Daň z prevodu nehnuteľnosti a náklady kupujúceho pri kúpe nehnuteľnosti v Holandsku

Takmer každý dom v Holandsku je inzerovaný ako „kosten koper“ : uvedená cena je cena domu a náklady na jeho prevod sú vaše. Najväčším z týchto nákladov je daň z prevodu nehnuteľnosti, ktorá sa účtuje vo výške 2, 8 alebo 10.4 percenta v závislosti od toho, čo kupujete a čo s tým budete robiť. Táto stránka uvádza tri sadzby a ich pôvod, oslobodenie od dane pre začiatočníkov, úľavy, ktoré sú v praxi dôležité, a ďalšie náklady, ktoré je potrebné zohľadniť v rozpočte. Ide o všeobecné právne informácie, nie daňové ani finančné poradenstvo týkajúce sa vašej vlastnej kúpy; pre daňové spracovanie konkrétnej transakcie sa poraďte s daňovým poradcom.

Čo znamená „kosten koper“ a ako sa líši od „vrij op naam“

Kk ( kosten koper , „náklady pre kupujúceho“) znamená, že inzerovaná cena nezahŕňa náklady na prevod; tie platíte navyše. Von ( vrij op naam , „zadarmo na meno“) znamená, že cena už zahŕňa náklady na prevod nehnuteľnosti na vaše meno. Tento rozdiel sa do značnej miery líši od novostavieb: existujúce domy sa zvyčajne predávajú kosten koper , nové domy od developera vrij op naam , pretože sa uplatňuje DPH namiesto dane z prevodu a developer ju započítava do ceny.

V rámci kosten kuper kupujúci zvyčajne preberá:

• daň z prevodu (daň z prevodu);
• notársky poplatok za prevodnú listinu (ťažobné);
• kataster nehnuteľností (katastra) poplatok za registráciu tejto listiny;
• a v prípade hypotéky aj notárske a katastrálne poplatky za hypotekárnu listinu.

Nepokrýva províziu predávajúceho, ktorú platí predávajúci, ani vášho vlastného agenta pre kúpu, prieskum, ohodnotenie ani hypotekárne poradenstvo. „ Vrij op naam“ tiež neznamená žiadne náklady: pri hypotéke na novostavbu zostáva list vlastníctva a jeho registrácia vaším majetkom.

Daň z prevodu nehnuteľnosti (prevodová daň): tri sadzby

Daň z prevodu nehnuteľností sa vyberá pri nadobudnutí nehnuteľnosti v Holandsku a práv k nej, ako napríklad dlhodobý nájom ( erfpacht ) a stavebné práva ( opstal ). Sadzby sú uvedené v článku 14 zákona o nehnuteľnostiach (Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Štruktúra sa zmenila 1. januára 2026. Do konca roka 2025 neexistovala samostatná sadzba pre obydlia, ktoré kupujúci neobýval: vzťahovala sa na ne všeobecná sadzba 10.4 %. Od tohto dátumu článok 14 obsahuje samostatnú sadzbu 8 % pre nadobudnutie obydlia, pričom 2 % sa ponechávajú pre kupujúceho, ktorý v ňom bude bývať ako v svojom hlavnom bydlisku, a 10.4 % sa ponecháva ako všeobecná sadzba pre všetko ostatné. Sadzby sú uvedené v zákone a menia sa prostredníctvom ročného plánu zdaňovania, takže zostávajú v platnosti, kým ich parlament nezmení; Belastingdienst zverejňuje sadzbu platnú k danému dátumu.

Staršie súhrny, ktoré stále uvádzajú 10.4 %

Stanovené sú tri sadzby: 2 % pre obydlie, ktoré bude kupujúci obývať ako svoje hlavné bydlisko, 8 % pre obydlie, ktoré kupujúci nebude obývať, a 10.4 % ako všeobecná sadzba pre nehnuteľnosti určené na nehnuteľnosť určenú na prenájom. Keďže 8 % sadzba je relatívne nová, staršie súhrny a stránky poradcov niekedy stále uvádzajú 10.4 % pre nehnuteľnosť na prenájom, druhý dom alebo rekreačný dom – sadzba, ktorá platila do konca roka 2025, ale nie pre akvizíciu po tomto období.

