Takmer každý zahraničný občan, ktorý si prenajíma nehnuteľnosť v Holandsku, platí zálohu a mnohí sa na konci nájmu obávajú, či ju ešte uvidia. Odkedy 1. júla 2023 nadobudol účinnosť zákon Wet goed verhuurderschap (Zákon o dobrom prenajímaní), pravidlá sa stali jasnejšími: existuje strop pre zálohu, lehota na jej vrátenie a povinnosť písomne vysvetliť všetko, čo bolo zadržané. Tento článok uvádza, čo zákon hovorí o zálohách, poplatkoch za služby a poplatkoch agentúre a čo môže každá strana urobiť v prípade sporu.
Záloha: koľko si môže prenajímateľ vyžiadať
Podľa všeobecných pravidiel správania v článku 2 zákona o nehnuteľnostiach (Wet goed verhuurderschap) a ustanovenia vloženého do článku 261b knihy 7 holandského občianskeho zákonníka ( Burgerlijk Wetboek ) nesmie prenajímateľ požadovať zálohu ( waarborgsom ) vyššiu ako dvojnásobok holej sumy nájomného . „Holá suma nájomného“ ( kale huur ) je nájomné za samotné ubytovanie bez poplatkov za služby, energií a akéhokoľvek príplatku za zariadenie.
Strop bol zavedený zákonom 1. júla 2023 a vyššie zálohy dohodnuté v starších zmluvách sa v praxi stále dodržiavajú. Nájomca v takejto zmluve by nemal predpokladať, že suma je nespochybniteľná. Dlho predtým, ako strop existoval, okresné súdy rušili nadmerné zálohy ako neprimeraný benefit podľa článku 264 knihy 7 holandského občianskeho zákonníka: Rechtbank Noord-Holland zrušil šesťmesačnú zálohu 5. augusta 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660) s tým, že záloha vyššia ako dvojnásobok mesačného nájomného nie je primeraná, a Rechtbank Amsterdam znížila zálohu vo výške viac ako štvormesačného nájomného na dve sumy 4. marca 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Ide o rozhodnutia prvého stupňa, nie o záväznú autoritu, a zdá sa, že zatiaľ neexistuje žiadne hlásené rozhodnutie, v ktorom by sa štandard dobrého prenajímateľa uplatnil na zálohu dohodnutú pred júlom 2023. Tento starší riadok je napriek tomu argumentom, ktorý treba uviesť.
Ak prenajímateľ požaduje viac, nájomca nemusí preplatiť preplatok, môže požadovať vrátenie preplatku a obec môže vymáhať sumu. Upozorňujeme, že „dvojmesačný depozit plus mesačný nájom vopred“ nie je trojmesačný depozit: nájomné zaplatené vopred je nájomné, nie zábezpeka. Nevratný „administratívny poplatok“ spolu s depozitom nie je vôbec povolený.
Vrátenie zálohy: dva termíny
Zákon stanovuje dve lehoty a rozdiel medzi nimi je najčastejšie nepochopený bod.
- Ak prenajímateľ nič nezráža, záloha musí byť vrátená do štrnástich dní o skončení nájmu.
- Ak prenajímateľ niečo odpočíta, obdobie je tridsať dní od konca nájmu. Dlhšie obdobie existuje preto, aby prenajímateľ mohol skontrolovať, vyčísliť a zdokumentovať odpočítateľnú sumu.
Prenajímateľ, ktorý vykonáva zrážky, musí nájomcovi písomne špecifikovať , čo sa zráža a prečo, s úplným rozpisom. Samotné tvrdenie, že „bolo zistené poškodenie“, túto povinnosť nespĺňa a jeho absencia je sama o sebe porušením. Tridsaťdňová lehota nie je oprávnením na otáľanie: prenajímateľ, ktorý ešte nevie stanoviť cenu opravy, by mal vrátiť nesporný zostatok a špecifikovať, čo zostáva sporné.
