Každý, kto chce ukončiť nájomnú zmluvu na svoje obchodné priestory alebo kto čelí výpovedi zo strany prenajímateľa, musí najprv vedieť, pod aký režim nájomná zmluva spadá. Ako je uvedené v prvej časti tejto série, na obchodné priestory 7:290 (obchody, pohostinstvo, remeselné podniky) a na obchodné priestory 7:230a (kancelárie, sklady, cvičebne) sa vzťahujú zásadne odlišné pravidlá. Tento rozdiel nie je nikde taký rozhodujúci ako pri výpovedi.
V prípade komerčných priestorov podľa § 7290 môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu iba z vyčerpávajúceho počtu zákonných dôvodov a platia prísne formálne požiadavky. V prípade komerčných priestorov podľa § 7230a je prahová hodnota pre prenajímateľa oveľa nižšia: výpoveď je v zásade bez formálnych dôvodov a nevyžaduje sa žiadny dôvod. Tento článok sa zaoberá oboma situáciami.
Ukončenie komerčného priestoru 7:290
Formálne požiadavky
Ukončenie nájmu obchodného priestoru 7:290 podlieha prísnym formálnym požiadavkám. Ukončenie musí byť vykonané písomne, buď doporučeným listom, alebo príkazom súdneho exekútora. Minimálna výpovedná lehota je jeden rok. Ukončenie, ktoré nespĺňa tieto požiadavky, je neplatné a nemá žiadny právny účinok. Nájomná zmluva potom jednoducho pokračuje.
Výpoveď musí byť adresovaná nájomcovi pred koncom aktuálneho obdobia nájmu. Ak nájom ukončí zmluvu príliš neskoro, bude mu nájomná zmluva automaticky predĺžená o ďalšie obdobie.
Dôvody na výpoveď zo strany prenajímateľa
Prenajímateľ komerčných priestorov s rozlohou 7 290 m môže ukončiť zmluvu len z dôvodov, ktoré zákon vyčerpávajúco vymenúva. Na ukončenie zmluvy na konci prvého obdobia (prvých päť rokov) sa vzťahujú iba dva dôvody: nájomca sa nespráva ako dobrý nájomca (trvalo zlé nájomné podmienky) alebo prenajímateľ naliehavo potrebuje prenajatý majetok na osobné účely. Po prvom období sa pridáva tretí dôvod: zváženie záujmov prenajímateľa na ukončení zmluvy oproti záujmom nájomcu na pokračovaní zmluvy, pričom prenajímateľ musí preukázať závažný záujem.
Podrobnú diskusiu o jednotlivých dôvodoch na ukončenie a judikatúru v tejto oblasti nájdete v článku „Komerčný nájom (7:290 DCC): Ochrana a dôvody na ukončenie nájmu maloobchodných priestorov“ na inom mieste tejto webovej stránky.
Nájomca, ktorý si želá predĺžiť
Nájomca komerčných priestorov s rozlohou 7 290 m², ktorý dostane výpoveď, ale chce v nej zostať, musí písomne namietať do šiestich týždňov od doručenia výpovede. Ak tak neurobí, nájomná zmluva končí oznámeným dňom. Ak namieta, prenajímateľ musí predložiť výpoveď okresnému súdu. Nájomná zmluva končí, iba ak súd výpoveď schváli. Dovtedy zmluva zostáva v platnosti.
Ukončenie komerčného priestoru 7:230a
Hlavné pravidlo: výpoveď bez udania dôvodu
V prípade komerčných priestorov podľa § 7230a je zákon voči prenajímateľovi oveľa zhovievavejší. Nájomná zmluva sa končí jej ukončením s dodržaním výpovednej lehoty dohodnutej v zmluve alebo, ak taká nie je, zákonnej doby. Dôvod na ukončenie zmluvy sa nevyžaduje. Prenajímateľ nemusí vysvetľovať, prečo chce zmluvu ukončiť. Nájomca v zásade nemá právo na jej predĺženie.
Ochrana pred vysťahovaním: odklad prostredníctvom súdu
Hoci nájomca obchodného priestoru 7:230a nemá právo na predĺženie nájmu, má právo na ochranu pred vysťahovaním. To znamená nasledovné: po ukončení nájmu a oznámení prenajímateľa o vysťahovaní môže nájomca do dvoch mesiacov od dátumu vysťahovania požiadať okresný súd o predĺženie lehoty na vysťahovanie. Súd zvažuje záujmy oboch strán. Maximálne predĺženie je jeden rok na žiadosť, celkovo maximálne tri roky.
Ochrana pred vysťahovaním preto nie je právom na pokračovanie v užívaní nájomnej zmluvy, ale iba odkladom. Po uplynutí maximálnej doby trvania musia byť priestory vypratané.
