Čo sa podľa holandského práva považuje za renováciu
Rozumný návrh a kedy musíte spolupracovať
Rekonštrukcia počas trvania nájmu prebieha podľa primeraného návrhu podľa článku 7:220 časť 2 BW. Prenajímateľ vám predloží plán písomne; ak je návrh primeraný, musíte spolupracovať, a ak nie je, môžete ho odmietnuť. Pre samotný návrh neexistuje žiadna zákonná výpovedná lehota, čo mnohých nájomníkov prekvapuje, ale absencia konečného termínu má dvojaký význam: prenajímateľ nemôže začať s prácami na základe listu, s ktorým ste nesúhlasili. Návrh sa posudzuje podľa jeho obsahu a seriózny návrh stanovuje, čo práce zahŕňajú, prečo je potrebná vaša spolupráca, ako dlho budú trvať, koľko to bude prenajímateľa stáť, aké zvýšenie nájomného sa navrhuje a čo sa s vami stane počas trvania prác. Návrh, ktorý menuje zvýšenie nájomného bez toho, aby preukázal investíciu, ktorá za ním stojí, je ťažké posúdiť a už len z tohto dôvodu ho ťažko nazvať primeraným. povinnosti prenajímateľa Zásady, ktoré platia počas vášho nájmu, počas rekonštrukcie nezaniknú; nehnuteľnosť musí zostať obývateľná a váš pokojný pobyt musí byť rešpektovaný, pokiaľ to práce dovoľujú. S komplexmi sa zaobchádza odlišne. Ak sa rekonštrukcia týka budovy alebo bloku s najmenej desiatimi bytmi alebo obchodnými jednotkami, ktoré tvoria jednotku, článok 7:220 časť 3 BW predpokladá, že návrh je primeraný, akonáhle s ním súhlasilo najmenej sedemdesiat percent nájomníkov. Ak ste v menšine, nie ste automaticky viazaní: môžete požiadať okresný súd o rozhodnutie, že návrh je napriek tomu neprimeraný, a musíte tak urobiť do ôsmich týždňov odkedy vás prenajímateľ písomne upozorní, že bola dosiahnutá hranica sedemdesiatich percent. Ak túto lehotu premeškáte, návrh bude proti vám. Je to najprísnejšia lehota v tejto oblasti práva.Keď musí prenajímateľ namiesto toho ukončiť nájomnú zmluvu
Samotná rekonštrukcia neukončuje nájomnú zmluvu. Článok 7:220 časť 4 BW to výslovne hovorí a je to dôležité: prenajímateľ nemôže uviesť demoláciu alebo kompletnú rekonštrukciu ako dôvod, prečo vaša nájomná zmluva jednoducho skončila. Ak práce skutočne nemožno vykonať za trvania nájmu, prenajímateľ musí zmluvu vypovedať, a v prípade obydlia to znamená použitie zákonných dôvodov. Dôvodom je naliehavé vlastné užívanie podľa článku 7:274 časť 1 písm. c BW a článok 7:274 časť 3 písm. a BW potvrdzuje, že rekonštrukcia, ktorú nemožno uskutočniť bez ukončenia nájmu, sa počíta ako takéto užívanie. Môžete odmietnuť výpoveď. Prenajímateľ sa potom musí obrátiť na okresný súd, ktorý ukončí nájomnú zmluvu iba v prípade, že je naliehavosť preukázaná, ak máte k dispozícii vhodné alternatívne bývanie a po zvážení oboch strán. Súd tiež stanoví dátum, do ktorého sa musíte vysťahovať, a môže vám priznať príspevok na vaše náklady na sťahovanie. Toto je skutočná prekážka, nie formalita, a preto väčšina prenajímateľov uprednostňuje cestu rozumného návrhu. Ak k tomu dôjde, tak proces vysťahovania a pravidlá o ukončení zmluvy na dobu neurčitú stoja za prečítanie predtým, ako odpoviete. Praktický bod, ktorého sa treba držať: odmietnutie zvýšenia nájomného nie je to isté ako odmietnutie prác. Súd, ktorý je požiadaný o ukončenie vášho nájmu, skúma, či nebránite samotnej rekonštrukcii. Namietajte proti peniazom písomne, spolupracujte so stavebnými firmami a tieto dve otázky budete mať od seba oddelené.Sťahovanie počas prác a príspevok na sťahovanie
Koľko dodatočného nájomného môže rekonštrukcia ospravedlniť
