Krátkodobý prenájom a Airbnb v Holandsku: právne predpisy

Krátkodobý prenájom holandského domu sa riadi prevažne verejným právom a skôr obcou než platformou. Prenájom nehnuteľnosti turistom ju vyraďuje z bytového fondu, čo zákon o bývaní z roku 2014 umožňuje obci zakázať bez povolenia, a väčšina miest pridala registračné číslo, oznamovaciu povinnosť pre každý prenájom a limit počtu nocí. Okrem toho prichádza do úvahy plán prenájmu, ktorý rozhoduje o tom, či je na danej adrese vôbec povolené využívanie domu v hotelovom štýle.

Tento článok stanovuje pravidlá krátkodobého prenájmu, ktoré platia v Holandsku: ktorý orgán čo reguluje, čo môže obec požadovať, ako funguje presadzovanie práva a čo môžete urobiť proti pokute a aká je situácia, ak ste nájomca a nie vlastník. Pravidlá združenia vlastníkov domov sú samostatnou témou, ktorou sa zaoberáme v našom článku o krátkodobom prenájme a združení vlastníkov domov.

Odkiaľ pochádzajú pravidlá

Súčasne platia štyri vrstvy pravidiel a dodržiavanie jednej neznamená nič o ostatných. Prvou je zákon o bývaní z roku 2014 (Huisvestingswet 2014), ktorý dáva obciam právomoc chrániť bytový fond a od roku 2021 aj špecifický súbor nástrojov pre turistický prenájom. Druhou je omgevingsplan, nástroj obecného plánovania podľa zákona o životnom prostredí a plánovaní, ktorý určuje povolenú funkciu nehnuteľnosti. Treťou je súkromné ​​právo: vaša nájomná zmluva, vaše hypotekárne podmienky, vaše poistenie a v bytovom dome zmluva o rozdelení a pravidlá združenia. Štvrtou je európska: nariadenie (EÚ) 2024/1028 o zbere a zdieľaní údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého prenájmu ubytovania, ktoré sa uplatňuje od 20. mája 2026 a štandardizuje registračné čísla a zdieľanie údajov platformami na celom vnútornom trhu.

Praktickým dôsledkom je, že neexistuje jediná národná odpoveď na otázku, či si môžete v Holandsku prenajať svoj domov. Odpoveď závisí od obce, adresy a vášho vlastníctva k nehnuteľnosti. Nasleduje rámec, ktorý potrebujete na to, aby ste si vo svojom prípade položili správnu otázku.

Vyradenie domu z bytového fondu

Východiskovým bodom zákona o bývaní z roku 2014 je ochrana bývania. Podľa článku 21 tohto zákona môže obecné zastupiteľstvo určiť kategórie obydlí, ktoré nemožno vyňať z bytového fondu, zlúčiť, prestavať alebo rozdeliť na samostatné jednotky bez povolenia. Ak obec využila túto právomoc vo svojom nariadení o bývaní (huisvestingsverordening), prenájom určeného domu turistom sa považuje za vyňatie z bytového fondu, pretože nehnuteľnosť už nie je k dispozícii na trvalý pobyt.

Preto je prenájom rekreačných nehnuteľností zo zákona skôr výnimkou ako právom. Obce, ktoré ho povoľujú, tak robia tak, že vo vyhláške stanovia podmienky, za ktorých sa povolenie na odstúpenie od zmluvy nevyžaduje: zvyčajne maximálny počet nocí za rok, maximálny počet hostí naraz, požiadavka, aby hostiteľ mal nehnuteľnosť ako svoje hlavné bydlisko, a povinnosť oznámiť každý prenájom. Ak nehnuteľnosť prenajmete nad rámec týchto podmienok, vrátite sa do režimu povolení a povolenie na odstúpenie od zmluvy sa v mestách s nedostatkom bývania ľahko neudeľuje.