Predčasné ukončenie a úloha možností prerušenia pracovného pomeru
V prípade komerčných priestorov podľa § 7:290 aj 7:230a môže zmluva obsahovať klauzulu o ukončení zmluvy: zmluvné ustanovenie, ktoré dáva stranám právo predčasne ukončiť nájomnú zmluvu. V prípade komerčných priestorov podľa § 7:290 musí byť takáto klauzula primeraná ochrane, ktorú zákon poskytuje nájomcovi; ustanovenie, ktoré v skutočnosti dáva prenajímateľovi právo kedykoľvek ukončiť zmluvu, môže byť v rozpore s povinným charakterom režimu.
Každý, kto používa klauzulu o ukončení zmluvy, musí dodržiavať presné procesné požiadavky: správnu dobu trvania, správnu formu (registrovanú alebo súdnou príkazom) a správny dátum ukončenia. Jeden deň oneskorene znamená, že ukončenie nemá žiadny účinok a nájomná zmluva pokračuje na ďalšie obdobie.
Taktiež je potrebné dbať na implicitné obnovenie. Ak nájomná zmluva uplynie a žiadna zo strán ju nevypovie, zmluva sa vo väčšine prípadov implicitne obnovuje na pôvodné obdobie alebo na dobu neurčitú, v závislosti od znenia zmluvy. Včas si overte, či je obnovenie potrebné.
Bežné chyby pri ukončení pracovného pomeru
V praxi sa stretávame s opakujúcimi sa chybami pri ukončení prevádzky obchodných priestorov:
- Príliš neskoré ukončenie, čím sa prekročí jednoročná výpovedná lehota a nájomná zmluva automaticky pokračuje na ďalšie obdobie.
- Výpoveď bez zákonom požadovanej formy (bežným e-mailom alebo telefonicky namiesto doporučeného listu alebo písomnosti), čím sa výpoveď stáva neplatnou.
- Ako prenajímateľ, výpoveď bez uznaného dôvodu pre komerčný priestor s rozlohou 7 290, po ktorej sa nájomca obráti na okresný súd a výpoveď sa zruší.
- Ako nájomca, nepodanie včasnej námietky proti ukončeniu zmluvy o nebytových priestoroch s rozlohou 7 290 m2, čím zaniká právo na pokračovanie.
- Zabudnutie na povinnosť dodania: aj keď je výpoveď platná, nájomca môže byť zodpovedný za škodu spôsobenú tým, že priestory neboli vrátené v zmluvne dohodnutom stave.
- V prípade obchodného priestoru 7:230a zmeškanie dvojmesačnej lehoty na podanie žiadosti o ochranu pred vysťahovaním, po ktorej toto právo definitívne zaniká.
Záver
Výpoveď z obchodných priestorov sa zdá byť jednoduchá, ale pri bližšom pohľade má nespočetné množstvo formálnych a obsahových úskalí. Či už ste nájomca alebo prenajímateľ: chyba v postupe môže viesť k pokračovaniu nájomného vzťahu, ktorý si neželáte, alebo k strate ochranných práv, ktoré ste mohli využiť. Pred odoslaním alebo prijatím výpovede si vždy v dostatočnom predstihu overte lehoty, požadovaný formulár a platný režim.
Právnici špecializujúci sa na nájomné právo Law & More Pomôžeme vám vo všetkých fázach ukončenia pracovného pomeru, od prvého listu až po akékoľvek konanie pred okresným súdom. Kontaktujte nás pre nezáväzný rozhovor.
Často kladené otázky
Aká je výpovedná lehota pre komerčné priestory?
Pre obchodné priestory podľa § 7:290 je zákonná minimálna výpovedná lehota jeden rok. Výpoveď musí byť vykonaná písomne doporučeným listom alebo príkazom súdneho exekútora. Pre obchodné priestory podľa § 7:230a sa uplatňuje lehota dohodnutá v zmluve; zákonná minimálna lehota nie je stanovená.
Môže prenajímateľ jednoducho vypovedať nájomnú zmluvu obchodu?
Nie. V prípade komerčných priestorov s rozlohou 7:290 môže prenajímateľ vypovedať zmluvu iba z dôvodov taxatívne vymenovaných v zákone, ako je naliehavá osobná potreba alebo pretrvávajúce zlé nájomné podmienky. Výpoveď bez uznaného dôvodu nemá právne účinky.
Aká je ochrana pred vysťahovaním podľa § 7:230a?
Po ukončení nájmu môže nájomca obchodného priestoru s obývacou izbou 7:230a požiadať okresný súd o predĺženie lehoty na vysťahovanie. Táto žiadosť musí byť podaná do dvoch mesiacov od oznámeného dátumu vysťahovania. Maximálne predĺženie je celkovo tri roky.
Čo je to klauzula o rozvode v nájomnej zmluve?
Klauzula o ukončení nájmu je zmluvné ustanovenie, ktoré dáva jednej alebo obom stranám právo predčasne ukončiť nájomnú zmluvu. V prípade komerčných priestorov s rozlohou 7 290 m2 musia byť takéto klauzuly v súlade s povinnou zákonnou ochranou nájomcu.
Viac z tejto série o práve komerčných nájmov
Tento článok je súčasťou našej trojdielnej série o práve komerčných nájmov. Prečítajte si aj ďalšie časti:
