Realitný právnik
v Holandsku

Poradenstvo alebo postup? Požiadajte o bezplatné úvodné stretnutie.

Hodnotenie klientov Law & More on Klantenvertellen s hodnotením 9.6 z 10 (81 recenzií, k októbru 2026).

Law & More je anglicky hovoriaca právnická firma v Eindhoven a AmsterdamNaši právnici v oblasti nehnuteľností pomáhajú medzinárodným kupujúcim, predávajúcim, nájomcom, prenajímateľom a spoločnostiam s transakciami s nehnuteľnosťami, nájomnými zmluvami, výstavbou a vadami v Holandsku.

Právnik špecializujúci sa na nehnuteľnosti vám pomôže, ak hrozí, že kúpa vášho domu alebo obchodných priestorov sa nezrealizuje, alebo ak váš dodávateľ odvedie chybnú prácu. Rýchla rada je potrebná aj v prípade, že nesúhlasíte s rozhodnutím združenia vlastníkov nehnuteľností (VvE) alebo máte konflikt s nájomcom alebo prenajímateľom. Na tejto stránke si môžete prečítať, aké pravidlá platia pre kúpu, prenájom, výstavbu a vlastníctvo nehnuteľností, aké lehoty platia a ako vám pomáhame.

Ako pomáhame

V akých situáciách vám pomôže právnik špecializujúci sa na nehnuteľnosti?

Advokát špecializujúci sa na nehnuteľnosti poskytuje poradenstvo a vedenie súdnych sporov v oblasti nehnuteľností: kúpa a predaj, prenájom a nájomné právo, výstavba a rekonštrukcia a práva a povinnosti vlastníkov. Môže to byť vopred, pri príprave alebo kontrole zmlúv, alebo neskôr v prípade sporu. Môžeme vám tiež poradiť s otázkami vyplývajúcimi z nových právnych predpisov, ako sú napríklad zákony o prenájme z roku 2024.

Pracujeme pre súkromné osoby, podnikateľov, investorov, developerov projektov a správcov nehnuteľností. Právnik v oblasti nehnuteľností sa pozerá za hranice jednotlivých oblastí práva, pretože kúpa, prenájom, výstavba a susedské právo sú často prepojené. Klienti sa na nás obracajú v situáciách, ako sú:

Kupujúci alebo predávajúci chce odstúpiť od kúpnej zmluvy alebo si nárokuje pokutu vo výške 10 percent z kúpnej ceny.
Po prevode zistíte vady, ktoré mal predávajúci uviesť, ako napríklad vlhkosť, problémy so základmi alebo azbest
Zhotoviteľ dodá prácu oneskorene alebo nekvalitne, alebo pošle faktúru za dodatočnú prácu (meerwerk), o ktorú ste nepožiadali
Máte spor s nájomníkom alebo prenajímateľom ohľadom nájomného, údržby, ukončenia pracovného pomeru alebo vysťahovania
Spoločenstvo vlastníkov nehnuteľností rozhodne o údržbe alebo nákladoch, ktoré chcete zrušiť
Máte konflikt so susedmi ohľadom hranice pozemku, priestranstva alebo stromov.
Chcete kúpiť pozemok od obce alebo riadne vybaviť transakciu s nehnuteľnosťami, nájom pozemku (erfpacht) alebo právo stavby (opstalrecht).

Včasná právna pomoc od právnika špecializujúceho sa na nehnuteľnosti sa vyplatí. Po prevode alebo dokončení prác je vaša vyjednávacia pozícia často slabšia a niektoré lehoty sú krátke, napríklad jeden mesiac na napadnutie rozhodnutia združenia vlastníkov.

Na čo si treba dať pozor pri kúpe a predaji nehnuteľností?

Kúpa domu musí byť zaznamenaná písomne (článok 7:2 holandského občianskeho zákonníka). Vlastníkom sa stanete až po zapísaní notárskej zápisnice o prevode do verejných registrov katastra nehnuteľností (Kadaster) (článok 3:89 holandského občianskeho zákonníka). Väčšina sporov vzniká v týždňoch medzi podpísaním kúpnej zmluvy a prevodom.

Súkromný kupujúci nehnuteľnosti má po podpísaní trojdňovú lehotu na rozmyslenie (bedenktijd). Potom je kúpa záväzná, pokiaľ sa neuplatní následná podmienka (ontbindende voorwaarde), ako napríklad podmienka financovania. Takáto podmienka funguje iba vtedy, ak ju uplatníte včas a správnym spôsobom. Preto venujte zvýšenú pozornosť dátumom v kúpnej zmluve.

