Zvýšenie nájomného v Holandsku: čo si môžu účtovať prenajímatelia a čo môžu urobiť nájomníci

Takmer v každej holandskej nájomnej zmluve sa nájomné raz ročne zvýši. To, čo môže prenajímateľ požadovať a či je zvýšenie vôbec platné, závisí od toho, do ktorého z troch segmentov sa nehnuteľnosť nachádza, od toho, čo je uvedené v zmluve a od toho, či prenajímateľ dodržal krátky, ale prísny súbor formálnych náležitostí. Tento článok uvádza, do ktorého segmentu patrí vaša nájomná zmluva, ako sa vypočíta ročné maximum, čo musí obsahovať platný návrh na zvýšenie a ako ho nájomca môže napadnúť.

Tri segmenty, tri súbory pravidiel

Odkedy 1. júla 2024 nadobudol účinnosť zákon o dostupnom nájme ( Wet betaalbare huur ), holandské rezidenčné prenájmy sa delia na tri segmenty. Ktorý z nich sa uplatňuje, závisí od počtu bodov, ktoré nehnuteľnosť získa v rámci systému oceňovania nehnuteľností ( woningwaarderingsstelsel ), nie od toho, čo strany nazývajú zmluvou.

• Regulovaný, sociálny segment – najnižšie bodové pásmo. Nájomné nesmie nikdy prekročiť maximálnu sumu, ktorú body vytvárajú, a ročný nárast je obmedzený percentom, ktoré každoročne stanovuje minister.
• Stredný segment trhu (stredne veľké nájomné) – stredné pásmo. Tento segment bol prvýkrát regulovaný zákonom o dostupnom nájomnom. Má svoj vlastný maximálny nájomný a, od 1. júla 2025, jeho vlastný obmedzený ročný nárast.
• Voľný sektor (súkromný sektor, liberalizovaný) – najvyššie bodové pásmo. Neexistuje žiadna maximálna výška nájomného, ​​ale ročné zvýšenie je od roku 2021 obmedzené zákonom a toto obmedzenie bolo predĺžené do 1. mája 2029.

Hranice bodov a prahové hodnoty nájomného sa každoročne indexujú, takže segment obydlia sa môže zmeniť pri podpísaní novej zmluvy. Segment je stanovený na začiatku nájmu a v polovici zmluvy sa nemení z dôvodu zmeny prahovej hodnoty.

Ako sa vypočítava ročné maximum

Stredne trhové maximum môže byť vyššie ako maximum pre voľný sektor, čo ľudí prekvapuje, ale nie je to chyba. Vzorce sa líšia: stredne trhové maximum je viazané na kolektívny vývoj miezd plus jeden percentuálny bod, zatiaľ čo stropy pre regulovaný a voľný sektor berú do úvahy nižší vývoj cien a vývoj miezd, opäť plus jeden percentuálny bod. V roku, keď mzdy prevyšujú ceny, je stredne trhové maximum vyššia z týchto dvoch hodnôt. Zákonným základom je článok 7:248 BW, rozpracovaný v článku 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Samotné percentá sa prepočítavajú každý rok a zámerne sa tu neuvádzajú, pretože údaj uvedený v článku je v priebehu niekoľkých mesiacov zastaraný. Minister ich stanoví, zverejní ich Huurcommissie a rijksoverheid.nl a sú jediným zdrojom, na ktorý sa oplatí spoľahnúť. Všimnite si rozdielne kalendáre: v regulovanom segmente sa nové maximum vzťahuje na zvýšenia platné od 1. júla, zatiaľ čo v stredne veľkých a voľných sektoroch sa vzťahuje na kalendárny rok. Zvýšenie navrhované podľa minuloročného percenta pre dátum v novom období je nadmerné a prekročenie je vymáhateľné.

Formálne požiadavky návrhu na zvýšenie nájomného

V regulovaných a stredne veľkých segmentoch trhu k zvýšeniu nedochádza automaticky. Prenajímateľ musí podľa § 7:252 BW predložiť písomný návrh ( voorstel tot huurverhoging ) a formality sú dôležitejšie, než väčšina prenajímateľov očakáva.

