Realitný právnik
v Holandsku

Advokát špecializujúci sa na právo nehnuteľností poskytuje poradenstvo a zastupuje v súdnych sporoch všetky právne aspekty nehnuteľností: kúpa a predaj nehnuteľností, spory týkajúce sa nájmu (bytových aj komerčných), nájomné práva na pozemky a nájomné právo, stavebné právo a zmluvy, spory so združeniami vlastníkov domov (VvE), financovanie nehnuteľností, environmentálne plány a environmentálne právo a transakcie s komerčnými nehnuteľnosťami. Zastupujeme jednotlivcov, prenajímateľov, nájomcov, developerov, investorov a podniky v zložitých záležitostiach týkajúcich sa nehnuteľností.

Aplikujeme transparentnú hodinovú sadzbu 295 € bez DPH. Náklady sa líšia v závislosti od prípadu: preskúmanie a prerokovanie nájomnej zmluvy 1 000 – 2 500 €, ukončenie nájomnej zmluvy 3 000 – 6 000 €, poradenstvo pri kúpe/predaji 2 500 – 7 500 € a komplexné developerské projekty alebo spory o nehnuteľnosti môžu stáť 10 000 – 50 000 € a viac. Poskytujeme realistický odhad vopred na základe vašej konkrétnej situácie.

Nie len tak. V prípade nedoplatkov na nájomnom musíte najprv poslať písomnú žiadosť. Až po nezaplatení môžete požiadať o ukončenie nájomnej zmluvy na kantonálnom súde. Sudca posúdi, či je ukončenie opodstatnené, a môže uložiť platobné dohody. Ak je nájomca schválený, dostane lehotu na vysťahovanie (zvyčajne 4 týždne až 3 mesiace). Odopieranie prístupu bez súdneho príkazu je nezákonné. Sprevádzame právny proces od žiadosti až po vysťahovanie.

Prenajímateľ je povinný odstrániť závady, ktoré bránia užívaniu si nájmu (zatekanie, kúrenie, pleseň). Môžete: nahlásiť závady doporučeným listom, požadovať zníženie nájomného, ​​nechať si závady opraviť svojpomocne a získať náhradu nákladov alebo požiadať o ukončenie nájmu z dôvodu závažných vád. Ak je prenajímateľ nedbanlivý, môžete sa obrátiť na súd pre nájomné spory (v prípade regulovaného nájomného) alebo sa obrátiť na súd. Poradíme vám ohľadom vášho právneho postavenia a krokov, ktoré môžete podniknúť.

Zdokumentujte všetky prípady diskriminácie a nahláste ich vášmu oddeleniu ľudských zdrojov. Podľa holandského práva môžete podať sťažnosť na Holandský inštitút pre ľudské práva a požiadať o právnu pomoc na ochranu svojich práv.

Hlavné riziká: skryté vady (azbest, kontaminácia pôdy, štrukturálne chyby), trvalí nájomníci s chránenými nájomnými právami, hypotéky alebo záložné práva, ktoré zdedíte, environmentálny plán neumožňuje zamýšľané využitie, environmentálne alebo pamiatkové záväzky a nejasné hranice pozemku alebo vecné bremená. Vykonávame dôkladnú due diligence, vyjednávame záruky v kúpnej zmluve a právne chránime vaše záujmy.

Iba ak to zmluva umožňuje (napr. prostredníctvom dočasnej doložky o ukončení) alebo v prípade vyššej moci alebo závažného porušenia zmluvy zo strany prenajímateľa. V opačnom prípade vás zmluva zaväzuje na celú dobu jej trvania. Predčasné odchody bez právneho dôvodu môžu viesť k nárokom na náhradu škody zo strany prenajímateľa (zostávajúce nájomné do konca doby trvania). V prípade obchodných ekonomických problémov môžeme dohodnúť priateľské ukončenie zmluvy alebo úpravu nájomného. Pred odchodom sa vždy poraďte s odborníkom.

Komerčný nájom (290 BW) ponúka menšiu ochranu ako rezidenčný nájom (7:230 BW): žiadna ochrana nájomnej zmluvy po jej uplynutí (prenajímateľ nemusí ponúknuť predĺženie), žiadne maximálne nájomné, väčšia sloboda v zmluvných podmienkach a odlišné pravidlá ukončenia. Komerčný nájomca má však niekedy právo na kompenzáciu v prípade núteného odchodu. Rezidenčný nájom má silnú ochranu: nájomca môže predĺžiť zmluvu, reguláciu nájomného (v prípade regulovaného nájomného) a prenajímateľ môže zmluvu vypovedať iba z konkrétnych dôvodov (neplatenie, obťažovanie). Poradíme vám ohľadom príslušného režimu.

Áno, poskytujeme poradenstvo developerom a investorom v oblasti nehnuteľností pri: štrukturálnych projektoch (spoločné podniky, SPV), akvizíciách pozemkov a due diligence, výberových konaniach, stavebných a dodávateľských zmluvách, povoleniach a zmenách environmentálnych plánov, finančných zmluvách, predaji a prenájme rozvinutých projektov a sporoch počas alebo po realizácii. Naše skúsenosti v regióne Brainport s logistikou, bývaním a inžinierskymi sieťami z nás robia cenného partnera pre developerské projekty.

Spory VvE sa môžu týkať: nákladov na služby, rozhodnutí o údržbe, výkladu zmluvy o rozdelení alebo rozhodnutí týkajúcich sa vášho bytu. Postup: najprv sa pokúsite prostredníctvom konzultácie a valného zhromaždenia, potom mediácie a nakoniec súdneho konania na kantonálnom súde. Môžeme dosiahnuť zrušenie rozhodnutí, ak sú v rozpore so zákonom, zmluvou o rozdelení alebo primeranosťou. Taktiež radíme predstavenstvám VvE ohľadom zákonnosti rozhodnutí a zmlúv s dodávateľmi.

Závisí od miestnych predpisov. Mnoho obcí (Amsterdam, Rotterdam, Haag) majú prísne pravidlá: potrebné povolenia, maximálny počet dní (často 30 – 60 ročne), niekedy úplný zákaz v určitých štvrtiach. Predpisy VvE môžu tiež zakázať prenájom dovolenkových nehnuteľností. Porušenie môže viesť k pokutám až do výšky 21 750 EUR alebo administratívnym opatreniam. Poskytujeme poradenstvo v oblasti miestnych pravidiel a ustanovení VvE a pomáhame so žiadosťami o povolenia alebo námietkami proti pokutám.

Predávajúci musí nahlásiť známe vady. V prípade skrytých vád (ktoré nie sú viditeľné pri prehliadke, vyskytli sa pred dodaním) môžete v primeranej lehote po ich zistení: požadovať opravu na náklady predávajúceho, požadovať náhradu škody, požadovať zníženie ceny alebo v závažných prípadoch ukončenie kúpnej zmluvy. Poznámka: klauzula o starej stavbe („tak, ako je, kde je“) obmedzuje zodpovednosť, ale nevzťahuje sa na úmyselné alebo zámerné zatajenie. Posúdime váš prípad a v prípade potreby budeme viesť súdny spor s predávajúcim.