Ak si jedna strana nesplní svoje povinnosti, druhá strana jej môže doručiť oznámenie o neplnení zmluvy (ingebrekestelling) a následne požadovať plnenie, ukončenie zmluvy alebo náhradu škody. Mnohé štandardné kúpne zmluvy obsahujú pokutu vo výške 10 percent z kúpnej ceny. Súd môže túto pokutu znížiť, ak by jej uplatnenie v plnom rozsahu bolo zjavne neprijateľné (článok 6:94 holandského Občianskeho zákonníka). Právnik špecializujúci sa na nehnuteľnosti môže pred podpisom skontrolovať kúpnu zmluvu v týchto bodoch. Prečítajte si viac o ukončení kúpnej zmluvy.

Čo môžete urobiť so skrytými chybami?

Nehnuteľnosť musí mať vlastnosti, ktoré ste mali nárok očakávať podľa kúpnej zmluvy (článok 7:17 holandského Občianskeho zákonníka). Ak ich nemá, ide o nesúlad so zmluvou (non-conformiteit) a môžete predávajúceho považovať za zodpovedného.

To, či máte silné argumenty, závisí od povinnosti predávajúceho oznámiť vady (mededelingsplicht) a povinnosti kupujúceho vykonať vyšetrovanie (onderzoeksplicht). Predávajúci musí oznámiť vady, o ktorých vie. Kupujúci musí preskúmať to, čo mohol rozumne zistiť, napríklad prostredníctvom stavebného prieskumu. Klauzula o veku alebo klauzula o azbeste môže obmedziť vašu pozíciu. Právnik špecializujúci sa na nehnuteľnosti posúdi, v prípade potreby so stavebným špecialistom, či bola vada pre vás zistiteľná.

Predávajúceho musíte informovať v primeranej lehote od ich zistenia (článok 7:23 holandského Občianskeho zákonníka). Ak kupujete ako spotrebiteľ od profesionálneho predajcu, oznámenie do dvoch mesiacov je v každom prípade včasné. Reklamácia je v zásade premlčaná dva roky po tomto oznámení. Pozrite si tiež našu stránku o skrytých vadách v dome.

Čo platí, ak si kúpite pozemok od štátu?

Obec alebo iný verejný orgán, ktorý predáva pozemky, musí v zásade ponúknuť rovnaké príležitosti všetkým zainteresovaným stranám. Vyplýva to z rozsudku Najvyššieho súdu (Hoge Raad) z 26. novembra 2021 vo veci Didam (ECLI:NL:HR:2021:1778).

Úrad musí včas oznámiť svoj zámer predať a uplatniť objektívne kritériá výberu. Len ak je vopred zistené alebo sa dá rozumne predpokladať, že existuje iba jeden seriózny záujemca, môže predať v pomere jeden k jednému. Táto judikatúra má závažné dôsledky pre developerov projektov a investorov. Prečítajte si aj náš článok o zmluvách o rozvoji pozemkov.

Aké pravidlá platia pre prenájom a prenájom nehnuteľností?

Zákon o nájme v siedmej knihe holandského občianskeho zákonníka ostro rozlišuje medzi obytnými priestormi a obchodnými priestormi. Nájomca obytného priestoru má silnú istotu držby (huurbescherming): nájom sa končí iba vtedy, ak s tým nájomca súhlasí alebo ak tak rozhodne okresný súd (kantonrechter) (články 7:272 a 7:274 holandského občianskeho zákonníka).

Od 1. júla 2024 sa uplatňuje zákon o zrušení nájmu na dobu určitú (Wet vaste huurcontracten): nájomné zmluvy na obytné priestory sa v zásade uzatvárajú na dobu neurčitú. V dôsledku zákona o dostupnom nájme (Wet betaalbare huur) sa bodový systém od rovnakého dátumu uplatňuje aj na veľkú časť segmentu stredných nájmov. Od 1. júla 2023 zákon o dobrom vlastníctve nehnuteľností (Wet goed verhuurderschap) stanovil pravidlá pre každého prenajímateľa, ako napríklad maximálnu zálohu vo výške dvoch mesačných základných nájomných.

Obchodné priestory sa delia do dvoch kategórií. Obchody, reštaurácie a kaviarne a remeselné podniky spadajú pod článok 7:290 holandského občianskeho zákonníka s dobou nájmu v zásade päť plus päť rokov. Kancelárie spadajú pod článok 7:230a holandského občianskeho zákonníka s ochranou iba pred vysťahovaním. Od 1. januára 2023 musí mať kancelárska budova v zásade aj minimálne energetický štítok C; inak sa už nesmie používať ako kancelária.