Odpoveď úplne závisí od toho, do ktorého segmentu patrí vaša nehnuteľnosť, a práve tu majú staršie usmernenia kolujúce online tendenciu zavádzať. V regulovaných a stredne veľkých segmentoch je nájomné obmedzené systémom oceňovania nehnuteľností (víťazné hodnotiace body, WWS), ktorá hodnotí byt na základe podlahovej plochy, oficiálnej hodnoty WOZ, vybavenia, energetického štítku, vonkajšieho priestoru a ďalších prvkov. Vylepšenia pridávajú body, body zvyšujú maximálne primerané nájomné a prenajímateľ môže na tomto základe navrhnúť zvýšenie podľa článku 7:255 BW. Existujú dva limity. Nové nájomné nesmie nikdy prekročiť maximum, ktoré body povoľujú, takže prenajímateľ, ktorý už účtuje maximum, z práce nič nezíska. A zvýšenie sa vypočíta zo skutočnej investície: Huurcommissie uplatňuje politickú príručku, ktorá každému typu práce priraďuje predpokladanú ekonomickú životnosť, vydeľuje investíciu touto životnosťou v mesiacoch a odpočítava akúkoľvek dotáciu alebo grant, ktorý prenajímateľ dostal. Dotovaná izolácia preto podporuje oveľa menšie zvýšenie, ako naznačuje faktúra. V liberalizovanom segmente WWS nestanovuje strop nájomného a Huurcommissie nemá slovo v jeho úrovni. Namiesto toho sa riadi vaše... zmluvaAk zmluva obsahuje klauzulu o indexácii, prenajímateľ je ňou viazaný; ak obsahuje klauzulu umožňujúcu dodatočné zvýšenie po vylepšeniach, táto klauzula je základom a jej znenie určuje strop. Prenajímateľ bez zmluvného základu potrebuje váš súhlas, a ak taký nie je, musí sa obrátiť na okresný súd. Podrobnejšie informácie o ročnom mechanizme nájdete v našom článku o zvýšenie nájomného v Holandsku.V ktorom segmente sa nachádza váš domov a prečo sa zmenil v roku 2024
Od 1. júla 2024 rozdeľuje Wet betaalbare huur Holandský trh s prenájmom na tri segmenty namiesto dvoch a hranica prechádza cez skóre WWS. Do 143 bodov vrátane je samostatný byt regulovaným sociálnym bývaním. Od 144 do 186 bodov vrátane spadá do segmentu stredného trhu, ktorý bol liberalizovaný pred týmto dátumom a teraz je tiež regulovaný nájomným. Od 187 bodov je liberalizovaný a nájomné je také, na čom sa strany dohodnú. Praktické dôsledky sú značné. V dvoch kontrolovaných segmentoch nesmie nájomné prekročiť maximum, ktoré body povoľujú, a nájomca, ktorý si myslí, že počiatočné nájomné je príliš vysoké, môže požiadať komisiu pre prenájom o jeho otestovanie do šiestich mesiacov od začiatku nájmu podľa článku 7:249 BW. Prenajímatelia, ktorí prenajímajú regulovaný byt, musia pri uzatváraní zmluvy uviesť počet bodov a zodpovedajúce maximálne nájomné. Hranice bodov a maximálne nájomné s nimi spojené sú stanovené v zákone o nájomných cenách a každoročne sa indexujú; Komisia pre prenájom nehnuteľností zverejňuje výpočtový nástroj, ktorý uplatňuje platné pravidlá, a na tento nástroj, nie na číslo v článku, by ste sa mali spoľahnúť. Druhú zmenu z toho leta je ľahké prehliadnuť. Zákon o prenájme nehnuteľností Wet vaste huurcontracten, ktorý tiež nadobudol platnosť od 1. júla 2024, opäť urobil z neurčitého nájmu nehnuteľností normu pre obydlia: prenájmy na dobu určitú sú teraz výnimkou, povolenou len v prípadoch uvedených v zákone. Usmernenie, ktoré hovorí, že prenajímateľ môže jednoducho nechať dvojročnú zmluvu uplynúť, aby mohol medzi prenájmami vykonať rekonštrukciu, popisuje situáciu pred rokom 2024 a už neplatí pre väčšinu prenájmov obytných priestorov. Komerčné priestory majú úplne iný režim, ako uvádza naše porovnanie... pravidlá pre komerčný nájom a nehnuteľnosti a náš článok o vplyv zákona o komerčnom nájme na podniky stanovené.Ročné zvýšenie nájomného a termíny, ktoré o ňom rozhodujú
