu dôjde, vydanie oznámenia o neplnení povinností, žiadosť o predbežné opatrenie alebo podanie žaloby. Právnik je tiež jediný z týchto troch osôb, ktorý je viazaný profesijným tajomstvom a ktorý môže viesť súdny spor vo vašom mene.

Tri porovnávané role

Praktickým bodom je, že zapojenie notára nenahrádza poradenstvo. V čase, keď sa spis dostane k notárovi, je kúpna zmluva zvyčajne podpísaná a rozhodujúce podmienky uplynuli, takže okamih, kedy právnik prináša najväčšiu hodnotu, je pred podpísaním zmluvy, nie po ňom. Náš sprievodca úlohou holandského notára pri kúpe domu stanovuje, čo notár kontroluje a čo nie.

Keď potrebujete právnika špecializujúceho sa na nehnuteľnosti

Nie každá kúpa bytu si vyžaduje právnika. Štandardná kúpa nehnuteľnosti prostredníctvom vzorovej zmluvy, s bežnými podmienkami a bez nezvyčajných titulových podmienok, je zvyčajne dostatočne dobre riešená agentom a notárom. Nižšie uvedené situácie sa líšia, pretože v každej z nich je riziko skôr právne ako obchodné a náklady na chybný postup sa merajú v desiatkach tisíc eur alebo v rokoch užívania nehnuteľnosti.

Najjasnejším prípadom je komerčná nehnuteľnosť. Kúpa kancelárie, obchodu, skladu alebo viacúčelovej budovy so sebou prináša nájomné právo, stavebné právo, zodpovednosť za pôdu a životné prostredie, interakciu v oblasti DPH a dane z prevodu nehnuteľností a často aj existujúceho nájomcu, ktorého práva vás ako nového vlastníka zaväzujú. Modelová zmluva o bývaní na to jednoducho nie je stvorená.

Druhým prípadom sú developerské a renovačné projekty. Ak hodnota kúpy závisí od povolenia na výstavbu, rozšírenie alebo zmenu využitia nehnuteľnosti, je potrebné pred uzavretím zmluvy overiť plánovacie stanovisko a zmluva musí obsahovať podmienku viazanú na povolenie. Náš sprievodca environmentálnym povolením podľa zákona o životnom prostredí a plánovaní vysvetľuje, o čo je potrebné požiadať a ako dlho to trvá.

Zvyšné prípady sa riadia rovnakou logikou. Majetok nadobudnutý v rámci pozostalosti, kde musí spolupracovať viacero dedičov a dedičstvo môže byť stále nevysporiadané. Majetok držaný na základe dlhodobého prenájmu (erfpacht), kde skutočnú hodnotu nehnuteľnosti určuje nájomné za pozemky, dátumy preskúmania a všeobecné podmienky obce. Budovy rozdelené na bytové práva, kde listina o rozdelení a združenie vlastníkov nesú povinnosti, ktoré prechádzajú na vás. Kúpy kupujúcim s bydliskom v zahraničí, kde identifikácia, financovanie a interakcia holandského a zahraničného práva si vyžadujú čas. A akákoľvek transakcia, pri ktorej predávajúci nikdy nebýval v nehnuteľnosti, a preto predáva s doložkou vylučujúcou zodpovednosť za vady.

Ak kupujete ako súkromná osoba a chcete vedieť, akú ochranu máte, naše príručky o kúpe domu v Holandsku ako expat a o kúpe domu spoločne sa zaoberajú situáciami, ktoré vznikajú najčastejšie.

Kúpna zmluva: písomná forma, lehota na rozmyslenie a podmienky

Kúpna zmluva (koopovereenkomst) stanovuje cenu, dátum prevodu, čo je zahrnuté, kto znáša ktoré náklady a čo sa stane, ak ktorákoľvek zo strán neplní svoje povinnosti. Dve pravidlá holandského práva upravujú vznik predaja nehnuteľnosti súkromnému kupujúcemu a obe sú často nesprávne chápané.

