Keď VvE nesplní svoje povinnosti: právne prostriedky nápravy podľa holandského práva

Holandské združenie vlastníkov, Vereniging van Eigenaars alebo VvE, je zo zákona povinné spravovať a udržiavať spoločné časti budovy, viesť rezervný fond na väčšiu údržbu a usporiadať výročnú schôdzu vlastníkov, ktorá schvaľuje účtovnú závierku a rozpočet. Ak tak neurobí, jednotlivý vlastník nie je bezmocný. Kniha 5 Burgerlijk Wetboek (Občiansky zákonník) vám ponúka štyri konkrétne možnosti: požiadať kantonrechter (podokresný súd) o zrušenie rozhodnutia do jedného mesiaca od jeho dozvedenia sa, požiadať o náhradné povolenie, ak je spolupráca odmietnutá bez opodstatneného dôvodu, požiadať o povolenie zvolať schôdzu sami alebo zažalovať združenie, aby si splnilo svoje povinnosti a nahradilo svoju stratu. Vhodná možnosť závisí od toho, či združenie prijalo nesprávne rozhodnutie, neprijalo žiadne rozhodnutie alebo jednoducho nekonalo podľa rozhodnutia.

Čo musí VvE urobiť podľa holandského práva

Spoločenstvo vlastníkov vzniká automaticky rozdelením bytov k bytom a každý vlastník je jeho členom zo zákona. Členstvo nemožno ukončiť, odstúpiť z neho ani ho odmietnuť; končí až predajom. Spoločenstvo je právnická osoba s obmedzeným zákonným účelom: spravovanie spoločenstva a ochrana záujmov spoluvlastníkov. Všetko, čo môže a musí robiť, vyplýva z troch dokumentov a zo samotného zákona.

Zmluva o rozdelení a predpisy

Notársky zápis o rozdelení bytu (splitsingsakte) je notárska listina, ktorou sa zakladajú práva k bytu a ktorá je registrovaná vo verejných registroch. Obsahuje výkres, ktorý ukazuje, ktoré časti sú súkromné ​​a ktoré spoločné, a vyhlasuje, že sa uplatňuje jeden zo štandardných súborov predpisov o rozdelení, zvyčajne model z rokov 1973, 1983, 1992, 2006 alebo 2017. Tieto predpisy tvoria ústavu vašej budovy: stanovujú podiely na nákladoch, pomery hlasov, právomoci predstavenstva a schôdze a obmedzenia užívania. Huishoudelijk reglement (domový poriadok) môže pridať praktické pravidlá týkajúce sa hluku, odpadu a užívania spoločných priestorov, ale nemôže byť v rozpore s listinou a pravidlo, ktoré patrí do listiny, nemožno prepašovať do domového poriadku.

Predtým, ako sa o niečom hádate, si prečítajte listinu vlastníctva. Či je netesný okenný rám, balkón, terasa, potrubie za vašou stenou alebo plochá strecha nad vašou spálňou spoločná alebo súkromná, sa rozhoduje tam, nie zdravým rozumom, a odpoveď určuje, kto platí. Akékoľvek ustanovenie v riadiacich dokumentoch , ktoré je v rozpore s kogentným právom, je neplatné, ale samotnú listinu možno zmeniť iba notárskou zápisnicou s väčšinou požadovanou zákonom, ktorá je vo väčšine budov veľká.

Údržba spoločných priestorov

Správa a údržba spoločných priestorov je hlavnou zákonnou úlohou združenia. Tá sa vzťahuje na konštrukciu, strechu, fasádu, základy, spoločné inštalácie, schodiská, výťahy a spoločné pozemky a zahŕňa ich udržiavanie v dobrom stave a prijímanie včasných opatrení v prípade ohrozenia bezpečnosti. Jednotliví vlastníci si udržiavajú svoje súkromné ​​priestory; združenie udržiava zvyšok a účtuje náklady všetkým vlastníkom podľa pomerov uvedených v listine. Keďže budova je spoločným majetkom vlastníkov, odložená údržba nie je abstrakciou: spôsobuje škody v súkromných bytoch a môže viesť k zodpovednosti aj voči návštevníkom a susedom, pretože vlastník budovy, ktorá nespĺňa stanovené normy, je zodpovedný za škody, ktoré spôsobí.