Čo sa môže a nemôže odpočítať
Povolené odpočty sú obmedzené: nezaplatené nájomné, nezaplatené poplatky za služby, poplatok za dohodnuté opatrenie energetickej hospodárnosti a škody spôsobené nájomcom. Bežné opotrebenie nespadá do zoznamu a „administratívne náklady“ nemožno odpočítať len preto, že to tak uvádza zmluva.
| Vo všeobecnosti sa môže odpočítať | Nemožno odpočítať |
|---|---|
| Dlhy na nájomnom na konci nájmu | Bežné opotrebovanie (bežné opotrebovanie): vyblednutá farba, opotrebovaný koberec, malé dierky od klincov |
| Nezaplatené poplatky za služby alebo schodok uvedený vo výročnom výkaze | Trvalé administratívne, zmluvné alebo manipulačné poplatky, ktoré nie sú viazané na skutočnú stratu |
| Dohodnutý poplatok za opatrenie energetickej hospodárnosti | Opravy, ktoré hradí prenajímateľ ako vlastník, vrátane údržby konštrukcií a exteriérov |
| Škody pripísateľné nájomcovi: popáleniny, rozbitia, škvrny, neoprávnené úpravy, ktoré neboli obnovené, odstránenie zanechaných vecí | Rekonštrukcia nehnuteľnosti len za účelom jej ďalšieho prenájmu a náklady, ktoré prenajímateľ nevie preukázať alebo ich včas písomne nešpecifikoval |
Väčšina sporov sa odohráva na hranici medzi poškodením a opotrebením. Podľa článku 218 knihy 7 Občianskeho zákonníka je nájomca zodpovedný za škodu spôsobenú chybou, ktorú možno pripísať nájomcovi, a predpokladá sa, že škoda bola takto spôsobená, s výnimkou požiaru a v prípade nehnuteľností, poškodenia exteriéru. Táto domnienka je reálna, ale funguje spolu s článkom 224 – v ktorom sa správa z inšpekcie stáva rozhodujúcou.
Správa z inšpekcie a čo sa stane, ak žiadna neexistuje
Článok 224 knihy 7 Občianskeho zákonníka stanovuje, že ak strany na začiatku nájmu vypracovali písomný popis nehnuteľnosti, nájomca ju musí vrátiť v stave, v akom je v ňom uvedený, okrem zákonných zmien a všetkého, čo sa zhoršilo starnutím alebo bežným používaním. Ak takýto popis nebol vypracovaný, predpokladá sa, že nájomca prevzal nehnuteľnosť v stave, v akom sa nachádzala na konci nájmu , s výhradou práva prenajímateľa preukázať opak.
Praktický efekt je zrejmý. S podpísanou správou o prehliadke a datovanými fotografiami môže prenajímateľ, ktorý nájde spálenú pracovnú dosku, poukázať na túto správu a preukázať zmenu. Bez nej je východiskovým bodom, že nehnuteľnosť už bola v súčasnom stave, a prenajímateľ musí túto domnienku vyvrátiť inými dôkazmi. Prenajímateľ, ktorý sa nezúčastnil obhliadky pri prehliadke, často zistí, že odpočet nie je možné udržať.
Poplatky za služby a zálohové platby
Poplatky za služby ( servicekosten ) sa platia okrem nájomného za tovary a služby spojené s užívaním nehnuteľnosti: upratovanie spoločných priestorov, správca, spoločné osvetlenie, údržba záhrady, používanie nábytku. Takmer vždy sa účtujú ako mesačná záloha ( voorschot ) a vyrovnávajú sa so skutočnými nákladmi.