Naši právnici špecializujúci sa na nájomné právo riešia spory týkajúce sa nájomných zmlúv, nájomného, vád a vysťahovania. Prečítajte si viac na našej stránke o právnikovi špecializujúcom sa na nájomné právo.

Aké sú vaše práva v oblasti výstavby, dodatočných prác a dokončenia?

V rámci stavebnej zmluvy (aanneming van werk) sa zhotoviteľ zaväzuje postaviť dielo a dodať ho (článok 7:750 holandského občianskeho zákonníka). Od 1. januára 2024 sa uplatňuje zákon o zabezpečení kvality stavieb (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Odvtedy zhotoviteľ zodpovedá po dokončení aj za vady, ktoré v tom čase neboli zistené, pokiaľ mu ich nemožno pripísať.

V prípade súkromného klienta musí zhotoviteľ poskytnúť súbor dokumentácie o dokončení (opleverdossier) (článok 7:757a holandského občianskeho zákonníka). Súkromný klient môže u notára zložiť maximálne 5 percent zmluvnej ceny ako zábezpeku na opravu nedostatkov dokončenia (článok 7:768 holandského občianskeho zákonníka). Nárok na stavebnú vadu je premlčaný najneskôr do dvadsiatich rokov od dokončenia (článok 7:761 holandského občianskeho zákonníka).

Dodatočná práca je práca mimo pôvodného zadania. Zhotoviteľ si v zásade môže účtovať zvýšenie ceny iba vtedy, ak vás na jeho potrebu včas upozornil, pokiaľ ste túto potrebu nemali pochopiť sami (článok 7:755 holandského občianskeho zákonníka). Preto zmeny vrátane ceny vždy zaznamenávajte písomne. Po dokončení zaznamenajte aj všetky viditeľné chyby v správe o dokončení.

Obchodné projekty sa často riadia štandardnými holandskými stavebnými podmienkami UAV 2012 alebo UAV-GC 2005 s vlastnými pravidlami o dodatočných prácach, dokončení a zodpovednosti dodávateľov a architektov. V prípade stavebných sporov sa môžete obrátiť na nášho právnika špecializujúceho sa na stavebné právo . Pri vývoji projektov, kde sa spája výstavba a kúpa, naši právnici špecializujúci sa na stavebné právo a právnik špecializujúci sa na nehnuteľnosti spolupracujú.

Čo upravuje združenie vlastníkov a aké práva obmedzujú vaše vlastníctvo?

Každý, kto si kúpi byt, sa stáva vlastníkom bytového práva (appartementsrecht) a automaticky členom spoločenstva vlastníkov (Vereniging van Eigenaren, VvE). Zmluva o rozdelení (splitsingsakte) a predpisy o rozdelení určujú, ktoré časti sú súkromné a ako sa rozdeľujú náklady.

Spoločenstvo vlastníkov musí každý rok vyčleniť finančné prostriedky na rozsiahlu údržbu: na základe viacročného plánu údržby alebo aspoň 0.5 percenta z hodnoty uvedenej do pôvodného stavu (článok 5:126 holandského občianskeho zákonníka). Ak nesúhlasíte s rozhodnutím schôdze, môžete požiadať okresný súd o jeho zrušenie. Túto žiadosť musíte podať do jedného mesiaca (článok 5:130 holandského občianskeho zákonníka). Právnik špecializujúci sa na nehnuteľnosti môže za vás preskúmať listinu o rozdelení a rozhodnutie. Pozrite si aj našu stránku o právnikovi špecializujúcom sa na spoločenstvo vlastníkov.

Vlastníctvo môže byť obmedzené aj právami iných osôb. Tieto práva sú zaznamenané vo verejných registroch a pri predaji prechádzajú na nového majiteľa. Pravidlá sú uvedené v Knihe 5 holandského Občianskeho zákonníka.

Nájomná zmluva o pozemku dáva právo užívať pozemok niekoho iného, zvyčajne za ročný poplatok za pozemok (kánon) (článok 5:85 holandského občianskeho zákonníka). Pri kúpe venujte pozornosť dobe trvania a dátumom kontroly.
Právo stavby dáva právo mať budovy alebo stavby na pozemku niekoho iného, na ňom alebo nad ním (článok 5:101 holandského občianskeho zákonníka), napríklad solárne panely na streche inej strany.
Vecné bremeno (erfdienstbaarheid) je ťarcha na jednom pozemku v prospech iného pozemku, ako napríklad právo prechodu (článok 5:70 holandského občianskeho zákonníka).