Prenájom je iná téma s vlastnými pravidlami; to, či a ako môže vlastník prenajať byt, a to aj na krátkodobé prenájmy, sa riadi listinou o vlastníctve a obecnými predpismi, a nie povinnosťou údržby, a tejto téme sa venujeme samostatne v našom článku o krátkodobých prenájmoch a združení vlastníkov.

Peniaze: príspevky, rezervný fond a účty

Každý vlastník je povinný platiť pravidelný príspevok, servicekosten, ktorý stanovuje schôdza na základe ročného rozpočtu. Združenie musí tiež viesť rezervný fond na iné výdavky ako bežné ročné náklady. Pre bytové budovy zákon predpisuje minimálnu ročnú rezervu: buď sumu, ktorá vyplýva z viacročného plánu údržby (meerjarenonderhoudsplan), ktorý nie je starší ako päť rokov a pokrýva najmenej desať rokov, alebo ak takýto plán neexistuje, aspoň pol percenta z rekonštrukčnej hodnoty budovy každý rok. Rezervný fond musí byť v zásade vedený na samostatnom bankovom účte na meno združenia.

Predstavenstvo musí predložiť na zasadnutí ročnú účtovnú závierku a rozpočet a každý vlastník má právo nahliadnuť do podkladových záznamov. Vlastníka, ktorý nezaplatí, môže združenie zažalovať a kupujúci preberá podiel na nedoplatkoch: pri prevode je nadobúdateľ spoločne zodpovedný za príspevky splatné v bežnom a predchádzajúcom finančnom roku, a preto notár pred dokončením transakcie žiada združenie o vyhlásenie. Od roku 2018 musí byť každé združenie vlastníkov zapísané aj v obchodnom registri Obchodnej komory.

Ako zlyhávajú združenia a koľko stojí každé zlyhanie

Zlyhania sa prejavujú v štyroch rozpoznateľných formách a náprava sa pre každú z nich líši.

Spiace združenie

Najčastejším zlyhaním v Holandsku je nečinnosť. Neexistuje žiadna správna rada alebo sa správna rada skladá z jedného vlastníka, ktorý prestal zvolávať schôdze už pred rokmi; neexistuje rozpočet, rezervný fond ani kontrola poistenia; príspevky sa vyberajú nepravidelne alebo vôbec. Neaktívne združenie je stále právnickou osobou so zákonnými povinnosťami a stále je to vaša budova, ktorá zaostáva. Je to aj praktický problém pri predaji: kupujúci a ich veritelia si vyžadujú zápisnice, účtovnú závierku a plán údržby a ich neprítomnosť znižuje cenu alebo predaj zmarí.

Nefunkčné združenie je opraviteľné a ktorýkoľvek jednotlivý vlastník môže začať proces. Ak predstavenstvo nezvolá schôdzu v čase, keď by mala, vlastník môže požiadať kantonálneho úradníka o povolenie na jej zvolanie a táto schôdza potom môže vymenovať predstavenstvo, prijať rozpočet, zadať plán údržby a otvoriť rezervný účet. Obce majú vlastnú právomoc zasiahnuť, ak stav budovy ohrozuje bezpečnosť alebo zdravie, a túto právomoc využívajú v oblastiach so starším bytovým fondom.