Rozhodujúce sú stránky s cenami Belastingdienst. Skontrolujte si stav k dátumu vašej listiny a pred podpisom požiadajte notára o potvrdenie sadzby.

Výnimka pre štartéra (startersvrijstelling)

Kupujúci, ktorý spĺňa všetky podmienky, neplatí žiadnu daň z prevodu nehnuteľnosti. Oslobodenie od dane je uvedené v článku 15 zákona o daniach z nehnuteľností, požiadavka na vyhlásenie je uvedená v článku 15a. Musia byť splnené všetky nasledujúce podmienky:

• Vek. Kupujúci musí mať v čase podpisu zmluvy 18 alebo viac rokov a nie viac ako 35 rokov. Test sa uplatňuje na každého kupujúceho: ak má jeden z dvoch spolukupujúcich 35 alebo viac rokov, oslobodený je iba podiel oprávneného kupujúceho.
• Len raz. Kupujúci si nesmie uplatniť oslobodenie od dane. Predchádzajúce vlastníctvo nehnuteľnosti vás nediskvalifikuje, využitie tohto oslobodenia áno.
• Vlastnícke bývanie. Kupujúci musí nehnuteľnosť používať ako svoje hlavné bývanie inak ako dočasne. Kúpa na prenájom, rekonštrukciu a ďalší predaj alebo ako druhý domov sa na túto možnosť nevzťahuje.
• Prahová hodnota. Hodnota nehnuteľnosti s jej príslušenstvom nesmie presiahnuť woningwaardegrensTáto hranica sa indexuje každý rok k 1. januáru a zverejňuje ju Belastingdienst, preto si ju vyhľadajte pre rok, v ktorom ste uzavreli svoju listinu. Ide o hranicu útesu, nie o pásmo: o jedno euro viac a oslobodenie úplne zaniká, pričom 2 % sa platí z celej hodnoty, nie z preplatku.

Prahová hodnota je indexovaná a mení sa každého 1. januára, takže pri nákupe blízko limitu môže samotný dátum dokončenia zmeniť výsledok.

Písomné vyhlásenie a čo sa stane, ak je nesprávne

Ani 2 % sadzba, ani oslobodenie od dane z nehnuteľnosti sa neuplatňujú automaticky. Článok 15a vyžaduje, aby kupujúci v písomnom vyhlásení jasne, pevne a bez výhrad uviedol, že bude nehnuteľnosť používať ako svoje hlavné bydlisko inak ako dočasne – a v prípade oslobodenia od dane z nehnuteľnosti, že ju predtým nepoužíval. Belastingdienst zverejňuje štandardné formuláre a podpísané vyhlásenie musí byť doručené notárovi pred prevodom.

Vyhlásenie sa týka vášho zámeru v okamihu nadobudnutia nehnuteľnosti, nie sľubu, že sa nič nezmení: ak tam skutočne máte v úmysle bývať a okolnosti vás neskôr prinútia presťahovať sa alebo prenajať, úľava sa spätne nestráca. Nie je povolené vyhlásiť zámer, ktorý nemáte. Ak sa vyhlásenie ukáže ako nesprávne, daňová správa môže vyrubiť dodatočný výmer ( naheffingsaanslag ) rozdielu plus úroky a uložiť pokutu, ak je daňovník na vine. Pokuty za nesprávne alebo neúplné daňové priznanie sú uvedené v § 67d a § 67e AWR; dobrovoľná oprava vykonaná do dvoch rokov v zásade takejto pokute zabraňuje.

