Krátkodobé prenájmy pre expatov, medzinárodných zamestnancov a dočasných obyvateľov zostávajú veľmi obľúbené. Zároveň sa právny rámec upravujúci tento typ prenájmu stáva čoraz prísnejším. To, čo bolo kedysi sivou zónou medzi turistickými prenájmami, krátkodobým ubytovaním a bežným rezidenčným prenájmom, bolo do roku 2026 ostro definované nedávnou legislatívou a judikatúrou.
Pre vlastníkov bytov a združenia vlastníkov domov (ZVJ) to viedlo k rastúcemu počtu sporov. Vlastníci často vnímajú krátkodobé prenájmy ako atraktívny zdroj príjmu, zatiaľ čo ZVJ čelia nepríjemnostiam, zvýšenému opotrebovaniu a poistným rizikám. Kľúčové otázky preto zostávajú rovnaké: môže ZVJ zakázať krátkodobé prenájmy a za akých podmienok? A čo znamená najnovší právny vývoj v praxi?
Čo sa v roku 2026 považuje za „krátkodobý pobyt“?
Jedným z najdôležitejších vývojov je objasnenie pojmu krátkodobý pobyt. Zatiaľ čo dočasné prenájmy na niekoľko mesiacov boli predtým často prezentované ako forma „pravidelného pobytu“, od tejto interpretácie sa do značnej miery upustilo.
V roku 2026 legislatíva a judikatúra všeobecne rozlišujú medzi tromi kategóriami. Turistické alebo rekreačné prenájmy sa zvyčajne týkajú veľmi krátkych období, často maximálne tridsať dní, zvyčajne pre striedajúcich sa hostí. Krátkodobé prenájmy sa vzťahujú na dočasné prenájmy na obmedzené obdobie, zvyčajne od jedného do šiestich mesiacov, pre špecifické cieľové skupiny, ako sú expati, študenti alebo dočasní pracovníci. Bežné rezidenčné prenájmy sa týkajú dlhodobého bývania s plnou ochranou nájomcu a skutočne trvalým rezidenčným charakterom.
Toto rozlíšenie je kľúčové, pretože krátkodobé prenájmy sa čoraz častejšie klasifikujú ako hybridná forma s komerčným charakterom, a nie ako bežné rezidenčné využitie.
Zmluva o rozdelení: právny základ v rámci združenia vlastníkov nehnuteľností
Prakticky v každom spore týkajúcom sa krátkodobého prenájmu v bytových domoch je rozhodujúci jeden dokument: listina o rozdelení. Táto listina tvorí súkromnoprávny základ HOA a má vyššiu právnu silu ako domový poriadok alebo uznesenia valného zhromaždenia.
Väčšina rozdelenia nehnuteľnosti obsahuje klauzulu o určení, v ktorej sa napríklad uvádza, že súkromná jednotka je „určená na použitie ako obydlie“. Kľúčovou právnou otázkou je, ako by sa mal vykladať pojem „používanie ako obydlie“. Holandský Najvyšší súd a niekoľko odvolacích súdov poskytli v posledných rokoch dôležité usmernenia k tejto otázke.
V judikatúre sa ustáleným princípom hovorí, že „používanie ako obydlie“ vo všeobecnosti znamená trvalý charakter. To znamená, že obyvateľ má v byte svoje hlavné bydlisko a že toto užívanie vykazuje určitý stupeň trvalosti. Ak je byt štrukturálne a opakovane prenajímaný rôznym obyvateľom, najmä za komerčné ceny a s dodatočnými službami, súdy to čoraz častejšie kvalifikujú ako využívanie na podnikateľské účely. V takýchto prípadoch sa užívanie už nepovažuje za bývanie, ale skôr za porovnateľné s prevádzkovaním hotela alebo penziónu.
Zákazy komerčného využívania a vzorové predpisy
Okrem doložky o mieste určenia obsahujú mnohé listiny o rozdelení nehnuteľnosti alebo príslušné vzorové predpisy ustanovenia zakazujúce komerčné využitie. V tejto súvislosti zohrávajú významnú úlohu najmä vzorové predpisy z roku 2017. Pri posudzovaní súladu súdy berú do úvahy nielen znenie predpisov, ale aj to, ako sa prenájom v praxi skutočne vykonáva.