Popri akomkoľvek zvýšení cien pri rekonštrukcii existuje aj bežné ročné zvýšenie a tieto dve sa často navrhujú v tom istom liste. Uchovávajte ich oddelene, pretože sa riadia rôznymi pravidlami. Nájomné sa môže zvýšiť raz za dvanásťmesačné obdobie. Článok 7:252 BW vyžaduje, aby prenajímateľ predložil návrh písomne najmenej dva mesiace pred dátumom, kedy má nové nájomné nadobudnúť účinnosť, a aby uviedol aktuálne nájomné, navrhované nájomné, dátum začiatku platnosti a spôsob, akým môžete namietať. Návrh, ktorý je oneskorený alebo neobsahuje tieto údaje, je chybný a možno mu namietať už len z tohto dôvodu. Pre regulované byty je maximálne percento stanovené každý rok ministerským nariadením a líši sa podľa segmentu; pre liberalizované byty je strop stanovený v zmluve, s výhradou zákonného stropu ročného zvyšovania, ktorý zákonodarca rozšíril pre stredné a vyššie segmenty. Vyhľadajte si percento, ktoré platí pre váš segment v danom roku, namiesto toho, aby ste predpokladali, že minuloročná hodnota stále platí. Ak nesúhlasíte, oznámte to písomne pred navrhovaným dátumom začiatku platnosti. Mlčanie nie je neutrálne: návrh bez námietok nadobúda účinnosť. Ak namietate, prenajímateľ, ktorý chce zvýšenie, musí podať žiadosť na územnú komisiu (Huurcommissie), pričom článok 7:253 BW umožňuje tri mesiace od navrhovaného dátumu začiatku platnosti. Pre zvýšenie po zlepšení platí rovnaká trojmesačná lehota, ktorá začína plynúť odo dňa, keď malo navrhované nové nájomné nadobudnúť účinnosť. Ktorákoľvek strana, ktorá je nespokojná s rozhodnutím územnej komisie (Huurcommissie), má osem týždňov odo dňa odoslania rozhodnutia na to, aby predložila vec okresnému súdu podľa článku 7:262 BW; ak ani jedna strana nespokojná, má sa za to, že sa strany dohodli na rozhodnutí územnej komisie.Kde podať námietku: Huurcommissie alebo okresný súd
Výber nesprávneho súdu stráca mesiace, preto je dôležité byť presný. Súdna komisia (Huurcommissie) rozhoduje o výške nájomného v regulovaných obydliach: počiatočné nájomné, ročné zvýšenie, zvýšenie po rekonštrukcii, poplatky za služby a zníženie nájomného za chyby. Nemôže rozhodovať o výške liberalizovaného nájomného a nerozhoduje o tom, či je návrh na rekonštrukciu ako taký primeraný. Táto otázka patrí okresnému súdu, ktorý je tiež fórom pre akýkoľvek spor o liberalizovanom nájomnom, o indexačnej doložke a o ukončení nájmu. Konanie pred súdnou komisiou je zámerne prístupné. Žiadosť podávate spolu s nájomnou zmluvou, listom prenajímateľa a vašimi dôkazmi; poplatok je nízky a vráti sa strane, ktorá uspeje. Rozhodnutie zaväzuje obe strany, pokiaľ ho jedna z nich nepredloží okresnému súdu v lehote ôsmich týždňov. Bezplatné poradenstvo prvej linky je k dispozícii na súde Juridisch Loket a právnik pre nájomné právo oplatí sa poučiť, keď sa sumy alebo práce stanú značnými. Ak sa prípad dostane na súd a bude proti vám, naša poznámka o ako sa odvolať proti rozhodnutiu vysvetľuje, čo nasleduje.Jeden aktuálny problém si zaslúži pozornosť. Mnohé liberalizované nájomné zmluvy obsahujú klauzulu, ktorá umožňuje zvýšenie nájomného o infláciu plus fixné dodatočné percento. Séria holandských súdov rozhodla, že takáto klauzula môže byť podľa spotrebiteľského práva EÚ nekalou podmienkou, ak je nájomcom spotrebiteľ, čoho dôsledkom je, že celá klauzula zaniká, namiesto toho, aby sa zredukovala na prvok inflácie. Judikatúra sa stále vyvíja a výsledok závisí od použitého znenia, ale je to vážny argument a úspešne sa uplatňuje. Ak vaša zmluva obsahuje klauzulu tohto druhu, nechajte ju vyložiť v rozpore s pravidlami o neprimerané zmluvné podmienky predtým, ako zaplatíte zvýšenie.Vytvorenie súboru pred namietnutím