Odložená údržba a škody vo vnútri bytov

Druhou formou je predstavenstvo, ktoré sa stretáva, ale nekoná: strecha zateká už tri zimy, správa je na stole dvakrát a schôdza stále odkladá rozhodnutie, pretože niektorí vlastníci nemôžu alebo nechcú platiť. Medzitým voda dosiahne byty na najvyššom poschodí. Vlastníci v tejto situácii si často myslia, že musia jednoducho čakať, ale nečakajú. Združenie vlastníkov dlhuje spoluvlastníkom riadnu správu a vlastník, ktorý utrpí škodu, pretože združenie neudržiavalo spoločnú časť, môže združenie považovať za zodpovedné za túto škodu a požadovať vykonanie prác, ako podrobnejšie vysvetľuje naša poznámka o zatekaniach a padajúcich strešných škridlách .

Selektívne presadzovanie a nerovnaké zaobchádzanie

Tretia forma sa týka spôsobu uplatňovania pravidiel. Združenie musí dôsledne uplatňovať listinu a domový poriadok. Upozornenie jedného vlastníka na balkónovú zástenu a ignorovanie troch identických nie je len nespravodlivé; podkopáva akýkoľvek neskorší pokus o presadenie pravidla a rozhodnutie prijaté na tomto základe možno napadnúť ako rozporné s rozumnosťou a spravodlivosťou. Neexistuje žiadny holandský ekvivalent amerických bytových zákonov, ktoré sa v tejto súvislosti niekedy citujú, a tie sa tu neuplatňujú. Uplatňuje sa však holandská legislatíva o rovnakom zaobchádzaní, ktorá zakazuje rozlišovanie na základe rasy, náboženstva, pohlavia, národnosti, zdravotného postihnutia alebo chronickej choroby pri dodávaní tovarov a služieb a v bývaní. Vlastník alebo obyvateľ, ktorý sa domnieva, že sa s ním z takéhoto dôvodu zaobchádza nerovnomerne, sa môže obrátiť na Holandský inštitút pre ľudské práva so žiadosťou o nezáväzné stanovisko alebo sa obrátiť na občianskoprávny súd. Odmietnutie povoliť primeranú úpravu pre obyvateľa so zdravotným postihnutím, ako je rampa alebo zábradlie v spoločných priestoroch, spadá priamo do tohto rámca.

Finančné zlé hospodárenie

Štvrtou formou sú peniaze. Príspevky, ktoré nie sú vyberané, rezervný fond, ktorý existuje iba na papieri, platby spoločnosti prepojenej s členom predstavenstva, žiadna účtovná závierka počas troch rokov alebo manažér, ktorý mieša peniaze združenia so svojimi vlastnými. Každý vlastník má právo nahliadnuť do záznamov a schôdza, ktorej sú odmietnuté, by nemala účtovnú závierku schvaľovať. Neudelenie absolutória je skutočný nástroj: schválenie účtovnej závierky a udelenie absolutória predstavenstvu sú samostatné rozhodnutia a druhé by nemalo automaticky nasledovať z prvého. Ak peniaze skutočne zmizli, združenie môže brať na zodpovednosť predstavenstvo alebo manažéra a trestné oznámenie je možnosťou, ak boli finančné prostriedky spreneverené.

Začnite vo vnútri združenia a napíšte to

Takmer každý úspešný prípad začína papierovou stopou. Nahláste problém správnej rade písomne, vecne ho opíšte, odvolajte sa na ustanovenie listiny alebo predpisov, ktoré ho stanovujú ako zodpovednosť združenia, priložte fotografie a akúkoľvek správu, ktorú máte, a požiadajte o písomnú odpoveď v stanovenej lehote. Ak odpoveď nepríde alebo sa nezaoberá daným bodom, pošlite formálne oznámenie o omeškaní, v ktorom stanovíte konečnú primeranú lehotu na plnenie a uvediete, čo budete robiť ďalej. Podľa holandského práva je toto oznámenie dôležité: bez neho dlžník vo všeobecnosti nie je v omeškaní a nárok na náhradu škody spôsobenej omeškaním môže byť z tohto dôvodu neúspešný.