Podľa článku 259 knihy 7 Občianskeho zákonníka musí prenajímateľ poskytnúť nájomcovi podrobný ročný výkaz skutočných nákladov a spôsobu ich výpočtu do šiestich mesiacov od konca kalendárneho roka – v praxi do 1. júla. Ak sa nájomná zmluva skončí v polovici roka, pokrýva uplynulú časť roka. Podľa článku 261 možno zálohu získať iba v prípade, že bol dohodnutý nový tovar alebo služby, alebo na základe výpisu, a každý výpis podporuje iba jedno zvýšenie. Článok 260 umožňuje ktorejkoľvek strane požiadať komisiu pre prenájom nehnuteľností ( Huurcommissie) o určenie splatnej sumy.
Poplatky za služby sú prenosom skutočných nákladov, nie ziskovým centrom. Niektoré položky sa vôbec nemusia účtovať ako poplatky za služby: opatrovateľské služby, ako je strava alebo alarm, a poplatky, ktoré hradí vlastník, a nie nájomca, ako napríklad daň z nehnuteľnosti. Poplatky, ktoré hradí nájomca, ako napríklad poplatok za odpad, sa môžu preniesť. Dodávka tepla sa riadi samostatne zákonom Warmtewet.
S energiami je to opäť iné. Ak má nehnuteľnosť vlastné merače, plyn, voda a elektrina sú zvyčajne zmluvne zadané nájomcom priamo alebo ich dodáva prenajímateľ a sú účtované na základe meranej spotreby; ide o poplatky za energie ( nutvoorzieningen ), nie o poplatky za služby. „Celkové“ nájomné, ktoré všetko zhrnie do jednej sumy, je možné na požiadanie rozdeliť na jeho zložky.
Nové pravidlá od 1. januára 2027
Zákon o modernizačných nákladoch na služby (Wet servicekosten) nadobúda účinnosť 1. januára 2027 spolu s predpismi o nákladoch na služby (Besluit servicekosten) a (Regeling servicekosten). Nahrádza súčasný otvorený prístup uzavretým zoznamom ôsmich kategórií účtovateľných nákladov na služby, potvrdzuje, že účtovať sa môžu iba skutočné náklady a nie zisk, a stanovuje sa, ako sa vypočítavajú. Výčet v predpisoch o nákladoch na služby (Besluit servicekosten) je vyčerpávajúci a konečné vyúčtovanie musí byť nájomcovi doručené do 1. júla nasledujúceho po kalendárnom roku, na ktorý sa vzťahuje. Verejné telocvične a bazény nie sú na zozname uvedené. Preskúmávacie právomoci komisie pre nehnuteľnosti (Huurcommissie) sa rozširujú. Pravidlá sa vzťahujú na zmluvy uzavreté od 1. januára 2027 a prenajímateľ ich môže uplatniť na existujúce nájomné zmluvy so súhlasom nájomcu.
Poplatky agentúre a zákaz dvojitého účtovania
Zákon o nehnuteľnostiach Wet goed zakazuje prenajímateľom a sprostredkovateľom účtovať si dvojité poplatky za sprostredkovanie – teda brať si poplatok od prenajímateľa aj nájomcu za tú istú transakciu. Toto pravidlo nadväzuje na staršie pravidlo v článkoch 417 a 427 knihy 7 Občianskeho zákonníka: zástupca konajúci v mene prenajímateľa nemá nárok na poplatok od nájomcu. Ak je nehnuteľnosť vedená v vlastných knihách zástupcu, nájomca by nemal platiť vôbec nič.
Nájomcovi sa nesmú účtovať zmluvné náklady a poplatok za kľúč ( sleutelgeld ). Prenajímateľ si môže účtovať poplatok za niečo, z čoho má nájomca skutočný úžitok, napríklad za menovku na dverách, a nájomca si môže od odchádzajúceho nájomcu kúpiť veci za dohodnutú cenu ( overnamekosten ), ale ani jedno z toho nie je spôsob, ako znovu zaviesť poplatok za prenájom. Nájomca riadne platí poplatok iba v prípade, že si sám najal vyhľadávacieho agenta, ktorý pracuje nezávisle od prenajímateľov a nájde ubytovanie mimo portfólia tohto agenta. Poplatky zaplatené v rozpore s týmito pravidlami je možné získať späť.