Registračné číslo, oznámenie a povolenie

Odkedy bol v roku 2021 k zákonu o bývaní z roku 2014 pridaný zákon o turistickom prenájme rezidenčných ubytovacích zariadení, obce majú tri nástroje, ktoré môžu zahrnúť do svojich bytových nariadení, zoradené vzostupne podľa závažnosti. Prvým je registračná povinnosť: článok 23a zákona stanovuje ako trestný čin ponúkať nehnuteľnosť na turistický prenájom bez uvedenia registračného čísla v každej reklame. Číslo vydáva obec a identifikuje adresu, čo umožňuje vôbec vymáhanie práva.

Druhou je oznamovacia povinnosť: každý jednotlivý prenájom musí byť vopred nahlásený obci, aby úrad mohol spočítať využité noci. Treťou je požiadavka na povolenie na turistický prenájom, ktorú môže obec uložiť, ak to odôvodňuje tlak na bytový fond. Obec môže tieto požiadavky kombinovať a môže stanoviť maximálny počet nocí za kalendárny rok a maximálny počet hostí. Amsterdam je najprísnejším príkladom: prenájom celého domu na dovolenku je v súčasnosti obmedzený na tridsať nocí ročne s maximálne štyrmi hosťami, spolu s registračným číslom a oznámením pre každý prenájom. Tieto čísla sú stanovené v obecnom nariadení a rada ich môže zmeniť, preto si radšej overte aktuálne znenie nariadenia pre príslušnú obec, než sa spoliehať na všeobecný opis.

Platformy sú skôr súčasťou reťazca presadzovania práva než len prizerajúcimi sa osobami. Podľa európskeho nariadenia musí online platforma zabezpečiť zobrazenie registračného čísla a na požiadanie ho overiť s údajmi príslušného orgánu a musí zdieľať údaje o rezervácii s členským štátom prostredníctvom jednotného digitálneho vstupného bodu. Záznam bez platného čísla je možné odstrániť. V praxi to znamená, že číslo, ktoré obec vydá, a nie účet na platforme, robí záznam zákonným.

Umožňuje omgevingsplan toto použitie?

Registračné číslo nehovorí nič o stavebnom práve. Podľa zákona o životnom prostredí a plánovaní, ktorý 1. januára 2024 nahradil staré územné plány, má každá obec jeden územný plán, ktorý priraďuje funkcie lokalitám. Ak je funkciou bývanie (wonen), komerčný prenájom postupnému hosťovi môže predstavovať iné využitie, rovnako ako prevádzkovanie penziónu alebo hotela. Niektoré plány výslovne povoľujú obmedzenú formu rekreačného prenájmu alebo penziónu v rámci rezidenčnej funkcie; iné nie.

Ak využitie nie je vhodné, je potrebné podať žiadosť o environmentálne a stavebné povolenie na činnosť odchyľujúcu sa od plánu výstavby, o ktorom rozhoduje mestský úrad. Ide o diskrečné rozhodnutie, ktoré sa zvažuje vzhľadom na vyvážené rozdelenie funkcií medzi lokality a v oblastiach s nedostatkom bývania sa často zamietne. Za zmienku stoja dva body: vymáhanie rozhodnutia v rámci plánovania môže byť spustené na základe žiadosti suseda o vymáhanie rozhodnutia, na ktorú je orgán v zásade povinný reagovať, a pravidlá plánovania sú pre nehnuteľnosť záväzné, takže problém zdedí nový vlastník.

Presadzovanie práva: pokuty, príkazy a ako na ne reagovať

Vymáhanie práva je v kompetencii mestskej exekutívy, ktorá má dva rôzne druhy nástrojov. Príkaz podliehajúci pokute (last onder dwangsom) má zastaviť dané konanie: nariaďuje vám ukončiť prenájom a stanovuje sumu splatnú za každé porušenie alebo každý týždeň trvania situácie. Administratívna pokuta podľa zákona o bývaní z roku 2014 má represívny charakter: sankcionuje to, čo sa už stalo, a jej sumy sú stanovené v mestskom nariadení s vyššími sadzbami za opakované priestupky a za komerčné využívanie. Obe môžu byť namierené proti osobe, ktorá skutočne vyňala byt z bytového fondu, čím môže byť vlastník, ale rovnako aj nájomca, ktorý ho prenajal.

Keďže pokuta má represívny charakter, uplatňujú sa na ňu záruky, ktoré sú spojené s trestným obvinením. Obec nesie dôkazné bremeno o tom, že tento byt bol v týchto dňoch prenajatý, a musí tak urobiť na základe preukázateľných dôkazov: údaje z platformy, správy a pozorovania, odovzdávanie kľúčov, vyhlásenia. Nie ste povinný spolupracovať pri svojom vlastnom treste a unáhlene podané vysvetlenie pri dverách sa často stáva najsilnejším dôkazom proti hostiteľovi. Predtým, ako budete reagovať na správu o zisteniach, sa poraďte.

Postup je rovnaký ako podľa Zákona o všeobecnom správnom práve. Od dátumu rozhodnutia máte šesť týždňov na podanie námietky obci, potom šesť týždňov na odvolanie sa proti rozhodnutiu o námietke na okresný súd a následne je možné podať ďalšie odvolanie na oddelenie správnej jurisdikcie Štátnej rady. Zmeškanie šesťtýždňovej lehoty je zvyčajne fatálne, preto si ho naplánujte v deň doručenia rozhodnutia. Ak už bola uhradená penále, nasleduje samostatné rozhodnutie o vymáhaní, ktoré má vlastnú lehotu na podanie námietky.

Ak ste nájomník: podnájom a Airbnb

Nájomníci čelia prísnejšiemu pravidlu ako vlastníci a toto pravidlo sa často prehliada. Článok 7:244 Občianskeho zákonníka stanovuje, že nájomca bytového domu nie je oprávnený dať nehnuteľnosť, celú ani časť, do užívania inej osobe. Existuje jedna výnimka: nájomca samostatného obydlia, ktorý má v ňom svoje hlavné bydlisko, môže dať časť nehnuteľnosti do užívania. Prenájom celého domu hosťom, aj keď len na víkend, preto nespadá do rozsahu pôsobnosti nájomcu, bez ohľadu na to, čo hovorí nájomná zmluva a čokoľvek, čo povoľuje obec.

Dôsledky sú závažné. Prenajímatelia, a najmä spoločnosti poskytujúce sociálne bývanie, považujú neoprávnené prenájom nehnuteľností na dovolenku za závažné porušenie a žiadajú súd o zrušenie nájomnej zmluvy a nariadenie vysťahovania; súdy to pravidelne schvaľujú, najmä ak bol prenájom komerčný a opakovaný. Okrem toho si prenajímateľ môže nárokovať zisk z prenájmu ako náhradu škody, takže príjem nezostane nájomcovi. Pripočítajte k tomu mestskú pokutu a niekoľko víkendov prenájmu sa stane veľmi drahým procesom. Ak ste nájomník a zvažujete to, jedinou bezpečnou cestou je písomný súhlas prenajímateľa vopred, a aj vtedy stále platia mestské pravidlá. Náš prehľad práv nájomcov v Holandsku stanovuje širší rámec.

Jeden súvisiaci bod sa týka hostí. Prenájom na účely, ktorý je svojou povahou krátkodobý, nespadá pod ochranné pravidlá týkajúce sa nájmu nehnuteľnosti podľa článku 7:232 Občianskeho zákonníka, a preto skutočný turista nezískava istotu držby. Táto výnimka sa uplatňuje úzko: zohľadňuje povahu použitia, spôsob, akým je nehnuteľnosť zariadená a ponúkaná na trhu, a dĺžku pobytu, nie označenie v zmluve. Takzvaná krátkodobá zmluva používaná na ubytovanie osoby na niekoľko mesiacov bude pravdepodobne bežným nájmom nehnuteľnosti so všetkou ochranou, ktorá z toho vyplýva, vrátane pravidiel zavedených zákonom o dostupnom nájme.