Spory tohto druhu sa vyhrávajú na základe dokumentov. Uschovajte si nájomnú zmluvu a všetky prílohy, návrh prenajímateľa na rekonštrukciu a špecifikáciu, listy o zvýšení nájomného s dátumami ich doručenia, vaše písomné námietky a doklad o tom, koľko ste zaplatili. Požiadajte prenajímateľa o položkový výpis investícií a dôkaz o akejkoľvek dotácii: máte právo overiť si výpočet a prenajímateľ, ktorý nepredloží tieto údaje, oslabuje svoje vlastné argumenty. Vyfotografujte nehnuteľnosť pred začatím prác a počas ich trvania a zaznamenajte si dátumy začiatku, ukončenia a ukončenia prác. Ak narušenie presahuje rámec navrhovaného, tento záznam je základom nároku na zníženie nájomného. Všeobecné body v našom sprievodcovi orientácia v holandskom práve nájmu platí aj tu a s vedomím čo môže nájomca požadovať udržiava korešpondenciu stručnú.Prenájom ako expat alebo vyslaný pracovník
Štátna príslušnosť na vyššie uvedené nemá vplyv. Ochranné ustanovenia v Knihe 7 Občianskeho zákonníka sú záväzným zákonom a nemožno ich zrušiť bez ohľadu na jazyk zmluvy a bez ohľadu na to, v akom jazyku je zmluva a čo hovorí o tom, že nájomca akceptuje budúce zvýšenie mzdy. Anglický preklad je vhodný, ale ak sa holandská a anglická verzia líšia, bude sa vykladať holandský text, preto si pred podpisom prečítajte oba. Dve situácie si vyžadujú mimoriadnu starostlivosť. Ak je ubytovanie zabezpečené prostredníctvom zamestnávateľa alebo agentúry, zistite, kto je vlastníkom nehnuteľnosti a kto je vaším prenajímateľom, pretože strana, ktorá posiela faktúry, nie je vždy stranou s povinnosťami. A ak sú bývanie a zamestnanie súčasťou tej istej zmluvy, ukončenie zamestnania môže ovplyvniť právo na pobyt; to je odlišný režim od bežného nájmu nehnuteľnosti a malo by sa to skontrolovať pred, nie po oznámení rekonštrukcie. pravidlá ročného zvýšenia Rovnakým spôsobom to uplatníte, keď zistíte, v ktorom segmente sa obydlie nachádza.Čo Law and More môcť urobiť
Náš nájom a právnici v oblasti nehnuteľností posúdiť návrhy na rekonštrukciu, overiť, či je navrhované zvýšenie opodstatnené investíciou a bodmi, viesť konania pred súdnou komisiou a okresným súdom a poradiť prenajímateľom, ako postupovať správne hneď na prvýkrát. Ak ste dostali návrh alebo zvýšenie a nie ste si istí, či je opodstatnené, pošlite nám list a nájomnú zmluvu a my vám povieme, ako na tom ste.Často kladené otázky
Prenajímatelia musia pri zvyšovaní nájomného po rekonštrukciách dodržiavať prísne zákonné postupy a nájomníci majú jasné právo napadnúť toto zvýšenie oficiálnou cestou. Výška akéhokoľvek zvýšenia závisí od skutočných nákladov, životnosti vylepšení a od toho, či je nehnuteľnosť regulovaná alebo liberalizovaná.Aké sú zákonné limity pre zvýšenie nájomného po rekonštrukcii v Holandsku?
Zvýšenie nájomného sa vypočíta vydelením investície prenajímateľa počtom mesiacov ekonomickej životnosti vylepšenia. Komisia pre prenájom zverejňuje politickú príručku, ktorá uvádza konkrétne renovačné práce a ich predpokladanú priemernú životnosť.
Do výpočtu sa započítavajú iba skutočné náklady. Ak váš prenajímateľ dostal na opatrenia zamerané na udržateľnosť dotácie alebo granty, musia sa pred výpočtom mesačného zvýšenia nájomného odpočítať od celkovej investície.
V prípade neliberalizovaných nehnuteľností nemôže nové nájomné prekročiť maximálne základné nájomné (kale huur) ani po rekonštrukciách. Tento strop poskytuje dôležitú ochranu nájomcom v regulovanom bývaní.
Ako dlho musí prenajímateľ oznámiť zvýšenie nájomného z dôvodu rekonštrukcie?
Váš prenajímateľ vám musí pred začatím akýchkoľvek prác predložiť primeraný návrh rekonštrukcie. Tento návrh musí obsahovať povahu plánovaných prác, finančné dôsledky pre prenajímateľa a navrhované zvýšenie nájomného.