Mokrý šiel verhuurderschap za vklad
Zákon je širší než len peniaze. Článok 2 stanovuje národné pravidlá správania pre každého prenajímateľa a sprostredkovateľa prenájmu. Vyžadujú, aby prenajímateľ:
- zdržať sa diskriminácie pri výbere nájomníkov a používať transparentný výberový postup;
- zdržať sa zastrašovanie, čo zahŕňa vyhrážanie sa zadržaním opráv, prerušením služieb alebo ponechaním si zálohy s cieľom vyvíjať tlak na nájomníka;
- zaznamenať nájomnú zmluvu v písomná dohoda;
- písomne informovať nájomcu v jazyku, ktorému rozumie, o svojich práva a povinnosti — ako funguje záloha a kedy sa vráti, ako sa uhrádzajú poplatky za služby, kontaktné údaje prenajímateľa a ohlasovacie miesto obce ( informačná povinnosť). Jazyková požiadavka sa neobmedzuje len na pracovných migrantov, takže pre medzinárodného nájomcu to v praxi znamená, že informácie musia byť poskytnuté v angličtine;
- dodržiavať limit zálohy a pravidlá týkajúce sa servisných poplatkov a neúčtovať dvojité poplatky za sprostredkovanie;
- dodržiavať dodatočné pravidlá, ak je nájomcom pracovný migrant z EÚ, vrátane nájomnej zmluvy oddelenej od pracovnej zmluvy a požadovaných informácií v jazyku, ktorému pracovník rozumie.
Článok 3 vyžaduje, aby prenajímatelia a sprostredkovatelia prenajímajúci v rámci podnikania mali písomnú pracovnú metódu na predchádzanie diskriminácii v oblasti bývania a aby ju zverejnili a uplatňovali.
Mestský ohlasovací bod a presadzovanie práva
Od 1. januára 2024 musí každá obec prevádzkovať hlásny bod (hlásny bod) podľa článku 4: nízkoprahové, bezplatné a otvorené pre anonymné hlásenia o nežiaducom správaní pri prenájme. Eindhoven a Amsterdam obe prevádzkujú jeden. Správa nie je nárokom na peniaze – meldpunt nenariadi vrátenie vášho vkladu – ale spúšťa dozornú úlohu obce.
Presadzovanie sa stupňuje. Prvé porušenie zvyčajne vedie k varovaniu, v ktorom sa uvádza, že ďalšie porušenie môže viesť k pokute a zverejneniu údajov o páchateľovi. Opakované alebo závažné porušenia možno potrestať príkazom podliehajúcim penále ( last onder dvangsom ) alebo administratívnym nátlakom a pokutami. Článok 19 zákona Wet goed verhuurderschap stanovuje maximálnu pokutu štvrtej kategórie, ktorá sa zvyšuje na piatu kategóriu pre prenajímateľa, ktorý poruší to isté pravidlo znova do štyroch rokov. Suma spojená s každou kategóriou je stanovená v článku 23 holandského trestného zákonníka (Wetboek van Strafrecht) a pravidelne sa upravuje, takže aktuálna suma by sa mala čítať tam, a nie prevziať z čísla uvedeného inde. V krajnom prípade môže obec prevziať správu nehnuteľnosti. Podľa článku 5 môže tiež vyžadovať povolenie na prenájom v určených oblastiach.