Využite schôdzu rovnako ako predstavenstvo. Každý vlastník môže požiadať o zaradenie bodu do programu a návrh, ktorý je správne formulovaný s pripojenou cenovou ponukou a návrhom financovania, sa oveľa ťažšie odkladá ako sťažnosť. Uschovajte si zápisnicu: je dôkazom o tom, čo a kedy bolo rozhodnuté, a mesačná lehota na napadnutie rozhodnutia plynie odo dňa, keď ste sa o ňom dozvedeli. Ak sa vzťahy upevnili, ale strany musia stále bývať v tej istej budove, mediácia je často účinnejšia ako pojednávanie, pretože môže urovnať celý vzťah, a nie jednorazové rozhodnutie. To isté platí pre spory medzi samotnými vlastníkmi, kde sú užitočným východiskovým bodom všeobecné pravidlá o mimosúdnom riešení sporov .

Štyri cesty ku kantonrechteru

Spory týkajúce sa bytov prejednáva kantonálny úradník (kantonrechter) v okrese, v ktorom sa budova nachádza, v relatívne dostupnom konaní o podaní petície. Štyri spôsoby pokrývajú takmer každú situáciu a výber toho správneho je dôležitejší ako sila vášho rozhorčenia.

Zrušenie rozhodnutia. Ak sa na zasadnutí prijme rozhodnutie, ktoré je v rozpore s listinou, predpismi alebo požiadavkami primeranosti a spravodlivosti, môžete požiadať kantonálny úradník (kantonrechter) o jeho zrušenie. Žiadosť musí byť podaná do jedného mesiaca odo dňa, keď ste sa o rozhodnutí dozvedeli, a táto lehota je krátka a prísna. Účasť na zasadnutí nie je na napadnutie rozhodnutia podmienkou, ale účasť na zasadnutí a zaznamenanie vašej námietky prípad značne uľahčuje. Rozhodnutie, ktoré je v rozpore so zákonom alebo listinou v zásadnom bode, môže byť skôr neplatné ako odporovateľné, v takom prípade sa lehota neuplatňuje, ale spoliehať sa na neplatnosť bez konzultácie je riskantné: bezpečným postupom je podať žiadosť do jedného mesiaca.

Náhradné povolenie. Ak potrebujete spoluprácu alebo súhlas združenia vlastníkov alebo iného vlastníka na niečo, na čo ste oprávnení, a táto spolupráca alebo súhlas je bezdôvodne odmietnutý alebo nie je prijaté žiadne rozhodnutie, kantonálny súd (kantonrechter) môže udeliť povolenie, ktoré tento súhlas nahradí. Toto je postup pre vlastníka, ktorý chce nainštalovať výťah, umiestniť solárne panely, vymeniť okenné rámy, pripojiť tepelné čerpadlo alebo vykonať úpravu, ktorá sa dotýka spoločnej časti, a ktorý sa stretne s mlčaním alebo bezdôvodným odmietnutím. Súd zváži záujem žiadateľa oproti záujmom ostatných vlastníkov a môže stanoviť podmienky.

Povolenie na zvolanie schôdze. Ak predstavenstvo nezvolá schôdzu tak, ako to vyžaduje zákon a predpisy, vlastník môže byť poverený jej zvolaním. Toto je štandardný prvý krok na prebudenie spiaceho združenia a často to samo o sebe stačí: akonáhle je schôdza riadne zvolaná, združenie opäť začne fungovať.

Bežná žaloba voči združeniu. Zrušenie neopravuje strechu. Ak združenie jednoducho neplní svoju zákonnú povinnosť údržby, nápravou je nárok na plnenie, v prípade potreby posilnený penále za každý deň omeškania, v kombinácii s nárokom na náhradu škody, ktorú ste utrpeli. V naliehavých prípadoch, ako je napríklad zatekanie, ktoré robí byt neobývateľným, môže predbežné konanie o náprave viesť k vydaniu rozhodnutia v priebehu niekoľkých týždňov. Pravidlá holandského občianskeho súdneho konania sa uplatňujú bežným spôsobom vrátane požiadavky na preukázanie vašej straty.