Zákon nešpecifikuje presnú výpovednú lehotu pre samotný návrh. Váš prenajímateľ však nemôže jednoducho zaviesť zmeny alebo začať s prácami bez vášho predchádzajúceho súhlasu.
Ak sa s prenajímateľom dohodnete, nové nájomné nadobudne platnosť podľa dohodnutých podmienok. Ak nesúhlasíte, žiadosť o nájomné musí byť podaná Komisii pre prenájom do troch mesiacov odo dňa, kedy malo navrhované nové nájomné nadobudnúť platnosť.
Čo sa podľa holandského práva kvalifikuje ako rozsiahla rekonštrukcia odôvodňujúca zvýšenie nájomného?
Článok 7:220(2) holandského Občianskeho zákonníka definuje renováciu ako „demoláciu s náhradnou novou výstavbou alebo čiastočnú obnovu zmenou alebo prístavbou existujúcej stavby“. Práca musí viesť k zlepšeniu vášho životného štýlu.
Opatrenia udržateľnosti sa môžu kvalifikovať ako renovácie, ak spĺňajú túto definíciu. Medzi príklady patrí izolácia nehnuteľnosti, inštalácia vysokoúčinného zasklenia alebo montáž tepelného čerpadla.
Nie každá oprava alebo údržba sa považuje za renováciu. Váš prenajímateľ nemôže zvýšiť nájomné za bežnú údržbu alebo drobné opravy, ktoré len udržiavajú nehnuteľnosť v jej existujúcom stave.
Majú nájomníci nárok na odškodnenie, ak rekonštrukcie výrazne narušia ich životné podmienky?
Ak si rekonštrukcia vyžaduje dočasné presťahovanie, návrh vášho prenajímateľa musí zahŕňať dočasné alternatívne ubytovanie. Prenajímateľ musí tiež špecifikovať príspevok na sťahovanie, ktorý vám vyplatí.
Primeranosť návrhu na rekonštrukciu zahŕňa zváženie toho, ako vás práce ovplyvnia. Súd alebo komisia pre prenájom pri hodnotení návrhu posúdi, či prenajímateľ tieto narušenia primerane riešil.
Nemáte automaticky nárok na kompenzáciu za každú nepríjemnosť. Kľúčovým faktorom je, či je narušenie také závažné, že je nevyhnutné dočasné presťahovanie.
Aké postupy musia prenajímatelia dodržiavať, aby po rekonštrukcii dosiahli legitímne zvýšenie nájomného?
Váš prenajímateľ musí najprv získať váš súhlas pred vykonaním akýchkoľvek zmien v prenajatej nehnuteľnosti. Nemôže vykonávať zmeny jednostranne.
Návrh na rekonštrukciu musí byť primeraný a musí zahŕňať konkrétne záležitosti. Patria sem povaha prác, dôvody, prečo je vaša spolupráca nevyhnutná, finančné dôsledky pre prenajímateľa a navrhované zvýšenie nájomného.
Ak návrh odmietnete, váš prenajímateľ sa môže obrátiť na okresný súd, aby posúdil jeho primeranosť. V prípade liberalizovaných nehnuteľností sa prenajímatelia musia obrátiť priamo na okresný súd.
V prípade neliberalizovaných nehnuteľností sa prenajímatelia môžu obrátiť na Komisiu pre prenájom.
Môže nájomca napadnúť zvýšenie nájomného a ak áno, ako je tento proces v Holandsku právne riadený?
Máte právo odmietnuť návrh prenajímateľa na rekonštrukciu, ak sa domnievate, že je neprimeraný. Prenajímateľ nemôže pokračovať bez vášho súhlasu alebo bez rozhodnutia súdu v jeho prospech.
Ak sa nedosiahne dohoda, vy alebo váš prenajímateľ sa môžete obrátiť na Komisiu pre prenájom alebo na okresný súd. Príslušný orgán závisí od toho, či je vaša nehnuteľnosť liberalizovaná alebo neliberalizovaná.
Komisia pre prenájom alebo súd určia, či je zvýšenie nájomného opodstatnené a vypočítajú primeranú sumu. Pri tomto rozhodnutí zohľadňujú náklady prenajímateľa a ekonomickú životnosť vylepšení.
Ak súd uzná návrh za primeraný, ale vy stále odmietnete spolupracovať na samotných prácach (nielen zvýšenie nájomného), váš prenajímateľ môže vypovedať nájomnú zmluvu podľa článku 7:274(1) holandského Občianskeho zákonníka.