Kto je zodpovedný a ako sa daň platí

Daň z prevodu nehnuteľnosti sa vyberá od nadobúdateľa – kupujúceho; predávajúci nie je zodpovedný. Daň sa vymeriava samostatne, ale pri bežnom nákupe si sami nič nepodávate: ak sa prevod uskutočňuje notárskou zápisnicou, ako to musí byť v prípade registrovanej nehnuteľnosti, notár občianskeho práva podá digitálne potvrdenie a zaplatí za vás. Daň sa preto objaví na notárskom výpise o dokončení: pred dokončením prevediete celú sumu na účet notára u tretej strany a notár z nej vyúčtuje daň, poplatky Kataster a svoj vlastný poplatok. Iba v prípade, že neexistuje notárska zápisnica, musí kupujúci podať a zaplatiť osobne do jedného mesiaca od nadobudnutia vlastníctva; námietku je možné podať do šiestich týždňov od platby.

Výnimky a úľavy, ktoré sú v praxi dôležité

Akvizícia krátko po predchádzajúcej akvizícii

Článok 13 poskytuje úľavu, ak je ten istý majetok znovu nadobudnutý do šiestich mesiacov od predchádzajúceho nadobudnutia niekým iným. Základ pre druhé nadobudnutie sa znižuje o sumu, z ktorej bola pri prvom nadobudnutí účtovaná daň z prevodu alebo neodpočítateľná DPH, takže druhý kupujúci je zdaňovaný iba zo zvýšenia hodnoty.

Toto je výhodné pre kupujúceho, ktorý kupuje od niekoho, kto kúpil nehnuteľnosť len nedávno, a práve to robí krátkodobý ďalší predaj obchodníkom alebo developerom životaschopným. Úľava sa viaže k nehnuteľnosti a šesťmesačnému oknu, nie k identite predajcu, preto sa opýtajte, kedy ju predávajúci nadobudol.

Rodinné prevody, rozvod a dedičstvo

Nadobudnutie dedením alebo podľa práva o spoločnom vlastníctve manželov nie je zdaniteľným nadobudnutím, takže pri zdedení nehnuteľnosti alebo pri jej získaní prostredníctvom spoločného majetku manželov nevzniká daň z prevodu nehnuteľnosti; namiesto toho môže vzniknúť dedičská daň. Pri rozvode sa na rozdelenie spoločného majetku manželov alebo spoločného majetku medzi bývalými partnermi vzťahujú výnimky v článku 15, takže ak je rodinný dom pridelený jednému z manželov, daň z prevodu nehnuteľnosti sa neplatí. Situácia v prípade nezosobášených partnerov je užšia a závisí od toho, ako vzniklo spoločné vlastníctvo.

Prevody medzi členmi rodiny nie sú, na rozdiel od všeobecného presvedčenia, vo všeobecnosti oslobodené od dane. Rodič, ktorý predáva nehnuteľnosť dieťaťu, spadá pod bežný režim: 2 %, ak tam dieťa bude bývať, alebo nič, ak sa kvalifikuje ako zakladateľ rodiny. Oslobodenie pre rodinu v článku 15 sa týka nástupníctva v podnikaní, nie rodinného domu. Ak sa dom predá príbuznému pod trhovou hodnotou, môže vzniknúť aj daň z darovania a základom dane z prevodu je trhová hodnota, nie dohodnutá cena.

Novostavba: DPH namiesto dane z prevodu nehnuteľnosti

Novostavba sa nezdaňuje dvakrát. Ak dodanie podlieha DPH – vo všeobecnosti ide o novostavbu dodanú pred prvým nasťahovaním alebo do dvoch rokov od neho a stavebný pozemok – oslobodenie od dane v článku 15 neuplatňuje daň z prevodu nehnuteľnosti, takže kupujúci platí 21 % DPH a nie 2 % alebo 8 %. Toto je systém daňových zistení.

Preto sa novostavby uvádzajú pod hlavičkou : 21 % je zahrnutých v cene developera, a nie navyšuje ich. Oslobodenie sa neuplatňuje, ak si kupujúci môže uplatniť DPH, takže investori a spoločnosti potrebujú samostatné poradenstvo. A stavebný pozemok nie je obydlie: ak sa daň z prevodu nehnuteľnosti vzťahuje na pozemok a nie na dom, sadzba je 10.4 %.