• Výpovedná lehota. Návrh musí byť doručený nájomcovi najmenej dva celé mesiace pred navrhovaným dátumom účinnosti. V prípade zvýšenia k 1. júlu musí byť návrh odoslaný najneskôr do 30. apríla.
• Písomná forma. E-mail je všeobecne akceptovaný za predpokladu, že je možné predložiť potvrdenie o prevzatí.
• Obsah. Článok 7:252 BW predpisuje, čo musí návrh uvádzať: aktuálne platné nájomné, navrhovanú zmenu, nové nájomné, ktoré z toho vyplýva, a dátum, od ktorého sa má uplatňovať. Ak sa prenajímateľ odvoláva na zvýšenie závislé od príjmu, musí priložiť daňové priznanie k dani. Návrh, ktorý vynecháva jeden z týchto údajov, je chybný.
• Raz za dvanásť mesiacov. Počas prvého dvanástich mesiacov od začiatku nájmu sa nájomné môže zvýšiť maximálne raz a potom iba ku koncu každého nasledujúceho dvanástich mesiacov (článok 7:250 BW). Ak zvýšenie spočíva na zmluvnej doložke, uplatňuje sa rovnaký dvanásťmesačný interval a doložka, ktorá spôsobuje viac ako jedno zvýšenie za dvanásť mesiacov, je neplatná (článok 7:251 BW). Úzka výnimka existuje, keď sa dočasná zľava z nájomného postupne ruší (článok 7:252c BW).

Dôsledok chybného návrhu je jednoduchý a pre prenajímateľov drahý: zvýšenie nenadobudne účinnosť. Nie je znížené, opravené ani odložené zo zákona. Nájomné zostáva tam, kde bolo, a prenajímateľ musí začať odznova s ​​novým, vyhovujúcim návrhom a novou dvojmesačnou výpovednou lehotou – v praxi to často stojí celý rok indexácie. Nájomníci, ktorí už zaplatili, si môžu rozdiel nárokovať späť.

Ako a kedy nájomca namieta

Trasa závisí od segmentu a obe trasy vedú v opačných smeroch.

Regulované a stredne veľké návrhy podľa článku 7:252 BW

Nájomca pred navrhovaným dátumom účinnosti napíše prenajímateľovi, že má námietky a uvedie dôvody. Od nájomcu sa potom nevyžaduje nič ďalšie. Ak chce prenajímateľ pokračovať, je to on, kto musí požiadať komisiu pre správu nehnuteľností (Huurcommissie), aby rozhodla do šiestich týždňov od navrhovaného dátumu účinnosti (článok 7:253 BW). Ak toto obdobie uplynie, zvýšenie jednoducho nenadobudne účinnosť – to je najužitočnejšia vec, ktorú môže namietajúci nájomca vedieť.

Indexácia na základe zmluvnej doložky (stredný trh a voľný sektor)

Ak zvýšenie vyplýva z indexačnej doložky a nie z návrhu podľa článku 7:252 BW, nájomca sa obráti priamo na Huurcommissie do štyroch mesiacov odo dňa nadobudnutia účinnosti zvýšenia (článok 7:248 BW). Premeškanie tejto štvormesačnej lehoty je pre žalobu fatálne, preto ju riešte. Huurcommissie obmedzí zvýšenie na zákonné maximum, ak doložka priniesla viac.

Indexačné doložky: voľný sektor a problém neprimeraných podmienok

V stredne veľkých a voľných sektoroch neexistuje zákonné právo na ročné zvýšenie. Všetko závisí od zmluvy. Ak nájomná zmluva neobsahuje žiadnu klauzulu o zvýšení nájomného, ​​prenajímateľ nesmie nájomné každoročne zvyšovať – bodka. Ak obsahuje klauzulu stanovujúcu percento pod zákonným stropom, platí zmluvná suma. Ak stanovuje percento nad stropom, platí strop.

Nad touto zákonnou vrstvou sa nachádza európske právo na ochranu spotrebiteľa a práve tu ide o veľké peniaze. Nájomné zmluvy na nehnuteľnosti so súkromnými osobami sú spotrebiteľské zmluvy, takže sa uplatňujú pravidlá o neprijateľných podmienkach a súdy musia z vlastnej iniciatívy preskúmať ustanovenia o zvýšení nájomného.

Hlavným zdrojom je predsudok Hoge Raad z 29. novembra 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, vydaný na základe otázok položených Rechtbank. Amsterdam 11. januára 2024. Týkalo sa to veľmi bežného vzorca pre voľný sektor „indexácia spotrebiteľských cien plus prirážka“. Súd v súhrne rozhodol:

• Posudzuje sa indexačný prvok a prvok príplatku oddelene, a to aj v prípade, že sa objavujú v jednej zmluvnej vete. Slúžia rôznym účelom: jeden kompenzuje znehodnotenie meny, druhý nárast nákladov nad rámec inflácie.
• Klauzula o indexácii spotrebiteľských cien sama o sebe nie je nespravodlivá.
• Klauzula, ktorá pridáva fixný príplatok až do výšky 3 % nad rámec indexácie spotrebiteľských cien, je nie nespravodlivé, okrem osobitných okolností: finančné dôsledky sú predvídateľné, prenajímateľ má oprávnený záujem a nájomca môže vypovedať zmluvu.
• Ak je doložka o príplatku is nespravodlivé, musí sa to neuplatniť v celom rozsahuSúd ho nemusí znížiť na prijateľné 3 %. Nájomca sa vráti do situácie, v ktorej by bol bez tejto doložky, a má nárok na vrátenie preplatkov.