Prvou je požiadavka písomnej formy. Predaj nehnuteľnosti kupujúcemu, ktorý je fyzickou osobou nekonajúcou v rámci výkonu povolania alebo podnikania, musí byť zaznamenaný písomne. Pokiaľ písomnú dohodu nepodpíšu obe strany, neexistuje žiadna vynútiteľná zmluva, bez ohľadu na to, ako pevná sa zdala byť ústna dohoda alebo výmena e-mailov. To má dvojaký význam: predávajúci môže po podaní ruky stále prijať vyššiu ponuku a kupujúci môže od zmluvy odstúpiť. Toto pravidlo sa nevzťahuje na komerčný majetok ani na kupujúceho kupujúceho v rámci podnikania, kde môže byť ústna dohoda záväzná.

Druhým je zákonná lehota na rozmyslenie. Súkromný kupujúci nehnuteľnosti má trojdňovú lehotu na rozmyslenie, ktorá plynie odo dňa nasledujúceho po odovzdaní kópie podpísanej zmluvy. Počas tejto lehoty môže kupujúci zrušiť kúpu bez udania dôvodu a bez toho, aby mu čokoľvek dlhovali. Najmenej dva z týchto dní nesmú byť sobota, nedeľa alebo všeobecne uznávaný štátny sviatok, čo v praxi často predlžuje lehotu na viac ako tri kalendárne dni. Toto právo patrí iba kupujúcemu; predávajúci nemá ekvivalent. Odstúpenie od zmluvy musí byť oznámené v tejto lehote a záleží na tom, ako to urobíte. Náš sprievodca odstúpením od kúpy nehnuteľnosti v Holandsku stanovuje možnosti, ktoré zostávajú po uplynutí lehoty na rozmyslenie.

Rozporné podmienky sú skutočnou ochranou kupujúceho

Po uplynutí lehoty na rozmyslenie je jediným spôsobom, ako odstúpiť od zmluvy bez nákladov, rozväzovacia podmienka (ontbindende voorwaarde), ktorá bola riadne dohodnutá a riadne uplatnená. Tieto podmienky nie sú implicitne stanovené zákonom: ak nie sú v zmluve, neexistujú. Medzi bežné patria podmienka financovania, ktorá kupujúcemu poskytuje stanovenú lehotu, zvyčajne štyri až šesť týždňov, na získanie ponuky hypotéky; podmienka viazaná na Národnú hypotekárnu záruku, ak sa na ňu kupujúci spolieha; podmienka stavebného prieskumu, ktorá kupujúcemu umožňuje odstúpiť od zmluvy, ak stavebná kontrola odhalí náklady na opravu presahujúce dohodnutý limit; a v prípade čohokoľvek iného ako obyčajného domu podmienka viazaná na povolenie, zmenu využitia alebo uspokojivý výsledok právneho vyšetrovania.

Uplatnenie podmienky je miesto, kde kupujúci najčastejšie strácajú svoju ochranu. Vzorové zmluvy vyžadujú, aby kupujúci informoval predávajúceho v dohodnutej lehote a v prípade podmienky financovania musel odmietnutie podložiť písomnými dôkazmi, zvyčajne ide o odmietnutia od viacerých veriteľov. Oneskorené oznámenie alebo oznámenie bez dokumentácie ponecháva zmluvu v platnosti. Prečítajte si klauzulu, zapíšte si dátum a začnite zhromažďovať dôkazy súčasne so žiadosťou o hypotéku, nie až po jej zamietnutí.

Záloha, banková záruka a pokuta za omeškanie

Štandardné vzorové kúpne zmluvy používané v Holandsku vyžadujú, aby kupujúci zaplatil zálohu na účet notára u tretej strany alebo poskytol bankovú záruku, ktorá zvyčajne dosahuje desať percent z kúpnej ceny, v lehote stanovenej v zmluve. Neurobenie tak včas je samo o sebe porušením zmluvy.