Ak ste vlastníkom: hypotéka, poistenie a združenie

Vlastníci majú svoje vlastné obmedzenia, ktoré sú mimo verejného práva. Väčšina hypotekárnych zmlúv obsahuje klauzulu o prenájme (huurbeding) založenú na článku 3:264 Občianskeho zákonníka, podľa ktorej sa nehnuteľnosť nesmie prenajímať bez súhlasu veriteľa; krátkodobý komerčný prenájom sa ňou zvyčajne vzťahuje a porušenie je dôvodom na konanie veriteľa. Poistenie domácnosti je druhou pascou: mnohé poistky na budovy a obsah vylučujú škody spôsobené platiacimi hosťami alebo vyžadujú oznámenie o komerčnom využití, takže reklamácia po zlom víkende môže byť zamietnutá práve vtedy, keď je to potrebné.

V bytovom dome rozhoduje o tom, či je krátkodobý prenájom vôbec povolený, zmluva o rozdelení nehnuteľnosti a pravidlá združenia vlastníkov nehnuteľností a združenie si môže presadzovať svoje vlastné pravidlá nezávisle od obce. Tento režim je uvedený samostatne v našom článku o krátkodobých prenájmoch a združení vlastníkov nehnuteľností . Poradie, v akom treba kontrolovať, je: najprv zmluva o rozdelení nehnuteľnosti a pravidlá združenia vlastníkov nehnuteľností, potom obecné nariadenie a plán bývania, nakoniec hypotéka a poistná zmluva. Ktorýkoľvek z nich môže plán znemožniť.

Turistická daň a príjem

Obce môžu vyberať turistickú daň z prenocovaní osôb, ktoré nie sú registrované ako rezidenti, a daň zvyčajne vyberá osoba poskytujúca ubytovanie, bez ohľadu na to, či ju platforma vyberá alebo nie. Sadzby a pravidlá sa líšia v závislosti od obce a stanovujú sa každoročne v miestnom daňovom predpise, preto si ich prevezmite od samotnej obce. Príjem, ktorý dostanete, a otázka, či prenájom prechádza do podnikania alebo či sa naň vzťahuje DPH, je záležitosťou daňového poradcu; my neposkytujeme daňové poradenstvo a v prípade potreby vás na neho odkážeme. Zdôrazňujeme však, že daňová situácia a situácia týkajúca sa bytového práva sú nezávislé: zaplatenie turistickej dane neznamená, že nezákonný prenájom je legálny, a registračné číslo nerieši vašu daňovú situáciu.

Čo si treba skontrolovať pred zaradením do zoznamu

Začnite radšej s adresou ako s nástupišťom. Vyhľadajte si aktuálne nariadenie o bývaní obce a zistite, či je potrebné registračné číslo, oznámenie a povolenie a aký je maximálny počet nocí a hostí. Potom si skontrolujte plán okolia pre danú lokalitu. Potom si prečítajte vlastné dokumenty: nájomnú zmluvu, ak si prenajímate, zmluvu o rozdelení a pravidlá združenia, ak vlastníte byt, hypotekárnu zmluvu a poistnú zmluvu. Až potom má zmysel vytvoriť si inzerát.

Od začiatku si veďte záznamy. Zaznamenajte si každý prenájom, uschovajte si oznámenia, ktoré ste podali, a korešpondenciu, v ktorej bolo udelené povolenie. Ak nasleduje vymáhanie, tento spis rozhodne o prípade, pretože spor sa takmer vždy týka toho, koľko nocí bolo prenajatých a kým. A ak dostanete správu o zisteniach, zamýšľané rozhodnutie alebo pokutu, reagujte v stanovenej lehote a poraďte sa skôr, ako čokoľvek vysvetlíte: administratívna pokuta tohto druhu je represívnou sankciou a obec musí preukázať svoj prípad.

Law & More poskytuje poradenstvo vlastníkom, nájomcom, investorom a združeniam vlastníkov domov v otázkach pravidiel krátkodobého prenájmu v Holandsku: nariadenie o bývaní a režim registrácie a povoľovania, plánovacia poloha nehnuteľnosti, námietky a odvolania proti pokutám a penále a spory s prenajímateľmi alebo združeniami. Ak chcete, aby sa vaša situácia preskúmala pred prenájmom, alebo ste sa stretli s vymáhaním práva, naša právo nehnuteľností tím na Law & More rád pomôže.