Dôsledky pre prenajímateľov, ktorí používajú vzorec „indexácia plus až 5 %“ alebo „plus až 7 %“, sú závažné. Príplatok sa neznižuje; mizne na celú dobu trvania nájmu a minulé príplatky sa stávajú splatnými. Pre portfóliového prenajímateľa so štandardnou šablónou je expozícia kumulatívna pre každú jednotku. Spory o príplatkoch nad 3 % pokračujú na okresných súdoch a keďže sa uplatňuje európsky štandard pre neprijateľné podmienky, možnosť podania návrhu na Súdny dvor Európskej únie nezmizla. Prenajímateľ, ktorý sa spolieha na klauzulu o príplatku, a nájomca, ktorý požaduje vrátenie sumy zaplatenej na základe takejto klauzuly, by si mali pred prijatím rozhodnutia overiť, aký je stav judikatúry.

Dôležité sú dva nuansy. Rozhodnutie sa týka klauzuly , nie stropu: ani spravodlivá klauzula nemôže priniesť viac, ako je zákonný strop platný pre daný rok. A nespravodlivá klauzula sa nenapraví tým, že prenajímateľ účtuje menej, ako povoľuje; testuje sa znenie.

Zvýšenie nájomného po rekonštrukcii alebo vylepšení

Zvýšenie po vykonaných prácach sa líši od ročného zvýšenia a nepodlieha ročnému percentuálnemu stropu. Väčšinu sporov rozhoduje rozdiel medzi vylepšením a údržbou : fyzické zmeny alebo prístavby, ktoré zvyšujú pôžitok z obydlia – vstavané spotrebiče, nové vybavenie kúpeľne, izolácia a iné energetické opatrenia – môžu zvýšenie odôvodniť. Výmena a oprava nie, pretože udržiavanie nehnuteľnosti v dobrom stave je to, čo nájomné už pokrýva.

Ak chce prenajímateľ zrekonštruovať obývaný byt, článok 7:220 BW vyžaduje primeraný návrh : písomný balík s uvedením prác, narušenia, akejkoľvek kompenzácie a navrhovaného nového nájomného. Nájomca, ktorý odmietne primeraný návrh, môže byť k tomu donútený; nájomca, ktorý čelí neprimeranému návrhu, nie.

Ak sa strany nedohodnú na dôsledkoch pre nájomné, ktorákoľvek z nich môže požiadať Huurcommissie, aby do troch mesiacov od dokončenia prác rozhodla o primeranosti navrhovaného zvýšenia. Huurcommissie vyšle vyšetrovateľa, overí, či práce skutočne predstavujú zlepšenie, a porovná zvýšenie so skutočne vynaloženými nákladmi. Táto cesta existuje v regulovanom aj strednom segmente trhu (článok 7:255 BW), ako aj vo voľnom sektore (článok 7:255a BW), hoci vo voľnom sektore neexistuje žiadny bodový strop, s ktorým sa má výsledok porovnávať.

Dodatočné zvýšenie závislé od príjmu

Iba v regulovanom sociálnom segmente môže prenajímateľ navrhnúť vyššie zvýšenie pre domácnosti nad určitou úrovňou príjmu (článok 7:252a BW), vyjadrené ako pevná suma v eurách mesačne, a nie ako percento.

• Nad bežnou hranicou existujú dve príjmové pásma, pričom každé z nich má svoju vlastnú fixnú mesačnú sumu, a nie percento.
• Limity príjmu, mesačné sumy a referenčný rok sa stanovujú každoročne a zverejňuje ich Daňová komisia (Huurcommissie); posúdenie sa vykonáva na základe príjmu domácnosti z predchádzajúceho daňového roka, nie z aktuálneho.
• Príjem dieťaťa s trvalým pobytom, ktoré nedosiahlo vek 23 rokov, sa nezohľadňuje, ak súhrnný príjem tohto dieťaťa (verziamelinkomen) zostáva pod zverejneným limitom.
• Výnimku majú určené skupiny chronicky chorých a zdravotne postihnutých nájomníkov.