Tie isté vzorové zmluvy stanovujú, že strana, ktorá neplní svoju povinnosť po doručení oznámenia o neplnení, dlhuje druhej strane okamžite splatnú pokutu vo výške desať percent z kúpnej ceny bez toho, aby bolo dotknuté právo požadovať plnenie alebo vyššiu náhradu škody. Táto suma je zmluvná a nie zákonná, čo má dva dôsledky. Dá sa dohodnúť pred podpisom a súd má podľa Občianskeho zákonníka právomoc znížiť zmluvnú pokutu, ak by jej uplatnenie v plnom rozsahu viedlo k zjavne neprimeranému výsledku, hoci túto právomoc využíva striedmo. Ani jeden z bodov nepomôže kupujúcemu, ktorý podpísal zmluvu bez prečítania doložky.

Právna due diligence: čo vyšetrovanie v skutočnosti zahŕňa

Stavebný prieskum sa zaoberá stavbou. Právna due diligence skúma všetko, na čom stavba stojí, a všetko, čo je na nej zapísané, a je to časť procesu, ktorá sa na rýchlom trhu najčastejšie vynecháva. Východiskovým bodom je kataster nehnuteľností, ktorý zobrazuje vlastnícke právo, hranice, hypotéky a záložné práva a ťarchy zapísané na nehnuteľnosti.

Ťarchy majú niekoľko foriem a zaväzujú po sebe nasledujúcich vlastníkov. Vecné bremeno (erfdienstbaarheid) dáva susednej nehnuteľnosti právo nad vašou, napríklad právo prechodu, právo odvodnenia alebo stavebné obmedzenie. Kvalitatívna povinnosť (kwalitatieve verplichting) zaväzuje každého po sebe nasledujúceho vlastníka niečo tolerovať alebo sa zdržať. Doložka o trvalom vlastníctve (kettingbeding) zaväzuje vlastníka uložiť rovnakú povinnosť ďalšiemu kupujúcemu a je vymáhaná sankciou. Právo stavby (opstalrecht) dáva niekomu inému vlastníctvo stavieb alebo káblov na vašom pozemku, čo je bežné v prípade inžinierskych sietí alebo solárnych inštalácií. A dlhodobý nájom (erfpacht) znamená, že kupujete nájomnú zmluvu, a nie vlastnú, s pozemkovým nájomným a podmienkami pravidelného preskúmania, ktoré môžu úplne zmeniť ekonomiku nehnuteľnosti; náš sprievodca erfpachtom a dlhodobým nájmom v Holandsku vysvetľuje, ako preskúmanie funguje.

Plánovanie, povolenia a používanie

Odkedy 1. januára 2024 nadobudol účinnosť zákon o životnom prostredí a plánovaní (Omgevingswet), územné plány obcí boli zlúčené do jedného environmentálneho plánu (omgevingsplan) pre každú obec a väčšina povolení sa žiada prostredníctvom jedného environmentálneho povolenia. Praktické otázky sa nezmenili: je súčasné využitie povolené, bola každá prístavba, vikier, prestavba alebo zmena využitia vykonaná s požadovaným povolením a zodpovedá to, čo sa s nehnuteľnosťou plánuje robiť, plánu. Nepovolená prístavba nie je len papierový problém; obec môže požadovať jej odstránenie a povinnosti v oblasti presadzovania práva znamenajú, že často má len malú právomoc ju ponechať.

Popri pláne overte, či je budova pamiatkovo chránenou súčasťou mesta, či sa nachádza v chránenej mestskej krajine, či existuje predkupné právo obce registrované podľa zákona o prednostných právach obcí a či nedošlo k kontaminácii pôdy alebo azbestu v histórii. V prípade komerčnej nehnuteľnosti je potrebné samostatne overiť environmentálne povolenia, povinnosti týkajúce sa energetického štítku pre kancelárske budovy a akékoľvek licencie spojené s podnikateľským využitím.

Skryté chyby: súlad, zverejnenie a klauzuly, ktoré presúvajú riziko

Podľa holandského občianskeho zákonníka musí dodaná nehnuteľnosť zodpovedať zmluve a kupujúci môže očakávať, že nehnuteľnosť bude mať vlastnosti potrebné na bežné používanie a na akékoľvek výslovne dohodnuté špeciálne použitie. Toto je štandard zhody a je základom takmer každého sporu, ktorý vznikne po dokončení.