Susedské právo je tiež uvedené v Knihe 5. Nesmiete svojim susedom spôsobovať nezákonné obťažovanie, napríklad hlukom alebo zápachom (článok 5:37 holandského občianskeho zákonníka). Stromy musia byť v zásade vzdialené najmenej dva metre od hranice pozemku, kríky a živé ploty pol metra (článok 5:42 holandského občianskeho zákonníka). Viac informácií nájdete na našej stránke právnik pre susedské spory.

Prečo si medzinárodní klienti vyberajú Law & More?

Pracujeme pre medzinárodných klientov, expatov a zahraničné spoločnosti, ako aj pre holandských klientov. Čo to znamená v praxi:

Poradenstvo, korešpondencia a priebeh vášho prípadu vysvetlené v angličtine s holandskými právnymi termínmi tam, kde sú dôležité.
Kancelária v Eindhoven, v regióne Brainport a návštevnícke miesto v Amsterdam.
Naši zamestnanci hovoria holandsky, anglicky, nemecky, španielsky, taliansky, poľsky, rusky, arabsky a turecky, takže váš prvý kontakt a vysvetlenie vášho prípadu môže prebehnúť vo vašom vlastnom jazyku.
Sme k dispozícii od pondelka do piatku od 08:00 do 22:00 a v sobotu od 09:00 do 17:00.

Ako prebieha prípad s právnikom špecializujúcim sa na nehnuteľnosti? Law & More pokračovať?

Prípad prebieha v štyroch fázach: prijatie, poradenstvo, rokovanie a v prípade potreby konanie. V každej fáze vopred preberieme, čo budeme robiť a koľko to bude približne stáť.

1
Prívod
Na bezplatnom úvodnom stretnutí preberieme vašu situáciu a príslušné termíny. Vyžiadame si relevantné dokumenty, ako napríklad kúpnu zmluvu, nájomnú zmluvu alebo zmluvu o rozdelení nehnuteľnosti, a identifikujeme všetky zúčastnené strany.
2
Rada
Posúdime vaše práva a povinnosti a vysvetlíme vám riziká a príležitosti, ktoré máte. Naša podpora je k dispozícii v holandčine alebo angličtine.
3
Vyjednávanie
Považujeme protistranu za zodpovednú alebo jej oznámime neplnenie záväzkov a vedieme rokovania. Mnohé spory týkajúce sa nehnuteľností končia dohodami, ktoré zaznamenávame v dohode o urovnaní (vaststellingsovereenkomst).
4
súdne konanie
Ak sa nedosiahne dohoda, budeme viesť spor na okresnom súde, okresnom súde alebo v rozhodcovskom konaní a budeme vám pomáhať v skrátenom konaní (kort geding) alebo pri odvolaní.

Konania o nájomnom práve, ktoré vedú naši právnici špecializujúci sa na nájomné právo, vždy smerujú na okresný súd. Ostatné spory o nehnuteľnosti idú na okresný súd do výšky 25 000 EUR a nad túto sumu na okresný súd, kde je zastúpenie právnikom povinné. Proti rozsudku sa môžete odvolať na odvolací súd do troch mesiacov. V prípade stavebných sporov je k dispozícii arbitráž pred Arbitrážnou radou pre stavebný priemysel (Raad van Arbitrage voor de Bouw), ak to bolo dohodnuté v zmluve. Advokát špecializujúci sa na nehnuteľnosti v každom prípade posúdi, či je najlepšou cestou mediácia, arbitráž alebo súd.

Koľko stojí právnik v oblasti nehnuteľností?

Úvodné stretnutie

zdarma

bez záväzkov

Právnik, za hodinu

250 – 350 eur

bez DPH

Partner, za hodinu

300 – 400 eur

bez DPH

Jednorazové poradenské stretnutie

€300

vrátane DPH

Hodinová sadzba právnika v oblasti nehnuteľností Law & More sa pohybuje medzi 250 a 350 € bez DPH; pre partnera medzi 300 a 400 € bez DPH. Naši právnici vždy vopred prediskutujú sadzbu a odhad nákladov.

Úvodné stretnutie je bezplatné. Jednorazové poradenstvo bez ďalšej pomoci stojí 300 € vrátane DPH. Law & More nefunguje na základe právnej pomoci (toevoeging, právna pomoc financovaná štátom). Naša advokátska kancelária sídli na adrese Marconilaan 13 in Eindhoven, má návštevnícke miesto v Amsterdam a pracuje pre klientov po celom Holandsku. Prečítajte si viac na našej stránke koľko stojí právnik.