Prenajímateľ musí získať od Belastingdienst údaj o príjme a priložiť ho k návrhu. Jeho vynechanie robí návrh chybným, čo má za následok, že zvýšenie nebude úspešné. Maximálne zvýšenia sa nemôžu kumulovať: prenajímateľ si vezme buď bežné percento, alebo sumu závislú od príjmu, nie oboje. Keďže sa prahové hodnoty a sumy menia každý rok, skontrolujte tabuľku, ktorú zverejňuje Huurcommissie pre rok, v ktorom má zvýšenie nadobudnúť účinnosť.

Pokles nájomného: zrkadlový obraz a často silnejší pohyb

Nájomníci majú tendenciu uvažovať o ročnom zvýšení defenzívne, pričom lepšou otázkou je, či bolo nájomné vôbec zákonné. V regulovaných a stredne veľkých trhových segmentoch nesmie nájomné prekročiť maximum, ktoré body za obydlie produkujú. Ak áno, nájomník by nemal len odmietnuť zvýšenie, ale navrhnúť zníženie.

Postup podľa § 7:254 BW zodpovedá postupu zvýšenia nájomného. Nájomca zašle písomný návrh, v ktorom uvedie aktuálne nájomné bez nájomného, ​​navrhované nižšie nájomné, zníženie a dátum účinnosti, ktorý nemôže byť skôr ako dva celé kalendárne mesiace po odoslaní návrhu. Ak prenajímateľ odmietne alebo neodpovie, nájomca požiada o rozhodnutie komisiu pre nájomné (Huurcommissie), a musí tak urobiť do šiestich týždňov od navrhovaného dátumu zníženia. Nájomca platí existujúce nájomné až do vydania rozhodnutia.

V prípade, že body vykazujú výrazné predraženie, táto cesta má oveľa vyššiu hodnotu ako percentuálny bod indexácie a možno ju kombinovať s reklamáciou vád. Kontrola bodov by mala byť prvým krokom vždy, keď regulovaný alebo stredne veľký nájomca spochybní svoje nájomné.

Čo prenajímateľ nesmie urobiť

• Zvýšte viac ako raz za dvanásť mesiacov. Druhé zvýšenie v rámci toho istého dvanásťmesačného obdobia je neplatné (článok 7:251 BW), bez ohľadu na to, čo zmluva uvádza.
• Zvýšenie počas pevne stanoveného obdobia bez zmluvného základu. V stredne veľkých a voľných sektoroch znamená absencia indexačnej klauzuly žiadne ročné zvýšenie počas celého obdobia.
• Zvýšiť odmietnutím obnovenia. Holandský nájomný vzťah na neurčitý čas neprepadá a nemožno ho „obnoviť“ za nových podmienok podľa uváženia prenajímateľa. Ponúknutie nájomcovi možnosti voľby medzi vyšším nájomným a odchodom nie je zákonnou cestou k zvýšeniu nájmu: ukončenie nájmu vyžaduje zákonné dôvody a v prípade nesúhlasu nájomcu súdny príkaz.
• Získajte nárast prostredníctvom poplatky za službu. Zahrnutie nájomného do poplatkov za služby alebo celkovej ceny neprežije kontrolu.
• Ignorujte námietku. V regulovaných a stredne veľkých segmentoch nemôže prenajímateľ jednostranne zamietnuť námietku; jedinou možnosťou je obrátiť sa na úverovú komisiu (Huurcommissie) do šiestich týždňov.

Praktické vedenie

Pre nájomníkov. Najprv skontrolujte segment, potom výpočty a potom formality – v tomto poradí, pretože formálna chyba ruší zvýšenie bez ohľadu na percento. Naplánujte si dva termíny: v regulovanom a stredne veľkom segmente namietajte pred dátumom účinnosti a do štyroch mesiacov požiadajte stavebnú komisiu o zmluvnú indexáciu. Ak vaša nájomná zmluva vo voľnom sektore pridáva k indexácii príplatok nad 3 %, pred platbou sa poraďte s ňou. A vykonajte kontrolu bodov, aj keď sa zvýšenie zdá byť správne.

Pre prenajímateľov. Skontrolujte si svoju šablónu: doložka o príplatku vypracovaná pred rozhodnutím Hoge Raad z roku 2024 je aktívnou povinnosťou. Návrhy pošlite včas, písomne, s uvedením aktuálneho nájomného, ​​nového nájomného, ​​dátumu účinnosti a spôsobu podania námietky a uschovajte si potvrdenie o odoslaní. Priložte výpis daňového úradu o akomkoľvek zvýšení závislom od príjmu. Ak nájomca namieta, okamžite dodržte šesťtýždňovú lehotu na vydanie návrhu na zaplatenie nájomného – jej zmeškanie vás bude stáť celý rok.