Na oboch stranách existujú dve povinnosti. Predávajúci má povinnosť oznámiť vady, o ktorých vie a ktoré sú relevantné pre rozhodnutie kupujúceho. Kupujúci má povinnosť prešetriť to, čo by prešetril primerane opatrný kupujúci. Ak boli porušené obe povinnosti, nevyjadrenie sa predávajúceho má vo všeobecnosti väčšiu váhu ako nepozornosť kupujúceho, ale kupujúci, ktorý ignoroval zjavné varovné znamenie, nebude úplne chránený.

Vzorové kúpne zmluvy toto riziko bežne prerozdeľujú. Klauzula o veku (ouderdomsclausule) zaznamenáva, že kupujúci akceptuje, že staršia budova nebude spĺňať súčasné stavebné normy. Klauzula o neobývaní (niet-zelfbewoningsclausule) sa používa, ak predávajúci nikdy nebýval v nehnuteľnosti, napríklad v pozostalosti alebo od investora, a obmedzuje zodpovednosť za vady, o ktorých predávajúci nemohol vedieť. Ani jedna z týchto klauzúl nechráni predávajúceho, ktorý o vade skutočne vedel a mlčal. Obe sú obchodovateľné a ich presné znenie rozhoduje o tom, kto zaplatí za strechu.

Načasovanie je po dokončení kľúčové. Kupujúci musí informovať predávajúceho o nezhode v primeranej lehote po jej zistení alebo po okamihu, keď mala byť rozumne zistená, a reklamácia uplatnená príliš neskoro zamietne len z tohto dôvodu bez ohľadu na jej opodstatnenosť. V praxi to znamená napísať predávajúcemu hneď, ako sa vada objaví, pred ukončením vyšetrovania a uchovať si dôkazy. V prípade novostavieb je situácia opäť iná, s vlastným režimom dodania a záruky; pozrite si nášho sprievodcu o chybách v novostavbách.

Komerčné nehnuteľnosti, nájomníci a právo prenájmu

Ak je nehnuteľnosť, ktorú kupujete, prenajatá, predaj nemá vplyv na nájomnú zmluvu: podľa holandského práva kúpa neruší nájomnú zmluvu, takže kupujúci vstupuje do pozície prenajímateľa a berie si k sebe budovu aj nájomcu. Vďaka tomu sa nájomná zmluva stáva súčasťou majetku a jej preskúmanie je súčasťou due diligence.

Holandské právo o nájme rozdeľuje komerčné priestory na dva režimy s výrazne odlišnými dôsledkami. Obchodné a pohostinské priestory, teda vo všeobecnosti obchody, reštaurácie, kaviarne, stánky s jedlom, hotely a remeselnícke podniky s pultom otvoreným pre verejnosť, patria pod chránený režim: nájomné zmluvy sa uzatvárajú na päť rokov plus päť rokov, dôvody na ukončenie sú obmedzené a prevažne zákonné a nájomca požíva silnú ochranu kontinuity. Kancelárie, sklady, praxe a iné obchodné priestory patria pod miernejší režim, kde sú strany oveľa voľnejšie, ale nájomca stále požíva ochranu pred vysťahovaním, ktorá mu umožňuje požiadať súd o predĺženie lehoty na vypratanie po ukončení zmluvy.

To, ktorý režim sa uplatňuje, závisí od skutočného dohodnutého použitia, nie od označenia, ktoré strany dali zmluve, a jeho nesprávne uvedenie mení hodnotu budovy. Štandardnými dokumentmi na trhu sú vzorové nájomné zmluvy ROZ, ktoré sú pre prenajímateľov priaznivé a pri rokovaniach sa výrazne menia; náš sprievodca vzorovými komerčnými nájomnými zmluvami ROZ pokrýva ustanovenia, o ktorých sa oplatí diskutovať, a naše porovnanie holandského práva v oblasti nehnuteľností a práva komerčných nájmov vysvetľuje, ako tieto dve veci vzájomne pôsobia. Pokiaľ ide o nájomcov bytových nehnuteľností, reformy, ktoré nadobudli účinnosť 1. júla 2024 a ktoré obmedzujú nájomné zmluvy na bytové nehnuteľnosti na dobu určitú a regulujú nájomné v strednej cenovej kategórii, zmenili možnosti prenajímateľa a súčasnú situáciu stanovujú práva nájomcov v Holandsku .