Kto rieši váš prípad?

Váš prípad rieši Ruby van Kersbergen . Viac o jej skúsenostiach si prečítajte na stránke nášho tímu.

Ktoré články vám s tým ešte pomôžu?

Hľadáme právnika špecializujúceho sa na nehnuteľnosti pre prípad nájmu v... Amsterdam regióne? Navštívte nášho právnika špecializujúceho sa na nájomné právo v Amsterdam.

Často kladené otázky

Kedy by som si mal najať právnika v oblasti nehnuteľností?

Pred podpísaním zmluvy alebo hneď ako vznikne spor o kúpu, nájom, výstavbu alebo vlastníctvo, sa poraďte s právnikom špecializujúcim sa na nehnuteľnosti. Včasné poradenstvo vám zabráni zmeškať termíny, ako je napríklad jeden mesiac na napadnutie rozhodnutia združenia vlastníkov. Okamžitá pomoc je potrebná aj v prípade, že dostanete oznámenie o omeškaní alebo predvolanie (dagvaarding).

Môžem odstúpiť od kúpnej zmluvy na dom?

Ako súkromný kupujúci máte po podpísaní trojdňovú lehotu na rozmyslenie. Potom môžete od kúpy odstúpiť iba na základe dodatočnej podmienky, ako je napríklad podmienka financovania, alebo ak predávajúci nesplní svoju povinnosť. Ak tak urobíte bez platného dôvodu, riskujete pokutu, často vo výške 10 percent z kúpnej ceny.

Zodpovedá predávajúci za vady po prevode?

To je možné, ak nehnuteľnosť nemá vlastnosti, ktoré ste mali nárok očakávať, a predávajúci o chybe vedel, ale nezverejnil ju. Zároveň ste museli sami vykonať primerané prešetrenie. O chybe písomne informujte predávajúceho čo najskôr po jej zistení.

Môže si dodávateľ jednoducho účtovať dodatočnú prácu?

Nie. Zhotoviteľ vás v zásade musí včas upozorniť, že zmena povedie k vyššej cene, pokiaľ ste to sami nemali pochopiť. Preto si zmeny a ceny vždy zaznamenajte písomne pred vykonaním prác.

Ako dlho mám na napadnutie rozhodnutia spoločenstva vlastníkov?

Musíte požiadať o zrušenie rozhodnutia okresný súd do jedného mesiaca. Táto lehota plynie odo dňa nasledujúceho po vydaní rozhodnutia alebo od okamihu, keď ste si ho mohli vziať na vedomie, ak ste neboli prítomní.

Má Law & More pracovať na základe právnej pomoci?

Nie, Law & More nefunguje na základe právnej pomoci (toevoeging, štátom financovaná právna pomoc). Pracujeme s hodinovou sadzbou, ktorú s vami vopred preberieme, a úvodné stretnutie je bezplatné.

Ako môžem preukázať vlastníctvo domu v Holandsku?

Vlastníctvo nehnuteľností sa zaznamenáva vo verejných registroch Kadaster, holandského katastra nehnuteľností. Výpis ukazuje, kto je vlastníkom nehnuteľnosti a aké hypotéky a obmedzenia sú na nej registrované; podkladovým titulom je notárska zápisnica o prevode.

Kde je najlepšie miesto na získanie právnej pomoci v majetkových záležitostiach?

Všeobecné informácie získate na bezplatnom pulte právnych služieb (Juridisch Loket). V prípade sporu o kúpu, nájomnú zmluvu, stavebné práce alebo spoločenstvo vlastníkov potrebujete právnika, ktorý preskúma vaše dokumenty. Prípady pred okresným súdom (kantonrechter), ako napríklad väčšinu sporov o nájomnú zmluvu a nárokov do 25 000 EUR, môžete viesť sami; v ostatných prípadoch pred okresným súdom je právnik povinný.

Nie ste si istí svojou pozíciou?

Dostali ste list, predvolanie alebo rozsudok? Možno už beží lehota. Zarezervujte si úvodné stretnutie alebo nám čo najskôr zavolajte. Kontakt nás na čísle 040 - 369 06 80 alebo na info@lawandmore.nl.

Naplánujte si úvodné stretnutie +31 40 369 06 80

Táto stránka poskytuje všeobecné informácie a nenahrádza rady týkajúce sa vašej konkrétnej situácie.