Škoda vo vašom byte: kto zaplatí

Začnite zistením príčiny. Škoda spôsobená chybou v spoločnej časti je v zásade záležitosťou spoločenstva vlastníkov nehnuteľností; škoda spôsobená chybou v súkromnej časti iného vlastníka je záležitosťou medzi vami a týmto vlastníkom; škoda spôsobená vašou vlastnou súkromnou časťou je vašou. O tom, ktorá je ktorá, rozhoduje listina o rozdelení nehnuteľnosti a v starších budovách je táto hranica často sporná, najmä v prípade balkónov, okenných rámov, terás a potrubia.

Ak je zodpovedné združenie, nárok môže byť podložený dvoma dôvodmi. Prvým je neplnenie si povinností správy a údržby. Druhým je objektívna zodpovednosť, ktorá spočíva na vlastníkovi chybnej stavby: ak budova nespĺňa normy, ktoré pre ňu môžu byť stanovené, a nebezpečenstvo sa stane skutočnosťou, vlastníci a v praxi združenie a jeho poisťovňa znášajú stratu bez toho, aby žalobca musel preukázať zavinenie. Táto druhá možnosť je cenná práve vtedy, keď je ťažké preukázať, že predstavenstvo o chybe vedelo.

Poistenie je praktickým riešením pre väčšinu týchto problémov. Združenie musí budovu poistiť a poistka zvyčajne kryje škody spôsobené vodou a škody na pevných veciach; obsah a súkromné ​​vylepšenia sú kryté vlastnou poistkou majiteľa. Škodu bezodkladne nahláste obom poisťovniam, pred opravou všetko odfoťte a uschovajte si faktúry. V prípade napadnutia škody je znalecký posudok o príčine a výške škody nevyhnutný na to, aby bolo možné uplatniť si nárok na náhradu škody , a tu sa rovnako ako inde uplatňuje všeobecná prax pri uplatňovaní nárokov na odškodnenie . V závažných prípadoch, keď zanedbanie spôsobilo, že dom bol dlhodobo nepoužiteľný, možno požadovať aj odškodnenie za nemajetkovú ujmu popri finančnej škode, hoci holandské súdy ho priznávajú len zriedkavo.

Členovia predstavenstva a manažéri: kam až siaha zodpovednosť

Predstavenstvo združenia vlastníkov nie je dozorným orgánom s ceremoniálnou funkciou. Vykonáva rozhodnutia schôdze, spravuje financie, vedie záznamy a zastupuje združenie. Musí tak robiť riadne a platí všeobecná norma pre povinnosti predstavenstva : člen predstavenstva musí riadne vykonávať svoju úlohu a je zodpovedný voči právnickej osobe za nesprávne plnenie úloh, ak ho možno za to vážne obviniť. Väčšina členov predstavenstva malého združenia sú dobrovoľníci a táto norma sa uplatňuje s ohľadom na tento kontext, ale dobrovoľníctvo nie je imunita. Nepoistenie budovy, ignorovanie správy, ktorá identifikuje akútne bezpečnostné riziko, alebo vyplácanie peňazí združeniu sebe samému bude prísne posúdené a osobná zodpovednosť členov predstavenstva je v takýchto prípadoch reálnou možnosťou.

Ak si združenie najme profesionálneho správcu, tento správca pracuje na základe zmluvy a jej podmienky určujú, čo je jeho povinnosťou: zvolávanie schôdzí, vedenie účtovníctva, vyberanie príspevkov, získavanie cenových ponúk a zabezpečovanie bežných opráv. Správca, ktorý si tieto úlohy neplní, porušuje zmluvu voči združeniu a jeho protistranou je združenie, nie individuálny vlastník. To je v praxi dôležitý bod: individuálny vlastník, ktorý nie je spokojný so správcom, by mal dosiahnuť, aby schôdza konala, pretože zmluvný nárok patrí združeniu. Ak schôdza odmietne konať v niečom, čo jednoznačne poškodzuje komunitu, toto odmietnutie je samo o sebe rozhodnutím, ktoré možno napadnúť. Širší rámec právnych zodpovedností organizácie a zodpovednosti riaditeľa je rovnaký, ako sa vzťahuje na iné právnické osoby.