Práva vlastníkov bytov a spoločenstvo vlastníkov bytov

Kúpa bytu v Holandsku znamená kúpu bytového práva: podielu v budove spolu s výhradným právom užívania jednej jednotky. Čo môžete s jednotkou robiť, čo je spoločné a čo súkromné ​​a ako sa rozdeľujú náklady, to všetko je stanovené v zmluve o rozdelení (splitsingsakte) a súvisiacich pravidlách, nie v údajoch realitného makléra. Členstvo v združení vlastníkov (Vereniging van Eigenaars, VvE) nasleduje automaticky a nemožno sa ho vzdať.

Pred kúpou rozhodujú o väčšine rizika tri dokumenty: listina o rozdelení, zápisnice z valných zhromaždení za posledných niekoľko rokov a financie združenia, najmä rezervný fond a dlhodobý plán údržby. Združenie s nedostatočne financovanou rezervou a fasádou, ktorá potrebuje opravu, vyrubí schodok svojim členom a nový vlastník zaplatí. Holandské právo vyžaduje, aby združenie vlastníkov udržiavalo rezervný fond na väčšiu údržbu a buď zakladalo príspevky na dlhodobom pláne údržby, alebo si vyhradilo minimálne percento z hodnoty obnovenia stanovenej zákonom; ak združenie nerobí ani jedno, je to varovný signál.

Po kúpe sú bežné spory týkajúce sa údržby, úprav jednotky, poplatkov za služby alebo priebehu zasadnutí. Člen, ktorý sa domnieva, že rozhodnutie valného zhromaždenia je v rozpore s listinou, pravidlami alebo požiadavkami primeranosti a spravodlivosti, môže požiadať okresný súd o jeho zrušenie, ale žiadosť musí byť podaná do jedného mesiaca odo dňa, keď sa člen o rozhodnutí dozvedel alebo mohol dozvedieť, čo je veľmi krátka lehota. Náš sprievodca právami na byty podľa VvE a holandských zákonov stanovuje postup.

Náklady, daň z prevodu a druhá strana kúpnej ceny

Kúpna cena nie je nákladom na transakciu. Okrem toho sa účtujú notárske poplatky za prevodnú listinu a v prípade hypotéky aj za hypotekárnu listinu, poplatky katastrálneho úradu, poplatky akéhokoľvek kupujúceho agenta, náklady na ohodnotenie a stavebný prieskum a daň z prevodu nehnuteľností (overdrachtsbelasting), ktorá sa vyberá pri nadobudnutí nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v Holandsku.

Daň z prevodu nehnuteľnosti má rôzne sadzby v závislosti od toho, či kupujúci bude nehnuteľnosť užívať ako hlavné bývanie, alebo ju nadobúda ako investíciu alebo druhý domov. Pre mladších kupujúcich, ktorí kupujú nehnuteľnosť prvýkrát a budú v nej bývať sami, existuje oslobodenie, s výhradou vekovej hranice a maximálnej hodnoty nehnuteľnosti. Sadzby, maximálna hodnota a podmienky sú stanovené legislatívou a upravujú sa prostredníctvom ročného daňového plánu, takže platí suma platná v deň notárskeho prevodu, nie v deň kúpnej zmluvy. Predtým, ako sa zaviažete, si overte aktuálne sadzby u daňového úradu alebo u svojho daňového poradcu a majte na pamäti, že nadobudnutie novostavby nehnuteľnosti vo všeobecnosti podlieha DPH a nie dani z prevodu, s oslobodením od dane z prevodu, aby sa predišlo dvojitému zdaneniu. Náš prehľad dane z prevodu nehnuteľnosti a nákladov kupujúceho uvádza, kam jednotlivé náklady patria.