Ktorou trasou sa vydať
Nájomníci a prenajímatelia si často vyberú nesprávne fórum a stratia mesiace. Tieto tri spôsoby slúžia rôznym účelom a môžu sa používať paralelne.
| Cesta | Použite to na | Čo prináša |
|---|---|---|
| Mestský ohlasovací bod | Porušenia pravidiel správania: nadmerný vklad, absencia písomnej špecifikácie, absencia ročného vyúčtovania, diskriminácia, zastrašovanie, dvojité poplatky za zastúpenie | Dohľad a presadzovanie práva vrátane upozornení a pokút. Odmeny nie sú peňažné. |
| Úrad pre správu majetku | Poplatky za služby a zálohy na energie, výška nájomného, nedostatky v údržbe a celkové nájomné | Záväzné rozhodnutie o splatnej sume, pokiaľ sa strana nepodá na súd; uplatňuje sa mierny poplatok |
| Okresný súd (kantonrechter) | Vymáhanie zálohy, náhrady škody, sporných zrážok, vrátenie nezákonných poplatkov a čohokoľvek mimo pôsobnosti Správnej komisie | Vykonateľný rozsudok o zaplatení s úrokmi a v zásade s nákladmi konania |
Ak sa pohľadávka týkajúca sa zálohy nedá vyriešiť, prejednáva sa na okresnom súde; konanie na tomto súde si nevyžaduje právnika. Spory týkajúce sa poplatkov za služby patria do pôsobnosti súdnej komisie (Huurcommissie) a sú oveľa lacnejšie: poplatok (leges) je pre nájomcu alebo inú fyzickú osobu mierna fixná suma a pre prenajímateľa alebo inú právnickú osobu podstatne vyšší. Sadzby sú stanovené ministerským nariadením a zverejnené súdnou komisiou (Huurcommissie), preto si pred podaním žiadosti overte aktuálnu sumu. Po rozhodnutí súdnej komisie môže nespokojná strana do ôsmich týždňov podať predvolanie na okresný súd ; ak predseda rozhodol sám, možno do troch týždňov podať námietku ( verzet ).
Časové limity
V prípade poplatkov za služby článok 260 knihy 7 Občianskeho zákonníka umožňuje podať žiadosť adresovanú komisii pre úvery (Huurcommissie) za maximálne dvanásť mesiacov na každú kategóriu nákladov, a to do dvadsiatich štyroch mesiacov od uplynutia lehoty, v ktorej malo byť ročné vyúčtovanie poskytnuté. Ak toto obdobie neuplynie, cesta k komisii pre úvery sa uzavrie.
Nárok na vrátenie zálohy je bežný nárok na plnenie, na ktorý sa vzťahuje päťročná premlčacia lehota v článku 307 tretej knihy Občianskeho zákonníka. Päť rokov je síce štedrá, ale náklady na omeškanie sú spojené s dôkazmi, preto požadujte platbu písomne bezodkladne; návrh tiež prerušuje premlčaciu lehotu.
Praktické vedenie
Pre nájomníkov
- Pred podpisom si overte výšku zálohy oproti dvojmesačnému nájomnému a informujte sa o akýchkoľvek zmluvných, administratívnych alebo prenájomných poplatkoch.
- Trvajte na správe o registrácii (štátny úrad) podpísané oboma stranami, urobiť datované fotografie každej miestnosti a zaznamenať odpočty meračov.
- Uschovajte si doklad o zaplatení zálohy a každej zálohy na servisný poplatok a pri odchode písomne uveďte svoju novú adresu a bankové údaje.
- Výpis poplatkov za služby za minulý rok si zapíšte do denníka 1. júla a všimnite si dvadsaťštyrimesačné obdobie.
- Ak lehota uplynie, pošlite písomnú výzvu s krátkou a jasnou lehotou na platbu; ak to neuspeje, nahláste to meldpuntu a zvážte súdne konanie.
Pre prenajímateľov
- Zosúlaďte si dokumenty: písomnú zmluvu a informačný list s uvedením zálohy, poplatkov za služby, vašich kontaktných údajov a meldpuntu – v angličtine, ak prenajímate cudzincom.
- Nikdy si neberte viac ako dvojmesačné holé nájomné za nový prenájom a prebytok nepremieňajte na poplatok.