Čo môžu majitelia urobiť, aby tomu všetkému zabránili

Prevencia v spoločenstve vlastníkov je prevažne administratívna a nie je zložitá. Zadajte viacročný plán údržby a aktualizujte ho, pretože stanovuje rezervný príspevok, rozkladá náklady a zabezpečuje, aby spoločenstvo bolo bonitné na získanie úveru, ak je potrebný. Prijmite realistický rozpočet, a nie najnižší možný príspevok, pretože nízky príspevok nie je úsporou, ale odloženou faktúrou, ktorá pristane vlastníkovi bytu, keď bude nakoniec potrebné vymeniť strechu. Rezervný fond uchovávajte na samostatnom účte, pravidelne kontrolujte poistenie a hodnotu rekonštrukcie a rozhodnutia zaznamenávajte dostatočne jasne, aby sa dali vykonať a v prípade potreby aj presadiť.

Dobrá správa vecí verejných stojí málo a predchádza väčšine sporov: zvolajte schôdzu včas a s riadnym programom, vopred rozošlite účtovnú závierku, zapíšte rozhodnutia a námietky do zápisnice, zverejnite zápisnicu a vyžadujte od členov predstavenstva, ktorí majú osobný záujem na rozhodnutí, aby sa tak vyjadrili a zdržali sa hlasovania. Každých pár rokov prehodnoťte domový poriadok a všetko, čo obmedzuje užívanie samotných bytov, uveďte v listine o vlastníctve, a nie v pravidlách, pretože tam to patrí a tam to bude platiť. Všeobecné zásady fungujúceho rámca správy a bežné povinnosti dodržiavania právnych predpisov platia rovnako pre budovu s dvanástimi bytmi ako pre spoločnosť.

Pre kupujúcich je due diligence priamočiara a nikdy by sa nemala vynechať. Vyžiadajte si zápisnice z posledných troch stretnutí, ročnú účtovnú závierku, rozpočet, plán údržby a zostatok rezervného fondu a pred podpisom si prečítajte zmluvu o rozdelení, najmä ak máte v úmysle byt prenajať alebo vykonať úpravy. Náš prehľad bežných úskalí v holandskom vlastníckom práve a náš kontrolný zoznam pre spoločnú kúpu domu uvádza, čo si ešte treba skontrolovať predtým, ako sa zaviažete, a povinnosti, ktoré majú prenajímatelia, sa oplatí poznať, ak plánujete byt prenajať.

Čo teraz

Ak si vaše združenie neplní svoju úlohu, postup je pevný: prečítajte si listinu o rozdelení, predložte svoju sťažnosť a návrh písomne, zaraďte ich do programu schôdze a zaznamenajte si dátum akéhokoľvek rozhodnutia, pretože mesačná lehota na podanie námietky začína plynúť okamžite. Ak združenie stále nekoná, je možné sa obrátiť na kantonálny úrad (kantonrechter) a postup je určený práve na tento účel.

Law and More poskytuje poradenstvo vlastníkom bytov, správnym radám a združeniam v otázkach rozdelenia nehnuteľností a predpisov, v otázkach zrušenia rozhodnutí, náhradných povolení, povinností z údržby, nedoplatkov a zodpovednosti za škodu. Či už ste vlastník, ktorý čelí združeniu, ktoré nekoná, alebo správna rada, ktorá sa snaží dať budovu do poriadku, naša právnici v oblasti nehnuteľností môže ti povedať, kde stojíš Holandské právo a aký je realistický ďalší krok.

Často kladené otázky

Holandské právo stanovuje pre obyvateľov špecifické postupy na riešenie zlyhaní združení vlastníkov domov vrátane súdnych konaní o odškodnenie a mechanizmov na riešenie sporov. Právny rámec stanovuje jasné lehoty a podmienky na prijatie opatrení proti združeniu vlastníkov domov.