Náklady druhého kupujúceho

Notárske poplatky nie sú zákonom stanovené a líšia sa v závislosti od úradu a mesta, preto si vyžiadajte dve alebo tri cenové ponuky. Poplatok za registráciu v Kadastri je fixný a notár ho prevedie na ďalšie osoby ako náklady.

Čo je odpočítateľné a čo nie

Rozdiel je jednoduchý: náklady na nadobudnutie nehnuteľnosti nie sú odpočítateľné, náklady na vybavenie úveru áno. Podľa článku 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001 sú jednorazové náklady na financovanie hypotéky na vlastný dom odpočítateľné v roku, v ktorom vznikli – hypotekárna zmluva, jej registrácia, poradca, ocenenie úveru a poplatok NHG. Daň z prevodu, zmluva o prevode nehnuteľnosti, jej registrácia, váš kupujúci agent a prieskum nie sú odpočítateľné.

Národná hypotekárna záruka ( Nationale Hypotheek Garantie ) je voliteľná a je k dispozícii len do maximálnej výšky úveru. NHG stanovuje jednorazový poplatok za záruku ( borgtochtprovisie ), čo je malé percento z úveru, a maximálnu výšku, ktorá je vyššia, ak sú opatrenia na úsporu energie financované hypotékou. Obe sa stanovujú ročne a zverejňujú sa vo Voorwaarden en Normen, pričom platí verzia platná v čase vydania hypotekárnej ponuky, preto si overte údaje za rok vašej ponuky, a nie za rok dokončenia. Veritelia zvyčajne ponúkajú nižšiu úrokovú sadzbu, takže záruka sa často sama vyplatí.

Poplatok Kataster za registráciu listiny je stanovený Tarievenregeling Kadaster a je rovnaký pre prevodnú listinu a záložnú listinu. Sadzby každoročne stanovuje Kadaster a zverejňuje ich v štátnom vestníku. Elektronické podanie vo forme, ktorú Kadaster dokáže spracovať automaticky, čo je bežný postup pri priamom nákupe domu, je lacnejšie ako papierová listina. Aktuálne sumy si vyžiadajte v cenovej ponuke; notár ich odovzdá za cenu.

Čo si zostaviť v rozpočte: orientačný prehľad

Nižšie uvedené čísla sú len orientačné : ide o prehľad vytvorený z vyššie uvedených komponentov, nie o cenovú ponuku. Zákonom je stanovená iba daňová zložka.

• Oprávnený kupujúci, ktorí kupujú nehnuteľnosť prvýkrát, pod prahovou hodnotou: zhruba 1.5% až 3.5% — žiadna daň z prevodu nehnuteľnosti, takže notárske a katastrálne náklady, náklady na financovanie a akéhokoľvek agenta alebo prieskumu si vyberiete.
• Vlastník-obyvateľ platí 2 %: zhruba 4% až 6%Pravidlo „asi 5 % navrchu“ platí pre tento a len pre tento prípad.
• Kupujúci, ktorý nebude obývať, platí 8 %: zhruba 10% až 12% — nižšia ako pri rovnakom nákupe pred rokom 2026, keď bola sadzba 10.4 %.
• Nebytové nehnuteľnosti s podielom 10.4 %: zhruba 12% až 14%, často viac, pretože náležitá starostlivosť je náročnejšia.
• Novostavba, voľný pod menom: 21% DPH je už v cene, takže do rozpočtu započítajte iba náklady spojené s hypotékou.

Ak riešite samotnú kúpu, a nie len jej cenu, náš sprievodca kúpou domu v Holandsku stanovuje zmluvu, lehotu na rozmyslenie a podmienky.

Dve upozornenia. Holandskí veritelia vo všeobecnosti nefinancujú náklady kupujúceho, pretože výška úveru je obmedzená hodnotou nehnuteľnosti, takže náklady na kúpu nehnuteľnosti zvyčajne pochádzajú z úspor. A ak kupujete spoločne s niekým, kto nespĺňa podmienky ako zakladateľ, modelujte daň pre každý podiel samostatne.