- Vykonajte kontrolu na začiatku a na konci, písomne a najlepšie za prítomnosti nájomcu.
- Vráťte do štrnástich dní, ak si nezrážate žiadnu sumu; ak si zrážate sumu, vráťte nesporný zostatok a do tridsiatich dní pošlite úplný písomný rozpis spolu s faktúrami. Neúčtujte si opotrebenie ani bežné vymaľovanie.
- Ročný výkaz zašlite do 1. júla, rozpísaný do položiek a na základe skutočných nákladov, a pripravte sa na uzavretý zoznam, ktorý nadobudne účinnosť 1. januára 2027.
Môže prenajímateľ v Holandsku zadržať môj depozit?
Len z obmedzených dôvodov: nedoplatky na nájomnom, nezaplatené poplatky za služby, dohodnutý poplatok za energetickú účinnosť a škody, ktoré ste spôsobili nad rámec bežného opotrebenia. Akékoľvek zadržanie musí byť vysvetlené v písomnej špecifikácii s úplným rozpisom, ktorá musí byť zaslaná do tridsiatich dní od skončenia nájmu. Prenajímateľ, ktorý zadržiava bez špecifikácie alebo z dôvodu opotrebenia, porušuje zmluvu.
Akú zálohu môže prenajímateľ požadovať?
V prípade zmlúv uzavretých 1. júla 2023 alebo neskôr nie viac ako dvojnásobok holého nájomného – nájomného bez poplatkov za služby, energií a príplatkov za nábytok. Strop sa mení s výškou nájomného, nie je to pevná suma v eurách. Ak ste boli požiadaní o viac, nemusíte zaplatiť preplatok a môžete si ho uplatniť späť.
Kedy musím vrátiť svoj vklad?
Do štrnástich dní od skončenia nájmu, ak prenajímateľ nezrazí žiadnu sumu. Ak prenajímateľ zrazí sumu, lehota je tridsať dní a k zrážke musí byť priložené písomné vyhlásenie. Dlhšia lehota slúži na vyčíslenie a preukázanie zrážky, nie na odloženie platby: nesporná časť by sa mala aj tak vrátiť.
Čo ak pri mojom nasťahovaní nebola k dispozícii žiadna správa z inšpekcie?
Zákon potom predpokladá, že ste nehnuteľnosť dostali v stave, v akom bola na konci nájmu, takže prenajímateľ nemôže jednoducho tvrdiť, že škoda je vaša. Prenajímateľ môže stále dokázať opak pomocou skorších fotografií alebo dôkazov od dodávateľa, ale to je často ťažké. Ak existuje podpísaná správa o prevzatí, je to kritérium.
Môj prenajímateľ mi nikdy neposlal vyúčtovanie poplatkov za služby. Čo môžem urobiť?
Prenajímateľ musí poskytnúť položkový ročný výkaz do šiestich mesiacov od konca kalendárneho roka, teda do 1. júla. Najprv si ho vyžiadajte písomne. Ak nepríde alebo ak sa čísla zdajú byť nesprávne, môžete požiadať Huurcommissie, aby určila, čo sa má splatiť – za každú kategóriu nákladov, za obdobie maximálne dvanástich mesiacov a do dvadsiatich štyroch mesiacov od termínu na vyúčtovanie. Nedodržanie môžete tiež nahlásiť na meldpunt.
Mám sa ohľadom môjho vkladu obrátiť na stavebnú komisiu alebo na súd?
Na súd. Komisia pre bývanie rozhoduje o sporoch týkajúcich sa nájomného, údržby a poplatkov za služby; nepriznáva vrátenie zálohy. Tento nárok sa prejednáva na okresnom súde, ktorý môže vydať vykonateľný rozsudok s úrokmi. Súčasné nahlásenie prenajímateľa na súd sa často oplatí, pretože tlak na vymáhanie niekedy zabezpečí platbu bez konania.