Law & More neposkytujeme poradenstvo v oblasti daňového štrukturovania. Ak transakcia ovplyvňuje daňový výsledok, napríklad voľba medzi obchodom s aktívami a obchodom s akciami pre realitnú spoločnosť, interakcia DPH a dane z prevodu nehnuteľností pri novostavbe alebo postavenie zahraničného investora, spolupracujeme s vaším daňovým poradcom a obmedzujeme sa na právnu štruktúru a zmluvu.

Keď sa veci pokazia: vymáhanie zmluvy

Väčšina majetkových sporov sa riadi jedným z malého počtu vzorcov a reakcia na každý z nich je rovnako procesnou ako vecnou záležitosťou. Ak je druhá strana v omeškaní, obvyklým prvým krokom je písomné oznámenie o omeškaní, ktorým sa poskytuje primeraná lehota na plnenie, pretože bez neho strana nie je v omeškaní a vo všeobecnosti nie je možné získať náhradu škody ani odstúpiť od zmluvy. Ak predávajúci odmietne previesť nehnuteľnosť alebo ju predal niekomu inému, možno použiť konanie o predbežnom opatrení na prinútenie k spolupráci pri prevode a v prípade potreby na registráciu predbežného zaistenia nehnuteľnosti, aby sa nemohol ďalej predať. Ak sa po dokončení objaví vada, postup je nasledovný: oznámenie, prešetrenie, kvantifikácia a potom reklamácia, v tomto poradí.

Najviac škôd spôsobujú lehoty. Lehota na rozmyslenie je niekoľko dní, podmienky na vyriešenie sú týždne, reklamačná povinnosť v prípade nesúladu je primeraná lehota od zistenia a zrušenie rozhodnutia združenia vlastníkov je jeden mesiac. Takmer každý prípad, ktorý sa nedal vyhrať, bol prehraný na základe týchto dôvodov, nie vo veci samej. Najužitočnejšia vec, ktorú môže kupujúci alebo predávajúci urobiť po zistení problému, je okamžite napísať druhej strane, v podmienkach, ktoré zachovávajú ich práva, a potom sa poradiť.

Výber a zapojenie právnika v oblasti nehnuteľností

Pred zadaním pokynu sa opýtajte na tri veci. Či právnik skutočne vykonáva skôr majetkové právo ako všeobecnú obchodnú činnosť, pretože ide o technickú oblasť a záleží na vzorových dokumentoch a trhovej praxi. Či môže konať v jazyku a časovom rámci, ktorý vaša transakcia vyžaduje, keďže rozväzovacia podmienka nečaká. A ako sú štruktúrované poplatky, hodinové alebo fixné, čo je zahrnuté a ako vyzerá odhad pre vašu vec; to by malo byť stanovené písomne ​​pred začatím prác.

Na prvé stretnutie si prineste všetko, čo máte: podrobnosti, návrh kúpnej zmluvy, výpis z katastra nehnuteľností, listinu o rozdelení a dokumenty združenia, ak ide o byt, nájomnú zmluvu, ak je nehnuteľnosť prenajatá, a všetku korešpondenciu s predávajúcim alebo realitným maklérom. Preskúmanie vykonané pred podpisom stojí zlomok ceny neskoršieho sporu a je to jediná fáza, v ktorej je ešte možné zmeniť podmienky.

Law & More Poskytuje poradenstvo kupujúcim, predávajúcim, prenajímateľom, nájomcom, združeniam vlastníkov, investorom a developerom v holandských realitných záležitostiach: kontrola a vyjednávanie kúpnych zmlúv, právna due diligence, reklamácie vád a nesúladu, dlhodobé nájmy a práva na byty, komerčné nájmy, plánovanie a povolenia a súdne spory pred občianskymi súdmi. Ak sa chystáte podpísať zmluvu alebo ste narazili na problém po jej dokončení, naši právnici v oblasti nehnuteľností preskúmajú dokumenty a stanovia možnosti. Kontaktujte nás, prosím, a preberte s nami svoju situáciu, alebo si prečítajte naše Príručky holandského práva v oblasti nehnuteľností k okolitým témam.

Časté otázky o holandskom práve v oblasti nehnuteľností