Aké sú vaše práva?
Každý nájomca má právo na dve dôležité práva: právo na bývanie a právo na ochranu nájomného. Kde sme diskutovali o prvom práve nájomcu v súvislosti s povinnosti prenajímateľa, druhé právo nájomcu vyšlo v samostatnom blogu o ochrana nájmu.
Preto sa v tomto blogu rozoberie ďalšia zaujímavá otázka: aké ďalšie práva má nájomca? Právo na bývanie a právo na ochranu nájomného nie sú jediné práva, ktoré má nájomca voči prenajímateľovi. Nájomca má napríklad nárok aj na množstvo práv v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktoré sa nekrížia medzi nájmom a podnájmom. O oboch právach sa diskutuje v tomto blogu.
Prevod nehnuteľnosti sa neprenáša na nájomné
Článok 1: 7 ods. 226 holandského občianskeho zákonníka, ktorý sa vzťahuje na nájomcov bytových a komerčných priestorov, stanovuje:
"Prevodom nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahuje nájomná zmluva (...), prenesie prenajímateľ prevod práv a povinností prenajímateľa zo zmluvy o nájme na nadobúdateľa. "
Pre nájomcu tento článok v prvom rade znamená, že prevodom vlastníckeho práva k prenajímanej nehnuteľnosti, napríklad predajom prenajímateľa inému, nájomná zmluva nekončí. Nájomca si navyše môže uplatniť nároky aj voči právnemu nástupcovi prenajímateľa, keď tento právny nástupca preberá práva a povinnosti prenajímateľa. Pre otázku, aké konkrétne nároky má potom nájomca, je dôležité najskôr ustáliť, aké práva a povinnosti prenajímateľa prechádzajú na jeho právneho nástupcu.
Podľa paragrafu 3 § 7: 226 Občianskeho zákonníka ide najmä o práva a povinnosti prenajímateľa, ktoré priamo súvisia s užívaním prenajatej veci za odplatu nájomcom, teda nájomné. To znamená, že nároky, ktoré môže nájomca uplatniť voči právnemu nástupcovi prenajímateľa, sa v zásade týkajú jeho dvoch najdôležitejších práv: práva na bývanie a práva na ochranu nájmu.
Často však nájomca a prenajímateľ uzatvárajú v nájomnej zmluve aj iné dohody z hľadiska iného obsahu a tieto zapisujú do doložiek. Častým príkladom je klauzula týkajúca sa predkupného práva nájomcu. Hoci neoprávňuje nájomcu na dodanie, prenajímateľovi z toho vyplýva povinnosť ponuky: prenajímateľ bude musieť prenajatú nehnuteľnosť najskôr ponúknuť na predaj nájomcovi, až potom ju bude môcť predať inému právnemu nástupcovi.
Bude touto klauzulou voči nájomcovi viazaný aj nasledujúci prenajímateľ? Vzhľadom na prípad zákon, nie je to tak. Ten stanovuje, že s nájomným priamo nesúvisí predkupné právo nájomcu, takže doložka o práve kúpy prenajatej nehnuteľnosti neprechádza na právneho nástupcu prenajímateľa. Iné je to len vtedy, ak ide o možnosť kúpy od nájomcu a suma, ktorá sa má pravidelne platiť prenajímateľovi, zahŕňa aj prvok kompenzácie za konečné nadobudnutie.
Podnájom
Ďalej článok 7: 227 občianskeho zákonníka stanovuje, pokiaľ ide o práva nájomcu, toto:
„Nájomca je oprávnený dať prenajatú nehnuteľnosť, ktorá je v užívaní, úplne alebo sčasti, niekomu inému, pokiaľ nemusí predpokladať, že prenajímateľ bude mať proti použitiu inej osoby primerané námietky.“
Vo všeobecnosti je z tohto článku zrejmé, že nájomca má právo dať celú prenajatú nehnuteľnosť alebo jej časť do podnájmu inej osobe. V zmysle druhej časti § 7: 227 Občianskeho zákonníka však nájomca nemôže pristúpiť k podnájmu, ak má dôvodné podozrenie, že prenajímateľ bude proti tomu namietať. V niektorých prípadoch je námietka prenajímateľa evidentná, napríklad ak je v nájomnej zmluve zahrnutý zákaz podnájmu. V takom prípade nie je možný podnájom nájomcu.