Medzi relevantné faktory patrí frekvencia striedania nájomníkov, rozsah ponúkaných doplnkových služieb, ako sú upratovacie alebo bielizeňové služby, a spôsob, akým sa nehnuteľnosť predáva. Čím viac sa prenájom podobá profesionálnemu využívaniu, tým je pravdepodobnejšie, že bude považovaný za nezlučiteľný s označením ako rezidenčný.
Zvýšenie DPH a komerčná povaha krátkodobých prenájmov
Ďalším dôležitým vývojom v roku 2026 je zvýšenie sadzby DPH na krátkodobé prenájmy na 21 percent. Táto fiškálna zmena je viac než len jednoduchým zvýšením nákladov pre prenajímateľov. Posilňuje názor zákonodarcu, že krátkodobé prenájmy predstavujú skôr komerčnú službu ako bežný rezidenčný prenájom.
V sporoch medzi združeniami vlastníkov bytov a vlastníkmi bytov sa táto kvalifikácia DPH čoraz častejšie používa na podporu argumentu, že krátkodobé pobyty sa nekvalifikujú ako bežné bývanie. Hoci daňové právo a občianske právo sú formálne oddelené, ich klasifikácie sa v praxi čoraz viac zhodujú.
Pokuty a ich vymáhanie v rámci združenia vlastníkov bytov
Mnohé združenia vlastníkov bytov sa snažia vynútiť dodržiavanie zmluvy o rozdelení prostredníctvom sankcií v domovom poriadku. Kľúčovým právnym bodom v tejto súvislosti je, že domový poriadok nesmie zavádzať nové zákazy, ktoré už nemajú základ v zmluve o rozdelení.
Pokuta za krátkodobé prenájmy je platná iba vtedy, ak zmluva o rozdelení nehnuteľnosti alebo príslušné vzorové nariadenia už obsahujú zákaz komerčného využitia alebo využitia v rozpore s obytným určením. Domový poriadok môže takýto zákaz ďalej špecifikovať, ale nemôže ho rozšíriť. Toto rozlíšenie je kľúčové a často tvorí jadro súdneho konania.
Úloha obce verzus úloha združenia vlastníkov bytov
Častou mylnou predstavou je, že mestské povolenie na krátkodobý alebo turistický prenájom automaticky oprávňuje majiteľa prenajímať byt. To je nesprávne. Obce posudzujú súlad s verejným právom, najmä s bytovou legislatívou a miestnymi nariadeniami. Združenia vlastníkov nehnuteľností naopak fungujú v oblasti súkromného práva, predovšetkým s odkazom na listinu o rozdelení nehnuteľnosti a nariadenia.
Tieto systémy existujú vedľa seba. Preto je úplne možné, aby vlastník mal všetky potrebné mestské povolenia, no napriek tomu mu súd na žiadosť združenia vlastníkov nehnuteľností nariadil ukončiť krátkodobé prenájmy a zaplatiť značné pokuty. V praxi je tento rozdiel pre vlastníkov často nepríjemným prekvapením.
Riziká pre majiteľov bytov
Prenájom bytu v rozpore s pravidlami združenia vlastníkov bytov so sebou nesie značné riziká. Združenia vlastníkov bytov čoraz častejšie začínajú skrátené konania s cieľom dosiahnuť okamžitý zákaz krátkodobého prenájmu, často s vysokými dennými pokutami.
Vo výnimočných prípadoch, najmä ak ide o vážne a pretrvávajúce obťažovanie, môže byť vlastník dokonca dočasne zbavený práva užívať svoj vlastný byt. Okrem toho zohrávajú čoraz dôležitejšiu úlohu otázky poistenia. Mnohé poistky budov, ktoré majú združenia vlastníkov bytov, vylučujú krytie škôd spôsobených komerčným využívaním. V prípade požiaru alebo poškodenia vodou to môže mať ďalekosiahle finančné dôsledky nielen pre prenajímateľa, ale potenciálne aj pre združenie vlastníkov bytov ako celok.