Ak to nájomca aj tak urobí, môže mu byť na oplátku uložená pokuta. Táto pokuta potom musí byť spojená so zákazom podnájmu v nájomnej zmluve a musí byť viazaná na maximálnu výšku. Napríklad podnájom izby od Air B&B môže byť týmto spôsobom zakázaný v nájomnej zmluve, čo sa často stáva.
V tejto súvislosti je pre podnájom obytného priestoru dôležitý aj § 7: 244 Občianskeho zákonníka, ktorý hovorí, že nájomca obytného priestoru nesmie prenajímať celý obytný priestor. Neplatí to pre časť obytného priestoru, ako je napríklad izba. Inými slovami, nájomca môže v zásade slobodne čiastočne prenajať obytný priestor inému.
V prenajatej nehnuteľnosti má v zásade právo zotrvať aj podnájomca. To platí aj v prípade, ak musí nájomca prenajatú nehnuteľnosť sám vypratať. Koniec koncov, článok 7: 269 holandského občianskeho zákonníka stanovuje, že prenajímateľ bude pokračovať v podnájme zo zákona, aj keď sa skončí hlavná nájomná zmluva. Na účely tohto článku však musia byť splnené nasledujúce podmienky:
- Nezávislý životný priestor. Inými slovami, obytný priestor s vlastným prístupom a vlastným základným vybavením, ako je kuchyňa a kúpeľňa. Iba izba sa preto nepovažuje za samostatný obytný priestor.
- Podnájomná zmluva. Ide o dohodu medzi nájomcom a podnájomníkom, ktorá spĺňa podmienky nájomnej zmluvy podľa článku 7: 201 občianskeho zákonníka.
- Nájomná zmluva sa týka nájmu obytného priestoru. Inými slovami, hlavná nájomná zmluva medzi nájomcom a prenajímateľom sa musí vzťahovať na nájom a prenájom priestorov, na ktoré sa vzťahujú zákonné ustanovenia o životnom priestore.
Pokiaľ nebudú dodržané vyššie uvedené ustanovenia, podnájomník stále nemá právo ani nárok domáhať sa od prenajímateľa práva zostať v prenajatej nehnuteľnosti po ukončení hlavnej nájomnej zmluvy medzi nájomcom a prenajímateľom, takže dôjde tiež k vysťahovaniu nevyhnutné pre neho. Ak podnájomca skutočne spĺňa podmienky, musí vziať do úvahy skutočnosť, že prenajímateľ môže proti podnájomníkovi začať konanie po šiestich mesiacoch s cieľom dosiahnuť ukončenie podnájmu a evakuáciu nájmu.
Rovnako ako obytný priestor, aj obchodný priestor si môže nájomca prenajať do podnájmu. Aký má však v tomto prípade vzťah podnájomca k prenajímateľovi, ak na to nájomca nemal oprávnenie alebo musí prenajatú nehnuteľnosť vypratať? Pre rok 2003 bol jasný rozdiel: prenajímateľ nemal s podnájomcom nič spoločné, pretože podnájomník mal s nájomcom iba právny vzťah. Tým pádom ani podnájomca nemal žiadne práva a teda ani pohľadávku voči prenajímateľovi.
Odvtedy sa zákon v tomto bode zmenil a stanovuje, že ak sa skončí hlavná nájomná zmluva medzi nájomcom a prenajímateľom, musí sa nájomca starať o záujmy a postavenie podnájomcu tak, že podnájomca napríklad pripojí v konaní s prenajímateľom. prenajímateľ. Ak by ale aj po konaní došlo k zániku hlavnej nájomnej zmluvy, zaniknú aj práva podnájomníka.
Ste nájomca a máte nejaké otázky týkajúce sa tohto blogu? Potom kontaktujte Law & More. Naši právnici sú odborníkmi v oblasti nájomného práva a radi vám poskytnú poradenstvo. Môžu vám tiež legálne pomôcť, ak by váš spor o prenájom vyústil do súdneho konania.