Záver
Do roku 2026 sa možnosti krátkodobého prenájmu v rámci štruktúry združení vlastníkov nehnuteľností čoraz viac obmedzujú. Legislatíva, judikatúra a fiškálny vývoj naznačujú rovnaký smer: krátkodobé prenájmy sa čoraz viac považujú za formu komerčného využívania, ktorá nie je ľahko kompatibilná s rezidenčným označením.
Pre združenia vlastníkov bytov je nevyhnutné udržiavať svoje predpisy aktuálne, zaviesť jasné pravidlá presadzovania a konať dôsledne. Pre majiteľov bytov investovanie do krátkodobého prenájmu bez predchádzajúceho právneho posúdenia predstavuje značné riziko.
Ste účastníkom sporu ohľadom krátkodobých prenájmov v rámci vášho združenia vlastníkov bytov alebo by ste chceli vopred posúdiť, či je krátkodobé prenájom vo vašej budove povolený? Law & More radí združeniam vlastníkov bytov aj vlastníkom bytov o ich právach, povinnostiach a strategických možnostiach.
Často kladené otázky
Môže združenie vlastníkov bytov úplne zakázať krátkodobé prenájmy?
Áno, združenie vlastníkov bytov môže účinne zakázať krátkodobé prenájmy, ak to vyplýva zo zmluvy o rozdelení nehnuteľnosti. Ak listina určuje byty len na bývanie a zakazuje komerčné využívanie, súdy čoraz častejšie akceptujú, že opakované krátkodobé prenájmy nespadajú pod povolené bývanie.
Vždy sa krátkodobý pobyt kvalifikuje ako komerčné využitie?
Nie automaticky, ale v praxi sa to často stáva. Súdy posudzujú faktory, ako je frekvencia striedania nájomníkov, dĺžka pobytov, cieľová skupina a či sa ponúkajú ďalšie služby. Čím viac sa prenájom podobá profesionálnemu ubytovaniu, tým je pravdepodobnejšie, že sa považuje za komerčné využitie.
Čo ak nájomca zostane niekoľko mesiacov?
Dlhšie prenajímanie neznamená automaticky bývanie. Aj prenájom na niekoľko mesiacov sa môže kvalifikovať ako krátkodobý, ak sa byt opakovane prenajíma rôznym obyvateľom bez trvalého obytného charakteru.
Môžu samotné pravidlá ubytovania zakázať krátkodobé prenájmy?
Nie. Domový poriadok nesmie zavádzať nové obmedzenia, ktoré už nie sú zakotvené v zmluve o rozdelení nehnuteľnosti alebo v príslušných vzorových predpisoch. Môže len ďalej špecifikovať existujúce zákazy.
Má mestské povolenie prednosť pred obmedzeniami HOA?
Nie. Mestské povolenie sa týka len súladu s verejným právom. Obmedzenia združenia vlastníkov bytov sú založené na súkromnom práve a zostávajú plne vymáhateľné, aj keď sú všetky mestské povolenia platné.
Môže združenie vlastníkov nehnuteľností ukladať pokuty za krátkodobé prenájmy?
Áno, za predpokladu, že pokuta je založená na platnom zákaze v listine o rozdelení alebo nariadeniach. Súdy dôkladne skúmajú, či sú pokuty primerané a riadne odôvodnené.
Akým rizikám čelia majitelia, ak budú pokračovať v krátkodobých prenájmoch napriek námietkam?
Majitelia môžu čeliť súdnym príkazom, vysokým pokutám, dočasnej strate užívania bytu a vážnym problémom s poistným krytím.
Je pravdepodobné, že krátkodobý pobyt bude v budúcnosti opäť jednoduchší?
Súčasný legislatívny, súdny a fiškálny vývoj naznačuje opačný smer. Očakáva sa, že krátkodobé pobyty v bytových domoch budú čeliť ešte prísnejšej kontrole, a nie uvoľneniu.
